Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2017 N 16АП-3684/2017 ПО ДЕЛУ N А63-5137/2017

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2017 г. по делу N А63-5137/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Егорченко И.Н., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Швицовой К.Ф.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Ставропольского края
на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.07.2017 по делу N А63-5137/2017 (под председательством судьи Жирновой С.Л.)
по иску Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ОГРН 1022601949644, ИНН 2634051351)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ОГРН 1102635006462, ИНН 2635134160), обществу с ограниченной ответственностью "Новопавловское" (ОГРН 1042600371835, ИНН 2609021650),
третьи лица: Прокуратура Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю
о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,
при участии в судебном заседании:
- от Министерства имущественных отношений Ставропольского края: представитель Лазебный А.А. по доверенности от 04.07.2017;
- от ООО "Новопавловское": представитель Таралова И.В. по доверенности 03.03.2017, Бозиева И.И. (руководитель),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом, извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:

министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь (далее - территориальное управление), обществу с ограниченной ответственностью "Новопавловское" (далее - общество) о признании недействительным договора аренды от 03.05.2006 N 132, заключенного между управлением и обществом; о применении последствий недействительности сделки путем погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды.
Исковые требования основаны на статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 26:35:000000:132 установлена в нарушение прямого указания Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) об установлении арендной платы на основании решения Правительства Российской Федерации.
Определением суда от 14.04.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены прокуратура Ставропольского края (далее - прокуратура) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра по Ставропольскому краю).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края 04.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности является регулируемой, данное условие договора является восполнимым. Соответственно, неправильное определение в договоре порядка исчисления арендной платы не является нарушением требований закона, а соответственно не может являться основанием для признания его недействительным. Арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, независимо от внесения изменений в договор аренды.
В апелляционной жалобе министерство просило решение суда первой инстанции от 04.07.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, суд неправильно истолковал нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. В силу пункта 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), размер арендной платы является существенным условием договора аренды, следовательно, несоответствие данного условия договора требованиям закона, влечет ничтожность всего договора в целом.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Информация о времени и месте судебного разбирательства с соответствующим файлом размещена 26.08.2017 на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители сторон настаивали на письменных позициях, имеющихся в материалах дела.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд представителей не направили.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав позицию представителей министерства и общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Материалами дела установлено, что 03.05.2006 между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (далее - договор).
По условиям договора арендодатель передал во владение и пользование из земель сельскохозяйственного назначения земельный участок с кадастровым номером 26:35:0:132, предыдущий кадастровый номер 26:35:0:0020, расположенный по адресу: Ставропольский край, Кировский район, в границах ФГУП ПЗ "Комсомолец" (далее - участок), для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 74 871 500 кв. м.
Срок действия договора установлен с 06.06.2006 по 25.08.2053. Договор зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 06.06.2006 (запись N 26-26-35/003-2006-130).
Дополнительным соглашением N 318 от 07.12.2009 к договору аренды земельного участка N 132 от 03.05.2006 стороны определили, что годовой размер арендной платы за участок составляет 3 630 000 рублей.
Распоряжением территориального управления от 11 января 2017 года N 2 "О безвозмездной передаче имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, в государственную собственность Ставропольского края" земельный участок с кадастровым номером 26:35:000000:132 площадью 72 062 031 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Ставропольский край, Кировский район, в границах ФГУП ПЗ "Комсомолец", из федеральной собственности передан в краевую собственность.
16 февраля 2017 года земельный участок с кадастровым номером 26:35:000000:132 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (регистрационный номер 26:35:000000:132-26/008/2017-6) на праве собственности за Ставропольским краем с обременением (аренда до 25.08.2053) за ООО "Новопавлоское".
Посчитав, что сторонами сделки неправильно установлена арендная плата, министерство обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции - до внесения изменений Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу названного Федерального закона.
Поскольку оспариваемая сделка заключена до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и о последствиях недействительности сделок в предыдущей редакции.
В силу статьи 168 ГК РФ (в редакции - до внесения изменений Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является ничтожной.
В пункте 4 статьи 22 ЗК РФ закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 ЗК РФ в применимой к спорным отношениям редакции).
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса) плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Договор от 06.06.2006 аренды земельного участка заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой.
Как следует из текста договора аренды от 13.05.2006 N 132, в редакции дополнительных соглашений N 220 о 03.09.2008 и N 318 от 07.12.2009 арендная плата определена сторонами на основании отчета об оценке земельного участка, что не соответствует пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений.
Однако, как правильно указал суд первой инстанции, данное обстоятельство не может являться основанием для удовлетворения исковых требований министерства, в силу следующего.
Пунктом 2 статьи 166, статьей 168 ГК РФ, в редакции, подлежащей применению к договору аренды от 03.05.2006 N 132, установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально - правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
Процедура предоставления спорного земельного участка обществу завершена в 2006 году. Министерство стороной оспариваемого договора аренды от 03.05.2006 N 132 не являлось до 2017 года. Признание договора аренды недействительным не восстановит каких-либо имущественных прав министерства, следовательно истец не может рассматриваться в качестве заинтересованного лица в оспаривании сделки в том контексте, которую преследовал законодатель в статье 168 ГК РФ в редакции, действовавшей до 07.05.2013.
На момент обращения министерства в суд, действует новая редакция части 2 статьи 168 ГК РФ, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Поскольку арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности является регулируемой, данное условие договора является восполнимым. Соответственно, неправильное определение в договоре размера арендной платы не может рассматриваться как условие, посягающее на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а соответственно не может являться основанием для признания этого условия недействительным.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Других фактов, свидетельствующих о ничтожности договора аренды 03.05.2006, министерство не привело.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно вынес решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.07.2017 по делу N А63-5137/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.
Председательствующий
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)