Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Ковалевой Н.В.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель Мищихин И.Е. паспорт, доверенность N б/н от 01.06.2015;
- от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевичский"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.10.2015 по делу N А32-24372/2015
по иску индивидуального предпринимателя Шевченко Валентины Николаевны
к ОАО "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевичский"
о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 015 686 руб.
принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,
установил:
индивидуальный предприниматель Шевченко Валентина Николаевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевичский" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2012 по 30.06.2013 в размере 1 015 686 руб., а также судебных расходов, понесенных истцом на оплату госпошлины в размере 23 157 руб. 00 коп.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 (с учетом исправительного определения от 28.10.2015) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.2012 по 30.06.2012 в размере 1 015 686 руб., а также судебные расходы, понесенные истцом на оплату госпошлины в размере 23 157 руб. 00 коп.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, указав, что истцом не соблюден претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора - истец не направлял в адрес ответчика требований об оплате задолженности, договорные отношения не пролонгированы сторонами в установленном в договоре порядке (пункт 4.3 договора), отсутствуют доказательства пользования помещением после истечения срока действия договора 10.12.2012, в акте сверки расчетов, подписанном истцом, отсутствуют сведения о начислении арендной плате.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, возражал против удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства.
Ходатайство об отложении судебного разбирательства судом рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса для его удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 10.01.2012 был заключен договор N 3 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Космонавтов, 17/3 на срок с 10.01.2012 по 10.12.2012.
Ввиду неоплаты задолженности по арендной плате, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2014 в рамках дела N А32-25294/2014, с ОАО "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский" в пользу индивидуального предпринимателя Шевченко Валентины Николаевны взыскана сумма основной задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.11.2012 в размере 1 596 078 руб.
Вместе с тем, несмотря на окончание срока действия договора (10.12.2012), ответчик продолжил пользоваться спорным имуществом, в связи с чем, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
За период пользования спорными помещениями с 01.12.2012 по 30.06.2013 за ответчиком образовалась задолженность в пользу истца в сумме 1 015 686 руб. 00 коп.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Суд, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об удовлетворении исковых требовании, руководствуясь следующим.
В силу пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Судом установлено, что фактически между сторонами сложились правоотношения, регулируемые нормами гражданского законодательства РФ об аренде (глава 34 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.
Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, подлежат отклонению судом, как необоснованные, основанные на неверном понимании норм права, не подтвержденные документально и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.
Частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства определено, что установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Факт передачи и пользования ответчиком спорным помещением, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2014 по делу N А32-25294/2014.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии доказательств пользования помещением после истечения срока действия договора 10.12.2012, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 2.1.7 договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее чем за три месяца об освобождении занимаемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном их освобождении и сдать помещение арендодателю по двухстороннему акту в исправном состоянию с учетом нормативного износа. Поскольку ответчик акт приема-передачи помещений из аренды, подписанный сторонами, суду не представил, следовательно, аренда была продолжена.
В силу пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Пунктом 1.2 спорного договора стороны предусмотрели, что договор действует с 10.01.2012 по 10.12.2012.
Поскольку Договор прекратил свое действие 10 декабря 2012 года, то в этот же день Арендатор обязан был передать арендованное имущество Арендодателю.
Арендодатель предоставил Арендатору помещение, соответствующее условиям договора в пользование, препятствия со стороны Арендодателя в использовании помещения не создавались, соответственно Арендатор должен исполнять условия договора о внесении арендной платы. Неиспользование Помещения по воле (личной инициативе) арендатора не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы.
Данная позиция истца подтверждается судебной практикой: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу N А53-11498/2009.
Кроме того, ответчиком в представленном в материалы дела отзыве на иск, подтверждается факт передачи помещений, общество указывает, что направляло истцу 03.09.2012 письмо о готовности возвратить помещения. Согласно части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации факт передачи помещений можно подтверждать не только актом, но и иными документами, в деле N А32-25294/2014 данными документами послужили подписанные сторонами акты оказанных услуг за период с января по ноябрь 2012.
Указанное ответчиком письмо о готовности передать (возвратить) помещения истец не получал, копию данного письма и доказательства его вручения истцу ответчиком в материалы дела не представлено.
Вместе с тем, данный факт не свидетельствует о снятии обязательств оплаты арендной платы, поскольку в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), п. 5.4 договора при не возврате арендованного имущества арендатор сохраняет обязанность оплачивать арендную плату за все время просрочки в размере, предусмотренном договором аренды, п. 5.4.
Не направление ответчиком в нарушение п. 4.3. договора уведомления истцу о пролонгации действия договора не освобождает ответчика от уплаты арендной платы после истечения срока договора (10.12.2015) Нормы гражданского законодательства, регулирующие договор аренды, не связывают заключение договора с моментом передачи имущества арендатору, а обязанность передать имущество арендатору возникает у арендодателя в силу заключенного между сторонами договора аренды (п. 3 ст. 611, ст. 655 ГК РФ).
В силу статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи.
Однако никаких доказательств возврата помещений ответчиком в материалы дела не представлено.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что указанию ответчика об отсутствии передачи помещения истцом ответчику по акту приемки-передачи корреспондирует обязанность ответчика также возвратить помещение по аналогичному акту, однако, никаких письменных доказательств возврата помещения после 10.12.2012 ответчиком не представлено.
В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
В договоре N 3 аренды нежилого помещения от 10 января 2012 стороны не исключили предусмотренную пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок и не установили, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств направления арендатором истцу до истечения срока действия договора предусмотренного п. 2.1.7. договора уведомления об освобождении помещений договор аренды не прекратил свое действие, кроме того у ответчика существует обязанность оплаты арендной платы за имущество до момента его возврата независимо от действия договора.
Условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон (п. 3 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются только при их надлежащем исполнении.
Поскольку ответчиком не представлено доказательства оплаты арендных платежей в полном объеме, за период с 01.12.2012 по 30.11.2012 в размере 1 015 686 руб., суд правомерно посчитал обоснованными заявленные требования истца о взыскании арендных платежей с ответчика в пользу истца.
Вопреки доводам жалобы, утверждение ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка разрешения спора состоятельным признано быть не может по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде. Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения, суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.
Ответчик был надлежащим образом уведомлен о судебном порядке рассмотрения спора, однако, каких-либо действий, свидетельствующих о заинтересованности разрешить спорный вопрос, не проявил, что и явилось основанием для суда первой инстанции для разрешения спора по существу по имеющимся в деле документам. Ответчиком не было проявлено должной добросовестности, свидетельствующей о заинтересованности в разрешении спорной ситуации, что свидетельствует об отсутствии направленности воли ответчика разрешить спор в добровольном, внесудебном порядке. Данный вывод суда апелляционной инстанции основан также на факте подачи жалобы ответчиком и инициировании судебного процесса на стадии апелляционного производства.
Кроме того, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального толкования пункта 7.3 договора, обязательный претензионный порядок урегулирования спора сторонами не предусмотрен.
Данный пункт содержит указание на урегулирования споров путем переговоров, что само по себе не означает установления обязательного претензионного порядка урегулирования споров, необходимость, процедура, сроки направления и ответа на претензии не прописана.
Таким образом, основания для оставления искового заявления без рассмотрения в порядке части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции отсутствовали.
При этом федеральным законодательством также не предусмотрен обязательный претензионный досудебный порядок урегулирования спора, вытекающего из договора аренды в связи с отсутствием оплаты.
Ответчик, действуя разумно и добросовестно, должен быть осведомлен об обязанности оплачивать арендные платежи за фактическое пользование помещением и после истечения срока действия договора.
Довод ответчика об отсутствии отражения в акте сверки расчетов по состоянию на 27.05.2013 начислений арендной плате после 30.11.2015 не может быть принят во внимание как обстоятельство, свидетельствующее о фактическом неиспользовании помещения, а относиться к порядку ведения истцом и ответчиком бухгалтерского учета.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 по делу N А32-24372/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.12.2015 N 15АП-20913/2015 ПО ДЕЛУ N А32-24372/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 декабря 2015 г. N 15АП-20913/2015
Дело N А32-24372/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Ковалевой Н.В.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель Мищихин И.Е. паспорт, доверенность N б/н от 01.06.2015;
- от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевичский"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.10.2015 по делу N А32-24372/2015
по иску индивидуального предпринимателя Шевченко Валентины Николаевны
к ОАО "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевичский"
о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 015 686 руб.
принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,
установил:
индивидуальный предприниматель Шевченко Валентина Николаевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Агропромышленный строительный комбинат Гулькевичский" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2012 по 30.06.2013 в размере 1 015 686 руб., а также судебных расходов, понесенных истцом на оплату госпошлины в размере 23 157 руб. 00 коп.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 (с учетом исправительного определения от 28.10.2015) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.2012 по 30.06.2012 в размере 1 015 686 руб., а также судебные расходы, понесенные истцом на оплату госпошлины в размере 23 157 руб. 00 коп.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, указав, что истцом не соблюден претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора - истец не направлял в адрес ответчика требований об оплате задолженности, договорные отношения не пролонгированы сторонами в установленном в договоре порядке (пункт 4.3 договора), отсутствуют доказательства пользования помещением после истечения срока действия договора 10.12.2012, в акте сверки расчетов, подписанном истцом, отсутствуют сведения о начислении арендной плате.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, возражал против удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства.
Ходатайство об отложении судебного разбирательства судом рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса для его удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 10.01.2012 был заключен договор N 3 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Космонавтов, 17/3 на срок с 10.01.2012 по 10.12.2012.
Ввиду неоплаты задолженности по арендной плате, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2014 в рамках дела N А32-25294/2014, с ОАО "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский" в пользу индивидуального предпринимателя Шевченко Валентины Николаевны взыскана сумма основной задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.11.2012 в размере 1 596 078 руб.
Вместе с тем, несмотря на окончание срока действия договора (10.12.2012), ответчик продолжил пользоваться спорным имуществом, в связи с чем, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
За период пользования спорными помещениями с 01.12.2012 по 30.06.2013 за ответчиком образовалась задолженность в пользу истца в сумме 1 015 686 руб. 00 коп.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Суд, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об удовлетворении исковых требовании, руководствуясь следующим.
В силу пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Судом установлено, что фактически между сторонами сложились правоотношения, регулируемые нормами гражданского законодательства РФ об аренде (глава 34 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.
Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, подлежат отклонению судом, как необоснованные, основанные на неверном понимании норм права, не подтвержденные документально и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.
Частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства определено, что установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Факт передачи и пользования ответчиком спорным помещением, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2014 по делу N А32-25294/2014.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии доказательств пользования помещением после истечения срока действия договора 10.12.2012, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 2.1.7 договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее чем за три месяца об освобождении занимаемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном их освобождении и сдать помещение арендодателю по двухстороннему акту в исправном состоянию с учетом нормативного износа. Поскольку ответчик акт приема-передачи помещений из аренды, подписанный сторонами, суду не представил, следовательно, аренда была продолжена.
В силу пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Пунктом 1.2 спорного договора стороны предусмотрели, что договор действует с 10.01.2012 по 10.12.2012.
Поскольку Договор прекратил свое действие 10 декабря 2012 года, то в этот же день Арендатор обязан был передать арендованное имущество Арендодателю.
Арендодатель предоставил Арендатору помещение, соответствующее условиям договора в пользование, препятствия со стороны Арендодателя в использовании помещения не создавались, соответственно Арендатор должен исполнять условия договора о внесении арендной платы. Неиспользование Помещения по воле (личной инициативе) арендатора не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы.
Данная позиция истца подтверждается судебной практикой: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу N А53-11498/2009.
Кроме того, ответчиком в представленном в материалы дела отзыве на иск, подтверждается факт передачи помещений, общество указывает, что направляло истцу 03.09.2012 письмо о готовности возвратить помещения. Согласно части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации факт передачи помещений можно подтверждать не только актом, но и иными документами, в деле N А32-25294/2014 данными документами послужили подписанные сторонами акты оказанных услуг за период с января по ноябрь 2012.
Указанное ответчиком письмо о готовности передать (возвратить) помещения истец не получал, копию данного письма и доказательства его вручения истцу ответчиком в материалы дела не представлено.
Вместе с тем, данный факт не свидетельствует о снятии обязательств оплаты арендной платы, поскольку в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), п. 5.4 договора при не возврате арендованного имущества арендатор сохраняет обязанность оплачивать арендную плату за все время просрочки в размере, предусмотренном договором аренды, п. 5.4.
Не направление ответчиком в нарушение п. 4.3. договора уведомления истцу о пролонгации действия договора не освобождает ответчика от уплаты арендной платы после истечения срока договора (10.12.2015) Нормы гражданского законодательства, регулирующие договор аренды, не связывают заключение договора с моментом передачи имущества арендатору, а обязанность передать имущество арендатору возникает у арендодателя в силу заключенного между сторонами договора аренды (п. 3 ст. 611, ст. 655 ГК РФ).
В силу статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи.
Однако никаких доказательств возврата помещений ответчиком в материалы дела не представлено.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что указанию ответчика об отсутствии передачи помещения истцом ответчику по акту приемки-передачи корреспондирует обязанность ответчика также возвратить помещение по аналогичному акту, однако, никаких письменных доказательств возврата помещения после 10.12.2012 ответчиком не представлено.
В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
В договоре N 3 аренды нежилого помещения от 10 января 2012 стороны не исключили предусмотренную пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок и не установили, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств направления арендатором истцу до истечения срока действия договора предусмотренного п. 2.1.7. договора уведомления об освобождении помещений договор аренды не прекратил свое действие, кроме того у ответчика существует обязанность оплаты арендной платы за имущество до момента его возврата независимо от действия договора.
Условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон (п. 3 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются только при их надлежащем исполнении.
Поскольку ответчиком не представлено доказательства оплаты арендных платежей в полном объеме, за период с 01.12.2012 по 30.11.2012 в размере 1 015 686 руб., суд правомерно посчитал обоснованными заявленные требования истца о взыскании арендных платежей с ответчика в пользу истца.
Вопреки доводам жалобы, утверждение ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка разрешения спора состоятельным признано быть не может по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде. Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения, суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.
Ответчик был надлежащим образом уведомлен о судебном порядке рассмотрения спора, однако, каких-либо действий, свидетельствующих о заинтересованности разрешить спорный вопрос, не проявил, что и явилось основанием для суда первой инстанции для разрешения спора по существу по имеющимся в деле документам. Ответчиком не было проявлено должной добросовестности, свидетельствующей о заинтересованности в разрешении спорной ситуации, что свидетельствует об отсутствии направленности воли ответчика разрешить спор в добровольном, внесудебном порядке. Данный вывод суда апелляционной инстанции основан также на факте подачи жалобы ответчиком и инициировании судебного процесса на стадии апелляционного производства.
Кроме того, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального толкования пункта 7.3 договора, обязательный претензионный порядок урегулирования спора сторонами не предусмотрен.
Данный пункт содержит указание на урегулирования споров путем переговоров, что само по себе не означает установления обязательного претензионного порядка урегулирования споров, необходимость, процедура, сроки направления и ответа на претензии не прописана.
Таким образом, основания для оставления искового заявления без рассмотрения в порядке части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции отсутствовали.
При этом федеральным законодательством также не предусмотрен обязательный претензионный досудебный порядок урегулирования спора, вытекающего из договора аренды в связи с отсутствием оплаты.
Ответчик, действуя разумно и добросовестно, должен быть осведомлен об обязанности оплачивать арендные платежи за фактическое пользование помещением и после истечения срока действия договора.
Довод ответчика об отсутствии отражения в акте сверки расчетов по состоянию на 27.05.2013 начислений арендной плате после 30.11.2015 не может быть принят во внимание как обстоятельство, свидетельствующее о фактическом неиспользовании помещения, а относиться к порядку ведения истцом и ответчиком бухгалтерского учета.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 по делу N А32-24372/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)