Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2017 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гречаниченко А.В.,
судей Монаковой О.В., Ошировой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сукач Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Галахова Андрея Викторовича на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 8 июня 2016 года по делу N А78-4302/2015 по иску индивидуального предпринимателя Лапшина Александра Михайловича (ОГРНИП 310753631700070, ИНН 753400236656, адрес: г. Чита) к индивидуальному предпринимателю Галахову Андрею Викторовичу (ОГРНИП 304753402600087, ИНН 753700114345, г. Чита) о расторжении договора купли-продажи от 25.11.2011 и взыскании 15 000 000 руб.
(суд первой инстанции: судья Артемьева А.А.),
при участии в судебном заседании:
от истца: истец Лапшин А.М. и представитель по доверенности от 10.08.2016 Агалаков А.Н.,
от ответчика: ответчик Галахов А.В. и представитель по доверенности от 20.10.2015 Гайдукова Н.В.,
индивидуальный предприниматель Лапшин Александр Михайлович обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Галахову Андрею Викторовичу о расторжении договора купли-продажи от 25.11.2010 и взыскании суммы, уплаченной по договору, в размере 15 000 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 8 июня 2016 года договор купли-продажи от 25.11.2010, заключенный между Галаховым Андреем Викторовичем и Лапшиным Александром Михайловичем расторгнут, с Галахова Андрея Викторовича в пользу Лапшина Александра Михайловича взыскана сумма в размере 15 000 000 рублей, также с Галахова Андрея Викторовича в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 104 000 рублей.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, ссылаясь на необоснованное непринятие в качестве доказательства экспертного заключения Иркутской лаборатории судебных экспертиз Минюста РФ N 1413/2-3 и N 1446/2-3 эксперта Бухаровой И.Ю. на незаключенность договора купли-продажи, а также на его ничтожность ввиду неясности условия о площади объекта - 635,1 кв. м или 617,5 кв. м; на несогласованность цены договора (расхождение цены, указанной в договоре, и реально согласованной цены); на недоказанность передачи помещения, на нахождение помещений в пользовании третьих лиц (арендаторов); на непередачу Галахову А.В. денежных средств по договору.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2016 года производство по делу N А78-4302/2015 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы. Срок проведения экспертизы установлен до 25.12.2016.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2017 года удовлетворено ходатайство экспертов о предоставлении дополнительных документов для производства экспертизы, срок проведения экспертизы продлен до 17.03.2017.
04.04.2017 в Четвертый арбитражный апелляционный суд от экспертов Максимкиной Н.С. И Филимоновой В.А. Федерального бюджетного учреждения Сибирского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации поступило экспертное заключение N 3338/5-3 от 15.03.2017.
10.04.2017 в Четвертый арбитражный апелляционный суд от экспертов Марьиной Л.В., Панфиловой М.С. Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации поступило экспертное заключение N 3343/5-3 от 23.12.2016 по судебно-технической экспертизе.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 мая 2017 года (резолютивная часть от 02.05.2017) производство по делу N А78-4302/2015 возобновлено.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 02.05.2017 по 11.05.2017.
Ответчик, представитель ответчика в полном объеме поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в дополнениях к апелляционной жалобе, в пояснениях по экспертизам, заявили ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, допросе в качестве свидетеля специалиста, приобщении в качестве письменного доказательства рецензии специалиста на экспертные заключения по делу.
В удовлетворении заявленных ходатайств отказано. Оснований для приобщения к материалам дела заключения (рецензии) специалиста и его опроса не имеется при наличии в деле судебной экспертизы; ходатайств об опросе экспертов, проводивших судебную экспертизу, не заявлялось. Оснований для назначения повторной судебной экспертизы по результатам оценки поступивших экспертных заключений, не содержащих противоречий и неясностей, судом не усмотрено.
Ответчик возражал относительно доводов апелляционной жалобы, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, полагал обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.
Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
25.11.2010 между Галаховым А.В. (продавец) и Лапшиным А.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 635,10 кв. м на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Чита. Центральный административный район, ул. Геодезическая, 47. Помещение является частью нежилого двухэтажного здания общей площадью 1711,3 кв. м инвентарный номер 2661/А литер А. Покупатель обязуется принять указанное помещение и уплатить за него обусловленную договором цену (т. 1 л.д. 13).
В пункте 1 раздела 2 договора указано, что право собственности продавца подтверждено договором купли-продажи от 14.10.2002, о чем внесена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2012 N 75-01/32-125/2002-381 (свидетельство серии 75АА N 144502 - т. 4 л.д. 20).
Согласно разделу 3 договора продажная цена помещений составляет 950 000 рублей, уплата которой произведена до подписания договора.
В подтверждение уплаты стоимости продаваемого имущества представлена подписанная Галаховым А.В. расписка от 25.11.2010 на сумму 15 000 000 руб., в которой указано, что Галахов А.В. получил на руки от Лапшина А.М. в счет оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения от 25.11.2010 общей площадью 635,10, расположенного по адресу: г. Чита, ул. Геодезическая, 47, денежную сумму в размере 15 000 000 рублей (т. 1 л.д. 14).
Согласно пункту 2 раздела 4 договора договор является одновременно передаточным актом и фактически помещение передано покупателю в день подписания договора.
В качестве гарантий исполнения договора стороны указали следующее (пункт 1.1 раздела 5 договора): продавец сообщил покупателю, что на момент заключения договора здание передано в залог по договору N 17.ф24/07.304МСБ от 05.06.2007, заключенным продавцом с АКБ "Московский деловой мир" на срок до 30.04.2012. Продавец гарантирует покупателю, что в срок до 30.04.2012 существующее ограничение права будет погашено. После своевременного и досрочного исполнения обязательств по договору о залоге недвижимости продавец обязуется выделить помещение в натуре, изготовить технический паспорт на помещение и передать договор с указанием уточненной площади на государственную регистрацию в регистрирующий орган.
Основанием заявленных требований истец указывает то, что ответчик уклоняется от исполнения своих договорных обязательств: обременение права в срок до 30.04.2012 не снято, более того, заключен новый кредитный договор с АКБ "Росбанк", в обеспечение исполнения обязательств по которому предоставлено спорное здание по договору об ипотеке от 27.12.2012 (выписка из ЕГРП - т. 1 л.д. 84). Также истец указывает, что Галахов А.В. самовольно произвел реконструкцию здания с возведением к нему пристроек, в результате чего общая площадь здания изменилась до 2 179,6 кв. м.
Также решением Центрального районного суда г. Читы от 20.06.2012 по делу N 2-4160-12 за Галаховым А.В. признано право собственности на нежилое помещение площадью 2179,6 кв. м в порядке статьи 222 ГК РФ (т. 1 л.д. 118-119), что явилось основанием для регистрации права ответчика на здание, с учетом изменения площади до 2179,6 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 75АА N 391480 от 13.06.2013 - т. 4 л.д. 21).
Истец полагает, что указанные действия ответчика ограничивают права истца как покупателя по договору купли-продажи.
Истец 31.03.2015 направил ответчику претензию с предложением расторгнуть договор купли-продажи и возвратить уплаченные денежные средства (т. 1 л.д. 15-17).
Отсутствие ответа и невозвращение денежных средств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводу ответчика о незаклчюенности договора купли-продажи. С учетом положений пункта 1 статьи 432, пункта 1 статьи 549, статьи 544 ГК РФ, а также содержания договора, суд признал договор купли-продажи заключенным ввиду согласования сторонами его существенных условий, в том числе предмета - сведений о продаваемом недвижимом имуществе, указаны адрес и площадь помещения.
Также учитывается, что Лапшиным А.М. от своего имени с момента передачи имущества в 2010 году сдавались в аренду различным лицам с получением арендной платы помещения, расположенные на первом этаже здания 47 по ул. Геодезическая в г. Чите.
Оснований полагать договор купли-продажи незаключенным, в том числе при условии его исполнения сторонами, не имеется.
В материалах дела имеются копии судебных актов:
- решений арбитражного суда о взыскании ИП Лапшиным А.М. арендных платежей с арендаторов помещений на первом этаже здания по адресу: г. Чита, ул. Геодезическая, 47 (т. 1 л.д. 93-110).
- - решения Центрального районного суда г. Читы от 13 января 2015 года по делу N 2-3-15 об отказе в удовлетворении иска Лапшина А.М. к Галахову А.В. о государственной регистрации перехода права собственности (отменено 29.04.2015 судом апелляционной инстанции с прекращением производства по делу ввиду отказа истца от иска);
- - решения Центрального районного суда г. Читы от 27 октября 2014 года по делу N 2-50/2014 об отказе в иске Галахова А.В. к Лапшину А.М. о взыскании неосновательного обогащения в виде доходов от сдачи в аренду жилого помещения (оставлено без изменения судом апелляционной инстанции 14.01.2015).
Кроме того, в апелляционном определении Забайкальского краевого суда от 14 января 2015 года указано на наличие дела, рассмотренного Центральным районным судом г. Читы, по иску Галаховой Н.В. (супруги Галахова А.В.) о признании недействительным договора купли-продажи от 25.11.2010, удовлетворенного судом первой инстанции и прекращенного на стадии апелляционного производства в связи с отказом истца от иска.
Из приведенных судебных актов усматривается следующие обстоятельства:
- - фактически помещения, располагающиеся на первом этаже здания по адресу: г. Чита, ул. Геодезическая, 47, сдаются в аренду с получением арендной платы Лапшиным А.М. В решениях суда, в частности по делам А78-5108/2013, А78-5107/2013, А78-5534/2013, указано на получение Галаховым А.В. денежных средств в сумме 15 000 000 руб. в счет оплаты нежилого помещения по договору купли-продажи от 25.11.2010. Галахов А.В., привлеченный к участию в рассмотрении дел в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, никаких возражений относительно заключения договора купли-продажи суду не представлял, решения суда о взыскании денежных средств в пользу Лапшина А.М. не обжаловал;
- - оснований для взыскания неосновательного обогащения с Лапшина А.М. в пользу Галахова А.В. суды общей юрисдикции не установили по причине наличия между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Чита, ул. Геодезическая, 47;
- - от иска о признании недействительным договора купли-продажи от 25.11.2010 супруга Галахова А.В. отказалась на стадии апелляционного пересмотра;
- - от иска о государственной регистрации перехода права собственности Лапшин А.В. также отказался на стадии апелляционного производства.
- факт передачи денежных средств по договору установлен в решении Центрального районного суда г. Читы от 27.10.2014 по делу N 2-50/2014 (т. 1 л.д. 112-114) и Галаховым А.В. в данной части не оспорен.
Между сторонами настоящего спора в течение трех лет после подписания договора отсутствовали какие-либо разногласия по вопросу согласованности предмета и цены сделки купли-продажи.
Таким образом, оснований для признания договора незаключенным не усматривается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества.
В разделе 3 договора указано, что продажная цена помещения составляет 950 000 рублей и оплата произведена до подписания договора. Фактически истец передал ответчику денежные средства по указанному договору в сумме 15 000 000 рублей по расписке от 25.11.2010. В тексте расписки содержатся сведения о том, что денежные средства передаются в счет оплаты именно по договору купли-продажи от 25.11.2010, указан адрес и площадь нежилого помещения.
Истцом заявлено о расторжении договора.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ: ответчику направлено предложение от 30.03.2015, которое получено последним в 02.04.2015.
В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Соглашение о расторжении договора, подписанное сторонами, в суд не представлено, следовательно, требование истца о расторжении договора в судебном порядке подлежит рассмотрению по существу.
Доводы истца в обоснование расторжения договора, а именно неисполнение ответчиком пункта 1.2 раздела 5 договора о снятии ограничения - ипотеки, дальнейшие действия истца о передаче в залог здания, в котором находятся спорные нежилые помещения уже после заключения договора купли-продажи, реконструкция здания с возведением пристроек и изменением его характеристик, суд считает достаточными для его расторжения в судебном порядке. Действия ответчика как продавца судом квалифицированы как существенное нарушение принятых на себя обязательств, что лишает права покупателя как стороны договора купли-продажи рассчитывать на результат, ожидаемый им при его заключении в 2010 году.
Соответственно, имеются основания для расторжения договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец обязан возвратить имущество покупателю, а покупатель возвратить продавцу произведенную оплату.
Истец заявил о возврате 15 000 000 рублей, уплаченных ответчику по спорному договору купли-продажи по расписке от 25.11.2010.
Истец указал, что им были переданы ответчику наличные денежные средства в указанной сумме.
В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик заявил о фальсификации представленной истцом расписки с указанием на то, что подпись в расписке выполнена иным лицом.
В рамках настоящего дела судом первой инстанции проведена судебная техническая и почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Иркутской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Бухаровой И.Ю., по итогам которой составлено заключение эксперта N 1413/2-3 и N 1446/2-3 от 15.12.2015.
По результатам проведенной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что запись фамилии "Галахов" и подпись выполнены не Галаховым А.В., а другим лицом с подражанием его почерку (т. 4 л.д. 152-165).
Суд первой инстанции не принял в качестве доказательства указанное заключение эксперта.
Суд первой инстанции принял в качестве надлежащих доказательств подлинности представленной истцом расписки представленные в дело заключения экспертов ФБУ Читинской лаборатории судебной экспертизы Кашкаревой А.В. и ФБУ Омской лаборатории судебной экспертизы Кулик Н.В., проведенными в рамках уголовного дела N 43770, возбужденного в отношении Галахова А.В. по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации и прекращенного постановлением от 30.07.2014 в связи с отсутствием состава преступления (т. 2 л.д. 31-41), согласно которым рукописная запись "Галахов" и подпись от его имени выполнена самим Галаховым (т. 1 л.д. 25-32).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания 15 000 000 руб. с Галахова А.В. в пользу Лапшина А.М.
Галаховым А.В. в суде апелляционной инстанции в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство о назначении повторной судебной комиссионной и комплексной экспертизы. Заявление ходатайства на стадии апелляционного пересмотра мотивировано тем, что первоначальная судебная экспертиза содержит выводы о непринадлежности подписи Галахову А.В., в связи с чем ответчик не предполагал, что судом будут поставлены под сомнение выводы эксперта, изложенные в заключении по результатам судебной экспертизы, и применены выводы экспертов, изложенные в заключениях, составленных ранее в рамках уголовного дела.
На стадии апелляционного пересмотра судом назначена повторная судебная комплексная комиссионная техническая и почерковедческая экспертиза документа - расписки от 25.11.2010, проведение экспертизы поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (г. Новосибирск).
По результатам экспертиз экспертами сделан вывод о том, что рукописная запись "Галахов" в расписке от 25.11.2010 выполнена Галаховым А.В., подпись от имени Галахова А.В. в расписке от 25.11.2010 также выполнена Галаховым А.В. Установить, изготовлена ли расписка при помощи монтажа, не представляется возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения (указано, что в процессе исследования в расписке не было выявлено признаков монтажа, однако их отсутствие не является основанием для вывода об отсутствии самого монтажа, поскольку при использовании специальных методов и приемов компьютерного монтажа данные признаки могут не проявиться).
Суд апелляционной инстанции оценил представленное в дело экспертное заключение и приходит к выводу об отсутствии нарушений, позволяющих признать выводы эксперта недостоверными, а указанное доказательство недопустимым.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Также имеются сведения и о надлежащей квалификации эксперта. Ответчиком отвода эксперту не заявлялось.
Заключение эксперта соответствует предъявляемым к нему требованиям, квалификация эксперта подтверждена, соответственно названное доказательство принято судом в качестве допустимого.
Принимая во внимание выводы эксперта, суд усматривает основания для признания расписки, подписанной непосредственно Галаховым А.В., надлежащим доказательством.
С учетом прекращения договорных отношений вследствие расторжения договора в судебном порядке ответчик обязан вернуть истцу полученную денежную сумму. Соответственно, требование о взыскании 15 000 000 руб. обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются по изложенным основаниям. Основанием для расторжения договора явилось существенное нарушение условий договора стороной, что в настоящем деле установлено. Последствия расторжения договора применены правильно, с учетом положений статьи 453 ГК РФ.
С учетом изложенного, апелляционный суд считает решение суда законным и обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права, установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом не допущено.
Таким образом, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределены с учетом положений статьи 110 АПК ФР. Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы и судебные расходы на оплату экспертизы остаются на ответчике.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 8 июня 2016 года по делу N А78-4302/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.05.2017 N 04АП-3878/2016 ПО ДЕЛУ N А78-4302/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2017 г. по делу N А78-4302/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2017 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гречаниченко А.В.,
судей Монаковой О.В., Ошировой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сукач Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Галахова Андрея Викторовича на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 8 июня 2016 года по делу N А78-4302/2015 по иску индивидуального предпринимателя Лапшина Александра Михайловича (ОГРНИП 310753631700070, ИНН 753400236656, адрес: г. Чита) к индивидуальному предпринимателю Галахову Андрею Викторовичу (ОГРНИП 304753402600087, ИНН 753700114345, г. Чита) о расторжении договора купли-продажи от 25.11.2011 и взыскании 15 000 000 руб.
(суд первой инстанции: судья Артемьева А.А.),
при участии в судебном заседании:
от истца: истец Лапшин А.М. и представитель по доверенности от 10.08.2016 Агалаков А.Н.,
от ответчика: ответчик Галахов А.В. и представитель по доверенности от 20.10.2015 Гайдукова Н.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Лапшин Александр Михайлович обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Галахову Андрею Викторовичу о расторжении договора купли-продажи от 25.11.2010 и взыскании суммы, уплаченной по договору, в размере 15 000 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 8 июня 2016 года договор купли-продажи от 25.11.2010, заключенный между Галаховым Андреем Викторовичем и Лапшиным Александром Михайловичем расторгнут, с Галахова Андрея Викторовича в пользу Лапшина Александра Михайловича взыскана сумма в размере 15 000 000 рублей, также с Галахова Андрея Викторовича в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 104 000 рублей.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, ссылаясь на необоснованное непринятие в качестве доказательства экспертного заключения Иркутской лаборатории судебных экспертиз Минюста РФ N 1413/2-3 и N 1446/2-3 эксперта Бухаровой И.Ю. на незаключенность договора купли-продажи, а также на его ничтожность ввиду неясности условия о площади объекта - 635,1 кв. м или 617,5 кв. м; на несогласованность цены договора (расхождение цены, указанной в договоре, и реально согласованной цены); на недоказанность передачи помещения, на нахождение помещений в пользовании третьих лиц (арендаторов); на непередачу Галахову А.В. денежных средств по договору.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2016 года производство по делу N А78-4302/2015 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы. Срок проведения экспертизы установлен до 25.12.2016.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2017 года удовлетворено ходатайство экспертов о предоставлении дополнительных документов для производства экспертизы, срок проведения экспертизы продлен до 17.03.2017.
04.04.2017 в Четвертый арбитражный апелляционный суд от экспертов Максимкиной Н.С. И Филимоновой В.А. Федерального бюджетного учреждения Сибирского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации поступило экспертное заключение N 3338/5-3 от 15.03.2017.
10.04.2017 в Четвертый арбитражный апелляционный суд от экспертов Марьиной Л.В., Панфиловой М.С. Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации поступило экспертное заключение N 3343/5-3 от 23.12.2016 по судебно-технической экспертизе.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 мая 2017 года (резолютивная часть от 02.05.2017) производство по делу N А78-4302/2015 возобновлено.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 02.05.2017 по 11.05.2017.
Ответчик, представитель ответчика в полном объеме поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в дополнениях к апелляционной жалобе, в пояснениях по экспертизам, заявили ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, допросе в качестве свидетеля специалиста, приобщении в качестве письменного доказательства рецензии специалиста на экспертные заключения по делу.
В удовлетворении заявленных ходатайств отказано. Оснований для приобщения к материалам дела заключения (рецензии) специалиста и его опроса не имеется при наличии в деле судебной экспертизы; ходатайств об опросе экспертов, проводивших судебную экспертизу, не заявлялось. Оснований для назначения повторной судебной экспертизы по результатам оценки поступивших экспертных заключений, не содержащих противоречий и неясностей, судом не усмотрено.
Ответчик возражал относительно доводов апелляционной жалобы, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, полагал обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.
Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
25.11.2010 между Галаховым А.В. (продавец) и Лапшиным А.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 635,10 кв. м на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Чита. Центральный административный район, ул. Геодезическая, 47. Помещение является частью нежилого двухэтажного здания общей площадью 1711,3 кв. м инвентарный номер 2661/А литер А. Покупатель обязуется принять указанное помещение и уплатить за него обусловленную договором цену (т. 1 л.д. 13).
В пункте 1 раздела 2 договора указано, что право собственности продавца подтверждено договором купли-продажи от 14.10.2002, о чем внесена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2012 N 75-01/32-125/2002-381 (свидетельство серии 75АА N 144502 - т. 4 л.д. 20).
Согласно разделу 3 договора продажная цена помещений составляет 950 000 рублей, уплата которой произведена до подписания договора.
В подтверждение уплаты стоимости продаваемого имущества представлена подписанная Галаховым А.В. расписка от 25.11.2010 на сумму 15 000 000 руб., в которой указано, что Галахов А.В. получил на руки от Лапшина А.М. в счет оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения от 25.11.2010 общей площадью 635,10, расположенного по адресу: г. Чита, ул. Геодезическая, 47, денежную сумму в размере 15 000 000 рублей (т. 1 л.д. 14).
Согласно пункту 2 раздела 4 договора договор является одновременно передаточным актом и фактически помещение передано покупателю в день подписания договора.
В качестве гарантий исполнения договора стороны указали следующее (пункт 1.1 раздела 5 договора): продавец сообщил покупателю, что на момент заключения договора здание передано в залог по договору N 17.ф24/07.304МСБ от 05.06.2007, заключенным продавцом с АКБ "Московский деловой мир" на срок до 30.04.2012. Продавец гарантирует покупателю, что в срок до 30.04.2012 существующее ограничение права будет погашено. После своевременного и досрочного исполнения обязательств по договору о залоге недвижимости продавец обязуется выделить помещение в натуре, изготовить технический паспорт на помещение и передать договор с указанием уточненной площади на государственную регистрацию в регистрирующий орган.
Основанием заявленных требований истец указывает то, что ответчик уклоняется от исполнения своих договорных обязательств: обременение права в срок до 30.04.2012 не снято, более того, заключен новый кредитный договор с АКБ "Росбанк", в обеспечение исполнения обязательств по которому предоставлено спорное здание по договору об ипотеке от 27.12.2012 (выписка из ЕГРП - т. 1 л.д. 84). Также истец указывает, что Галахов А.В. самовольно произвел реконструкцию здания с возведением к нему пристроек, в результате чего общая площадь здания изменилась до 2 179,6 кв. м.
Также решением Центрального районного суда г. Читы от 20.06.2012 по делу N 2-4160-12 за Галаховым А.В. признано право собственности на нежилое помещение площадью 2179,6 кв. м в порядке статьи 222 ГК РФ (т. 1 л.д. 118-119), что явилось основанием для регистрации права ответчика на здание, с учетом изменения площади до 2179,6 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 75АА N 391480 от 13.06.2013 - т. 4 л.д. 21).
Истец полагает, что указанные действия ответчика ограничивают права истца как покупателя по договору купли-продажи.
Истец 31.03.2015 направил ответчику претензию с предложением расторгнуть договор купли-продажи и возвратить уплаченные денежные средства (т. 1 л.д. 15-17).
Отсутствие ответа и невозвращение денежных средств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводу ответчика о незаклчюенности договора купли-продажи. С учетом положений пункта 1 статьи 432, пункта 1 статьи 549, статьи 544 ГК РФ, а также содержания договора, суд признал договор купли-продажи заключенным ввиду согласования сторонами его существенных условий, в том числе предмета - сведений о продаваемом недвижимом имуществе, указаны адрес и площадь помещения.
Также учитывается, что Лапшиным А.М. от своего имени с момента передачи имущества в 2010 году сдавались в аренду различным лицам с получением арендной платы помещения, расположенные на первом этаже здания 47 по ул. Геодезическая в г. Чите.
Оснований полагать договор купли-продажи незаключенным, в том числе при условии его исполнения сторонами, не имеется.
В материалах дела имеются копии судебных актов:
- решений арбитражного суда о взыскании ИП Лапшиным А.М. арендных платежей с арендаторов помещений на первом этаже здания по адресу: г. Чита, ул. Геодезическая, 47 (т. 1 л.д. 93-110).
- - решения Центрального районного суда г. Читы от 13 января 2015 года по делу N 2-3-15 об отказе в удовлетворении иска Лапшина А.М. к Галахову А.В. о государственной регистрации перехода права собственности (отменено 29.04.2015 судом апелляционной инстанции с прекращением производства по делу ввиду отказа истца от иска);
- - решения Центрального районного суда г. Читы от 27 октября 2014 года по делу N 2-50/2014 об отказе в иске Галахова А.В. к Лапшину А.М. о взыскании неосновательного обогащения в виде доходов от сдачи в аренду жилого помещения (оставлено без изменения судом апелляционной инстанции 14.01.2015).
Кроме того, в апелляционном определении Забайкальского краевого суда от 14 января 2015 года указано на наличие дела, рассмотренного Центральным районным судом г. Читы, по иску Галаховой Н.В. (супруги Галахова А.В.) о признании недействительным договора купли-продажи от 25.11.2010, удовлетворенного судом первой инстанции и прекращенного на стадии апелляционного производства в связи с отказом истца от иска.
Из приведенных судебных актов усматривается следующие обстоятельства:
- - фактически помещения, располагающиеся на первом этаже здания по адресу: г. Чита, ул. Геодезическая, 47, сдаются в аренду с получением арендной платы Лапшиным А.М. В решениях суда, в частности по делам А78-5108/2013, А78-5107/2013, А78-5534/2013, указано на получение Галаховым А.В. денежных средств в сумме 15 000 000 руб. в счет оплаты нежилого помещения по договору купли-продажи от 25.11.2010. Галахов А.В., привлеченный к участию в рассмотрении дел в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, никаких возражений относительно заключения договора купли-продажи суду не представлял, решения суда о взыскании денежных средств в пользу Лапшина А.М. не обжаловал;
- - оснований для взыскания неосновательного обогащения с Лапшина А.М. в пользу Галахова А.В. суды общей юрисдикции не установили по причине наличия между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Чита, ул. Геодезическая, 47;
- - от иска о признании недействительным договора купли-продажи от 25.11.2010 супруга Галахова А.В. отказалась на стадии апелляционного пересмотра;
- - от иска о государственной регистрации перехода права собственности Лапшин А.В. также отказался на стадии апелляционного производства.
- факт передачи денежных средств по договору установлен в решении Центрального районного суда г. Читы от 27.10.2014 по делу N 2-50/2014 (т. 1 л.д. 112-114) и Галаховым А.В. в данной части не оспорен.
Между сторонами настоящего спора в течение трех лет после подписания договора отсутствовали какие-либо разногласия по вопросу согласованности предмета и цены сделки купли-продажи.
Таким образом, оснований для признания договора незаключенным не усматривается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества.
В разделе 3 договора указано, что продажная цена помещения составляет 950 000 рублей и оплата произведена до подписания договора. Фактически истец передал ответчику денежные средства по указанному договору в сумме 15 000 000 рублей по расписке от 25.11.2010. В тексте расписки содержатся сведения о том, что денежные средства передаются в счет оплаты именно по договору купли-продажи от 25.11.2010, указан адрес и площадь нежилого помещения.
Истцом заявлено о расторжении договора.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ: ответчику направлено предложение от 30.03.2015, которое получено последним в 02.04.2015.
В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Соглашение о расторжении договора, подписанное сторонами, в суд не представлено, следовательно, требование истца о расторжении договора в судебном порядке подлежит рассмотрению по существу.
Доводы истца в обоснование расторжения договора, а именно неисполнение ответчиком пункта 1.2 раздела 5 договора о снятии ограничения - ипотеки, дальнейшие действия истца о передаче в залог здания, в котором находятся спорные нежилые помещения уже после заключения договора купли-продажи, реконструкция здания с возведением пристроек и изменением его характеристик, суд считает достаточными для его расторжения в судебном порядке. Действия ответчика как продавца судом квалифицированы как существенное нарушение принятых на себя обязательств, что лишает права покупателя как стороны договора купли-продажи рассчитывать на результат, ожидаемый им при его заключении в 2010 году.
Соответственно, имеются основания для расторжения договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец обязан возвратить имущество покупателю, а покупатель возвратить продавцу произведенную оплату.
Истец заявил о возврате 15 000 000 рублей, уплаченных ответчику по спорному договору купли-продажи по расписке от 25.11.2010.
Истец указал, что им были переданы ответчику наличные денежные средства в указанной сумме.
В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик заявил о фальсификации представленной истцом расписки с указанием на то, что подпись в расписке выполнена иным лицом.
В рамках настоящего дела судом первой инстанции проведена судебная техническая и почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Иркутской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Бухаровой И.Ю., по итогам которой составлено заключение эксперта N 1413/2-3 и N 1446/2-3 от 15.12.2015.
По результатам проведенной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что запись фамилии "Галахов" и подпись выполнены не Галаховым А.В., а другим лицом с подражанием его почерку (т. 4 л.д. 152-165).
Суд первой инстанции не принял в качестве доказательства указанное заключение эксперта.
Суд первой инстанции принял в качестве надлежащих доказательств подлинности представленной истцом расписки представленные в дело заключения экспертов ФБУ Читинской лаборатории судебной экспертизы Кашкаревой А.В. и ФБУ Омской лаборатории судебной экспертизы Кулик Н.В., проведенными в рамках уголовного дела N 43770, возбужденного в отношении Галахова А.В. по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации и прекращенного постановлением от 30.07.2014 в связи с отсутствием состава преступления (т. 2 л.д. 31-41), согласно которым рукописная запись "Галахов" и подпись от его имени выполнена самим Галаховым (т. 1 л.д. 25-32).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания 15 000 000 руб. с Галахова А.В. в пользу Лапшина А.М.
Галаховым А.В. в суде апелляционной инстанции в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство о назначении повторной судебной комиссионной и комплексной экспертизы. Заявление ходатайства на стадии апелляционного пересмотра мотивировано тем, что первоначальная судебная экспертиза содержит выводы о непринадлежности подписи Галахову А.В., в связи с чем ответчик не предполагал, что судом будут поставлены под сомнение выводы эксперта, изложенные в заключении по результатам судебной экспертизы, и применены выводы экспертов, изложенные в заключениях, составленных ранее в рамках уголовного дела.
На стадии апелляционного пересмотра судом назначена повторная судебная комплексная комиссионная техническая и почерковедческая экспертиза документа - расписки от 25.11.2010, проведение экспертизы поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (г. Новосибирск).
По результатам экспертиз экспертами сделан вывод о том, что рукописная запись "Галахов" в расписке от 25.11.2010 выполнена Галаховым А.В., подпись от имени Галахова А.В. в расписке от 25.11.2010 также выполнена Галаховым А.В. Установить, изготовлена ли расписка при помощи монтажа, не представляется возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения (указано, что в процессе исследования в расписке не было выявлено признаков монтажа, однако их отсутствие не является основанием для вывода об отсутствии самого монтажа, поскольку при использовании специальных методов и приемов компьютерного монтажа данные признаки могут не проявиться).
Суд апелляционной инстанции оценил представленное в дело экспертное заключение и приходит к выводу об отсутствии нарушений, позволяющих признать выводы эксперта недостоверными, а указанное доказательство недопустимым.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Также имеются сведения и о надлежащей квалификации эксперта. Ответчиком отвода эксперту не заявлялось.
Заключение эксперта соответствует предъявляемым к нему требованиям, квалификация эксперта подтверждена, соответственно названное доказательство принято судом в качестве допустимого.
Принимая во внимание выводы эксперта, суд усматривает основания для признания расписки, подписанной непосредственно Галаховым А.В., надлежащим доказательством.
С учетом прекращения договорных отношений вследствие расторжения договора в судебном порядке ответчик обязан вернуть истцу полученную денежную сумму. Соответственно, требование о взыскании 15 000 000 руб. обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются по изложенным основаниям. Основанием для расторжения договора явилось существенное нарушение условий договора стороной, что в настоящем деле установлено. Последствия расторжения договора применены правильно, с учетом положений статьи 453 ГК РФ.
С учетом изложенного, апелляционный суд считает решение суда законным и обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права, установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом не допущено.
Таким образом, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределены с учетом положений статьи 110 АПК ФР. Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы и судебные расходы на оплату экспертизы остаются на ответчике.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 8 июня 2016 года по делу N А78-4302/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
Судьи
О.В.МОНАКОВА
Л.В.ОШИРОВА
О.В.МОНАКОВА
Л.В.ОШИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)