Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания - Солидарность" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2017 по делу N А47-4748/2016 (судья Калитанова Т.В.).
Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания - Солидарность" (далее - ответчик, Строительная компания) о взыскании 485 176 руб. задолженности по договору аренды за период с 31.03.2016 по 31.10.2016, неустойки за несвоевременное освобождение помещения за период с 04.02.2016 по 31.10.2016 в размере 223 605 руб. и возложении на общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания - Солидарность" обязанности освободить нежилые помещения (т. 1 л.д. 7-9, 83).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2017 (резолютивная часть объявлена 13.02.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 147-150).
Не согласившись с указанным решением, Строительная компания (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт которым снизить размер неустойки до 25 067 руб. 57 коп. (т. 2 л.д. 17-18).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, в решении суда отсутствует указание на то, с какого времени подлежит начислению неустойка за невозврат помещения арендодателю, также в решении отсутствует указание на то, в течение какого времени с момента расторжения договора арендатору необходимо освободить помещение.
Кроме того, апеллянт ссылается на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, апеллянт полагает, что при отсутствии в решении сведений о моменте начала начисления неустойки и моменте возникновения у арендатора обязанности освободить нежилое помещение, сумма неустойки исчислена неверно.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Строительной компанией (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 28.07.2015 N 4-930г-12147 (т. 1 л.д. 11-17).
Согласно п. 1.1 договора на основании итогового протокола от 14.03.2012 N 2, заседания комиссии по проведению открытого по составу участников и форме подачи предложений аукциона N 23 на право заключения договора аренды муниципального нежилого фонда г. Оренбурга по лоту N 5 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, д. 16, для использования под любую цель, не запрещенную действующим законодательством. Общая площадь объекта - 645,3 кв. м, строение литер Г15Г1 (п. 1.2.2 договора).
Срок действия данного договора установлен с 29.03.2015 по 27.03.2016 (п. 1.3 договора).
В соответствии с п. 4.1 договора аренды арендная плата в месяц составляет 69 014 руб. (без НДС). Арендная плата в год (без НДС) составляет 828 172 руб.
Пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно до 15 числа текущего месяца обязан осуществлять платежи.
Согласно п. 4.3 договора датой уплаты платежей по договору считается день поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
Пунктом 5.5 договора аренды установлено, что в случае нарушения арендатором сроков освобождения объекта в связи с окончанием или расторжением договора аренды, предусмотренных настоящим договором или распоряжением арендодателя, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от годовой суммы арендной платы за каждый просроченный день, в соответствии с уведомлением.
Согласно пунктам 6.2, 6.3 договора, договор аренды подлежит расторжению в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в том числе, в следующих случаях - однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
По акту приема-передачи Комитет 29.03.2015 передал имущество арендатору (т. 1 л.д. 18).
22.12.2015 Комитетом в адрес ответчика направлена Претензия (исх. N 1-28/6059), содержащая предложение в срок до 01.02.2016 оплатить задолженность в сумме 562 718 руб. В случае неоплаты задолженности в указанный срок договор аренды считается расторгнутым с 01.02.2016 (т. 1 л.д. 19).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из прекращения договора аренды ввиду его расторжения арендодателем в одностороннем порядке, отсутствия в деле доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы и возврату помещения из аренды, а также наличия оснований взыскания с ответчика договорной неустойки за весь, указанный в расчете истца период.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим изменению.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, согласно части 3 статьи 433, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Анализируя рассматриваемый договор с точки зрения его заключенности, суд первой инстанции правильно установил, что договор содержит все существенные условия договора, по которым сторонами достигнуто соглашение, соответствует требованиям закона о форме и содержании, оснований для вывода о его незаключенности у суда не имеется.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Комитет исполнил обязательство по передаче объекта аренды во временное владение и пользование Строительной компании, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи (т. 1 л.д. 18).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона либо в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Как следует из материалов дела, арендная плата за период с 31.03.2016 по 31.10.2016 Строительной компанией не внесена, в силу чего вывод суда о взыскании со Строительной компании задолженности в сумме 485 176 руб. является верным.
Вместе с тем, рассматривая требования Комитета о взыскании неустойки за нарушение сроков освобождения объекта в связи с окончанием срока договора, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1.3 договора аренды N 4-930г-12147 от 28.07.2015 срок действия договора установлен с 29.03.2015 по 27.03.2016.
Требования о взыскании неустойки за нарушение сроков освобождения помещения Комитет мотивирует обстоятельством расторжения договора в одностороннем порядке начиная с 01.02.2016, со ссылкой на положение пунктов 6.2, 6.3 договора N 4-930г-12147 от 28.07.2015, согласно которым договор подлежит расторжению по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
Вместе с тем, согласно положению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, при наличии предусмотренного договором аренды обстоятельства однократного нарушения арендатором срока внесения арендной платы, договор на основании одностороннего требования арендодателя мог быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке на основании решения суда.
Доказательств наличия такого соглашения либо судебного акта истцом не представлено.
Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Положений о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от исполнения договора аренды, а также указаний на условия, при которых допускается такой отказ, в договоре аренды N 4-930г-12147 от 28.07.2015 не содержится.
Пояснения представителя Комитета об ошибочном указании в тексте пункта 6.2 договора ссылки на ч. 3 ст. 450 ГК РФ, не могут быть приняты во внимание, т.к. буквальное содержание пункта 6.2 договора предусматривает лишь основания его расторжения по требованию арендодателя, тогда как отказ от исполнения договора является иным способом прекращения обязательств сторон.
С учетом изложенного направленная в адрес арендатора претензия от 22.12.2015 не повлекла прекращения договора, в силу чего обязанность освободить занимаемое помещение возникла у арендатора не ранее прекращения срока его действия, предусмотренного 1.3 договора аренды, т.е. не ранее 28.03.2016.
При изложенных обстоятельствах допущенная арендатором просрочка возврата арендованного имущества за период с 28.03.2016 по 31.10.2016 составляет 218 дней, размер неустойки, исчисленный с применением правила п. 5.5 договора аренды составит 828168 x 0,1% x 218 дней = 180 541,06 руб.
Доводы апеллянта о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и необходимости ее уменьшения до размера ключевой ставки банковского процента подлежат отклонению в силу следующего.
В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что с заявлением о применении положений статьи 333 ГК РФ при рассмотрении спора судом первой инстанции ответчик не обращался.
С учетом наличия у ответчика статуса коммерческой организации и обстоятельств того, что рассматриваемый спор вытекает из его предпринимательской деятельности, в отсутствие заявления ответчика суд первой инстанции не имел полномочий на уменьшение суммы неустойки по собственной инициативе.
Суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу части 7 которой, новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера подлежащей взысканию неустойки по основаниям, предусмотренным п. 4 (неправильное применение норм материального права) части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на Комитет.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2017 по делу N А47-4748/2016 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания - "Солидарность" в пользу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга задолженность по договору аренды N 4-930г-12147 от 28.07.2015 за период с 31.03.2016 по 31.10.2016, в сумме 485 176 руб. 00 коп., а также неустойку за нарушение сроков возврата помещения за период с 28.03.2016 по 31.10.2016 в сумме 180 541,06 руб.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания - "Солидарность" освободить нежилые помещения, расположенные в строениях лит Г15Г1 по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, 16, путем выселения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания - "Солидарность" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 16132 руб. 07 коп."
Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания - "Солидарность" 3000 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2017 N 18АП-4075/2017 ПО ДЕЛУ N А47-4748/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2017 г. N 18АП-4075/2017
Дело N А47-4748/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания - Солидарность" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2017 по делу N А47-4748/2016 (судья Калитанова Т.В.).
Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания - Солидарность" (далее - ответчик, Строительная компания) о взыскании 485 176 руб. задолженности по договору аренды за период с 31.03.2016 по 31.10.2016, неустойки за несвоевременное освобождение помещения за период с 04.02.2016 по 31.10.2016 в размере 223 605 руб. и возложении на общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания - Солидарность" обязанности освободить нежилые помещения (т. 1 л.д. 7-9, 83).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2017 (резолютивная часть объявлена 13.02.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 147-150).
Не согласившись с указанным решением, Строительная компания (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт которым снизить размер неустойки до 25 067 руб. 57 коп. (т. 2 л.д. 17-18).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, в решении суда отсутствует указание на то, с какого времени подлежит начислению неустойка за невозврат помещения арендодателю, также в решении отсутствует указание на то, в течение какого времени с момента расторжения договора арендатору необходимо освободить помещение.
Кроме того, апеллянт ссылается на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, апеллянт полагает, что при отсутствии в решении сведений о моменте начала начисления неустойки и моменте возникновения у арендатора обязанности освободить нежилое помещение, сумма неустойки исчислена неверно.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Строительной компанией (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 28.07.2015 N 4-930г-12147 (т. 1 л.д. 11-17).
Согласно п. 1.1 договора на основании итогового протокола от 14.03.2012 N 2, заседания комиссии по проведению открытого по составу участников и форме подачи предложений аукциона N 23 на право заключения договора аренды муниципального нежилого фонда г. Оренбурга по лоту N 5 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, д. 16, для использования под любую цель, не запрещенную действующим законодательством. Общая площадь объекта - 645,3 кв. м, строение литер Г15Г1 (п. 1.2.2 договора).
Срок действия данного договора установлен с 29.03.2015 по 27.03.2016 (п. 1.3 договора).
В соответствии с п. 4.1 договора аренды арендная плата в месяц составляет 69 014 руб. (без НДС). Арендная плата в год (без НДС) составляет 828 172 руб.
Пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно до 15 числа текущего месяца обязан осуществлять платежи.
Согласно п. 4.3 договора датой уплаты платежей по договору считается день поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
Пунктом 5.5 договора аренды установлено, что в случае нарушения арендатором сроков освобождения объекта в связи с окончанием или расторжением договора аренды, предусмотренных настоящим договором или распоряжением арендодателя, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от годовой суммы арендной платы за каждый просроченный день, в соответствии с уведомлением.
Согласно пунктам 6.2, 6.3 договора, договор аренды подлежит расторжению в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в том числе, в следующих случаях - однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
По акту приема-передачи Комитет 29.03.2015 передал имущество арендатору (т. 1 л.д. 18).
22.12.2015 Комитетом в адрес ответчика направлена Претензия (исх. N 1-28/6059), содержащая предложение в срок до 01.02.2016 оплатить задолженность в сумме 562 718 руб. В случае неоплаты задолженности в указанный срок договор аренды считается расторгнутым с 01.02.2016 (т. 1 л.д. 19).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из прекращения договора аренды ввиду его расторжения арендодателем в одностороннем порядке, отсутствия в деле доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы и возврату помещения из аренды, а также наличия оснований взыскания с ответчика договорной неустойки за весь, указанный в расчете истца период.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим изменению.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, согласно части 3 статьи 433, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Анализируя рассматриваемый договор с точки зрения его заключенности, суд первой инстанции правильно установил, что договор содержит все существенные условия договора, по которым сторонами достигнуто соглашение, соответствует требованиям закона о форме и содержании, оснований для вывода о его незаключенности у суда не имеется.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Комитет исполнил обязательство по передаче объекта аренды во временное владение и пользование Строительной компании, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи (т. 1 л.д. 18).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона либо в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Как следует из материалов дела, арендная плата за период с 31.03.2016 по 31.10.2016 Строительной компанией не внесена, в силу чего вывод суда о взыскании со Строительной компании задолженности в сумме 485 176 руб. является верным.
Вместе с тем, рассматривая требования Комитета о взыскании неустойки за нарушение сроков освобождения объекта в связи с окончанием срока договора, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1.3 договора аренды N 4-930г-12147 от 28.07.2015 срок действия договора установлен с 29.03.2015 по 27.03.2016.
Требования о взыскании неустойки за нарушение сроков освобождения помещения Комитет мотивирует обстоятельством расторжения договора в одностороннем порядке начиная с 01.02.2016, со ссылкой на положение пунктов 6.2, 6.3 договора N 4-930г-12147 от 28.07.2015, согласно которым договор подлежит расторжению по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
Вместе с тем, согласно положению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, при наличии предусмотренного договором аренды обстоятельства однократного нарушения арендатором срока внесения арендной платы, договор на основании одностороннего требования арендодателя мог быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке на основании решения суда.
Доказательств наличия такого соглашения либо судебного акта истцом не представлено.
Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Положений о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от исполнения договора аренды, а также указаний на условия, при которых допускается такой отказ, в договоре аренды N 4-930г-12147 от 28.07.2015 не содержится.
Пояснения представителя Комитета об ошибочном указании в тексте пункта 6.2 договора ссылки на ч. 3 ст. 450 ГК РФ, не могут быть приняты во внимание, т.к. буквальное содержание пункта 6.2 договора предусматривает лишь основания его расторжения по требованию арендодателя, тогда как отказ от исполнения договора является иным способом прекращения обязательств сторон.
С учетом изложенного направленная в адрес арендатора претензия от 22.12.2015 не повлекла прекращения договора, в силу чего обязанность освободить занимаемое помещение возникла у арендатора не ранее прекращения срока его действия, предусмотренного 1.3 договора аренды, т.е. не ранее 28.03.2016.
При изложенных обстоятельствах допущенная арендатором просрочка возврата арендованного имущества за период с 28.03.2016 по 31.10.2016 составляет 218 дней, размер неустойки, исчисленный с применением правила п. 5.5 договора аренды составит 828168 x 0,1% x 218 дней = 180 541,06 руб.
Доводы апеллянта о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и необходимости ее уменьшения до размера ключевой ставки банковского процента подлежат отклонению в силу следующего.
В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что с заявлением о применении положений статьи 333 ГК РФ при рассмотрении спора судом первой инстанции ответчик не обращался.
С учетом наличия у ответчика статуса коммерческой организации и обстоятельств того, что рассматриваемый спор вытекает из его предпринимательской деятельности, в отсутствие заявления ответчика суд первой инстанции не имел полномочий на уменьшение суммы неустойки по собственной инициативе.
Суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу части 7 которой, новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера подлежащей взысканию неустойки по основаниям, предусмотренным п. 4 (неправильное применение норм материального права) части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на Комитет.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2017 по делу N А47-4748/2016 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания - "Солидарность" в пользу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга задолженность по договору аренды N 4-930г-12147 от 28.07.2015 за период с 31.03.2016 по 31.10.2016, в сумме 485 176 руб. 00 коп., а также неустойку за нарушение сроков возврата помещения за период с 28.03.2016 по 31.10.2016 в сумме 180 541,06 руб.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания - "Солидарность" освободить нежилые помещения, расположенные в строениях лит Г15Г1 по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, 16, путем выселения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания - "Солидарность" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 16132 руб. 07 коп."
Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания - "Солидарность" 3000 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)