Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Г. Головкиной,
судей Д.В. Пирожкова, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2017 по делу N А40-233561/2016, принятое судьей Панфиловой Г.Е., по иску ООО "САН-96" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании представителей: от истца - извещен, представитель не явился; от ответчика - Нефедов А.Ю. (доверенность от 09.01.2017 г.)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "САН-96" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: Москва, улица Дмитрия Ульянова, дом 8, корпус 1, площадью 108,80 кв. м (этаж 0, помещение V, комнаты 1-6: 66, 7,8), изложив пункт 3.1 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.08.2017 г. урегулированы разногласия по цене, определенной судом первой инстанции по цене, определенной итогам проведенной в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной экспертизы.
Суд первой инстанции указал на то, что на дату обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и урегулировать разногласия по цене, предложенной ответчиком.
По мнению подателя жалобы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Заключение эксперта не соответствует ФСО.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: Москва, улица Дмитрия Ульянова, дом 8, корпус 1, площадью 108,80 кв. м (этаж 0, помещение V, комнаты 1-6: 66, 7,8), на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
Истец 27.04.2016 г. обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Последующем, 19.08.2016 истцом получено письмо ответчика с проектом договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 10 288 000 руб.
Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 6 613 300 руб.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ООО "Агентство судебных экспертов".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость по состоянию на 27.04.2016 г. без НДС составляет 9 740 000 руб.
Судом первой инстанции, по мнению судебной коллегии, сделан правомерный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 27.04.2016 без НДС составляет 9 740 000 рублей.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2017 по делу N А40-233561/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2017 N 09АП-51026/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-233561/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. N 09АП-51026/2017-ГК
Дело N А40-233561/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Г. Головкиной,
судей Д.В. Пирожкова, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2017 по делу N А40-233561/2016, принятое судьей Панфиловой Г.Е., по иску ООО "САН-96" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании представителей: от истца - извещен, представитель не явился; от ответчика - Нефедов А.Ю. (доверенность от 09.01.2017 г.)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "САН-96" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: Москва, улица Дмитрия Ульянова, дом 8, корпус 1, площадью 108,80 кв. м (этаж 0, помещение V, комнаты 1-6: 66, 7,8), изложив пункт 3.1 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.08.2017 г. урегулированы разногласия по цене, определенной судом первой инстанции по цене, определенной итогам проведенной в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной экспертизы.
Суд первой инстанции указал на то, что на дату обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и урегулировать разногласия по цене, предложенной ответчиком.
По мнению подателя жалобы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Заключение эксперта не соответствует ФСО.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: Москва, улица Дмитрия Ульянова, дом 8, корпус 1, площадью 108,80 кв. м (этаж 0, помещение V, комнаты 1-6: 66, 7,8), на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
Истец 27.04.2016 г. обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Последующем, 19.08.2016 истцом получено письмо ответчика с проектом договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 10 288 000 руб.
Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 6 613 300 руб.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ООО "Агентство судебных экспертов".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость по состоянию на 27.04.2016 г. без НДС составляет 9 740 000 руб.
Судом первой инстанции, по мнению судебной коллегии, сделан правомерный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 27.04.2016 без НДС составляет 9 740 000 рублей.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2017 по делу N А40-233561/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.Г.ГОЛОВКИНА
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
О.Г.ГОЛОВКИНА
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)