Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2016 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей: Ю.И. Павловой, Н.Н. Фроловой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Ташлыковой,
при участии в судебном заседании:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчика: Алембеков Д.Р. по доверенности от 16.12.2015 (сроком на 1 год); Барсуков С.Б. по доверенности от 08.10.2015 (сроком на 1 год),
от третьих лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий" (07АП-6675/2016) на решение Арбитражного суда Томской области от 08 июня 2016 года по делу N А67-4116/2015 (судья Д.А. Соколов)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий" (ИНН 4205194428, ОГРН 1104205002692)
к муниципальному унитарному предприятию "Томскстройзаказчик" (ИНН 7020012656, ОГРН 1047000094580)
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытое акционерное общество "Строительное управление Томской домостроительной компании" (ИНН 7017026874, ОГРН 1027000854946), общество с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "РЕКОН" (ИНН 7017020897, ОГРН 1037000087717), общество с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "РЕКОН-К" (ИНН 4205220340, ОГРН 1114205011128), департамент архитектуры и строительства Томской области (ИНН 7019030315, ОГРН 1027000883150),
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий" (далее - ООО "ЗЖБИ", истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области к муниципальному унитарному предприятию "Томскстройзаказчик" (далее - МУП "Томскстройзаказчик", ответчик) с иском о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору N 270/7 о долевом участии в строительстве жилого здания, предложенного истцом, предметом которого предполагается перемена застройщика по договору, определение порядка продолжения строительства жилого здания по ул. Нефтяная, 5 в г. Томске (2 этап), которое до совершения купли-продажи объекта незавершенного строительства по договору от 28.02.2013 осуществлялось обществом с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "РЕКОН", а также определение размера и сроков внесения дополнительных денежных средств.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Строительное управление Томской домостроительной компании", общество с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "РЕКОН", общество с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "РЕКОН-К", департамент архитектуры и строительства Томской области.
Исковые требования обоснованы статьями 309 - 310, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "РЕКОН" и ответчиком, к последнему перешли права и обязанности застройщика по договору N 270/7 о долевом участии в строительстве жилого здания от 13.11.2012, права и обязанности дольщика по которому принадлежат ООО "ЗЖБИ". В соответствии с условиями договора N 270/7 о долевом участии в строительстве жилого здания от 13.11.2012, доля дольщика соответствует одной однокомнатной квартире со следующими проектными характеристиками: 3 подъезд, 11 этаж, площадью 51,93 кв. м, стоимостью на день заключения договора 2 025 270 руб. Согласно подпунктам "г", "д" пункта 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 ответчик обязался завершить строительство объекта до степени готовности, а также заключить с участниками долевого строительства дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве объекта. ООО "ЗЖБИ" направило в адрес ответчика проект дополнительного соглашения к указанному договору долевого участия, однако ответа на него до настоящего времени не получило. Полагая, что заключение дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве объекта является для ответчика обязательным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда Томской области от 08 июня 2016 года по делу N А67-4116/2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит решение суда отменить, иск удовлетворить.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал доводы отзыва на жалобу, просил решение оставить без изменения, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства, а именно копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.08.2015 N 70301000-82К-2015.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев вопрос о возможности приобщения к материалам дела дополнительных доказательств, представленных ответчиком в суд апелляционной инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их приобщения к материалам дела по следующим причинам.
В соответствии частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
По смыслу частей 2, 3 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции при наличии ходатайства лица, участвующего в деле, о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и при условии надлежащего обоснования лицом, участвующим в деле, невозможности представления в суд первой инстанции данных доказательств по причинам, не зависящим от него, а также в случае отказа судом первой инстанции в удовлетворении соответствующего ходатайства.
Учитывая необходимость оценки представленных документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что их не приобщение может привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ, представленные ответчиком документы, принял в качестве дополнительных доказательств,, при этом процессуальных нарушений прав истца и третьих лиц приобщением дополнительных доказательств суд не усматривает.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между ООО "СП "Рекон" (застройщик) и ООО "ЗЖБИ" (дольщик) заключен договор N 270/7 о долевом участии в строительстве жилого здания N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап) (л.д. 11-14 т. 1), предметом которого является порядок и условия участия сторон в строительстве следующего объекта: Жилое здание N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап). Застройщик принимает дольщика в долевое строительство указанного объекта. Дольщик участвует в финансировании всех затрат по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию Объекта пропорционально своей доле в объекте (в квадратных метрах проектной общей площади квартиры) в соответствии с настоящим договором. При этом финансирование по ходу строительства осуществляется исходя из цены одного квадратного метра установленной в соответствии со статьей 3 настоящего договора (пункт 2.1).
Стороны осуществляют совместное инвестирование строительства Объекта. Доля дольщика в инвестировании строительства соответствует одной однокомнатной квартире со следующими проектными характеристиками: г. Томск, ул. Нефтяная, 1 (строительный адрес); 3 подъезд; 11 этаж; номер квартиры - 270 (в соответствии с проектной документацией); площадь квартиры - 51,93 кв. м (с учетом лоджий и балконов с коэффициентом 1 для целей определения цены настоящего договора) (пункт 2.2).
На день заключения договора стоимость квартиры составляет 2 025 270 руб. (пункт 3.2); оплата по договору производится после государственной регистрации договора следующим образом: в течение 10 дней после государственной регистрации договора оплачивается сумма в размере 1 565 097,90 руб. за 40,13 кв. м. Оставшиеся 460 172,10 руб. за 11,8 кв. м по цене 39 000 руб. за 1 кв. м оплачиваются дольщиком в течение 2-х месяцев после государственной регистрации договора, допускается оплата после указанного срока до дня сдачи Объекта в эксплуатацию, при этом стоимость за неоплаченные квадратные метры не фиксируется и может изменяться застройщиком в зависимости от изменения рыночной стоимости аналогичных квартир в данном районе города у учетом согласования проекта (пункт 3.2).
В срок 2 квартал 2014 года, при условии надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств по настоящему договору, застройщик обязался подготовить объект к сдаче в эксплуатацию, предъявить его приемочной комиссии и передать дольщику квартиру в готовности согласно пункту 9.3 настоящего договора по акту приема-передачи (пункт 4.1.2).
Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке, что подтверждается отметкой Управления Росреестра по Томской области (л.д. 16 т. 1).
Истцом были выполнены обязательства перед ООО "СП "Рекон" по указанному договору участия в долевом строительстве по оплате 40,13 кв. м в сумме 1 565 097,90 руб., что усматривается из совокупности представленных доказательств: решения Арбитражного суда Кемеровской области от 26.12.2011 по делу N А27-12795/2011, соглашения о переводе долга от 14.03.2012 между ООО "СП "Рекон" и ООО СП "Рекон-Кемерово", а также протокола зачета взаимных требований от 14.12.2012 между ООО "СП "Рекон" и ООО "ЗЖБИ" (л.д. 27, 31-36, 37 т. 1).
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, заключенного между ООО "СП "Рекон" (продавец) и МУП "Томскстройзаказчик" (покупатель) (л.д. 21-25 т. 1), продавец продал, а покупатель приобрел в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
- - объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 2420,2 кв. м, степень готовности 8%, инв. N 69:401:1000:00:22665, адрес: Томская область, г. Томск, Нефтяная улица, дом 5 (далее по тексту - объект незавершенного строительства);
- - земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многофункциональные административные, обслуживающие и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями, детскими дошкольными учреждениями и гаражами для индивидуальных легковых автомобилей, общая площадь: 12 139 кв. м, адрес: Томская область город Томск, Нефтяная улица, дом 5, кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200027:1315 (далее - земельный участок).
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи цена объекта установлена в размере 96 893 руб., включая НДС 13 728,81 руб., из которых 90 000 руб., в том числе НДС 13 728,81 руб. - цена объекта незавершенного строительства; 6 893 руб. - цена земельного участка.
Исходя из положений данного договора купли-продажи, продавец обязуется содействовать покупателю в заключении с участниками долевого строительства дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве объекта по адресу, указанному в п. 1.1 настоящего договора, заключенным ими с продавцом, предусматривающих перемену стороны застройщика в таких договорах, определения нового срока строительства и состояния отделочных работ при вводе объекта в эксплуатацию (п/п. "в" пункта 3.1).
Покупатель в силу п/п. "г" и "д" пункта 3.2 договора купли-продажи обязуется завершить строительство объекта незавершенного строительства до степени готовности, согласованной с участниками долевого строительства в заключаемых с ними дополнительных соглашениях к договорам долевого участия в строительстве объекта по адресу, указанному в п/п. "а" пункта 1.1 договора, заключенных продавцом с участниками долевого строительства и зарегистрированных в установленном законом порядке; заключить с участниками долевого строительства дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве объекта по адресу, указанному в п/п. "а" пункта 1.1. договора, заключенных продавцом с участниками долевого строительства и зарегистрированных в установленном законом порядке.
ООО "ЗЖБИ", как залогодержатель дало свое согласие на заключение вышеуказанного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием сохранения залога, а также на заключение сделок, влекущих перевод долга от ООО "СП "Рекон" на ответчика в обязательстве по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, 5 и дополнительного соглашения к указанному договору участия в долевом строительстве, предусматривающего перемену стороны ООО "СП "Рекон" на УМП "Томскстройзаказчик", изменение срока завершения строительства дома, установления суммы доплаты для завершения его строительства (л.д. 39 т. 1).
Договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 прошел государственную регистрацию.
Полагая, что по договору купли-продажи недвижимого имущества к ответчику перешли все права и обязанности застройщика, принадлежащие ООО "СП "Рекон", ООО "ЗЖБИ" направило в адрес ответчика проект дополнительного соглашения от 07.05.2015 к договору N 270/7 о долевом участии в строительстве от 13.11.2012 (л.д. 17-19 т. 1), в подтверждение получения которого ответчиком, истцом представлено в материалы дела почтовое уведомлением с отметкой о вручении (л.д. 20 т. 1).
Ответа на предложение заключить дополнительное соглашение от ответчика не поступило.
Полагая, что обязательство ответчика заключить дополнительное соглашение к договору N 270/7 о долевом участии в строительстве от 13.11.2012 предусмотрено п/п "д" пункта 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, а уклонение ответчика от его заключения является угрозой нарушения его прав, т. к. он не получит причитающуюся ему квартиру, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия доказательств наличия соглашения сторон (истца и ответчика), устанавливающих обязанность ответчика по заключению дополнительного соглашения о перемене лица в обязательстве к договору о долевом участии в строительстве.
Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся доказательствам и не противоречат нормам действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о наличии обязанности у ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве, исходя из условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка, содержащего элементы договора перемены лиц в обязательстве в части изменения стороны застройщика, а также с учетом положений главы 24 ГК РФ, были предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку.
Исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, в том числе договор N 270/7 о долевом участии в строительстве жилого здания, договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, письменное согласие истца от 28.03.2013, протокол заседания рабочей группы по решению проблем "обманутых" дольщиков Томской области от 30.09.2014, переписку сторон, проанализировав условия договоров, установив отсутствие в договоре купли-продажи элементов договора перемены лиц в обязательстве (объем переданных прав, передача денежных средств от дольщиков, порядок и сроки исполнения обязательств, сроки заключения дополнительных соглашений сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, не определены), отсутствие указаний на конкретные обязательства ООО "СП "Рекон" передаваемые МУП "Томскстройзаказчик", принимая во внимание письменное согласие истца на заключение дополнительного соглашения на изменение срока завершения строительства дома и установление доплаты для завершения строительства, указывая, что целью заключения дополнительных соглашений к договорам о долевом участии в строительстве является завершение строительства на условиях доплаты дольщиками, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии у истца прав на предъявление требований об обязании ответчика заключить указанное дополнительное соглашение (статьи 12, 389, 391, 421, 422, 431, 432, 445 ГК РФ, статьи 4, 65 АПК РФ). При этом истец не лишен права защитить нарушенные права и законные интересы в порядке, установленном законом, способами защиты гражданских прав, предусмотренными нормами закона.
Суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то, что строительство объекта завершается вводом объекта в эксплуатацию, осуществление вложений в строительство возможно только до даты ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем заключение дополнительных соглашений к договору о долевом участии в строительстве возможно также только до ввода объекта в эксплуатацию, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект долевого строительства передается участнику долевого строительства (пункт 13 статьи 1, статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 4, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Вместе с тем в материалы дела ответчиком представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.08.2015 N N 70301000-82К-2015, в связи с чем, отсутствует возможность привлечения денежных средств в целях строительства.
Учитывая изложенное, арбитражный суд правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права, оснований для переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 08 июня 2016 года по делу N А67-4116/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.09.2016 N 07АП-6675/2016 ПО ДЕЛУ N А67-4116/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2016 г. по делу N А67-4116/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2016 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей: Ю.И. Павловой, Н.Н. Фроловой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Ташлыковой,
при участии в судебном заседании:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчика: Алембеков Д.Р. по доверенности от 16.12.2015 (сроком на 1 год); Барсуков С.Б. по доверенности от 08.10.2015 (сроком на 1 год),
от третьих лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий" (07АП-6675/2016) на решение Арбитражного суда Томской области от 08 июня 2016 года по делу N А67-4116/2015 (судья Д.А. Соколов)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий" (ИНН 4205194428, ОГРН 1104205002692)
к муниципальному унитарному предприятию "Томскстройзаказчик" (ИНН 7020012656, ОГРН 1047000094580)
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытое акционерное общество "Строительное управление Томской домостроительной компании" (ИНН 7017026874, ОГРН 1027000854946), общество с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "РЕКОН" (ИНН 7017020897, ОГРН 1037000087717), общество с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "РЕКОН-К" (ИНН 4205220340, ОГРН 1114205011128), департамент архитектуры и строительства Томской области (ИНН 7019030315, ОГРН 1027000883150),
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий" (далее - ООО "ЗЖБИ", истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области к муниципальному унитарному предприятию "Томскстройзаказчик" (далее - МУП "Томскстройзаказчик", ответчик) с иском о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору N 270/7 о долевом участии в строительстве жилого здания, предложенного истцом, предметом которого предполагается перемена застройщика по договору, определение порядка продолжения строительства жилого здания по ул. Нефтяная, 5 в г. Томске (2 этап), которое до совершения купли-продажи объекта незавершенного строительства по договору от 28.02.2013 осуществлялось обществом с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "РЕКОН", а также определение размера и сроков внесения дополнительных денежных средств.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Строительное управление Томской домостроительной компании", общество с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "РЕКОН", общество с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "РЕКОН-К", департамент архитектуры и строительства Томской области.
Исковые требования обоснованы статьями 309 - 310, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "РЕКОН" и ответчиком, к последнему перешли права и обязанности застройщика по договору N 270/7 о долевом участии в строительстве жилого здания от 13.11.2012, права и обязанности дольщика по которому принадлежат ООО "ЗЖБИ". В соответствии с условиями договора N 270/7 о долевом участии в строительстве жилого здания от 13.11.2012, доля дольщика соответствует одной однокомнатной квартире со следующими проектными характеристиками: 3 подъезд, 11 этаж, площадью 51,93 кв. м, стоимостью на день заключения договора 2 025 270 руб. Согласно подпунктам "г", "д" пункта 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 ответчик обязался завершить строительство объекта до степени готовности, а также заключить с участниками долевого строительства дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве объекта. ООО "ЗЖБИ" направило в адрес ответчика проект дополнительного соглашения к указанному договору долевого участия, однако ответа на него до настоящего времени не получило. Полагая, что заключение дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве объекта является для ответчика обязательным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда Томской области от 08 июня 2016 года по делу N А67-4116/2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит решение суда отменить, иск удовлетворить.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал доводы отзыва на жалобу, просил решение оставить без изменения, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства, а именно копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.08.2015 N 70301000-82К-2015.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев вопрос о возможности приобщения к материалам дела дополнительных доказательств, представленных ответчиком в суд апелляционной инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их приобщения к материалам дела по следующим причинам.
В соответствии частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
По смыслу частей 2, 3 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции при наличии ходатайства лица, участвующего в деле, о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и при условии надлежащего обоснования лицом, участвующим в деле, невозможности представления в суд первой инстанции данных доказательств по причинам, не зависящим от него, а также в случае отказа судом первой инстанции в удовлетворении соответствующего ходатайства.
Учитывая необходимость оценки представленных документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что их не приобщение может привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ, представленные ответчиком документы, принял в качестве дополнительных доказательств,, при этом процессуальных нарушений прав истца и третьих лиц приобщением дополнительных доказательств суд не усматривает.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между ООО "СП "Рекон" (застройщик) и ООО "ЗЖБИ" (дольщик) заключен договор N 270/7 о долевом участии в строительстве жилого здания N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап) (л.д. 11-14 т. 1), предметом которого является порядок и условия участия сторон в строительстве следующего объекта: Жилое здание N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап). Застройщик принимает дольщика в долевое строительство указанного объекта. Дольщик участвует в финансировании всех затрат по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию Объекта пропорционально своей доле в объекте (в квадратных метрах проектной общей площади квартиры) в соответствии с настоящим договором. При этом финансирование по ходу строительства осуществляется исходя из цены одного квадратного метра установленной в соответствии со статьей 3 настоящего договора (пункт 2.1).
Стороны осуществляют совместное инвестирование строительства Объекта. Доля дольщика в инвестировании строительства соответствует одной однокомнатной квартире со следующими проектными характеристиками: г. Томск, ул. Нефтяная, 1 (строительный адрес); 3 подъезд; 11 этаж; номер квартиры - 270 (в соответствии с проектной документацией); площадь квартиры - 51,93 кв. м (с учетом лоджий и балконов с коэффициентом 1 для целей определения цены настоящего договора) (пункт 2.2).
На день заключения договора стоимость квартиры составляет 2 025 270 руб. (пункт 3.2); оплата по договору производится после государственной регистрации договора следующим образом: в течение 10 дней после государственной регистрации договора оплачивается сумма в размере 1 565 097,90 руб. за 40,13 кв. м. Оставшиеся 460 172,10 руб. за 11,8 кв. м по цене 39 000 руб. за 1 кв. м оплачиваются дольщиком в течение 2-х месяцев после государственной регистрации договора, допускается оплата после указанного срока до дня сдачи Объекта в эксплуатацию, при этом стоимость за неоплаченные квадратные метры не фиксируется и может изменяться застройщиком в зависимости от изменения рыночной стоимости аналогичных квартир в данном районе города у учетом согласования проекта (пункт 3.2).
В срок 2 квартал 2014 года, при условии надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств по настоящему договору, застройщик обязался подготовить объект к сдаче в эксплуатацию, предъявить его приемочной комиссии и передать дольщику квартиру в готовности согласно пункту 9.3 настоящего договора по акту приема-передачи (пункт 4.1.2).
Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке, что подтверждается отметкой Управления Росреестра по Томской области (л.д. 16 т. 1).
Истцом были выполнены обязательства перед ООО "СП "Рекон" по указанному договору участия в долевом строительстве по оплате 40,13 кв. м в сумме 1 565 097,90 руб., что усматривается из совокупности представленных доказательств: решения Арбитражного суда Кемеровской области от 26.12.2011 по делу N А27-12795/2011, соглашения о переводе долга от 14.03.2012 между ООО "СП "Рекон" и ООО СП "Рекон-Кемерово", а также протокола зачета взаимных требований от 14.12.2012 между ООО "СП "Рекон" и ООО "ЗЖБИ" (л.д. 27, 31-36, 37 т. 1).
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, заключенного между ООО "СП "Рекон" (продавец) и МУП "Томскстройзаказчик" (покупатель) (л.д. 21-25 т. 1), продавец продал, а покупатель приобрел в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
- - объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 2420,2 кв. м, степень готовности 8%, инв. N 69:401:1000:00:22665, адрес: Томская область, г. Томск, Нефтяная улица, дом 5 (далее по тексту - объект незавершенного строительства);
- - земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многофункциональные административные, обслуживающие и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями, детскими дошкольными учреждениями и гаражами для индивидуальных легковых автомобилей, общая площадь: 12 139 кв. м, адрес: Томская область город Томск, Нефтяная улица, дом 5, кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200027:1315 (далее - земельный участок).
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи цена объекта установлена в размере 96 893 руб., включая НДС 13 728,81 руб., из которых 90 000 руб., в том числе НДС 13 728,81 руб. - цена объекта незавершенного строительства; 6 893 руб. - цена земельного участка.
Исходя из положений данного договора купли-продажи, продавец обязуется содействовать покупателю в заключении с участниками долевого строительства дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве объекта по адресу, указанному в п. 1.1 настоящего договора, заключенным ими с продавцом, предусматривающих перемену стороны застройщика в таких договорах, определения нового срока строительства и состояния отделочных работ при вводе объекта в эксплуатацию (п/п. "в" пункта 3.1).
Покупатель в силу п/п. "г" и "д" пункта 3.2 договора купли-продажи обязуется завершить строительство объекта незавершенного строительства до степени готовности, согласованной с участниками долевого строительства в заключаемых с ними дополнительных соглашениях к договорам долевого участия в строительстве объекта по адресу, указанному в п/п. "а" пункта 1.1 договора, заключенных продавцом с участниками долевого строительства и зарегистрированных в установленном законом порядке; заключить с участниками долевого строительства дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве объекта по адресу, указанному в п/п. "а" пункта 1.1. договора, заключенных продавцом с участниками долевого строительства и зарегистрированных в установленном законом порядке.
ООО "ЗЖБИ", как залогодержатель дало свое согласие на заключение вышеуказанного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием сохранения залога, а также на заключение сделок, влекущих перевод долга от ООО "СП "Рекон" на ответчика в обязательстве по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, 5 и дополнительного соглашения к указанному договору участия в долевом строительстве, предусматривающего перемену стороны ООО "СП "Рекон" на УМП "Томскстройзаказчик", изменение срока завершения строительства дома, установления суммы доплаты для завершения его строительства (л.д. 39 т. 1).
Договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 прошел государственную регистрацию.
Полагая, что по договору купли-продажи недвижимого имущества к ответчику перешли все права и обязанности застройщика, принадлежащие ООО "СП "Рекон", ООО "ЗЖБИ" направило в адрес ответчика проект дополнительного соглашения от 07.05.2015 к договору N 270/7 о долевом участии в строительстве от 13.11.2012 (л.д. 17-19 т. 1), в подтверждение получения которого ответчиком, истцом представлено в материалы дела почтовое уведомлением с отметкой о вручении (л.д. 20 т. 1).
Ответа на предложение заключить дополнительное соглашение от ответчика не поступило.
Полагая, что обязательство ответчика заключить дополнительное соглашение к договору N 270/7 о долевом участии в строительстве от 13.11.2012 предусмотрено п/п "д" пункта 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, а уклонение ответчика от его заключения является угрозой нарушения его прав, т. к. он не получит причитающуюся ему квартиру, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия доказательств наличия соглашения сторон (истца и ответчика), устанавливающих обязанность ответчика по заключению дополнительного соглашения о перемене лица в обязательстве к договору о долевом участии в строительстве.
Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся доказательствам и не противоречат нормам действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о наличии обязанности у ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве, исходя из условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка, содержащего элементы договора перемены лиц в обязательстве в части изменения стороны застройщика, а также с учетом положений главы 24 ГК РФ, были предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку.
Исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, в том числе договор N 270/7 о долевом участии в строительстве жилого здания, договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, письменное согласие истца от 28.03.2013, протокол заседания рабочей группы по решению проблем "обманутых" дольщиков Томской области от 30.09.2014, переписку сторон, проанализировав условия договоров, установив отсутствие в договоре купли-продажи элементов договора перемены лиц в обязательстве (объем переданных прав, передача денежных средств от дольщиков, порядок и сроки исполнения обязательств, сроки заключения дополнительных соглашений сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, не определены), отсутствие указаний на конкретные обязательства ООО "СП "Рекон" передаваемые МУП "Томскстройзаказчик", принимая во внимание письменное согласие истца на заключение дополнительного соглашения на изменение срока завершения строительства дома и установление доплаты для завершения строительства, указывая, что целью заключения дополнительных соглашений к договорам о долевом участии в строительстве является завершение строительства на условиях доплаты дольщиками, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии у истца прав на предъявление требований об обязании ответчика заключить указанное дополнительное соглашение (статьи 12, 389, 391, 421, 422, 431, 432, 445 ГК РФ, статьи 4, 65 АПК РФ). При этом истец не лишен права защитить нарушенные права и законные интересы в порядке, установленном законом, способами защиты гражданских прав, предусмотренными нормами закона.
Суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то, что строительство объекта завершается вводом объекта в эксплуатацию, осуществление вложений в строительство возможно только до даты ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем заключение дополнительных соглашений к договору о долевом участии в строительстве возможно также только до ввода объекта в эксплуатацию, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект долевого строительства передается участнику долевого строительства (пункт 13 статьи 1, статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 4, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Вместе с тем в материалы дела ответчиком представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.08.2015 N N 70301000-82К-2015, в связи с чем, отсутствует возможность привлечения денежных средств в целях строительства.
Учитывая изложенное, арбитражный суд правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права, оснований для переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 08 июня 2016 года по делу N А67-4116/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Ю.И.ПАВЛОВА
Н.Н.ФРОЛОВА
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Ю.И.ПАВЛОВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)