Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на невнесение платы за пользование нежилым помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Платоновой Е.А., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Константиновой Юлии Сергеевны (далее - предприниматель Константинова Ю.С., ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2016 по делу N А76-1843/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Лузан Ольги Терентьевны (далее - предприниматель Лузан О.Т., истец) - Бердюгина Е.К. (доверенность от 31.03.2016);
- предприниматель Константинова Ю.С. (паспорт) и ее представитель Константинов С.А. (доверенность от 01.08.2015).
Предприниматель Лузан О.Т. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю Константиновой Ю.С. о взыскании: 801 613 руб. основного долга (задолженность по арендной плате) из договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2013 б/н, рассчитанного за период с января 2014 года по май 2015 года; 666 846 руб. 45 коп. договорной неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 6.8 договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2013 б/н, и рассчитанной за период с 10.01.2014 по 14.05.2015; 106 608 руб. 49 коп. задолженности по оплате переменной части арендной платы (коммунальные платежи), рассчитанной за период с января 2014 года по май 2015 года (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предприниматель Лузан О.Т. также потребовала взыскать с предпринимателя Константиновой Ю.С. 30 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя.
Предприниматель Константинова Ю.С. обратилась в арбитражный суд первой инстанции с встречным иском к предпринимателю Лузан О.Т. о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2013 б/н расторгнутым с 21.05.2014; признании договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2013 б/н исполненным и прекращенным в части возврата 01.06.2014 ответчиком (по первоначальному иску) арендованного имущества - нежилого помещения общей площадью 161,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Коммуны, д. 88; возложении на истца (по первоначальному иску) обязанности подписать акт приема-передачи имущества (возврата) из аренды.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2016 (судья Вишневская А.А.) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного искового заявления отказано. Заявление истца (по первоначальному иску) о взыскании судебных расходов удовлетворено частично, суд первой инстанции взыскал с предпринимателя Константиновой Ю.С. в пользу предпринимателя Лузан О.Т. 10 000 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Румянцев А.А., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Константинова Ю.С., просит указанные судебные акты отменить. Заявитель полагает, что по требованию арендодателя договор был расторгнут сторонами 21.05.2014, срок возврата помещения был согласован с Ильиных Л.Г. в устной форме на 01.06.2014, арендатор освободил помещение 01.06.2014. По мнению заявителя, факт расторжения договора подтверждается свидетельскими показаниями Ильиных Л.Г. и Завражного А.А., фотоматериалами, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, принятием ключей, отсутствием выставленных счетов с 01.06.2014 на оплату коммунальных услуг. Предприниматель Константинова Ю.С. также ссылается на то обстоятельство, что при передаче ключей и арендуемого помещения представитель арендатора Ильиных Л.Г., действующая по доверенности отказалась подписывать акт приема-передачи объекта аренды. Предприниматель Константинова Ю.С. указывает на то, что арендатор неоднократно проводил переговоры с Ильиных Л.Г. для подписания акта приема-передачи помещения, что подтверждается письмом направленным по электронной почте, аудиозаписями, письмами и телеграммами. Заявитель считает, что судами также не учтен факт оплаты задолженности по арендной плате на 01.06.2014 двумя платежными поручениями от 05.06.2015 в сумме 200 000 руб. 00 коп. и от 13.11.2014 в сумме 150 000 руб. 00 коп. Заявленная истцом сумма неустойки несоразмерна, о чем ответчик заявлял в суде ходатайство. Взысканная судами неустойка за период с 10.01.2014 по 14.05.2015 является незаконной, поскольку договор аренды был прекращен с 21.05.2014. По мнению заявителя, суды необоснованно взыскали судебные расходы, поскольку представитель Кувалдина О.С. по договору на оказание юридических услуг от 21.10.2014 N 11 не присутствовала ни на одном судебном заседании.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Лузан О.Т. просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что предпринимателем Лузан О.Т. (арендодатель) и предпринимателем Константиновой Ю.С. (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2013 б/н.
По условиям данной сделки предприниматель Лузан О.Т. приняла на себя обязательство предоставить предпринимателю Константиновой Ю.С. в аренду (временное владение и пользование) сроком на 11 месяцев для организации деятельности магазина, осуществляющего торговлю продовольственными и непродовольственными товарами, нежилое помещение общей площадью 161,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Коммуны, д. 88 (п. 1.1, 1.2, 8.1 договора).
В свою очередь, предприниматель Константинова Ю.С. обязалась вносить арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 4 договора аренды.
Арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих (п. 4.1 договора).
Постоянная составляющая арендной платы с момента передачи помещения по акту приема-передачи составляет 70 000 руб. 00 коп. в месяц, НДС не предусмотрен (п. 4.2 договора).
Арендатор ежемесячно оплачивает постоянную составляющую арендной платы до 10 числа расчетного месяца (п. 4.3 договора).
Переменная составляющая арендной платы включает в себя возмещение арендатором фактически понесенных арендодателем затрат по обеспечению помещения услугами телефонной связи, Интернет связи, электроэнергией (в результате эксплуатации арендатором помещения и находящегося в нем оборудования) и услугами эксплуатационно-коммунальных служб (тепло- водоснабжения, канализации, содержания прилегающей территории) в соответствии с выставляемыми указанными в настоящем пункте службами счетами в размере действующих тарифов, пропорционально занимаемой арендатором площади, с учетом показателей индивидуальных приборов учета, установленных арендодателем для учета потребления услуг арендатором.
Арендатор самостоятельно оплачивает переменную часть арендной платы соответствующим организациям на основании счетов, предоставленных соответствующими организациями (п. 4.4 договора).
В случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (п. 6.8 договора).
При расторжении договора в связи с окончанием срока аренды, досрочным расторжением договора по соглашению сторон или по инициативе арендатора либо отказа сторон от его пролонгации арендатор обязан в месячный срок с момента возникновения обязанности арендатора по освобождению помещения вернуть арендодателю помещение в том состоянии, в котором оно было принято арендатором, с учетом нормального износа и выполненных арендатором работ по ремонту, переоборудованию, перепланировке и/или реконструкции помещения (п. 2.4 договора).
Возврат помещения из аренды оформляется актом возврата из аренды, подписываемым полномочными представителями сторон (п. 2.5 договора).
Договор аренды прекращает действие по окончании его срока, либо по соглашению сторон (п. 7.1 договора).
Договор аренды может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке.
Односторонний отказ от исполнения данного договора не допускается, за исключением случаев, специально установленных сторонами в этом договоре (п. 7.2 договора).
Стороны согласны, что нарушения данного договора, имевшие место по вине арендатора и перечисленные ниже, являются серьезными и первостепенными нарушениями данного договора и дают арендодателю право требовать его расторжения, а именно: а) в случае нарушения арендатором п. 1.3 договора; б) в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы более двух раз в течение календарного года, а также в случае наличия задолженности арендатора по договорам со специализированными организациями, предоставляющими коммунальные услуги, услуги связи, тепло, электроснабжения и т.д. свыше одного месяца; в) в случае если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояния арендуемого помещения и оборудования (п. 7.3 договора).
В указанных случаях арендодатель на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения данного договора с уведомлением арендатора.
Договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента отправления арендатору заказным письмом соответствующего уведомления арендодателя, если иной срок не установлен в самом уведомлении.
Арендатор подлежит выселению из арендуемого помещения без обращения в суд и без возмещения арендатору любых понесенных затрат и убытков.
Арендатор обязан сдать арендодателю помещение по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней с момента расторжения договора (п. 7.3 договора).
По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями договора или его назначением; 2) переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при заключении договора; 3) арендованное помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 7.4 договора).
Обязательный досудебный порядок урегулирования споров договором аренды от 01.09.2013 не предусмотрен (п. 9.2 договора).
Во исполнение принятых на себя обязательств предприниматель Лузан О.Т. в лице представителя Ильиных Л.Г. передала нежилое помещение общей площадью 161,9 кв. м в аренду предпринимателю Константиновой Ю.С., что подтверждается двухсторонним актом приема-передачи от 01.09.2013.
Недвижимое имущество принято ответчиком без замечаний и (или) возражений.
Дополнительным соглашением от 01.09.2013 N 01 стороны внесли изменения в договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2013.
Истец и ответчик изменили размер арендной платы за сентябрь (освободили арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за этот месяц пользования нежилым помещением) и октябрь (уменьшили размер арендной платы за этот месяц до 35 000 руб.) 2014 года.
Иные условия договора аренды оставлены сторонами без изменений.
Для целей нормальной эксплуатации нежилого помещения общей площадью 161,9 кв. м арендодателем (предпринимателем Лузан О.Т.) заключены договоры с третьими лицами - обслуживающими организациями, а именно: - с обществом с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Ремжилзаказчик" заключен договор от 18.02.2013 N 03/4979-З на ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома; - с муниципальным унитарным предприятием "Челябинские коммунальные тепловые сети" заключен договор от 25.06.2014 N ТСН-6998 на теплоснабжение; - с муниципальным унитарным предприятием "Производственное объединение водоснабжения и водоотведения" заключен договор от 19.09.2013 N 11778 на отпуск питьевой воды и прием сточных вод; - с открытым акционерным обществом "Челябэнергосбыт" заключен договор от 20.11.2012 N 2101 на энергоснабжение.
Предприниматель Лузан О.Т. в лице представителя Ильиных Л.Г. 23.02.2014 обратилась к представителю предпринимателя Константиновой Ю.С. с письменной претензией (письмо от 17.02.2014 N 03).
Арендодатель потребовал в срок до 24.02.2014 погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени за нарушение обязательств по внесению платы за пользование недвижимым имуществом.
Предприниматель Лузан О.Т. 24.04.2014 в лице представителя Ильиных Л.Г. обратилась к предпринимателю Константиновой Ю.С. с письменной претензией (письмо от 21.04.2014 N 04).
Арендодатель потребовал в срок до 01.05.2014 погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени за нарушение обязательства по внесению платы за пользование недвижимым имуществом.
Кроме того арендодатель потребовал от арендатора внести плату за оказанные третьими лицами коммунальные услуги. Помимо прочего арендодатель указал, что в случае неуплаты общей суммы задолженности арендатор должен будет освободить занимаемое помещение 14.05.2014.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение предпринимателем Константиновой Ю.С. обязательств по внесению арендной платы, нахождение недвижимого имущества во владении и пользовании ответчика по май 2015 года, предприниматель Лузан О.Т. обратилась в арбитражный суд с требованиями по первоначальному иску.
Ссылаясь на прекращение арендных правоотношений и освобождение нежилого помещения не позднее 01.06.2014, предприниматель Константинова Ю.С. обратилась в арбитражный суд с встречным исковым заявлением.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
В рассматриваемом случае возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды предусмотрена в п. 7.3. договора из буквального содержания которых следует, что, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения данного договора в случае, если арендатор более двух раз в течение календарного года нарушает сроки внесения арендной платы, а также в случае наличия на стороне арендатора задолженности по договорам со специализированными организациями, предоставляющими коммунальные услуги, услуги связи, теплоснабжения, электроснабжения и т.д. свыше одного месяца. В таком случае арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление. Договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента отправления уведомления арендодателя арендатору заказным письмом.
Как установлено судами, предприниматель Лузан О.Т. в адрес предпринимателя Константиновой Ю.С. до окончания срока действия договора направил две претензии от 17.02.2014 и от 21.04.2014 в которой просил погасить задолженность в указанные в претензиях сроки, а в претензии от 21.04.2014 - дополнительно содержалось требование об освобождении занимаемого помещения 14.05.2014 года в случае неуплаты суммы задолженности.
Претензии предпринимателем Константиновой Ю.С. получены лично.
Факт наличия на момент направления указанных претензий у Константиновой Ю.С. задолженности более одного месяца подтверждается материалами дела (в частности, платежи на сумму 200 000 рублей и 150 000 рублей осуществлены ответчиком 05.06.2014 и 13.11.2014), и не оспаривается ни арендатором, ни арендодателем.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, хронологическую последовательность действий арендодателя по направлению указанных претензий, их содержание, оцененное судом применительно к норме ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также наличие объективных условий, являющихся основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды по п. 7.3. договора, апелляционный суд пришел к выводу, что воля арендодателя при направлении претензии от 21.04.2014 направлена на прекращение договорных отношений при условии непогашения арендатором задолженности по арендной плате (ст. 157 ГК РФ), и, поскольку названное обстоятельство к указанному арендодателем сроку не наступило, признал договор аренды прекращенным в соответствии с п. 7.3. договора от 21.05.2014, указав на ошибочность противоположного вывода суда первой инстанции.
Согласно пункту 2.5. договора аренды при прекращении договора арендатор обязан в месячный срок с момента возникновения обязанности по освобождению помещения возвратить помещение арендодателю.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
В силу п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2.5. договора аренды при прекращении договора арендатор обязан в месячный срок с момента возникновения обязанности по освобождению помещения возвратить помещение арендодателю.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии объективных, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих факта возврата арендодателю нежилого помещения из аренды в заявленный истцом период, в то время как по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства.
Так суд исходил из того, что доказательств подписания сторонами акта приема-передачи объекта недвижимости арендатор не представил; копия электронного письма от 21.08.2014, расшифровка аудиозаписи разговора от 13.11.2014, копия писем Константиновой Ю.С. от 30.03.2015, телеграммы от 30.03.2015 и 20.04.2015, а также фотографии, по смыслу ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут заменять акта приема передачи и быть приняты в качестве допустимых доказательств названного обстоятельства.
Апелляционный суд также отметил, что сам по себе факт возврата арендодателю ключей от помещения не свидетельствует о надлежащем возврате помещения в соответствии с нормой ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой составление акта не только констатирует факт возврата помещения из владения арендатора, но и фиксирует состояние помещения для целей его соответствия изначально переданному в аренду.
Оценив представленные в материалы дела электронное письмо от 21.08.2014 и расшифровку аудиозаписи разговора от 13.11.2014, суд признал их не относимыми к рассматриваемому спору доказательствами, поскольку они не содержат сведений, позволяющих прийти к иному выводу. При этом суд принял во внимание отсутствие доказательств того, что на момент ведения переговоров Ильиных Л.Г. являлась уполномоченным в порядке ст. 182, 185 Гражданского кодекса Российской Федерации представителем предпринимателя Лузан О.Т., отметив, что факт наличия у Ильиных Л.Г. доверенности на момент заключения договора аренды от 01.09.2013 данного обстоятельства не подтверждает, учитывая положения ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные фотоматериалы, исходя из их содержания, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в арендуемых ответчицей помещениях размещено оборудование, ранее использовавшееся ею для ведения предпринимательской деятельности в помещении, отметив, что данное обстоятельство также следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.05.2015, согласно которому 14.05.2015 Константинов С.А. забрал предположительно принадлежащее ему движимое имущество (холодильные прилавки), которое располагалось в арендуемом ответчиком нежилом помещении, и было подтверждено представителями Константиновой Ю.С. в судебном заседании апелляционного суда.
На основании данных обстоятельств суд сделал вывод о продолжении пользования ответчиком арендованными помещениями по окончании договора аренды.
При этом апелляционный суд не принял доводы ответчика о том, что указанное оборудование является собственностью Константинова А.С. и было передано ответчику в безвозмездное пользование по устному соглашению, а в арендуемых помещениях было размещено по договоренности с Ильиных Л.Г. на хранение, указав на отсутствие доказательств размещения в помещении именно оборудования, принадлежащего Константинову А.С., при том, что данное лицо хозяйственной деятельности в помещении не осуществлял, а также на отсутствие объективных доказательств, подтверждающих принятие предпринимателем Лузан О.Т. либо ее уполномоченными представителями названного оборудования от Константинова А.С. на хранение (договор хранения, акт передачи и пр.).
Суд также не принял в качестве доказательства освобождения помещения до 01.06.2014 постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.05.2015, поскольку при проведении доследственной проверки названное обстоятельство не установлено, а доследственные мероприятия были проведены после спорного периода взыскания арендной платы, и признал недоказанным факт осуществления в помещении с февраля 2015 года ремонтных работ для предоставления помещения новому арендатору.
Исходя из того, что относимыми и допустимыми доказательствами факт возврата помещения ответчиком не подтвержден, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обязанность по возврату помещения из аренды арендатором не исполнена.
При этом суд отклонил доводы ответчика об уклонении арендодателя от принятия помещения из аренды, приняв во внимание, что в период с 21.04.2014 - 01.06.2014 ответчиком не совершено предусмотренных законом действий, направленных на уведомление арендодателя о необходимости принять помещение, равно как и не представлено доказательств фактического совершения таких действий.
Как отмечено судом, установленная в претензии от 21.04.2014 дата возврата помещения не может обязывать арендодателя принять помещения в указанную дату, поскольку не соотносится с установленным п. 7.3. договора тридцатидневным сроком прекращения договора, что исключает обязанность арендатора возвратить помещения до окончания его действия, и при отсутствии доказательств совершения арендатором действий, направленных на фактический возврат помещения, не может свидетельствовать о таком возврате; кроме того, предприниматель Константинова Ю.С. сама утверждает, что помещение возвращено ею 01.06.2014.
Направленные арендатором в последующем письма от 30.03.2015, не приняты судом в качестве уведомления арендодателя о необходимости принять помещение в силу отсутствия доказательств того, что письмо направлено представителю арендодателя Ильиных Л.Г., тогда как доказательств наличия соответствующих полномочий у данного лица по состоянию на 30.03.2015 в дело не представлено.
Также судом не принято письмо от той же даты, направленное предпринимателю Лузан О.Т., поскольку содержит исключительно требование о подписании акта приема-передачи нежилого помещения от 01.06.2014, то есть фактически требование зафиксировать факт возврата помещения годом ранее. Предложение принять недвижимое имущество по состоянию на текущую дату (30.03.2015) в данном письме не содержится.
Поскольку иных доказательств, свидетельствующих об уведомлении арендодателя о необходимости принятия помещения, в материалах дела не имеется, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для вывода о том, что предприниматель Лузан О.Т. уклонялась от приемки арендованного имущества.
В силу положений абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В случае прекращения действия договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества арендодателю, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
При изложенных обстоятельствах, в отсутствие доказательств возврата помещения арендодателю суды обоснованно удовлетворил требования предпринимателя Лузан О.Т. о взыскании арендной платы за заявленный период в сумме 908 221 руб. 49 коп., а также неустойки в размере 666 846 руб. 45 коп. в соответствии с расчетами истца, подтвержденными материалами дела, на основании ст. 330, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суды не усмотрели оснований для уменьшения размера взыскиваемой неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку с заявлением об уменьшении размера неустойки предприниматель Константинова Ю.С. при рассмотрении дела в суде первой инстанции не обращалась, кроме того, доказательств несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства апелляционным судом не установлено.
Соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворении встречного искового требования предпринимателя Константиновой Ю.С. о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2013 б/н расторгнутым с 21.05.2014, апелляционный суд исходил из положений ст. 4, 40, 41, 44, 49, 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которых способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав; если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.
Поскольку правила, порядок и основания изменения либо расторжения гражданско-правового договора регламентированы в статьях 450, 450.1, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми прекращение договорных правоотношений с определенной даты, ранее вступления соответствующего судебного акта в законную силу, путем указания этой даты в резолютивной части решения не предусмотрено, что не лишает суд права, исходя из обстоятельств конкретного дела, указать в мотивировочной части решения период действия заключенного договора, апелляционный суд пришел к выводу, что избранный предпринимателем Константиновой Ю.С. способ защиты (признание гражданско-правового договора расторгнутым с определенной даты до момента обращения с исковым заявлением в суд) не предусмотрен действующим законодательством Российской Федерации, в связи с чем вышеуказанное требование удовлетворению не подлежит, с учетом изложенного в мотивировочной части постановления.
В удовлетворения встречного требования об обязании арендодателя подписать акт приема-передачи отказано, поскольку удовлетворение данного требования не восстановит права Константиновой Ю.С., с учетом того, что на момент рассмотрения спора установлен факт предоставления арендуемого помещения в аренду иному лицу, то есть факт освобождения помещения.
Руководствуясь статьями 101, 106, 110, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82, п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121, определением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-О, суды частично удовлетворили заявление истца по первоначальному иску о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя, взыскав 10 000 руб. 00 коп. с учетом фактического объема услуг, оказанных представителем Кувалдиной О.С.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую оценку, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
Довод заявителя жалобы о том, что взыскание неустойки за период после расторжения договора является незаконным, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в силу п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены или изменения судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2016 по делу N А76-1843/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Константиновой Юлии Сергеевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 22.08.2016 N Ф09-7760/16 ПО ДЕЛУ N А76-1843/2015
Требование: О взыскании долга по договору аренды, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на невнесение платы за пользование нежилым помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2016 г. N Ф09-7760/16
Дело N А76-1843/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Платоновой Е.А., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Константиновой Юлии Сергеевны (далее - предприниматель Константинова Ю.С., ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2016 по делу N А76-1843/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Лузан Ольги Терентьевны (далее - предприниматель Лузан О.Т., истец) - Бердюгина Е.К. (доверенность от 31.03.2016);
- предприниматель Константинова Ю.С. (паспорт) и ее представитель Константинов С.А. (доверенность от 01.08.2015).
Предприниматель Лузан О.Т. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю Константиновой Ю.С. о взыскании: 801 613 руб. основного долга (задолженность по арендной плате) из договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2013 б/н, рассчитанного за период с января 2014 года по май 2015 года; 666 846 руб. 45 коп. договорной неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 6.8 договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2013 б/н, и рассчитанной за период с 10.01.2014 по 14.05.2015; 106 608 руб. 49 коп. задолженности по оплате переменной части арендной платы (коммунальные платежи), рассчитанной за период с января 2014 года по май 2015 года (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предприниматель Лузан О.Т. также потребовала взыскать с предпринимателя Константиновой Ю.С. 30 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя.
Предприниматель Константинова Ю.С. обратилась в арбитражный суд первой инстанции с встречным иском к предпринимателю Лузан О.Т. о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2013 б/н расторгнутым с 21.05.2014; признании договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2013 б/н исполненным и прекращенным в части возврата 01.06.2014 ответчиком (по первоначальному иску) арендованного имущества - нежилого помещения общей площадью 161,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Коммуны, д. 88; возложении на истца (по первоначальному иску) обязанности подписать акт приема-передачи имущества (возврата) из аренды.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2016 (судья Вишневская А.А.) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного искового заявления отказано. Заявление истца (по первоначальному иску) о взыскании судебных расходов удовлетворено частично, суд первой инстанции взыскал с предпринимателя Константиновой Ю.С. в пользу предпринимателя Лузан О.Т. 10 000 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Румянцев А.А., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Константинова Ю.С., просит указанные судебные акты отменить. Заявитель полагает, что по требованию арендодателя договор был расторгнут сторонами 21.05.2014, срок возврата помещения был согласован с Ильиных Л.Г. в устной форме на 01.06.2014, арендатор освободил помещение 01.06.2014. По мнению заявителя, факт расторжения договора подтверждается свидетельскими показаниями Ильиных Л.Г. и Завражного А.А., фотоматериалами, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, принятием ключей, отсутствием выставленных счетов с 01.06.2014 на оплату коммунальных услуг. Предприниматель Константинова Ю.С. также ссылается на то обстоятельство, что при передаче ключей и арендуемого помещения представитель арендатора Ильиных Л.Г., действующая по доверенности отказалась подписывать акт приема-передачи объекта аренды. Предприниматель Константинова Ю.С. указывает на то, что арендатор неоднократно проводил переговоры с Ильиных Л.Г. для подписания акта приема-передачи помещения, что подтверждается письмом направленным по электронной почте, аудиозаписями, письмами и телеграммами. Заявитель считает, что судами также не учтен факт оплаты задолженности по арендной плате на 01.06.2014 двумя платежными поручениями от 05.06.2015 в сумме 200 000 руб. 00 коп. и от 13.11.2014 в сумме 150 000 руб. 00 коп. Заявленная истцом сумма неустойки несоразмерна, о чем ответчик заявлял в суде ходатайство. Взысканная судами неустойка за период с 10.01.2014 по 14.05.2015 является незаконной, поскольку договор аренды был прекращен с 21.05.2014. По мнению заявителя, суды необоснованно взыскали судебные расходы, поскольку представитель Кувалдина О.С. по договору на оказание юридических услуг от 21.10.2014 N 11 не присутствовала ни на одном судебном заседании.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Лузан О.Т. просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что предпринимателем Лузан О.Т. (арендодатель) и предпринимателем Константиновой Ю.С. (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2013 б/н.
По условиям данной сделки предприниматель Лузан О.Т. приняла на себя обязательство предоставить предпринимателю Константиновой Ю.С. в аренду (временное владение и пользование) сроком на 11 месяцев для организации деятельности магазина, осуществляющего торговлю продовольственными и непродовольственными товарами, нежилое помещение общей площадью 161,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Коммуны, д. 88 (п. 1.1, 1.2, 8.1 договора).
В свою очередь, предприниматель Константинова Ю.С. обязалась вносить арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 4 договора аренды.
Арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих (п. 4.1 договора).
Постоянная составляющая арендной платы с момента передачи помещения по акту приема-передачи составляет 70 000 руб. 00 коп. в месяц, НДС не предусмотрен (п. 4.2 договора).
Арендатор ежемесячно оплачивает постоянную составляющую арендной платы до 10 числа расчетного месяца (п. 4.3 договора).
Переменная составляющая арендной платы включает в себя возмещение арендатором фактически понесенных арендодателем затрат по обеспечению помещения услугами телефонной связи, Интернет связи, электроэнергией (в результате эксплуатации арендатором помещения и находящегося в нем оборудования) и услугами эксплуатационно-коммунальных служб (тепло- водоснабжения, канализации, содержания прилегающей территории) в соответствии с выставляемыми указанными в настоящем пункте службами счетами в размере действующих тарифов, пропорционально занимаемой арендатором площади, с учетом показателей индивидуальных приборов учета, установленных арендодателем для учета потребления услуг арендатором.
Арендатор самостоятельно оплачивает переменную часть арендной платы соответствующим организациям на основании счетов, предоставленных соответствующими организациями (п. 4.4 договора).
В случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (п. 6.8 договора).
При расторжении договора в связи с окончанием срока аренды, досрочным расторжением договора по соглашению сторон или по инициативе арендатора либо отказа сторон от его пролонгации арендатор обязан в месячный срок с момента возникновения обязанности арендатора по освобождению помещения вернуть арендодателю помещение в том состоянии, в котором оно было принято арендатором, с учетом нормального износа и выполненных арендатором работ по ремонту, переоборудованию, перепланировке и/или реконструкции помещения (п. 2.4 договора).
Возврат помещения из аренды оформляется актом возврата из аренды, подписываемым полномочными представителями сторон (п. 2.5 договора).
Договор аренды прекращает действие по окончании его срока, либо по соглашению сторон (п. 7.1 договора).
Договор аренды может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке.
Односторонний отказ от исполнения данного договора не допускается, за исключением случаев, специально установленных сторонами в этом договоре (п. 7.2 договора).
Стороны согласны, что нарушения данного договора, имевшие место по вине арендатора и перечисленные ниже, являются серьезными и первостепенными нарушениями данного договора и дают арендодателю право требовать его расторжения, а именно: а) в случае нарушения арендатором п. 1.3 договора; б) в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы более двух раз в течение календарного года, а также в случае наличия задолженности арендатора по договорам со специализированными организациями, предоставляющими коммунальные услуги, услуги связи, тепло, электроснабжения и т.д. свыше одного месяца; в) в случае если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояния арендуемого помещения и оборудования (п. 7.3 договора).
В указанных случаях арендодатель на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения данного договора с уведомлением арендатора.
Договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента отправления арендатору заказным письмом соответствующего уведомления арендодателя, если иной срок не установлен в самом уведомлении.
Арендатор подлежит выселению из арендуемого помещения без обращения в суд и без возмещения арендатору любых понесенных затрат и убытков.
Арендатор обязан сдать арендодателю помещение по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней с момента расторжения договора (п. 7.3 договора).
По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями договора или его назначением; 2) переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при заключении договора; 3) арендованное помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 7.4 договора).
Обязательный досудебный порядок урегулирования споров договором аренды от 01.09.2013 не предусмотрен (п. 9.2 договора).
Во исполнение принятых на себя обязательств предприниматель Лузан О.Т. в лице представителя Ильиных Л.Г. передала нежилое помещение общей площадью 161,9 кв. м в аренду предпринимателю Константиновой Ю.С., что подтверждается двухсторонним актом приема-передачи от 01.09.2013.
Недвижимое имущество принято ответчиком без замечаний и (или) возражений.
Дополнительным соглашением от 01.09.2013 N 01 стороны внесли изменения в договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2013.
Истец и ответчик изменили размер арендной платы за сентябрь (освободили арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за этот месяц пользования нежилым помещением) и октябрь (уменьшили размер арендной платы за этот месяц до 35 000 руб.) 2014 года.
Иные условия договора аренды оставлены сторонами без изменений.
Для целей нормальной эксплуатации нежилого помещения общей площадью 161,9 кв. м арендодателем (предпринимателем Лузан О.Т.) заключены договоры с третьими лицами - обслуживающими организациями, а именно: - с обществом с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Ремжилзаказчик" заключен договор от 18.02.2013 N 03/4979-З на ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома; - с муниципальным унитарным предприятием "Челябинские коммунальные тепловые сети" заключен договор от 25.06.2014 N ТСН-6998 на теплоснабжение; - с муниципальным унитарным предприятием "Производственное объединение водоснабжения и водоотведения" заключен договор от 19.09.2013 N 11778 на отпуск питьевой воды и прием сточных вод; - с открытым акционерным обществом "Челябэнергосбыт" заключен договор от 20.11.2012 N 2101 на энергоснабжение.
Предприниматель Лузан О.Т. в лице представителя Ильиных Л.Г. 23.02.2014 обратилась к представителю предпринимателя Константиновой Ю.С. с письменной претензией (письмо от 17.02.2014 N 03).
Арендодатель потребовал в срок до 24.02.2014 погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени за нарушение обязательств по внесению платы за пользование недвижимым имуществом.
Предприниматель Лузан О.Т. 24.04.2014 в лице представителя Ильиных Л.Г. обратилась к предпринимателю Константиновой Ю.С. с письменной претензией (письмо от 21.04.2014 N 04).
Арендодатель потребовал в срок до 01.05.2014 погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени за нарушение обязательства по внесению платы за пользование недвижимым имуществом.
Кроме того арендодатель потребовал от арендатора внести плату за оказанные третьими лицами коммунальные услуги. Помимо прочего арендодатель указал, что в случае неуплаты общей суммы задолженности арендатор должен будет освободить занимаемое помещение 14.05.2014.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение предпринимателем Константиновой Ю.С. обязательств по внесению арендной платы, нахождение недвижимого имущества во владении и пользовании ответчика по май 2015 года, предприниматель Лузан О.Т. обратилась в арбитражный суд с требованиями по первоначальному иску.
Ссылаясь на прекращение арендных правоотношений и освобождение нежилого помещения не позднее 01.06.2014, предприниматель Константинова Ю.С. обратилась в арбитражный суд с встречным исковым заявлением.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
В рассматриваемом случае возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды предусмотрена в п. 7.3. договора из буквального содержания которых следует, что, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения данного договора в случае, если арендатор более двух раз в течение календарного года нарушает сроки внесения арендной платы, а также в случае наличия на стороне арендатора задолженности по договорам со специализированными организациями, предоставляющими коммунальные услуги, услуги связи, теплоснабжения, электроснабжения и т.д. свыше одного месяца. В таком случае арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление. Договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента отправления уведомления арендодателя арендатору заказным письмом.
Как установлено судами, предприниматель Лузан О.Т. в адрес предпринимателя Константиновой Ю.С. до окончания срока действия договора направил две претензии от 17.02.2014 и от 21.04.2014 в которой просил погасить задолженность в указанные в претензиях сроки, а в претензии от 21.04.2014 - дополнительно содержалось требование об освобождении занимаемого помещения 14.05.2014 года в случае неуплаты суммы задолженности.
Претензии предпринимателем Константиновой Ю.С. получены лично.
Факт наличия на момент направления указанных претензий у Константиновой Ю.С. задолженности более одного месяца подтверждается материалами дела (в частности, платежи на сумму 200 000 рублей и 150 000 рублей осуществлены ответчиком 05.06.2014 и 13.11.2014), и не оспаривается ни арендатором, ни арендодателем.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, хронологическую последовательность действий арендодателя по направлению указанных претензий, их содержание, оцененное судом применительно к норме ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также наличие объективных условий, являющихся основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды по п. 7.3. договора, апелляционный суд пришел к выводу, что воля арендодателя при направлении претензии от 21.04.2014 направлена на прекращение договорных отношений при условии непогашения арендатором задолженности по арендной плате (ст. 157 ГК РФ), и, поскольку названное обстоятельство к указанному арендодателем сроку не наступило, признал договор аренды прекращенным в соответствии с п. 7.3. договора от 21.05.2014, указав на ошибочность противоположного вывода суда первой инстанции.
Согласно пункту 2.5. договора аренды при прекращении договора арендатор обязан в месячный срок с момента возникновения обязанности по освобождению помещения возвратить помещение арендодателю.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
В силу п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2.5. договора аренды при прекращении договора арендатор обязан в месячный срок с момента возникновения обязанности по освобождению помещения возвратить помещение арендодателю.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии объективных, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих факта возврата арендодателю нежилого помещения из аренды в заявленный истцом период, в то время как по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства.
Так суд исходил из того, что доказательств подписания сторонами акта приема-передачи объекта недвижимости арендатор не представил; копия электронного письма от 21.08.2014, расшифровка аудиозаписи разговора от 13.11.2014, копия писем Константиновой Ю.С. от 30.03.2015, телеграммы от 30.03.2015 и 20.04.2015, а также фотографии, по смыслу ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут заменять акта приема передачи и быть приняты в качестве допустимых доказательств названного обстоятельства.
Апелляционный суд также отметил, что сам по себе факт возврата арендодателю ключей от помещения не свидетельствует о надлежащем возврате помещения в соответствии с нормой ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой составление акта не только констатирует факт возврата помещения из владения арендатора, но и фиксирует состояние помещения для целей его соответствия изначально переданному в аренду.
Оценив представленные в материалы дела электронное письмо от 21.08.2014 и расшифровку аудиозаписи разговора от 13.11.2014, суд признал их не относимыми к рассматриваемому спору доказательствами, поскольку они не содержат сведений, позволяющих прийти к иному выводу. При этом суд принял во внимание отсутствие доказательств того, что на момент ведения переговоров Ильиных Л.Г. являлась уполномоченным в порядке ст. 182, 185 Гражданского кодекса Российской Федерации представителем предпринимателя Лузан О.Т., отметив, что факт наличия у Ильиных Л.Г. доверенности на момент заключения договора аренды от 01.09.2013 данного обстоятельства не подтверждает, учитывая положения ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные фотоматериалы, исходя из их содержания, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в арендуемых ответчицей помещениях размещено оборудование, ранее использовавшееся ею для ведения предпринимательской деятельности в помещении, отметив, что данное обстоятельство также следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.05.2015, согласно которому 14.05.2015 Константинов С.А. забрал предположительно принадлежащее ему движимое имущество (холодильные прилавки), которое располагалось в арендуемом ответчиком нежилом помещении, и было подтверждено представителями Константиновой Ю.С. в судебном заседании апелляционного суда.
На основании данных обстоятельств суд сделал вывод о продолжении пользования ответчиком арендованными помещениями по окончании договора аренды.
При этом апелляционный суд не принял доводы ответчика о том, что указанное оборудование является собственностью Константинова А.С. и было передано ответчику в безвозмездное пользование по устному соглашению, а в арендуемых помещениях было размещено по договоренности с Ильиных Л.Г. на хранение, указав на отсутствие доказательств размещения в помещении именно оборудования, принадлежащего Константинову А.С., при том, что данное лицо хозяйственной деятельности в помещении не осуществлял, а также на отсутствие объективных доказательств, подтверждающих принятие предпринимателем Лузан О.Т. либо ее уполномоченными представителями названного оборудования от Константинова А.С. на хранение (договор хранения, акт передачи и пр.).
Суд также не принял в качестве доказательства освобождения помещения до 01.06.2014 постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.05.2015, поскольку при проведении доследственной проверки названное обстоятельство не установлено, а доследственные мероприятия были проведены после спорного периода взыскания арендной платы, и признал недоказанным факт осуществления в помещении с февраля 2015 года ремонтных работ для предоставления помещения новому арендатору.
Исходя из того, что относимыми и допустимыми доказательствами факт возврата помещения ответчиком не подтвержден, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обязанность по возврату помещения из аренды арендатором не исполнена.
При этом суд отклонил доводы ответчика об уклонении арендодателя от принятия помещения из аренды, приняв во внимание, что в период с 21.04.2014 - 01.06.2014 ответчиком не совершено предусмотренных законом действий, направленных на уведомление арендодателя о необходимости принять помещение, равно как и не представлено доказательств фактического совершения таких действий.
Как отмечено судом, установленная в претензии от 21.04.2014 дата возврата помещения не может обязывать арендодателя принять помещения в указанную дату, поскольку не соотносится с установленным п. 7.3. договора тридцатидневным сроком прекращения договора, что исключает обязанность арендатора возвратить помещения до окончания его действия, и при отсутствии доказательств совершения арендатором действий, направленных на фактический возврат помещения, не может свидетельствовать о таком возврате; кроме того, предприниматель Константинова Ю.С. сама утверждает, что помещение возвращено ею 01.06.2014.
Направленные арендатором в последующем письма от 30.03.2015, не приняты судом в качестве уведомления арендодателя о необходимости принять помещение в силу отсутствия доказательств того, что письмо направлено представителю арендодателя Ильиных Л.Г., тогда как доказательств наличия соответствующих полномочий у данного лица по состоянию на 30.03.2015 в дело не представлено.
Также судом не принято письмо от той же даты, направленное предпринимателю Лузан О.Т., поскольку содержит исключительно требование о подписании акта приема-передачи нежилого помещения от 01.06.2014, то есть фактически требование зафиксировать факт возврата помещения годом ранее. Предложение принять недвижимое имущество по состоянию на текущую дату (30.03.2015) в данном письме не содержится.
Поскольку иных доказательств, свидетельствующих об уведомлении арендодателя о необходимости принятия помещения, в материалах дела не имеется, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для вывода о том, что предприниматель Лузан О.Т. уклонялась от приемки арендованного имущества.
В силу положений абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В случае прекращения действия договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества арендодателю, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
При изложенных обстоятельствах, в отсутствие доказательств возврата помещения арендодателю суды обоснованно удовлетворил требования предпринимателя Лузан О.Т. о взыскании арендной платы за заявленный период в сумме 908 221 руб. 49 коп., а также неустойки в размере 666 846 руб. 45 коп. в соответствии с расчетами истца, подтвержденными материалами дела, на основании ст. 330, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суды не усмотрели оснований для уменьшения размера взыскиваемой неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку с заявлением об уменьшении размера неустойки предприниматель Константинова Ю.С. при рассмотрении дела в суде первой инстанции не обращалась, кроме того, доказательств несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства апелляционным судом не установлено.
Соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворении встречного искового требования предпринимателя Константиновой Ю.С. о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2013 б/н расторгнутым с 21.05.2014, апелляционный суд исходил из положений ст. 4, 40, 41, 44, 49, 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которых способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав; если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.
Поскольку правила, порядок и основания изменения либо расторжения гражданско-правового договора регламентированы в статьях 450, 450.1, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми прекращение договорных правоотношений с определенной даты, ранее вступления соответствующего судебного акта в законную силу, путем указания этой даты в резолютивной части решения не предусмотрено, что не лишает суд права, исходя из обстоятельств конкретного дела, указать в мотивировочной части решения период действия заключенного договора, апелляционный суд пришел к выводу, что избранный предпринимателем Константиновой Ю.С. способ защиты (признание гражданско-правового договора расторгнутым с определенной даты до момента обращения с исковым заявлением в суд) не предусмотрен действующим законодательством Российской Федерации, в связи с чем вышеуказанное требование удовлетворению не подлежит, с учетом изложенного в мотивировочной части постановления.
В удовлетворения встречного требования об обязании арендодателя подписать акт приема-передачи отказано, поскольку удовлетворение данного требования не восстановит права Константиновой Ю.С., с учетом того, что на момент рассмотрения спора установлен факт предоставления арендуемого помещения в аренду иному лицу, то есть факт освобождения помещения.
Руководствуясь статьями 101, 106, 110, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82, п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121, определением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-О, суды частично удовлетворили заявление истца по первоначальному иску о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя, взыскав 10 000 руб. 00 коп. с учетом фактического объема услуг, оказанных представителем Кувалдиной О.С.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую оценку, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
Довод заявителя жалобы о том, что взыскание неустойки за период после расторжения договора является незаконным, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в силу п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены или изменения судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2016 по делу N А76-1843/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Константиновой Юлии Сергеевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
С.Э.РЯБОВА
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)