Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.05.2016 N 33-8670/2016 ПО ДЕЛУ N 2-9/2016

Требование: О возмещении убытков, связанных с приведением квартиры в первоначальное состояние.

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылается на то, что продавцом не исполнена обязанность по надлежащему оформлению произведенной в квартире перепланировки, кроме того, сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии и эксплуатация инженерных коммуникаций невозможны ввиду существенных нарушений строительных норм и правил при производстве ремонтных работ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 мая 2016 г. N 33-8670/2016


Судья: Левина Е.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Нюхтилиной А.В., Рогачева И.А.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Г. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2016 года по гражданскому делу N 2/9 по иску Ц. к Г. о взыскании денежных средств,
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:

01 июля 2013 года между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого продавец Г. продала и передала покупателю Ц., а последний приобрел и принял в частную собственность указанную выше квартиру, расположенную на втором этаже кирпичного с подвалом дома <...> года постройки, год последнего капитального ремонта - <...>, этажность - 5 (4 - 5 в т. числе цоколь), состоящую из четырех комнат жилой площадью 68,6 кв. м, общей площадью 92,3 кв. м, высота 3,43 кв. м. По соглашению сторон указанная квартира была продана за <...>
Согласно пункту 7 договора покупатель ознакомлен с техническим (строительным) состоянием квартиры и претензий не имеет.
На основании данного договора 20 июля 2013 года была произведена регистрация права собственности Ц. на указанную квартиру.
В январе 2015 года Ц. обратился в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Г., в котором после уточнения требований, просил о возмещении убытков, связанных с приведением квартиры в первоначальное состояние в размере 2 740 635 рублей, судебных расходов по оплате госпошлины в размере 22 000 рублей, по оплате проведения технического исследования в размере 23 000 рублей; по оплате судебной экспертизы в размере 33 990 рублей
Свои требования истец мотивировал тем, что на момент заключения договора купли-продажи в квартире была произведена перепланировка, которую ответчик обязалась узаконить, но обязательство свое не исполнила. В дальнейшем истцу стало известно о невозможности узаконить перепланировку квартиры в связи с существенными нарушениями, допущенными ответчиком при ее проведении, в результате чего для восстановления прежнего состояния квартиры истцу потребуется понести расходы в размере 2 740 635 рублей.
Ответчик иск не признала, оспаривая факт производства ею перепланировки в том объеме, на который ссылается истец, а также указывая на наличие у истца на момент заключения договора купли-продажи сведений о техническом состоянии квартиры и на наличие между сторонами соглашения, определяющего размер суммы, подлежащей возврату истцу в случае, если перепланировка не будет узаконена.
Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2016 года с ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в размере 2 740 635 руб., расходы, понесенные по оплате государственной пошлины в размере 22000 руб., расходы по оплате составления отчета в размере 23000 руб., расходы за проведение судебной экспертизы в размере 33000 руб. и расходы за вызов эксперта в судебное заседание в размере 4000 руб.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, полагает его незаконным и необоснованным.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Разрешая спор, суд правильно руководствовался положениями статей 15, 454, 469, 475 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что ответчик, не предупредивший истца о недостатках проданного им товара, несет обязанность по возмещению истцу расходов, связанных с устранением данных недостатков.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.
В силу части 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В силу ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Из содержания заключенного сторонами 01 июля 2013 года договора купли-продажи квартиры, не следует, что данный товар имеет недостатки, препятствующие его использованию по назначению.
Из объяснений истца усматривается, что при покупке квартиры он был поставлен в известность о несогласованной ответчиком перепланировке квартиры, но не предупреждался о существенных нарушениях строительных норм и правил, не позволяющих ставить вопрос о сохранении помещения в перепланированном состоянии и эксплуатировать газовое оборудование квартиры.
Объяснения истца подтверждаются содержанием нотариально удостоверенного заявления Г. от 2.07.2013 года, которым она приняла на себя обязательство по производству и регистрации в установленном порядке перепланировки, восстановлению и вводу в эксплуатацию вентиляционных отсеков квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При невыполнении указанных условий Г. обязалась возвратить Ц. уплаченную ей денежную сумму в размере 350 000 рублей.
Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора сторон и содержания данного Г. письменного обязательства, следует, что истец был предупрежден ответчиком о недостатке квартиры в виде не оформленной надлежащим образом перепланировки, не препятствовавшей использованию квартиры и установленного в ней оборудования по назначению. При этом в том случае, если надлежащее согласование перепланировки, восстановление и ввод в эксплуатацию вентиляционных отсеков не будут произведены самой Г., она обязуется возвратить истцу 350 000 рублей, то есть фактически уменьшит стоимость проданной ею квартиры на оговоренную сторонами сумму, признанную необходимой и достаточной для совершения действий, указанных в обязательстве Г.
Между тем, согласно предписанию ООО "Жилкомсервис N 2 Центрального района" от 17 сентября 2013 года и от 30.03.2015 года истцу запрещено эксплуатировать газовое оборудование в приобретенной им квартире в связи с произведенной в квартире перепланировкой до выполнения работ по установке дополнительной принудительной приточно-вытяжной системы вентиляции. Из акта-уведомления ЗАО "СУПР" от 30 марта 2015 года, акта ЗАО "СУПР" на периодическую проверку газоходов и вентканалов от 24 марта 2015 года, акта ООО "Жилкомсервис N 2 Центрального района" от 05 июля 2013 года об обследовании квартиры следует, что в квартире истца выполнен капитальный ремонт, осуществлен перенос помещения кухни, вентиляционные шахты зашиты, забиты строительным мусором и восстановлению не подлежат; отсутствует дополнительная принудительная приточно-вытяжная система вентиляции.
В соответствии с представленным истцом заключением специалиста ООО "Петербургская экспертная компания" от 3.04.2015 года, перепланировка, выполненная в квартире истца, не соответствует требованиям строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан и эксплуатация данного жилого помещения не является безопасной.
Представленные истцом письменные доказательства подтверждены выводами проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы от 1.12.2015 года, в соответствии с заключением которой в <адрес>, в период с первой половины 2009 года по первую половину 2011 года (за исключением работ по монтажу двигателя системы вентиляции которые не выполнялись вовсе) были выполнены работы по реконструкции с перепланировкой; которые не соответствуют требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений, СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", СП 62.13330.2011* "Газораспределительные системы", СП 7.13130.2013 "Отопление, вентиляция и кондиционирование Требования пожарной безопасности", СНиП 2.04.08-87* "Газоснабжение", СНиП 3.05.01-85 "Внутренние санитарно-технические системы", СНиП 3.05.05-84 "Техническое оборудование и технологические трубопроводы"; СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования условиям проживания в жилых и общественных зданиях и помещениях", правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда и представляют угрозу жизни и здоровью граждан.
Доводы ответчика о том, что перепланировка, на недостатки которой ссылается истец, ответчиком не производилась, опровергнуты содержанием указанной выше экспертизы, показаниями допрошенных по делу свидетелей и фактически содержанием обязательства ответчицы о восстановлении системы вентиляции в квартире, поскольку необходимость восстановления данной системы неразрывно связана с произведенными в ходе перепланировки строительными работами.
Таким образом, совокупностью представленных по делу доказательств подтверждается то обстоятельство, что проданная истцу квартира имела недостатки, возникшие до ее передачи, которые не могли быть обнаружены при обычном способе приемки, поскольку истец не располагает техническими познаниями, позволяющими прийти к выводу об опасности тех или иных произведенных ответчиком работ по изменению первоначального конструктивного состояния квартиры, и не были оговорены ответчиком, не предоставившим истцу информацию о невозможности безопасной эксплуатации квартиры и принявшим на себя обязательство узаконить произведенную перепланировку.
Поскольку заключением проведенной по делу экспертизы и объяснениями эксперта Ш. подтверждается стоимость работ по устранению выявленных нарушений при производстве работ по реконструкции и перепланировке в <адрес> в СПб, (сводящихся фактически к приведению квартиры в первоначальное состояние), составляющая 2 740 835 рублей, при этом обоснованность экспертного заключения ответчиком не опровергнута, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца убытков в указанном размере.
При этом судебная коллегия отмечает, что в силу положений части 1 статьи 475 ГК РФ истец был вправе требовать либо взыскания убытков, либо уменьшения покупной цены, соразмерно стоимости устранения выявленных недостатков.
Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, всем представленным по делу доказательствам, включая заключение судебно-строительной экспертизы, суд дал оценку, отвечающую требованиям статьи 67 ГПК РФ.
Судебные расходы возмещены судом в полном соответствии с требованиями главы 7 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене постановленного судом решения, поскольку по существу сводятся к изложению обстоятельств, оценка которых дана судом первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, которую судебная коллегия признает обоснованной.
Мнение ответчика о том, что истцом одновременно были изменены предмет и основание иска, что привело к рассмотрению по существу фактически новых исковых требований, является ошибочным. Кроме того, указанные обстоятельства не могут являться основанием к отмене правильного по существу решения суда, постановленного в пределах принятых к рассмотрению исковых требований.
Довод апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства, проведенного 23.09.2015 года, в котором по требованию экспертов судом были приобщены к материалам дела дополнительные документы в виде счетов и кассовых чеков, противоречит материалам дела, из которых следует, что ответчик заблаговременно извещалась судом об указанном судебном заседании, но от получения извещения и явки в суд уклонилась.
Кроме того, в дальнейшем присутствовавшим в судебных заседаниях представителем ответчика была реализована возможность задать эксперту, проводившему исследование, все интересующие его вопросы, в том числе и связанные с приобщением данных документов, что на выводы эксперта не повлияло.
Довод жалобы о том, что судом не было учтено заявление ответчика о фальсификации ряда представленных по делу доказательств, не может быть принят во внимание, поскольку какие-либо доказательства, указывающие на возможный факт фальсификации документов, составленных от имени ООО "Жилкомсервис N 2 Центрального района", в материалах дела отсутствуют, при этом выводы суда обоснованы не столько данными документами, сколько выводами экспертного исследования, подтвердившего как характер недостатков квартиры, так и момент их образования.
При указанных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
определила:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2016 года оставить без изменения, поданную апелляционную жалобу - без удовлетворения.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)