Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Се Ля Ви" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2017 по делу N А07-211/2017 (судья Тагирова Л.М.).
Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Се Ля Ви" (далее - ООО "Се Ля Ви", ответчик, общество) о взыскании основного долга по договору N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.01.2016 в сумме 394 597,51 руб., договорной неустойки в сумме 52 839,09 руб. за период с 11.02.2016 по 07.11.2016, расторжении названного договора и обязании освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда подвал: N 1-7; 1 этаж: N 86, 86а, 87-90, 90а, 91, 93, 93а, 93б, 93в, 94-96, 96а, 97-99, 99а, 100, 102, 102а, 104, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район, ул. Мира, д. 16, Литера А, общей площадью 402,3 кв. м (л.д. 5-7).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2017 (резолютивная часть объявлена 23.03.2017) заявленные требования удовлетворены частично. С ООО "Се Ля Ви" в пользу Управления взыскана сумма основного долга в размере 394 597,51 руб., неустойка в размере 52 839,09 руб., ответчик обязан освободить занимаемые нежилые помещения. В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано (л.д. 44-52).
Не согласившись с указанным решением, ООО "Се Ля Ви" (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д. 59-61).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Се Ля Ви" ссылается на то, что фактически истцом был передан объект недвижимости, не соответствующий СанПиН 2.1.3-263 0-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность" (с изменениями и дополнениями), утвержденным постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 18.05.2010 N 58 и зарегистрированный в Минюсте РФ 9 августа 2010. Регистрационный номер 18094. В частности, нарушены требования, предусмотренные к внутренней отделке помещений, требования к водоснабжению и канализации, требования к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений, требования к естественному и искусственному освещению. Ответчик уведомлял истца о невозможности использовать помещение по его целевому назначении. Помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
В судебном заседании объявлялся перерыв в связи с удовлетворением ходатайства ответчика о предоставлении срока на утверждение мирового соглашения.
После перерыва в судебное заседание представители сторон не явились.
Ответчиком представлено ходатайство об отложении судебного разбирательства. Суд установив отсутствие предусмотренных нормой ст. 158 АПК РФ оснований для отложения судебного разбирательства, отказал в удовлетворении данного ходатайства.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции полностью. Следовательно, решение суда первой инстанции пересматривается апелляционным судом в полном объеме.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 11.01.2016 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Се Ля Ви" (арендатор) заключен договор N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда (л.д. 15-19), в соответствии с которым арендодатель на основании Приказа от 11.01.2016 N 1нф передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда подвал: N 1-7; 1 этаж: N 86, 86а, 87-90, 90а, 91, 93, 93а, 93б, 93в, 94-96, 96а, 97-99, 99а, 100, 102, 102а, 104, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, ул. Мира, д. 16, Литера А, общей площадью 402,3 кв. м, для использования под медицину (пункт 1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 11.01.2016 и действуют по 10.01.2019.
В приложении к договору сторонами согласован расчет годовой арендной платы (л.д. 20).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами в срок до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3 договора).
При невнесении арендатором в установленные в договоре сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).
В разделе 5 договора предусмотрены основания расторжения договора.
Неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора аренды, в течение 3 месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем два срока подряд является основанием досрочного расторжения договора (пункт 5.2.4 договора).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 11.01.2016 (л.д. 22).
Управлением в адрес ООО "Се Ля Ви" направлено уведомление N УЗ-6752 от 01.09.2016 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, которая по состоянию на 07.11.2016 составила 394 597,51 руб., и начисленной неустойки по договору N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.01.2016 в течение 14 дней с момента получения уведомления. В уведомлении также содержалось указание на то, что при неисполнении обязательств по внесению арендной платы и неустойки за просрочку исполнения обязательства последует обращение в суд с требованием о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении общества из арендуемого помещения (л.д. 8).
Уведомлением от 07.11.2016 за N УЗ-9157 Управление сообщило арендатору об отказе от договора аренды и необходимости освобождения занимаемых нежилых помещений и передачи его истцу по акту приема-передачи (л.д. 12).
Указанные уведомления осталась без ответа и удовлетворения, что и послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из доказанности факта пользования ответчиком арендуемого имущества и доказанности факта наличия за ответчиком непогашенной задолженности по арендной плате.
Требование истца о расторжении договора аренды, судом признано неправомерным ввиду незаключенности договора.
Установив отсутствие правовых оснований для использования ответчиком спорного нежилого помещения, арбитражный суд признал подлежащим удовлетворению требование об обязании ответчика освободить нежилое помещение.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.01.2016 заключены на срок более года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" подлежал государственной регистрации.
Договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что не отрицается сторонами.
Между тем, в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 названного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Материалами дела подтверждена фактическая передача недвижимого имущества предоставленного по договору аренды в пользование общества. Доказательства возврата принятого имущества ответчиком не представлены, что означает нахождение имущества в пользовании ответчика в спорный период.
Содержание договора соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) договор не содержит, договор является заключенным и действительным.
При таких обстоятельствах вывод суда о незаключенности договора аренды является ошибочным.
Обстоятельство отсутствия государственной регистрации возникшего на основании данного договора обременения имущества (аренда), имеет юридическое значение лишь в правоотношениях с третьими лицами, поскольку стороны настоящего договора в силу отсутствия его государственной регистрации будут лишены возможности противопоставить данный договор и возникшие на его основании правопритязания на имущество, правам других (третьих) лиц.
В отношениях между сторонами спора данный договор следует расценивать как заключенный и порождающий соответствующие правовые последствия, в том числе связанные с взысканием установленных договором имущественных санкций (неустоек).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту приема-передачи от 11.01.2016.
Однако ООО "Се Ля Ви" принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом надлежащим образом не исполнило, задолженность согласно представленному истцом расчету по состоянию на 07.11.2016 составила 394 597,51 руб.
Расчет задолженности судами первой и апелляционной инстанций проверен. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Довод апелляционной жалобы о том, что истцом был передан объект недвижимости, не соответствующий СанПиН 2.1.3-263 0-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность" во внимание суда апелляционной инстанции не принимается как не подтвержденный материалами дела.
Более того, согласно пункту 2 акта приема-передачи от 11.01.2016 объект передается арендатору в удовлетворительном состоянии. Видимые недостатки не обнаружены.
Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения не отвечали целям аренды, а также о том, что в течение срока действия договора ООО "Се Ля Ви" не могло пользоваться помещениями по вине арендодателя в материалах дела не имеется.
Названное свидетельствует о правомерности удовлетворения исковых требований в части взыскания основного долга по арендной плате.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 4.1 договора при невнесении арендатором в установленные в договоре сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы истец начислил ответчику договорную неустойку в сумме 52 839,09 руб., исходя из размера задолженности по арендной плате, установленного договором размера неустойки, периода просрочки с 11.02.2016 по 07.11.2016.
Установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, суд первой инстанции посчитал требования истца о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы обоснованными.
Расчет договорной неустойки проверен арбитражными судами первой и апелляционной инстанций и признан верным. Контррасчет ответчиком не представлен. Оснований для снижения размера неустойки ввиду отсутствия соответствующего заявления со стороны ответчика судом первой инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах требования Управления о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и договорной неустойки в заявленном в иске размере правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, в связи с его незаключенностью являются ошибочными.
Поскольку договор N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.01.2016 признан судом апелляционной инстанции заключенным, соответственно к данным правоотношениям применимы положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что ООО "Се Ля Ви" нарушило существенное условие договора, допустив неуплату и просрочку внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, более двух раз подряд. Названное, в соответствии с изложенным выше пунктом 5.2.4 договора аренды, является основанием для его расторжения.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. В данном пункте отмечено, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Из имеющихся в деле доказательств следует, что уведомление о расторжении договора аренды в связи с неисполнением обязательств по договору было вручено направлено ответчику по юридическому адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, однако не вручено по причине "отсутствие адресата по указанному адресу" (л. д. 13-14).
В соответствии с подпунктом 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, и разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", возврат почтового отправления по мотиву отсутствия адресата по указанному адресу, является доказательством надлежащего извещения, при условии соблюдения отделением почтовой связи порядка вручения почтовой корреспонденции.
В рассматриваемом случае порядок вручения почтовой корреспонденции отделением почтовой связи соблюден.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о надлежащем уведомлении Управлением ООО "Се Ля Ви" о расторжении договора и соблюдении порядка заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требования истца о расторжении договора аренды.
В связи с чем, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования истца о расторжении договора N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда 11.01.2016 подлежит отмене, требование истца - удовлетворению.
Поскольку договор N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда 11.01.2016 расторгнут в судебном порядке, право арендатора на пользование нежилыми помещениями прекратилось, арбитражный суд первой инстанции обоснованно обязал ООО "Се Ля Ви" освободить занимаемые нежилые помещения.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что доводы апеллянта не являются основанием для частичной отмены судебного акта, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2017 по делу N А07-211/2017 в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.01.2016 отменить.
В указанной части требования истца удовлетворить, расторгнуть договор N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.01.2016.
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2017 по делу N А07-211/2017 оставить без изменения - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2017 N 18АП-5783/2017 ПО ДЕЛУ N А07-211/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2017 г. N 18АП-5783/2017
Дело N А07-211/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Се Ля Ви" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2017 по делу N А07-211/2017 (судья Тагирова Л.М.).
Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Се Ля Ви" (далее - ООО "Се Ля Ви", ответчик, общество) о взыскании основного долга по договору N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.01.2016 в сумме 394 597,51 руб., договорной неустойки в сумме 52 839,09 руб. за период с 11.02.2016 по 07.11.2016, расторжении названного договора и обязании освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда подвал: N 1-7; 1 этаж: N 86, 86а, 87-90, 90а, 91, 93, 93а, 93б, 93в, 94-96, 96а, 97-99, 99а, 100, 102, 102а, 104, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район, ул. Мира, д. 16, Литера А, общей площадью 402,3 кв. м (л.д. 5-7).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2017 (резолютивная часть объявлена 23.03.2017) заявленные требования удовлетворены частично. С ООО "Се Ля Ви" в пользу Управления взыскана сумма основного долга в размере 394 597,51 руб., неустойка в размере 52 839,09 руб., ответчик обязан освободить занимаемые нежилые помещения. В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано (л.д. 44-52).
Не согласившись с указанным решением, ООО "Се Ля Ви" (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д. 59-61).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Се Ля Ви" ссылается на то, что фактически истцом был передан объект недвижимости, не соответствующий СанПиН 2.1.3-263 0-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность" (с изменениями и дополнениями), утвержденным постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 18.05.2010 N 58 и зарегистрированный в Минюсте РФ 9 августа 2010. Регистрационный номер 18094. В частности, нарушены требования, предусмотренные к внутренней отделке помещений, требования к водоснабжению и канализации, требования к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений, требования к естественному и искусственному освещению. Ответчик уведомлял истца о невозможности использовать помещение по его целевому назначении. Помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
В судебном заседании объявлялся перерыв в связи с удовлетворением ходатайства ответчика о предоставлении срока на утверждение мирового соглашения.
После перерыва в судебное заседание представители сторон не явились.
Ответчиком представлено ходатайство об отложении судебного разбирательства. Суд установив отсутствие предусмотренных нормой ст. 158 АПК РФ оснований для отложения судебного разбирательства, отказал в удовлетворении данного ходатайства.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции полностью. Следовательно, решение суда первой инстанции пересматривается апелляционным судом в полном объеме.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 11.01.2016 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Се Ля Ви" (арендатор) заключен договор N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда (л.д. 15-19), в соответствии с которым арендодатель на основании Приказа от 11.01.2016 N 1нф передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда подвал: N 1-7; 1 этаж: N 86, 86а, 87-90, 90а, 91, 93, 93а, 93б, 93в, 94-96, 96а, 97-99, 99а, 100, 102, 102а, 104, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, ул. Мира, д. 16, Литера А, общей площадью 402,3 кв. м, для использования под медицину (пункт 1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 11.01.2016 и действуют по 10.01.2019.
В приложении к договору сторонами согласован расчет годовой арендной платы (л.д. 20).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами в срок до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3 договора).
При невнесении арендатором в установленные в договоре сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).
В разделе 5 договора предусмотрены основания расторжения договора.
Неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора аренды, в течение 3 месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем два срока подряд является основанием досрочного расторжения договора (пункт 5.2.4 договора).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 11.01.2016 (л.д. 22).
Управлением в адрес ООО "Се Ля Ви" направлено уведомление N УЗ-6752 от 01.09.2016 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, которая по состоянию на 07.11.2016 составила 394 597,51 руб., и начисленной неустойки по договору N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.01.2016 в течение 14 дней с момента получения уведомления. В уведомлении также содержалось указание на то, что при неисполнении обязательств по внесению арендной платы и неустойки за просрочку исполнения обязательства последует обращение в суд с требованием о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении общества из арендуемого помещения (л.д. 8).
Уведомлением от 07.11.2016 за N УЗ-9157 Управление сообщило арендатору об отказе от договора аренды и необходимости освобождения занимаемых нежилых помещений и передачи его истцу по акту приема-передачи (л.д. 12).
Указанные уведомления осталась без ответа и удовлетворения, что и послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из доказанности факта пользования ответчиком арендуемого имущества и доказанности факта наличия за ответчиком непогашенной задолженности по арендной плате.
Требование истца о расторжении договора аренды, судом признано неправомерным ввиду незаключенности договора.
Установив отсутствие правовых оснований для использования ответчиком спорного нежилого помещения, арбитражный суд признал подлежащим удовлетворению требование об обязании ответчика освободить нежилое помещение.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.01.2016 заключены на срок более года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" подлежал государственной регистрации.
Договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что не отрицается сторонами.
Между тем, в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 названного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Материалами дела подтверждена фактическая передача недвижимого имущества предоставленного по договору аренды в пользование общества. Доказательства возврата принятого имущества ответчиком не представлены, что означает нахождение имущества в пользовании ответчика в спорный период.
Содержание договора соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) договор не содержит, договор является заключенным и действительным.
При таких обстоятельствах вывод суда о незаключенности договора аренды является ошибочным.
Обстоятельство отсутствия государственной регистрации возникшего на основании данного договора обременения имущества (аренда), имеет юридическое значение лишь в правоотношениях с третьими лицами, поскольку стороны настоящего договора в силу отсутствия его государственной регистрации будут лишены возможности противопоставить данный договор и возникшие на его основании правопритязания на имущество, правам других (третьих) лиц.
В отношениях между сторонами спора данный договор следует расценивать как заключенный и порождающий соответствующие правовые последствия, в том числе связанные с взысканием установленных договором имущественных санкций (неустоек).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту приема-передачи от 11.01.2016.
Однако ООО "Се Ля Ви" принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом надлежащим образом не исполнило, задолженность согласно представленному истцом расчету по состоянию на 07.11.2016 составила 394 597,51 руб.
Расчет задолженности судами первой и апелляционной инстанций проверен. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Довод апелляционной жалобы о том, что истцом был передан объект недвижимости, не соответствующий СанПиН 2.1.3-263 0-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность" во внимание суда апелляционной инстанции не принимается как не подтвержденный материалами дела.
Более того, согласно пункту 2 акта приема-передачи от 11.01.2016 объект передается арендатору в удовлетворительном состоянии. Видимые недостатки не обнаружены.
Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения не отвечали целям аренды, а также о том, что в течение срока действия договора ООО "Се Ля Ви" не могло пользоваться помещениями по вине арендодателя в материалах дела не имеется.
Названное свидетельствует о правомерности удовлетворения исковых требований в части взыскания основного долга по арендной плате.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 4.1 договора при невнесении арендатором в установленные в договоре сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы истец начислил ответчику договорную неустойку в сумме 52 839,09 руб., исходя из размера задолженности по арендной плате, установленного договором размера неустойки, периода просрочки с 11.02.2016 по 07.11.2016.
Установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, суд первой инстанции посчитал требования истца о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы обоснованными.
Расчет договорной неустойки проверен арбитражными судами первой и апелляционной инстанций и признан верным. Контррасчет ответчиком не представлен. Оснований для снижения размера неустойки ввиду отсутствия соответствующего заявления со стороны ответчика судом первой инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах требования Управления о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и договорной неустойки в заявленном в иске размере правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, в связи с его незаключенностью являются ошибочными.
Поскольку договор N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.01.2016 признан судом апелляционной инстанции заключенным, соответственно к данным правоотношениям применимы положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что ООО "Се Ля Ви" нарушило существенное условие договора, допустив неуплату и просрочку внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, более двух раз подряд. Названное, в соответствии с изложенным выше пунктом 5.2.4 договора аренды, является основанием для его расторжения.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. В данном пункте отмечено, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Из имеющихся в деле доказательств следует, что уведомление о расторжении договора аренды в связи с неисполнением обязательств по договору было вручено направлено ответчику по юридическому адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, однако не вручено по причине "отсутствие адресата по указанному адресу" (л. д. 13-14).
В соответствии с подпунктом 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, и разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", возврат почтового отправления по мотиву отсутствия адресата по указанному адресу, является доказательством надлежащего извещения, при условии соблюдения отделением почтовой связи порядка вручения почтовой корреспонденции.
В рассматриваемом случае порядок вручения почтовой корреспонденции отделением почтовой связи соблюден.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о надлежащем уведомлении Управлением ООО "Се Ля Ви" о расторжении договора и соблюдении порядка заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требования истца о расторжении договора аренды.
В связи с чем, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования истца о расторжении договора N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда 11.01.2016 подлежит отмене, требование истца - удовлетворению.
Поскольку договор N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда 11.01.2016 расторгнут в судебном порядке, право арендатора на пользование нежилыми помещениями прекратилось, арбитражный суд первой инстанции обоснованно обязал ООО "Се Ля Ви" освободить занимаемые нежилые помещения.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что доводы апеллянта не являются основанием для частичной отмены судебного акта, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2017 по делу N А07-211/2017 в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.01.2016 отменить.
В указанной части требования истца удовлетворить, расторгнуть договор N 28708 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.01.2016.
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2017 по делу N А07-211/2017 оставить без изменения - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)