Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Балкаровым А.З.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ИНН 5031006040 ОГРН 1025003917289) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Валентина" (ИНН 2538103085, ОГРН 1062538090779) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Валентина" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2017 года по делу N А41-17490/17, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации Ногинского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Валентина" о взыскании задолженности и неустойки,
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Валентина" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27 апреля 2009 года N 38-2009-ф в размере 482 829 руб. 98 коп., в том числе 452 088 руб. основного долга за 4 квартал 2016 года и 30 741 руб. 98 коп. пеней за период с 16 декабря 2016 года по 27 февраля 2017 года.
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ООО "Валентина" обратилось со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 431 905 руб. 50 коп. за 4 квартал 2016 года, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 715 руб., взыскании судебных расходов в размере 60 000 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2017 года суд встречное исковое заявление ООО "Валентина" возвратил; исковые требования администрации удовлетворил, суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27 апреля 2009 года N 38-2009-ф в размере 482 829 руб. 98 коп., в том числе 452 088 руб. основного долга за 4 квартал 2016 года и 30 741 руб. 98 коп. пеней за период с 16 декабря 2016 года по 27 февраля 2017 года (л.д. 125 - 127).
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ООО "Валентина" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302006:161 площадью 10 000 кв. м, расположенного в Московской области, Ногинском районе, с видом разрешенного использования - "для ресторана "Лесная сторожка", на основании договора аренды земельного участка N 38-2009-ф от 27 апреля 2009 года, Соглашения об уступке (передаче) прав и обязанностей от 10 июля 2009 года.
В соответствии с пунктом 2.1 Договора аренды срок аренды участка установлен с 27 апреля 2009 года по 26 апреля 2029 года (20 лет).
Договор аренды и Соглашение об уступке (передаче) прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законодательстве порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 марта 2016 года N 90-16534522.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней в квартале к количеству дней данного квартала.
Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.
Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное (пункт 3.5 договора).
В силу пункта 4.4.4 договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации договора (пункт 5.2 договора аренды).
На указанном земельном участке с кадастровым номером 50:16:0302006:161 расположены объекты недвижимого имущества: здание котельной, общей площадью 92,6 кв. м, туалет, общей площадью 102,2 кв. м, здание ресторана (в стадии разрушения после пожара), общая площадь подвала 449,7 кв. м, площадь первого этажа по наружному обмеру 794,8 кв. м, принадлежащие на праве собственности обществу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 28 февраля 2011 года.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за 4 квартал 2016 года составила 452 088 руб. на которую начислены пени в размере 30 741 руб. 98 коп. за период с 16 декабря 2016 года по 27 февраля 2017 года.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 30 января 2017 года N 38-2009-ф, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения.
Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Порядок определения размера арендной платы государственной (муниципальной) земли на территории Московской области регулируется Законом Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". Согласно Закону Московской области от 16 сентября 2014 года N 113/2014-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2015 год" изменен базовый размер арендной платы, применяемый при расчете арендных платежей за землю.
В связи с изложенным, размер годовой арендной платы на 2016 год по договору аренды N 38-2009-ф от 27.04.2009 составил 1 808 352 рубля, размер ежеквартального платежа - 452 088 рублей.
В соответствии с частью 2 статьи 2 Закона Московской области N 113/2014-ОЗ за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.
Как следует из Акта проверки от 25 июня 2015 года, Администрацией муниципального образования "Город Ногинск Московской области" с участием представителя ООО "Валентина", была проведена проверка в отношении использования ООО "Валентина" земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302006:161, в ходе которой выявлены нарушения земельного законодательства, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для ресторана, и невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
Кроме того, факт использования арендуемого земельного участка не по целевому назначению подтверждается также актом осмотра земельного участка от 16 октября 2015 года, составленным сотрудниками отдела аренды земельных участков Управления земельно-имущественных отношений Администрации Ногинского муниципального района, из которого усматривается, что на территории земельного участка на момент осмотра расположены не восстановленные строения.
На участке организована стоянка грузовых автомобилей и строительной техники. На строении натянут рекламный баннер продажи автомобильных запасный частей.
Более того доводы ответчика о том, что истцом не подтвержден факт неиспользования земельного участка по целевому назначению, а также то, что на спорном земельном участке расположены здания, принадлежащие истцу, что по мнению арендатора, само по себе свидетельствует об использовании земельного участка по целевому назначению, были предметом рассмотрения в рамках дела N А41-20344/16 и получили правовую оценку в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2016 года, в связи с чем повторному рассмотрению судом апелляционной инстанции в рамках настоящего спора не подлежит.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, в соответствии со статьей 2 Закона Московской области от 16 сентября 2014 года N 113/2014-ОЗ, при расчете арендной платы подлежит применению двукратный базовый размер.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за 4 квартал 2016 года составила 452 088 руб.
Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признал его правильным.
Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленное требование о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности в сумме 452 088 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 30 741 руб. 98 коп., рассчитанной за период с 16 декабря 2016 года по 27 февраля 2017 года.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
В соответствии пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, ответчик в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.
Арбитражный суд первой инстанции счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.
Документов, подтверждающих явную несоразмерность размера взысканной арбитражным судом первой инстанции неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено. Доказательств принятия мер к своевременной уплате долга ответчиком также не представлено.
При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.
Кроме того, в порядке статьи 132 АПК РФ ООО "Валентина" обратилось со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 431 905 руб. 50 коп. за 4 квартал 2016 года, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 715 руб., взыскании судебных расходов в размере 60 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.
Согласно части 2 статьи 132 АПК РФ предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков.
В силу части 3 названной статьи встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если:
1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования;
2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;
3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.
В соответствии с частью 4 статьи 132 АПК РФ арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 настоящего Кодекса.
Возвращая встречное исковое заявление на основании пункта 5 части 1 статьи 129 АПК РФ, суд указал, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок, указанный в части 5 статьи 4 АПК РФ.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 129 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 02 марта 2016 года N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" арбитражный суд возвращает исковое заявление, если при рассмотрении вопроса о принятии искового заявления установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если такой порядок является обязательным в силу закона.
Федеральным законом N 47-ФЗ внесены изменения в пункт 7 части 1 статьи 126 АПК РФ, согласно которому к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.
Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции Федерального закона N 47-ФЗ) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 47-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, т.е. с 01 июня 2016 года.
Таким образом, с 01 июня 2016 года для всех споров, возникающих из гражданских правоотношений, за исключением дел, указанных в части 5 статьи 4 АПК РФ, досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком является обязательным в силу закона и данный спор может быть передан на разрешение арбитражного суда только после принятия мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования).
Согласно пункту 7 части 1 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.
Истец в обоснование того, что им соблюден претензионный порядок, представил в материалы дела требование о возврате неосновательного обогащения от 25 апреля 2017 года, квитанцию и опись вложения от 25 апреля 2017 года (л.д. 99 - 103).
Следовательно, в соответствии с положениями статьи 4 АПК РФ истец имел право обратиться в суд не ранее 25 мая 2017 года (по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования).
Между тем, ответчик обратился в суд со встречным иском настоящим исковым заявлением 23 мая 2017 года, то есть в период времени, когда не истек срок, предусмотренный законодательством для рассмотрения претензии.
При таких обстоятельствах, правовых оснований для принятия встречного иска у суда первой инстанции не имелось, встречный иск возвращен с соблюдением норм процессуального закона.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2017 года по делу N А41-17490/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2017 N 10АП-11223/2017 ПО ДЕЛУ N А41-17490/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2017 г. по делу N А41-17490/17
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Балкаровым А.З.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ИНН 5031006040 ОГРН 1025003917289) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Валентина" (ИНН 2538103085, ОГРН 1062538090779) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Валентина" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2017 года по делу N А41-17490/17, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации Ногинского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Валентина" о взыскании задолженности и неустойки,
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Валентина" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27 апреля 2009 года N 38-2009-ф в размере 482 829 руб. 98 коп., в том числе 452 088 руб. основного долга за 4 квартал 2016 года и 30 741 руб. 98 коп. пеней за период с 16 декабря 2016 года по 27 февраля 2017 года.
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ООО "Валентина" обратилось со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 431 905 руб. 50 коп. за 4 квартал 2016 года, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 715 руб., взыскании судебных расходов в размере 60 000 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2017 года суд встречное исковое заявление ООО "Валентина" возвратил; исковые требования администрации удовлетворил, суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27 апреля 2009 года N 38-2009-ф в размере 482 829 руб. 98 коп., в том числе 452 088 руб. основного долга за 4 квартал 2016 года и 30 741 руб. 98 коп. пеней за период с 16 декабря 2016 года по 27 февраля 2017 года (л.д. 125 - 127).
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ООО "Валентина" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302006:161 площадью 10 000 кв. м, расположенного в Московской области, Ногинском районе, с видом разрешенного использования - "для ресторана "Лесная сторожка", на основании договора аренды земельного участка N 38-2009-ф от 27 апреля 2009 года, Соглашения об уступке (передаче) прав и обязанностей от 10 июля 2009 года.
В соответствии с пунктом 2.1 Договора аренды срок аренды участка установлен с 27 апреля 2009 года по 26 апреля 2029 года (20 лет).
Договор аренды и Соглашение об уступке (передаче) прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законодательстве порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 марта 2016 года N 90-16534522.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней в квартале к количеству дней данного квартала.
Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.
Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное (пункт 3.5 договора).
В силу пункта 4.4.4 договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации договора (пункт 5.2 договора аренды).
На указанном земельном участке с кадастровым номером 50:16:0302006:161 расположены объекты недвижимого имущества: здание котельной, общей площадью 92,6 кв. м, туалет, общей площадью 102,2 кв. м, здание ресторана (в стадии разрушения после пожара), общая площадь подвала 449,7 кв. м, площадь первого этажа по наружному обмеру 794,8 кв. м, принадлежащие на праве собственности обществу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 28 февраля 2011 года.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за 4 квартал 2016 года составила 452 088 руб. на которую начислены пени в размере 30 741 руб. 98 коп. за период с 16 декабря 2016 года по 27 февраля 2017 года.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 30 января 2017 года N 38-2009-ф, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения.
Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Порядок определения размера арендной платы государственной (муниципальной) земли на территории Московской области регулируется Законом Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". Согласно Закону Московской области от 16 сентября 2014 года N 113/2014-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2015 год" изменен базовый размер арендной платы, применяемый при расчете арендных платежей за землю.
В связи с изложенным, размер годовой арендной платы на 2016 год по договору аренды N 38-2009-ф от 27.04.2009 составил 1 808 352 рубля, размер ежеквартального платежа - 452 088 рублей.
В соответствии с частью 2 статьи 2 Закона Московской области N 113/2014-ОЗ за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.
Как следует из Акта проверки от 25 июня 2015 года, Администрацией муниципального образования "Город Ногинск Московской области" с участием представителя ООО "Валентина", была проведена проверка в отношении использования ООО "Валентина" земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302006:161, в ходе которой выявлены нарушения земельного законодательства, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для ресторана, и невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
Кроме того, факт использования арендуемого земельного участка не по целевому назначению подтверждается также актом осмотра земельного участка от 16 октября 2015 года, составленным сотрудниками отдела аренды земельных участков Управления земельно-имущественных отношений Администрации Ногинского муниципального района, из которого усматривается, что на территории земельного участка на момент осмотра расположены не восстановленные строения.
На участке организована стоянка грузовых автомобилей и строительной техники. На строении натянут рекламный баннер продажи автомобильных запасный частей.
Более того доводы ответчика о том, что истцом не подтвержден факт неиспользования земельного участка по целевому назначению, а также то, что на спорном земельном участке расположены здания, принадлежащие истцу, что по мнению арендатора, само по себе свидетельствует об использовании земельного участка по целевому назначению, были предметом рассмотрения в рамках дела N А41-20344/16 и получили правовую оценку в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2016 года, в связи с чем повторному рассмотрению судом апелляционной инстанции в рамках настоящего спора не подлежит.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, в соответствии со статьей 2 Закона Московской области от 16 сентября 2014 года N 113/2014-ОЗ, при расчете арендной платы подлежит применению двукратный базовый размер.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за 4 квартал 2016 года составила 452 088 руб.
Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признал его правильным.
Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленное требование о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности в сумме 452 088 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 30 741 руб. 98 коп., рассчитанной за период с 16 декабря 2016 года по 27 февраля 2017 года.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
В соответствии пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, ответчик в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.
Арбитражный суд первой инстанции счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.
Документов, подтверждающих явную несоразмерность размера взысканной арбитражным судом первой инстанции неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено. Доказательств принятия мер к своевременной уплате долга ответчиком также не представлено.
При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.
Кроме того, в порядке статьи 132 АПК РФ ООО "Валентина" обратилось со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 431 905 руб. 50 коп. за 4 квартал 2016 года, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 715 руб., взыскании судебных расходов в размере 60 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.
Согласно части 2 статьи 132 АПК РФ предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков.
В силу части 3 названной статьи встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если:
1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования;
2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;
3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.
В соответствии с частью 4 статьи 132 АПК РФ арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 настоящего Кодекса.
Возвращая встречное исковое заявление на основании пункта 5 части 1 статьи 129 АПК РФ, суд указал, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок, указанный в части 5 статьи 4 АПК РФ.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 129 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 02 марта 2016 года N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" арбитражный суд возвращает исковое заявление, если при рассмотрении вопроса о принятии искового заявления установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если такой порядок является обязательным в силу закона.
Федеральным законом N 47-ФЗ внесены изменения в пункт 7 части 1 статьи 126 АПК РФ, согласно которому к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.
Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции Федерального закона N 47-ФЗ) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 47-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, т.е. с 01 июня 2016 года.
Таким образом, с 01 июня 2016 года для всех споров, возникающих из гражданских правоотношений, за исключением дел, указанных в части 5 статьи 4 АПК РФ, досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком является обязательным в силу закона и данный спор может быть передан на разрешение арбитражного суда только после принятия мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования).
Согласно пункту 7 части 1 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.
Истец в обоснование того, что им соблюден претензионный порядок, представил в материалы дела требование о возврате неосновательного обогащения от 25 апреля 2017 года, квитанцию и опись вложения от 25 апреля 2017 года (л.д. 99 - 103).
Следовательно, в соответствии с положениями статьи 4 АПК РФ истец имел право обратиться в суд не ранее 25 мая 2017 года (по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования).
Между тем, ответчик обратился в суд со встречным иском настоящим исковым заявлением 23 мая 2017 года, то есть в период времени, когда не истек срок, предусмотренный законодательством для рассмотрения претензии.
При таких обстоятельствах, правовых оснований для принятия встречного иска у суда первой инстанции не имелось, встречный иск возвращен с соблюдением норм процессуального закона.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2017 года по делу N А41-17490/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.А.КОНОВАЛОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)