Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей Н.И. Левченко, А.И. Трубицына,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 мая 2017 года
по делу N А40-211591/15, принятое судьей Е.В. Коноваловой
по иску ООО "Фирма "КВАД"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Беспалый В.М. (по доверенности от 13.03.2017)
от ответчика: Блистанова А.А. (по доверенности от 13.10.2016)
установил:
ООО "Фирма "КВАД" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором просило обязать Департамент заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 53,7 кв. м, расположенного по адресу Москва, ул. Южнобутовская д. 107., изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 4 558 000 руб. 74 коп. в соответствии Отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.08.2015 N 773Г/1293, выполненного ООО "АБН-Консалт", положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 27.08.2015 N 2020/С-15 и экспертным заключением от 03.03.2017 N 21 об оценке рыночной стоимости 09 с учетом износа, амортизации) неотделимых улучшений (обустройства тамбура), произведенных арендатором в отношении помещения по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 107, по состоянию на 04.08.2015, выполненных ООО "Агентство судебных экспертиз".
Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга в размере не менее 75 978 руб. 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга" (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 135 т. 3).
Рассмотрев иск, суд решил: Иск удовлетворить. Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 107, с кадастровым номером 77:06:0012004:4024 площадью 53,7 кв. м, по проекту, направленному Департаментом городского имущества г. Москвы покупателю ООО "ФИРМА "КВАД" сопроводительным письмом от 08.09.2015 N 33-5-37474/15-(2)-14. Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Цена объекта устанавливается в соответствии с выполненным ООО "АБН- Консалт" Отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.08.2015 N 773Г/1293 с положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 27.08.2015 N 2020/С-15, за вычетом 732305 руб. стоимости неотделимых улучшений, определенной согласно заключению судебной экспертизы по делу А40-211591/15, и составляет 4558695 руб." Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга в размере не менее 75978 руб. 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга". Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "ФИРМА "КВАД" 23000 руб. судебных расходов. Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Агентство судебных экспертиз" 10000 руб. стоимости экспертизы.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в обоснование которой указал, что только собственник может установить цену отчуждаемого объекта; полагает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу, просил решение суда отменить урегулировать разногласия по цене Департамента. Заявитель также указал, что отчет об оценке стоимости тамбура площадью 7,9 кв. м не может считаться надлежащим доказательством по делу, истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал. Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, считает, что оснований для отмены судебного акта по настоящему делу не имеется.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленном законом порядке 04.08.15 обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.
Департаментом заявителю письмом от 08.09.15 направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта в связи с намерением арендатора реализовать право на зачет в стоимость выкупаемого имущества стоимости неотделимых улучшений. Возражения направлены в Департамент письмом от 02.10.15.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу ответчика, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 5 291 000 руб. Истец заявил о зачете в стоимость выкупаемого имущества произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений - входного тамбура площадью 7,3 кв. м, однако Департаментом было отказано.
Таким образом, между сторонами возникли разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества, которые переданы на урегулирование в судебном порядке.
По результатам судебной экспертизы экспертным заключением стоимость неотделимых улучшений определена в размере 732305 руб. 26 коп. Обстоятельство возведения тамбура (неотделимых улучшений арендованного имущества) с согласия арендодателя подтверждается письмом Юго-Западного территориального агентства ДГиМ от 10.04.2001 и выпиской из протокола N 13 межведомственной комиссии при Управе района Южное Бутово от 31.12.99 N 480. Департаментом факт производства неотделимых улучшений с согласия арендодателя не оспаривается.
Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. В соответствии с указанной нормой права предложенная Департаментом цена подлежит уменьшению на определенную экспертом стоимость неотделимых улучшений, а спорные пункты договора (п. 3.1 и 3.4) подлежат изложению в редакции покупателя, уточненной по итогам судебной экспертизы.
Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции, установив указанные фактические обстоятельства дела, применив подлежащие применению нормы материального права, принял законное и обоснованное решение об удовлетворении иска.
Доводы апелляционной жалобы были предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно не приняты во внимание при разрешении спора. Апелляционный суд, отклоняя довод о ненадлежащем способе защиты права, отмечает следующее. Как следует из материалов настоящего дела, между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества. Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца, по существу, были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной на дату получения Департаментом заявления истца о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (статья 3, часть 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2017 года по делу N А40-211591/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.07.2017 N 09АП-31318/2017 ПО ДЕЛУ N А40-211591/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2017 г. N 09АП-31318/2017
Дело N А40-211591/15
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей Н.И. Левченко, А.И. Трубицына,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 мая 2017 года
по делу N А40-211591/15, принятое судьей Е.В. Коноваловой
по иску ООО "Фирма "КВАД"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Беспалый В.М. (по доверенности от 13.03.2017)
от ответчика: Блистанова А.А. (по доверенности от 13.10.2016)
установил:
ООО "Фирма "КВАД" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором просило обязать Департамент заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 53,7 кв. м, расположенного по адресу Москва, ул. Южнобутовская д. 107., изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 4 558 000 руб. 74 коп. в соответствии Отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.08.2015 N 773Г/1293, выполненного ООО "АБН-Консалт", положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 27.08.2015 N 2020/С-15 и экспертным заключением от 03.03.2017 N 21 об оценке рыночной стоимости 09 с учетом износа, амортизации) неотделимых улучшений (обустройства тамбура), произведенных арендатором в отношении помещения по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 107, по состоянию на 04.08.2015, выполненных ООО "Агентство судебных экспертиз".
Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга в размере не менее 75 978 руб. 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга" (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 135 т. 3).
Рассмотрев иск, суд решил: Иск удовлетворить. Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 107, с кадастровым номером 77:06:0012004:4024 площадью 53,7 кв. м, по проекту, направленному Департаментом городского имущества г. Москвы покупателю ООО "ФИРМА "КВАД" сопроводительным письмом от 08.09.2015 N 33-5-37474/15-(2)-14. Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Цена объекта устанавливается в соответствии с выполненным ООО "АБН- Консалт" Отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.08.2015 N 773Г/1293 с положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 27.08.2015 N 2020/С-15, за вычетом 732305 руб. стоимости неотделимых улучшений, определенной согласно заключению судебной экспертизы по делу А40-211591/15, и составляет 4558695 руб." Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга в размере не менее 75978 руб. 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга". Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "ФИРМА "КВАД" 23000 руб. судебных расходов. Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Агентство судебных экспертиз" 10000 руб. стоимости экспертизы.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в обоснование которой указал, что только собственник может установить цену отчуждаемого объекта; полагает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу, просил решение суда отменить урегулировать разногласия по цене Департамента. Заявитель также указал, что отчет об оценке стоимости тамбура площадью 7,9 кв. м не может считаться надлежащим доказательством по делу, истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал. Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, считает, что оснований для отмены судебного акта по настоящему делу не имеется.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленном законом порядке 04.08.15 обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.
Департаментом заявителю письмом от 08.09.15 направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта в связи с намерением арендатора реализовать право на зачет в стоимость выкупаемого имущества стоимости неотделимых улучшений. Возражения направлены в Департамент письмом от 02.10.15.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу ответчика, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 5 291 000 руб. Истец заявил о зачете в стоимость выкупаемого имущества произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений - входного тамбура площадью 7,3 кв. м, однако Департаментом было отказано.
Таким образом, между сторонами возникли разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества, которые переданы на урегулирование в судебном порядке.
По результатам судебной экспертизы экспертным заключением стоимость неотделимых улучшений определена в размере 732305 руб. 26 коп. Обстоятельство возведения тамбура (неотделимых улучшений арендованного имущества) с согласия арендодателя подтверждается письмом Юго-Западного территориального агентства ДГиМ от 10.04.2001 и выпиской из протокола N 13 межведомственной комиссии при Управе района Южное Бутово от 31.12.99 N 480. Департаментом факт производства неотделимых улучшений с согласия арендодателя не оспаривается.
Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. В соответствии с указанной нормой права предложенная Департаментом цена подлежит уменьшению на определенную экспертом стоимость неотделимых улучшений, а спорные пункты договора (п. 3.1 и 3.4) подлежат изложению в редакции покупателя, уточненной по итогам судебной экспертизы.
Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции, установив указанные фактические обстоятельства дела, применив подлежащие применению нормы материального права, принял законное и обоснованное решение об удовлетворении иска.
Доводы апелляционной жалобы были предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно не приняты во внимание при разрешении спора. Апелляционный суд, отклоняя довод о ненадлежащем способе защиты права, отмечает следующее. Как следует из материалов настоящего дела, между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества. Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца, по существу, были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной на дату получения Департаментом заявления истца о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (статья 3, часть 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2017 года по делу N А40-211591/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
А.И.ТРУБИЦЫН
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)