Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Беловой А.Р., Шишовой О.А.
при участии в заседании:
от истца ООО "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3" - Кирьяшкина Л.П. генеральный директор (приказ от 21.03.2014); Крылов Н.И. по дов. от 15.02.2017
от ответчиков:
ТУ Росимущества в г. Москве - не явился, извещен
Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" - Никольская А.Н. по дов. от 28.12.2016
рассмотрев 20 июня 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3" (истца)
на решение от 8 декабря 2016 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
и постановление от 17 марта 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Лящевским И.С., Барановской Е.Н.,
по иску ООО "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3"
к ТУ Росимущества в г. Москве, Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"
об обязании ответчиков заключить договор аренды на здание.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3" (далее - ООО "МРРУ-3" или истец) 04.07.2016 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (далее - ТУ Росимущества в г. Москве или ответчик), Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - ФГБУК АУИПИК, агентство или ответчик) об обязании ответчиков заключить договор аренды на здание, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Спасоналивковский 1-й, д. 8, стр. 1, сроком на 5 лет на условиях, определенных в проекте договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории г. Москвы, в редакции, предложенной истцом.
В обоснование своих требований истец, ссылаясь на пункт 1 статьи 621, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", указал на то, что обращение является арендатором нежилых помещений на основании охранно-арендного договора от 01.03.2001 N 569, по причине чего, обратился к ответчику с письмом N 52 о заключении договора аренды сроком на 5 лет, тогда как ему было отказано в заключении договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2016, оставленным без изменений постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить их требования в полном объеме.
В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права и норм процессуального права.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы истца к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства ТУ Росимущества в г. Москве явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.
Генеральный директор истца и его представитель в судебном заседании суда кассационной инстанции 20.06.2017 поддержали доводы и требования своей кассационной жалобы.
Представитель ФГБУК АУИПИК по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
До судебного заседания от истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания, тогда как рассмотрев заявленное ходатайство, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения и посчитала возможным рассмотреть кассационную жалобу истца по тем доводам и возражениям, приведенным в кассационной жалобе.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, а также проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.
Согласно требованиям части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Судами установлено, что между Главным Управлением памятников г. Москвы (ГОУП г. Москвы) и ООО "МРРУ-3" (арендатор) был заключен охранно-арендный договор от 01.03.2001 N 569, в соответствии с которым истцу передан в аренду памятник, Дом жилой, XVIII - XIX в.в. Срок действия договора установлен с 01.04.2001 по 01.04.2006.
Договор прошел государственную регистрацию, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.08.2001 N 77-01/29-010/2001-549.
Дополнительным соглашением от 12.07.2010 к охранно-арендному договору, заключенному между ООО "МРРУ-3" и Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 09.06.2009 N 542-ПП "О совершенствовании системы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы", охранно-арендному договору присвоен учетный номер Департамента от 13.07.2001 N 00-00483/01.
Дополнительным соглашением от 27.07.2012 в договоре аренды от 13.07.2001 N 00-00483/01 установлен срок аренды до 30.06.2015, запись регистрации в ЕГРП от 20.09.2012 за номером 77-77-11/135/2012.
Между тем, в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 N 1148-р, объект аренды по адресу: г. Москва, пер. Спасоналивковский 1-й, д. 8, стр. 1 входит в перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 17.12.1991 являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации, запись регистрации в ЕГРП от 10.04.2013 N 77-77-12/005/2013-928.
Право оперативного управления ФГБУК АУИПИК на объект зарегистрировано 01.12.2014, записи в ЕГРП N 77-77-12/067/2014-306, а письмом от 10.09.2014 N И22-09/15835 Территориальное управление ФАУГИ в городе Москве уведомило об изменении прав собственности на арендуемый объект культурного наследия по договору аренды от 13.07.2001 N 00-00483/01.
Между тем, решением суда Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2016 по делу N А40-210778/15, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2016, с ООО "МРРУ-3" взыскана задолженность за фактическое пользование объектом за период с июля по август 2015 года в размере 379 322 руб. 32 коп.
Поскольку договор аренды прекращен в связи с односторонним отказом арендодателя в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, то ООО "МРРУ-3" выселено из объекта культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Спасоналивковский пер., д. 8, стр. 1 и обязано передать его в освобожденном виде Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры".
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, исходили из того, что обстоятельства, установленные в рамках дела N А40-210778/15, в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеют преюдициальное значение для настоящего спора, а поскольку судебным актом по делу по делу N А40-210778/15 установлен факт наличия задолженности, то истец выселен из арендуемого помещения и договор аренды не заключен с иным лицом, то оснований для понуждения ответчиков заключить договор аренды не имеется.
Суд округа, соглашаясь с выводами судов нижестоящих инстанций, исходит из установленных этими судами фактических обстоятельств того, что право оперативного управления ФГБУК АУИПИК на объект зарегистрировано 01.12.2014, записи в ЕГРП N 77-77-12/067/2014-306.
Между тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.
Таким образом, распоряжение ответчиком имуществом может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.
При том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Суд округа отмечает, что статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным законом случаев. В соответствии с частью 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
При этом согласно части 10 этой же статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Законодатель предоставил преимущества арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами в том случае, если стороны договора не предусмотрели иной порядок.
Суд округа отмечает, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. При возникновении у арендатора задолженности в рамках исполнения названного договора, арендодатель в силу положений Закона о защите конкуренции, имеет право отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок.
Кроме того, судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
При этом для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора по сроку с соблюдением положений пункта 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
С учетом вышеуказанных норм права, а также установленных в рамках дела N А40-210778/15 обстоятельств, судами нижестоящих инстанций сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворении заявленных истцом требований.
Доводы истца о том, что он занимает спорное помещение и ответчики не принимают мер по принудительному исполнению решения суда по делу N А40-210778/15, не являются основанием для обязания ответчиков заключить с ним договор аренды.
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения и оценки судов, правоотношениям сторон дана соответствующая правовая оценка.
При таких обстоятельствах доводы заявителя не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов нижестоящих судов по обстоятельствам спора.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 8 декабря 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2017 года по делу N А40-145119/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 21.06.2017 N Ф05-8187/2017 ПО ДЕЛУ N А40-145119/2016
Требование: Об обязании заключить договор аренды здания на условиях, определенных в проекте договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории г. Москвы, в редакции, предложенной истцом.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2017 г. по делу N А40-145119/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Беловой А.Р., Шишовой О.А.
при участии в заседании:
от истца ООО "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3" - Кирьяшкина Л.П. генеральный директор (приказ от 21.03.2014); Крылов Н.И. по дов. от 15.02.2017
от ответчиков:
ТУ Росимущества в г. Москве - не явился, извещен
Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" - Никольская А.Н. по дов. от 28.12.2016
рассмотрев 20 июня 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3" (истца)
на решение от 8 декабря 2016 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
и постановление от 17 марта 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Лящевским И.С., Барановской Е.Н.,
по иску ООО "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3"
к ТУ Росимущества в г. Москве, Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"
об обязании ответчиков заключить договор аренды на здание.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Многопрофильное Ремонтно-реставрационное управление N 3" (далее - ООО "МРРУ-3" или истец) 04.07.2016 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (далее - ТУ Росимущества в г. Москве или ответчик), Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - ФГБУК АУИПИК, агентство или ответчик) об обязании ответчиков заключить договор аренды на здание, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Спасоналивковский 1-й, д. 8, стр. 1, сроком на 5 лет на условиях, определенных в проекте договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории г. Москвы, в редакции, предложенной истцом.
В обоснование своих требований истец, ссылаясь на пункт 1 статьи 621, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", указал на то, что обращение является арендатором нежилых помещений на основании охранно-арендного договора от 01.03.2001 N 569, по причине чего, обратился к ответчику с письмом N 52 о заключении договора аренды сроком на 5 лет, тогда как ему было отказано в заключении договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2016, оставленным без изменений постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить их требования в полном объеме.
В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права и норм процессуального права.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы истца к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства ТУ Росимущества в г. Москве явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.
Генеральный директор истца и его представитель в судебном заседании суда кассационной инстанции 20.06.2017 поддержали доводы и требования своей кассационной жалобы.
Представитель ФГБУК АУИПИК по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
До судебного заседания от истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания, тогда как рассмотрев заявленное ходатайство, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения и посчитала возможным рассмотреть кассационную жалобу истца по тем доводам и возражениям, приведенным в кассационной жалобе.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, а также проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.
Согласно требованиям части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Судами установлено, что между Главным Управлением памятников г. Москвы (ГОУП г. Москвы) и ООО "МРРУ-3" (арендатор) был заключен охранно-арендный договор от 01.03.2001 N 569, в соответствии с которым истцу передан в аренду памятник, Дом жилой, XVIII - XIX в.в. Срок действия договора установлен с 01.04.2001 по 01.04.2006.
Договор прошел государственную регистрацию, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.08.2001 N 77-01/29-010/2001-549.
Дополнительным соглашением от 12.07.2010 к охранно-арендному договору, заключенному между ООО "МРРУ-3" и Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 09.06.2009 N 542-ПП "О совершенствовании системы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы", охранно-арендному договору присвоен учетный номер Департамента от 13.07.2001 N 00-00483/01.
Дополнительным соглашением от 27.07.2012 в договоре аренды от 13.07.2001 N 00-00483/01 установлен срок аренды до 30.06.2015, запись регистрации в ЕГРП от 20.09.2012 за номером 77-77-11/135/2012.
Между тем, в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 N 1148-р, объект аренды по адресу: г. Москва, пер. Спасоналивковский 1-й, д. 8, стр. 1 входит в перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 17.12.1991 являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации, запись регистрации в ЕГРП от 10.04.2013 N 77-77-12/005/2013-928.
Право оперативного управления ФГБУК АУИПИК на объект зарегистрировано 01.12.2014, записи в ЕГРП N 77-77-12/067/2014-306, а письмом от 10.09.2014 N И22-09/15835 Территориальное управление ФАУГИ в городе Москве уведомило об изменении прав собственности на арендуемый объект культурного наследия по договору аренды от 13.07.2001 N 00-00483/01.
Между тем, решением суда Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2016 по делу N А40-210778/15, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2016, с ООО "МРРУ-3" взыскана задолженность за фактическое пользование объектом за период с июля по август 2015 года в размере 379 322 руб. 32 коп.
Поскольку договор аренды прекращен в связи с односторонним отказом арендодателя в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, то ООО "МРРУ-3" выселено из объекта культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Спасоналивковский пер., д. 8, стр. 1 и обязано передать его в освобожденном виде Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры".
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, исходили из того, что обстоятельства, установленные в рамках дела N А40-210778/15, в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеют преюдициальное значение для настоящего спора, а поскольку судебным актом по делу по делу N А40-210778/15 установлен факт наличия задолженности, то истец выселен из арендуемого помещения и договор аренды не заключен с иным лицом, то оснований для понуждения ответчиков заключить договор аренды не имеется.
Суд округа, соглашаясь с выводами судов нижестоящих инстанций, исходит из установленных этими судами фактических обстоятельств того, что право оперативного управления ФГБУК АУИПИК на объект зарегистрировано 01.12.2014, записи в ЕГРП N 77-77-12/067/2014-306.
Между тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.
Таким образом, распоряжение ответчиком имуществом может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.
При том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Суд округа отмечает, что статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным законом случаев. В соответствии с частью 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
При этом согласно части 10 этой же статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Законодатель предоставил преимущества арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами в том случае, если стороны договора не предусмотрели иной порядок.
Суд округа отмечает, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. При возникновении у арендатора задолженности в рамках исполнения названного договора, арендодатель в силу положений Закона о защите конкуренции, имеет право отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок.
Кроме того, судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
При этом для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора по сроку с соблюдением положений пункта 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
С учетом вышеуказанных норм права, а также установленных в рамках дела N А40-210778/15 обстоятельств, судами нижестоящих инстанций сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворении заявленных истцом требований.
Доводы истца о том, что он занимает спорное помещение и ответчики не принимают мер по принудительному исполнению решения суда по делу N А40-210778/15, не являются основанием для обязания ответчиков заключить с ним договор аренды.
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения и оценки судов, правоотношениям сторон дана соответствующая правовая оценка.
При таких обстоятельствах доводы заявителя не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов нижестоящих судов по обстоятельствам спора.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 8 декабря 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2017 года по делу N А40-145119/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ
Судьи
А.Р.БЕЛОВА
О.А.ШИШОВА
С.Н.КРЕКОТНЕВ
Судьи
А.Р.БЕЛОВА
О.А.ШИШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)