Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что передал ответчику денежные средства, однако передача объекта долевого строительства не состоялась ввиду невозможности определения его площади. Впоследствии ответчик расторг в одностороннем порядке спорный договор, что нарушает права истца как потребителя.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Нестерова Л.В.
Судья Петрова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе: председательствующего Комиссаровой Л.К.,
судей Нестеровой Л.В., Уряднова С.Н.,
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.Е. к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" о взыскании неустойки и др., поступившее по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 10 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Нестеровой Л.В., выслушав представителя общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" - Г.А., поддержавшую апелляционную жалобу, судебная коллегия
установила:
- Г.Е. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (далее также - Общество), в котором с учетом утонений просила признать действия ответчика, расторгнувшего договор участия в долевом строительстве N... от 25 апреля 2014 года в одностороннем порядке, противоправными и неправомерными;
- обязать ответчика прекратить названные действия и передать в ее (истца) собственность нежилое помещение общей площадью... кв. метров, расположенное на 1 этаже жилого дома (поз....) по ул....;
- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее также - Управление) восстановить запись за N...;
- взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31 марта 2015 года по 25 августа 2016 года в размере 1087039 рублей 80 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31 марта 2015 года по 25 августа 2016 года в размере 346500 рублей, компенсацию морального вреда в размере 120000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей.
Требования мотивировала тем, что по вышеуказанному договору, подписанному между Обществом - застройщиком и им (истцом) - участником долевого строительства, за... рублей Общество обязалось построить нежилое помещение общей площадью... кв. метров, расположенное на 1 этаже строящегося жилого дома, и передать его не позднее 1 квартала 2015 года.
Свои обязательства по уплате денежных сумм она исполнила, о чем выдана соответствующая справка, подписанная директором и главным бухгалтером ответчика, а 4 апреля 2016 года ответчик прислал уведомление о необходимости приемки помещения до 28 мая 2016 года. Однако передача объекта долевого строительства не состоялась ввиду невозможности определения его площади из-за отсутствия стены, отделяющей соседнее помещение.
3 октября 2016 года Управление сообщило ей, что вышеуказанный договор застройщик расторг в одностороннем порядке и запись о регистрации данной сделки погашена, тогда как эти действия ответчика являются неправомерными и нарушают права потребителя.
Кроме того, предоставлением недостоверной информации о ходе строительства, немотивированным переносом срока передачи объекта долевого строительства без уведомления об этом Общество причинило ей моральный вред.
В судебном заседании представитель Г.Е. от требования о возложении на ответчика обязанности прекратить действия отказался, в остальной части иск поддержал в уточненном варианте.
Представители Общества иск не признали, среди прочего ссылаясь на то, что истец денежные средства за объект долевого строительства не внесла, а справка об их внесении выдана ей ошибочно. При этом главный бухгалтер Общества привлечен к уголовной ответственности за ненадлежащее ведение бухгалтерского учета.
Кроме того, проектная документация строительство нежилого помещения с проектной площадью... кв. метров, на которое претендует Г.Е., не предусматривала. Поскольку Г.Е. денежные средства не оплатила, то по этой причине договор участия в долевом строительстве обоснованно расторгнут с ней в одностороннем порядке.
В случае удовлетворения иска необходимо учесть и то, что неустойка, которую просит взыскать истец, несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Г.Е., представитель третьего лица - Управления в судебное заседание не явились.
Судом принято определение от 10 апреля 2017 года, которым отказ Г.Е. от иска в части возложения обязанности на Общество прекратить незаконные действия принят и в этой части производство по делу прекращено в связи с отказом от данных требований.
- Кроме того, суд принял указанное решение, которым постановлено признать действия Общества, расторгнувшего договор участия в долевом строительстве N... от 25 апреля 2014 года в одностороннем порядке, незаконными;
- решение о признании действий Общества, расторгнувшего договор участия в долевом строительстве N... от 25 апреля 2014 года в одностороннем порядке, противоправными и неправомерными является основанием для восстановления Управлением погашенной записи о регистрации сделки за N...;
- обязать Общество передать в собственность Г.Е. нежилое помещение общей площадью... кв. метров, расположенное на 1 этаже жилого дома (поз....) по ул....;
- взыскать с Общества в пользу Г.Е. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31 мая 2015 года по 25 августа 2016 года в размере 150000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей;
- в удовлетворении исковых требований Г.Е. к Обществу о взыскании неустойки в размере 937039 рублей 80 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31 марта 2015 года по 25 августа 2016 года в размере 346500 рублей, компенсации морального вреда в размере 120000 рублей отказать;
- взыскать с Общества в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4800 рублей.
Это решение обжаловано Обществом, которое по мотивам незаконности и необоснованности просит его отменить. В обоснование этого в апелляционной жалобе ссылается на то, что денежные средства во исполнение договора участия в долевом строительстве Г.Е. не вносила ни в кассу Общества, ни на его расчетный счет, что подтверждается объяснениями представителя истца в суде первой инстанции, а также документами, представленными им (ответчиком). Соответственно, при отсутствии первичных бухгалтерских документов, подтверждающих факт оплаты, справка о полной оплате, выданная Обществом истцу ошибочно, не может являться доказательством, подтверждающим исполнение участником долевого строительства своих обязательств в части внесения денежных средств.
Изучив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших относительно них письменных возражений Г.Е., признав возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Разрешая спор, суд первой инстанции среди прочего исходил из того, что по договору участия в долевом строительстве Общество - застройщик обязалось передать Г.Е. - участнику долевого строительства нежилое помещение общей площадью... кв. метров до 31 мая 2015 года, а Г.Е. - оплатить его стоимость в размере... рублей не позднее 30 апреля 2014 года.
Денежные средства в указанном размере Г.Е. оплатила, что подтверждается справкой без номера от 8 мая 2014 года, выданной Обществом истцу.
Что касается того, что площадь объекта долевого строительства фактически составляет..., ... кв. метра, то увеличение его площади почти в два раза свидетельствует о недобросовестном поведении застройщика и нарушении прав участника долевого строительства. А тот факт, что истец не доплатил денежные средства в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в связи с просрочкой платежа на срок более, чем два месяца, не является.
Кроме того, такое расторжение возможно в случае направления соответствующего уведомления участнику долевого строительства и не ранее чем через 30 дней после направления уведомления, что по спорным правоотношениям не соблюдено.
С учетом этих обстоятельств указанный договор не может считаться расторгнутым, и иск Г.Е. в вышеуказанной части, в том числе о взыскании неустойки, размер которой подлежит уменьшению ввиду несоразмерности последствиям нарушения обязательства, следует удовлетворить.
Делая такие выводы, суд первой инстанции не учел следующее. Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Так, из редакции этой статьи, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве сторонами настоящего дела, следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).
Этот договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено самим Федеральным законом N 214-ФЗ (ч. 3).
В нем помимо прочего должно содержаться описание конкретного объекта долевого строительства, соответствующего проектной документации, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ч. 4).
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным (ч. 5).
Таким образом, предметом договора участия в долевом строительстве может быть только объект долевого строительства, предусмотренный проектной документацией, и этот объект должен быть согласован сторонами сделки. При этом в проектную документацию могут быть в установленном законом порядке внесены соответствующие изменения.
Из настоящего дела видно, что 25 апреля 2014 года Общество - застройщик и Г.Е. - участник долевого строительства подписали договор участия в долевом строительстве N..., прошедший государственную регистрацию 6 мая 2014 года.
По его условиям застройщик обязался построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства - нежилое помещение, индивидуальные характеристики которого указаны в плане объекта долевого строительства и в описании объекта долевого строительства (соответственно приложения N 1 и 2), являющиеся неотъемлемой частью договора, расположенное по адресу: позиция N... по ул.....
При этом приложением N 1 к договору является технической план блока А первого этажа позиции N..., из которого усматривается, что на первом этаже предусмотрено строительство офисов: N 1 площадью 180, 3 кв. метра, N 2 и 3 площадью по 165, 5 кв. метра каждый, N 4 площадью 165, 2 кв. метра. В этом же приложении на плане офиса N 1 имеются дописки "... кв. м", "офис N...", выполненные вручную, не оговоренные сторонами договора в установленном порядке. А в приложении N 2 к договору содержится описание, в соответствии с которым объектом долевого строительства является нежилое помещение - офис N... (тип помещения 1-А) общей площадью... кв. метра, расположенное на первом этаже.
Исходя из данных условий суд первой инстанции пришел к выводу, что объектом долевого строительства, подлежащим передаче истцу, является нежилое помещение (офис N...) общей площадью... кв. метра, расположенное на первом этаже.
Между тем в соответствии с ч. 2 ст. 12, ч. 2 ст. 56, ч. 1 ст. 57, ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
При этом именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Суд же предлагает представить дополнительные доказательства, если имеющиеся доказательства недостаточны для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Поскольку предметом договора участия в долевом строительстве может быть объект, предусмотренный проектной документацией, подлежащий согласованию сторонами сделки, то исходя из данных процессуальных норм суд первой инстанции помимо прочего должен был определить, строительство какого именно объекта предусматривалось проектной документацией в момент подписания договора участия в долевом строительстве, вносились ли в установленном законом порядке в эту документацию изменения, кто и когда внес дописки в приложение N 1 к договору, какой схематический план имел предполагаемый объект площадью... кв. метров, какие технические характеристики имеет спорный объект после ввода дома в эксплуатацию, а также распределить между сторонами бремя доказывания данных обстоятельств. В зависимости от этого определить, согласовали ли стороны указанный предмет сделки.
Но эти требования закона суд первой инстанции не выполнил, в связи с чем суд апелляционной инстанции принял и исследовал в качестве дополнительных доказательств письменные объяснения Г.Е., копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, технического плана 1 этажа дома, сданного в эксплуатацию, представленные сторонами по предложению суда апелляционной инстанции. При этом из письменных объяснений Г.Е. усматривается, что деньги, подлежащие уплате по договору, ее сын отдал 25 апреля 2014 года директору Общества, в подтверждение чего последний выдал справку, подписанную им и главным бухгалтером.
А из остальных доказательств видно, что дом, в котором находится спорный объект долевого строительства, введен в эксплуатацию 25 марта 2016 года. В этом здании имеются встроенно-пристроенные помещения, в том числе нежилое помещение N 8 проектной площадью 180, 3 кв. метра, а его фактическая площадь составляет..., ... кв. метра. Как объяснил представитель Общества в суде апелляционной инстанции, строительство нежилого помещения площадью... кв. метров, расположенного на 1 этаже блока А, проектная документация не предусматривала, в дальнейшем в эту документацию изменения не вносились, а объект, на который претендует Г.Е., введен в эксплуатацию как нежилое помещение N 8.
Таким образом, изложенные доказательства свидетельствуют о том, что проектная документация на момент совершения договора участия в долевом строительстве N... 1 от 25 апреля 2014 года предусматривала строительство нежилого помещения (офиса N 1) проектной площадью 180, 3 кв. метра, в дальнейшем эта документация не изменялась, объект с такими техническими характеристиками, с которыми просит передать ей Г.Е., отсутствует и после приемки дома в эксплуатацию.
В самом тексте указанного договора описания объекта долевого строительства, подлежащего передаче истцу, нет, а сведения об этом объекте, содержащиеся в приложениях 1 и 2 к договору участия долевого строительства N... от 25 апреля 2014 года, противоречат друг другу относительно его площади и месторасположения. А это значит, что объект долевого строительства, подлежащий возведению, а впоследствии передаче участнику долевого строительства, в указанном договоре не определен, т.е. предмет данной сделки сторонами не согласован. Соответственно, данный договор не может быть признан заключенным, создающим правовые последствия для сторон, в связи с чем требования истца по основаниям, изложенным в исковом заявлении, удовлетворению не подлежат.
С учетом изложенного решение требованиям законности и обоснованности не отвечает. Суд апелляционной инстанции его отменяет и принимает по делу новое решение, которым в удовлетворении вышеуказанного иска, предъявленного к Обществу, Г.Е. отказывает.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
- решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 10 апреля 2017 года отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Г.Е. к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" о признании действий по расторжению договора участия в долевом строительстве N... от 25 апреля 2014 года в одностороннем порядке противоправными и неправомерными;
- о возложении на общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" обязанности передать в собственность нежилое помещение общей площадью... кв. метров, расположенное на 1 этаже жилого дома (поз....) по ул....;
- о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике обязанности восстановить запись за N...;
- о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31 марта 2015 года по 25 августа 2016 года в размере 1087039 рублей 80 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31 марта 2015 года по 25 августа 2016 года в размере 346500 рублей, компенсации морального вреда в размере 120000 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 10.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-3153/2017
Требование: О признании незаконным расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве, обязании восстановить запись о регистрации сделки, взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг представителя.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что передал ответчику денежные средства, однако передача объекта долевого строительства не состоялась ввиду невозможности определения его площади. Впоследствии ответчик расторг в одностороннем порядке спорный договор, что нарушает права истца как потребителя.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2017 г. по делу N 33-3153-17г.
Докладчик Нестерова Л.В.
Судья Петрова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе: председательствующего Комиссаровой Л.К.,
судей Нестеровой Л.В., Уряднова С.Н.,
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.Е. к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" о взыскании неустойки и др., поступившее по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 10 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Нестеровой Л.В., выслушав представителя общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" - Г.А., поддержавшую апелляционную жалобу, судебная коллегия
установила:
- Г.Е. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (далее также - Общество), в котором с учетом утонений просила признать действия ответчика, расторгнувшего договор участия в долевом строительстве N... от 25 апреля 2014 года в одностороннем порядке, противоправными и неправомерными;
- обязать ответчика прекратить названные действия и передать в ее (истца) собственность нежилое помещение общей площадью... кв. метров, расположенное на 1 этаже жилого дома (поз....) по ул....;
- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее также - Управление) восстановить запись за N...;
- взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31 марта 2015 года по 25 августа 2016 года в размере 1087039 рублей 80 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31 марта 2015 года по 25 августа 2016 года в размере 346500 рублей, компенсацию морального вреда в размере 120000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей.
Требования мотивировала тем, что по вышеуказанному договору, подписанному между Обществом - застройщиком и им (истцом) - участником долевого строительства, за... рублей Общество обязалось построить нежилое помещение общей площадью... кв. метров, расположенное на 1 этаже строящегося жилого дома, и передать его не позднее 1 квартала 2015 года.
Свои обязательства по уплате денежных сумм она исполнила, о чем выдана соответствующая справка, подписанная директором и главным бухгалтером ответчика, а 4 апреля 2016 года ответчик прислал уведомление о необходимости приемки помещения до 28 мая 2016 года. Однако передача объекта долевого строительства не состоялась ввиду невозможности определения его площади из-за отсутствия стены, отделяющей соседнее помещение.
3 октября 2016 года Управление сообщило ей, что вышеуказанный договор застройщик расторг в одностороннем порядке и запись о регистрации данной сделки погашена, тогда как эти действия ответчика являются неправомерными и нарушают права потребителя.
Кроме того, предоставлением недостоверной информации о ходе строительства, немотивированным переносом срока передачи объекта долевого строительства без уведомления об этом Общество причинило ей моральный вред.
В судебном заседании представитель Г.Е. от требования о возложении на ответчика обязанности прекратить действия отказался, в остальной части иск поддержал в уточненном варианте.
Представители Общества иск не признали, среди прочего ссылаясь на то, что истец денежные средства за объект долевого строительства не внесла, а справка об их внесении выдана ей ошибочно. При этом главный бухгалтер Общества привлечен к уголовной ответственности за ненадлежащее ведение бухгалтерского учета.
Кроме того, проектная документация строительство нежилого помещения с проектной площадью... кв. метров, на которое претендует Г.Е., не предусматривала. Поскольку Г.Е. денежные средства не оплатила, то по этой причине договор участия в долевом строительстве обоснованно расторгнут с ней в одностороннем порядке.
В случае удовлетворения иска необходимо учесть и то, что неустойка, которую просит взыскать истец, несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Г.Е., представитель третьего лица - Управления в судебное заседание не явились.
Судом принято определение от 10 апреля 2017 года, которым отказ Г.Е. от иска в части возложения обязанности на Общество прекратить незаконные действия принят и в этой части производство по делу прекращено в связи с отказом от данных требований.
- Кроме того, суд принял указанное решение, которым постановлено признать действия Общества, расторгнувшего договор участия в долевом строительстве N... от 25 апреля 2014 года в одностороннем порядке, незаконными;
- решение о признании действий Общества, расторгнувшего договор участия в долевом строительстве N... от 25 апреля 2014 года в одностороннем порядке, противоправными и неправомерными является основанием для восстановления Управлением погашенной записи о регистрации сделки за N...;
- обязать Общество передать в собственность Г.Е. нежилое помещение общей площадью... кв. метров, расположенное на 1 этаже жилого дома (поз....) по ул....;
- взыскать с Общества в пользу Г.Е. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31 мая 2015 года по 25 августа 2016 года в размере 150000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей;
- в удовлетворении исковых требований Г.Е. к Обществу о взыскании неустойки в размере 937039 рублей 80 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31 марта 2015 года по 25 августа 2016 года в размере 346500 рублей, компенсации морального вреда в размере 120000 рублей отказать;
- взыскать с Общества в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4800 рублей.
Это решение обжаловано Обществом, которое по мотивам незаконности и необоснованности просит его отменить. В обоснование этого в апелляционной жалобе ссылается на то, что денежные средства во исполнение договора участия в долевом строительстве Г.Е. не вносила ни в кассу Общества, ни на его расчетный счет, что подтверждается объяснениями представителя истца в суде первой инстанции, а также документами, представленными им (ответчиком). Соответственно, при отсутствии первичных бухгалтерских документов, подтверждающих факт оплаты, справка о полной оплате, выданная Обществом истцу ошибочно, не может являться доказательством, подтверждающим исполнение участником долевого строительства своих обязательств в части внесения денежных средств.
Изучив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших относительно них письменных возражений Г.Е., признав возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Разрешая спор, суд первой инстанции среди прочего исходил из того, что по договору участия в долевом строительстве Общество - застройщик обязалось передать Г.Е. - участнику долевого строительства нежилое помещение общей площадью... кв. метров до 31 мая 2015 года, а Г.Е. - оплатить его стоимость в размере... рублей не позднее 30 апреля 2014 года.
Денежные средства в указанном размере Г.Е. оплатила, что подтверждается справкой без номера от 8 мая 2014 года, выданной Обществом истцу.
Что касается того, что площадь объекта долевого строительства фактически составляет..., ... кв. метра, то увеличение его площади почти в два раза свидетельствует о недобросовестном поведении застройщика и нарушении прав участника долевого строительства. А тот факт, что истец не доплатил денежные средства в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в связи с просрочкой платежа на срок более, чем два месяца, не является.
Кроме того, такое расторжение возможно в случае направления соответствующего уведомления участнику долевого строительства и не ранее чем через 30 дней после направления уведомления, что по спорным правоотношениям не соблюдено.
С учетом этих обстоятельств указанный договор не может считаться расторгнутым, и иск Г.Е. в вышеуказанной части, в том числе о взыскании неустойки, размер которой подлежит уменьшению ввиду несоразмерности последствиям нарушения обязательства, следует удовлетворить.
Делая такие выводы, суд первой инстанции не учел следующее. Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Так, из редакции этой статьи, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве сторонами настоящего дела, следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).
Этот договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено самим Федеральным законом N 214-ФЗ (ч. 3).
В нем помимо прочего должно содержаться описание конкретного объекта долевого строительства, соответствующего проектной документации, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ч. 4).
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным (ч. 5).
Таким образом, предметом договора участия в долевом строительстве может быть только объект долевого строительства, предусмотренный проектной документацией, и этот объект должен быть согласован сторонами сделки. При этом в проектную документацию могут быть в установленном законом порядке внесены соответствующие изменения.
Из настоящего дела видно, что 25 апреля 2014 года Общество - застройщик и Г.Е. - участник долевого строительства подписали договор участия в долевом строительстве N..., прошедший государственную регистрацию 6 мая 2014 года.
По его условиям застройщик обязался построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства - нежилое помещение, индивидуальные характеристики которого указаны в плане объекта долевого строительства и в описании объекта долевого строительства (соответственно приложения N 1 и 2), являющиеся неотъемлемой частью договора, расположенное по адресу: позиция N... по ул.....
При этом приложением N 1 к договору является технической план блока А первого этажа позиции N..., из которого усматривается, что на первом этаже предусмотрено строительство офисов: N 1 площадью 180, 3 кв. метра, N 2 и 3 площадью по 165, 5 кв. метра каждый, N 4 площадью 165, 2 кв. метра. В этом же приложении на плане офиса N 1 имеются дописки "... кв. м", "офис N...", выполненные вручную, не оговоренные сторонами договора в установленном порядке. А в приложении N 2 к договору содержится описание, в соответствии с которым объектом долевого строительства является нежилое помещение - офис N... (тип помещения 1-А) общей площадью... кв. метра, расположенное на первом этаже.
Исходя из данных условий суд первой инстанции пришел к выводу, что объектом долевого строительства, подлежащим передаче истцу, является нежилое помещение (офис N...) общей площадью... кв. метра, расположенное на первом этаже.
Между тем в соответствии с ч. 2 ст. 12, ч. 2 ст. 56, ч. 1 ст. 57, ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
При этом именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Суд же предлагает представить дополнительные доказательства, если имеющиеся доказательства недостаточны для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Поскольку предметом договора участия в долевом строительстве может быть объект, предусмотренный проектной документацией, подлежащий согласованию сторонами сделки, то исходя из данных процессуальных норм суд первой инстанции помимо прочего должен был определить, строительство какого именно объекта предусматривалось проектной документацией в момент подписания договора участия в долевом строительстве, вносились ли в установленном законом порядке в эту документацию изменения, кто и когда внес дописки в приложение N 1 к договору, какой схематический план имел предполагаемый объект площадью... кв. метров, какие технические характеристики имеет спорный объект после ввода дома в эксплуатацию, а также распределить между сторонами бремя доказывания данных обстоятельств. В зависимости от этого определить, согласовали ли стороны указанный предмет сделки.
Но эти требования закона суд первой инстанции не выполнил, в связи с чем суд апелляционной инстанции принял и исследовал в качестве дополнительных доказательств письменные объяснения Г.Е., копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, технического плана 1 этажа дома, сданного в эксплуатацию, представленные сторонами по предложению суда апелляционной инстанции. При этом из письменных объяснений Г.Е. усматривается, что деньги, подлежащие уплате по договору, ее сын отдал 25 апреля 2014 года директору Общества, в подтверждение чего последний выдал справку, подписанную им и главным бухгалтером.
А из остальных доказательств видно, что дом, в котором находится спорный объект долевого строительства, введен в эксплуатацию 25 марта 2016 года. В этом здании имеются встроенно-пристроенные помещения, в том числе нежилое помещение N 8 проектной площадью 180, 3 кв. метра, а его фактическая площадь составляет..., ... кв. метра. Как объяснил представитель Общества в суде апелляционной инстанции, строительство нежилого помещения площадью... кв. метров, расположенного на 1 этаже блока А, проектная документация не предусматривала, в дальнейшем в эту документацию изменения не вносились, а объект, на который претендует Г.Е., введен в эксплуатацию как нежилое помещение N 8.
Таким образом, изложенные доказательства свидетельствуют о том, что проектная документация на момент совершения договора участия в долевом строительстве N... 1 от 25 апреля 2014 года предусматривала строительство нежилого помещения (офиса N 1) проектной площадью 180, 3 кв. метра, в дальнейшем эта документация не изменялась, объект с такими техническими характеристиками, с которыми просит передать ей Г.Е., отсутствует и после приемки дома в эксплуатацию.
В самом тексте указанного договора описания объекта долевого строительства, подлежащего передаче истцу, нет, а сведения об этом объекте, содержащиеся в приложениях 1 и 2 к договору участия долевого строительства N... от 25 апреля 2014 года, противоречат друг другу относительно его площади и месторасположения. А это значит, что объект долевого строительства, подлежащий возведению, а впоследствии передаче участнику долевого строительства, в указанном договоре не определен, т.е. предмет данной сделки сторонами не согласован. Соответственно, данный договор не может быть признан заключенным, создающим правовые последствия для сторон, в связи с чем требования истца по основаниям, изложенным в исковом заявлении, удовлетворению не подлежат.
С учетом изложенного решение требованиям законности и обоснованности не отвечает. Суд апелляционной инстанции его отменяет и принимает по делу новое решение, которым в удовлетворении вышеуказанного иска, предъявленного к Обществу, Г.Е. отказывает.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
- решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 10 апреля 2017 года отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Г.Е. к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" о признании действий по расторжению договора участия в долевом строительстве N... от 25 апреля 2014 года в одностороннем порядке противоправными и неправомерными;
- о возложении на общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" обязанности передать в собственность нежилое помещение общей площадью... кв. метров, расположенное на 1 этаже жилого дома (поз....) по ул....;
- о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике обязанности восстановить запись за N...;
- о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31 марта 2015 года по 25 августа 2016 года в размере 1087039 рублей 80 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31 марта 2015 года по 25 августа 2016 года в размере 346500 рублей, компенсации морального вреда в размере 120000 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)