Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.11.2017 N 08АП-13381/2017 ПО ДЕЛУ N А46-5807/2017

Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2017 г. N 08АП-13381/2017

Дело N А46-5807/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетериной Н.В.
судей Грязниковой А.С., Рожкова Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кукаркиной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13381/2017) департамента жилищной политики Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 06 сентября 2017 года по делу N А46-5807/2017 (судья Воронов Т.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Красный квадрат" (ИНН 5501207527, ОГРН 1085543017251) к муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области в лице департамента жилищной политики Администрации города Омска (ИНН 5503205740, ОГРН 1085543022234) о взыскании 130 269 рублей 90 копеек,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Красный квадрат" - Стефанивской О.А. (паспорт, доверенность от 16.11.2016 сроком действия три года),
установил:

общество с ограниченной ответственностью "Красный квадрат" (далее - ООО "Красный квадрат", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту жилищной политики Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о взыскании 130 269 руб. 90 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг и плате за жилое помещение в отношении квартир NN 1, 2, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 29, 30 в доме по адресу: г. Омск, ул. Верхнеднепровская, д. 271.
Решением Арбитражного суда Омской области от 06 сентября 2017 года по делу N А46-5807/2017 иск удовлетворен.
Департамент, не согласившись с решением суда, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы ответчик указывает на то, что до заключения договоров социального найма, а также договоров мены спорных жилых помещений департаментом с гражданами были заключены соглашения, в соответствии с пунктом 1.8 которых граждане обязались производить оплату коммунальных услуг за предоставленные жилые помещения, расположенные по адресу: город Омск, улица Верхнеднепровская, дом 271.
От ООО "Красный квадрат" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе.
Департамент, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил. Руководствуясь статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу при данной явке.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с условиями муниципальных контрактов на приобретение жилого помещения (квартир), заключенных в 2014 году между Департаментом жилищной политики Администрации города Омска от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области (муниципальный заказчик) и ООО "Красный квадрат" (застройщик), муниципальный заказчик приобретает у застройщика жилые помещения посредством участия в долевом строительстве многоквартирного малоэтажного жилого дома в квартале малоэтажной застройки "Рябиновка" (пункту 1.1., 1.4. контрактов).
На основании распоряжения Департамента строительства Администрации города Омска от 14.11.2014 N 170-рв ООО "Красный квадрат" выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства по адресу: г. Омск, ул. Верхнеднепровская, дом 271.
По актам приема-передачи от 22.12.2014 квартиры переданы со стороны застройщика муниципальному заказчику.
После передачи указанных квартир муниципальному заказчику, последним часть указанных квартир передан гражданам по договору мены и социального найма, а именно:
- - квартира N 1 по договору социального найма жилого помещения от 09.02.2015 N 178/15;
- - квартира N 2 на основании договора мены жилого помещения муниципального жилищного фонда от 27.02.2015, государственная регистрация права осуществлена 09.06.2015;
- - квартира N 5 на основании договора мены жилого помещения муниципального жилищного фонда от 27.02.2015, государственная регистрация права осуществлена 23.06.2015;
- - квартира N 9 по договору социального найма жилого помещения от 09.02.2015 N 181/15;
- - квартира N 11 на основании договора мены жилого помещения муниципального жилищного фонда от 27.02.2015, государственная регистрация права осуществлена 23.06.2015;
- - квартира N 12 по договору социального найма жилого помещения от 27.01.2015 N 184/15;
- - квартира N 15 на основании договора мены жилого помещения муниципального жилищного фонда от 27.02.2015, государственная регистрация права осуществлена 23.06.2015;
- - квартира N 16 по договору социального найма жилого помещения от 05.02.2015 N 182/15;
- - квартира N 19 на основании договора мены жилого помещения муниципального жилищного фонда от 27.02.2015, государственная регистрация права осуществлена 09.06.2015;
- - квартира N 20 по договору социального найма жилого помещения от 09.02.2015 N 179/15;
- - квартира N 21 на основании договора мены жилого помещения муниципального жилищного фонда от 27.03.2015, государственная регистрация права осуществлена 16.06.2015;
- - квартира N 22 по договору социального найма жилого помещения от 27.01.2015 N 185/15;
- - квартира N 25 на основании договора мены жилого помещения муниципального жилищного фонда от 27.02.2015, государственная регистрация права осуществлена 24.06.2015;
- - квартира N 26 на основании договора мены жилого помещения муниципального жилищного фонда от 27.02.2015, государственная регистрация права осуществлена 24.06.2015;
- - квартира N 29 по договору социального найма жилого помещения от 09.02.2015 N 186/15;
- - квартира N 30 по договору социального найма жилого помещения от 09.02.2015 N 180/15.
Квартиры N 6 и N 10 являются собственностью муниципального образования, сведения о заключении в отношении них договоров мены или социального найма отсутствуют.
Ссылаясь на то, что обязательства по внесению платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги ответчиком за период с момента передачи квартир, то есть с 22.12.2014 не исполнены, истец обратился в суд с настоящим иском.
По расчету истца задолженность ответчика перед ООО "Красный квадрат" за период с передачи имущества ответчику до передачи его иным лицам составляет 130269 руб. 90 коп.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В данном случае, как указывалось выше, собственником обозначенных в исковом заявлении квартир в спорный период являлось муниципальное образование город Омск. Истец, будучи застройщиком, в отношении данных квартир выполнял функции управляющей организации, осуществляя поставку коммунальных ресурсов (электроэнергия, вода, газ), так и содержание жилья, на основании части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в редакции, действующей на момент передачи квартир ответчику.
Следовательно, на застройщиков, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, распространяются Правила по осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416, согласно пункту 4 "ж" которых управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением, в том числе, следующего стандарта: организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе: начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме; осуществление управляющими организациями, товариществами и кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжения в целях обеспечения предоставления в установленном порядке собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида; ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, в указанный в исковом заявлении период лицом, осуществляющим функции управляющей организации, и, следовательно, лицом, имеющим право требовать оплаты предоставленных коммунальных услуг и содержания жилья, является именно застройщик - ООО "Красный квадрат".
При этом, истец фактически осуществлял функции управляющей организации с января по август включительно 2015 года в части ремонта и содержания жилья, с января по октябрь включительно 2015 года в части электроснабжения, с января по ноябрь включительно 2015 года в части водоснабжения и канализации, с января 2015 года и по настоящее время в части газоснабжения.
В подтверждение данного обстоятельства, истцом представлены:
- - договор энергоснабжения N 1-2362 от 01.04.2014 (по 01.11.2015 до заключения ООО "Сибирский город+" договора энергоснабжения N 55-10-000-954298 от 18.12.2015 г.);
- - единый договор N 20661 холодного водоснабжения и водоотведения от 17.11.2014 (по 01.12.2015 до заключения ООО "Сибирский городе" единого договора N 43794 холодного водоснабжения и водоотведения от 01.12.2015);
- - договор поставки газа N 36-4-1064 от 15.12.2010 и агентский договор от 15.10.2014 (по настоящее время, поскольку собственники и ООО "Сибирский город+" не заключили договоры на поставку газа).
На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Как следует из статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно пункту 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
На основании вышеизложенного законом прямо установлена обязанность собственника помещений в многоквартирном доме, нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Между тем сумма задолженности ответчика перед истцом по оплате задолженности за коммунальные услуги и плате за жилые помещения за период с января 2015 года по даты прекращения права собственности муниципального образования на квартиры, по даты заселения квартир в установленном порядке, а в отношении квартир, являющихся муниципальной собственностью города Омска, - до момента фактического осуществления отобранной по конкурсу Департаментом контрактной системы в сфере закупок Администрации города Омска управляющей организации ООО "Сибирский город +" для управления спорным многоквартирным домом (протокол конкурсной комиссии от 30.04.2015), которая приступила к исполнению своих обязанностей с сентября 2015 года (фактически расчет осуществлен по май и июль (включительно) 2016 г.), составила 130 269 руб. 90 коп.
Представленный истцом расчет своих расходов за испрашиваемый период ответчиком не оспорен, так же как и факт и стоимость выполненных работ и оказанных услуг по содержанию общего имущества указанных многоквартирных домов, объем и стоимость поставленных коммунальных ресурсов.
Доказательств оплаты услуг по содержанию и ремонту жилого помещения, а также коммунальных услуг, в материалы дела не представлено.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в заявленном размере. Контррасчет суммы иска Департаментом не представлен, соответствующих доводов апелляционная жалоба не содержит.
Податель жалобы ссылается только на то, что до заключения договоров социального найма, а также договоров мены жилых помещений ответчиком с гражданами были заключены соглашения, в соответствии с пунктом 1.8 которых граждане обязуются производить оплату коммунальных услуг за предоставленные жилые помещения, расположенные по адресу: город Омск, улица Верхнеднепровская, дом 271, соответственно плата за содержание жилых помещений и коммунальные услуги должна взыскиваться с граждан.
Однако частью 3 статьи 153 ЖК РФ предусмотрено, что до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
В соответствии с частью 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе:
- - у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
- у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
- у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Следовательно, закон связывает обязанность по оплате коммунальных услуг и обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества с определенным моментом, применительно к настоящему случаю - с момента заключения договора социального найма или возникновения (регистрации) права собственности граждан, которым квартиры переданы по договорам мены.
Условия же спорных соглашений не свидетельствуют о заключении сторонами договоров социального найма или мены, соответственно, в силу положений части 2 статьи 153 ЖК РФ наличие указанных соглашений не порождает обязанности у граждан перед истцом после заключения соглашения нести бремя содержания имущества.
Истец не является стороной обозначенных соглашений, следовательно, его право на получение платы за содержание общего имущества и коммунальные услуги не может быть защищено путем требования от граждан исполнения принятых в соответствии с соглашениями обязательств (статья 308 ГК РФ).
Положения статьи 313 ГК РФ предоставляют истцу право принимать исполнение от третьих лиц, но не означают, что в результате подписания спорных соглашений ответчик как обязанное лицо выбыл из правоотношений с истцом.
Доказательств того, что ООО "Красный квадрат" давало согласие на перевод долга ответчика, как того требуют положения пункта 2 статьи 391 ГК РФ, материалы дела не содержат.
Таким образом, соглашения ответчика с гражданами об оплате расходов на содержание и коммунальных услуг, имеет значение лишь для взаимоотношений департамента и граждан (собственников и нанимателей) и не порождает для истца правовых последствий. Обязанным перед истцом остается департамент в силу своей компетенции.
При таких обстоятельствах ссылка подателя жалобы об отсутствии у него обязанности по внесению платы за содержание жилья и коммунальные услуги в связи с наличием подписанных между Департаментом и гражданами соглашений, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Решение об удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным, возражениям ответчика дана надлежащая правовая оценка.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как департамент в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:

Решение Арбитражного суда Омской области от 06 сентября 2017 года по делу N А46-5807/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.В.ТЕТЕРИНА
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Д.Г.РОЖКОВ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)