Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен,
от ответчика (должника): не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22564/2016) ИП Мелкозерова Александра Владимировича
на решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.06.2016 по делу N А21-2528/2016 (судья Маркова Л.С.), принятое
по иску ООО "Восточный офис-центр"
к ИП Мелкозерову Александру Владимировичу
о взыскании,
Общество с ограниченной ответственностью "Восточный офис-центр" (ОГРН 1023900586698, ИНН 3904049206, далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Мелкозерову Александру Владимировичу (ОГРНИП 312392604500179, ИНН 391844025520, далее - ответчик, Предприниматель) о взыскании задолженности по оплате арендных платежей в размере 47302,92 руб., пени в размере 1162,42 руб., а также стоимость восстановительного ремонта в размере 33787,52 руб.
Решением суда от 30.06.2016 исковые требования удовлетворены.
Предприниматель Мелкозеров Александр Владимирович обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить. Предприниматель полагает, что суд первой инстанции не дал оценки его доводам о том, что помещение имеет недостатки и непригодно для использования; арендатор вправе расторгнуть договор; помещение фактически освобождено 31.01.2016; у арендатора отсутствует обязанность уплачивать арендную плату в рублях до договору исходя из курсов иностранных валют, стоимость работ по ремонту помещения является необоснованной.
ООО "Восточный офис-центр" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.
Стороны, уведомленные о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является процессуальным препятствием для рассмотрения жалобы по существу.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 20.01.2014 между ООО "Восточный офис-центр" (арендодатель) и ИП Мелкозеров А.В. (арендатор) был заключен договор N ВОЦ-05-14 аренды нежилого помещения N 28 площадью 12,9 кв. м, расположенного на 3 этаже здания по адресу: г. Калининград, пл. Победы, д. 4, литер "III" на неопределенный срок.
Помещение передано для коммерческой деятельности арендатора с целью организации работы офиса, в соответствии с Правилами работы здания (п. 1.4).
По акту приема-передачи от 20.01.2014 помещение передано Предпринимателю в состоянии, соответствующем предъявляемым требованиям, и принято арендатором без претензий.
Платежи и расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.1 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату и обеспечительный платеж.
Арендная плата состоит из постоянной составляющей, размер которой определен в пункте 3.2 договора и переменной составляющей арендной платы размер которой равен сумме расходов арендодателя на оплату потребленных и используемых арендатором в помещении: электроэнергии, теплоснабжения, канализации (в том числе плата за сброс загрязняющих веществ сверх установленных нормативов со сточными водами, сбрасываемыми в городскую канализацию (плата за ПДК), вентиляции, кондиционирования согласно разрешенному использованию (п. 3.1.1).
Постоянная составляющая арендной платы за помещение составляет 232,2 условных единицы в месяц в рублевом эквиваленте; размер 1 условной единицы для целей Договора равен рублевому эквиваленту 1 Евро по курсу, установленному Банком России на 1 число оплачиваемого месяца, но не менее 40 руб.
Дополнительными соглашениями к Договору от 01.05.2015, от 22.07.2015 размер условной единицы установлен равным 50 руб.
Обращаясь с настоящим иском в суд, Общество ссылается на ненадлежащее исполнение Предпринимателем своей обязанности по уплате арендной платы, в результате чего у ответчика образовалась задолженность за январь, февраль, март 2016 года в размере 47 302,92 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.2.2. договора аренды Предприниматель обязан своевременно и полностью уплачивать арендную плату, предусмотренную договором.
При отсутствии в материалах дела доказательств внесения Предпринимателем арендной платы в установленном порядке и размере, суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования Общества в части основного долга правомерными.
Доводы ответчика о том, что помещение является непригодным для использования под цели договора, оценены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
При невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, может вообще отказаться оплачивать его аренду и потребовать досрочного расторжения договора.
В обоснование своих доводов, Предприниматель указывает на наличие возникающих в помещении при открытии окна посторонних запахов общепита от работающих приточно-вытяжных вентиляций, которые расположены на удалении 3-10 метров от окна помещения.
Об указанных обстоятельствах ответчиком составлялись акты органолептических исследований с привлечением третьих лиц и представителя истца, в адрес последнего направлялись уведомления с требованием снижения арендных платежей, устранения недостатков помещения.
В силу статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в совокупности.
Оценив представленные ответчиком документы, с учетом того, что специализированные органы для проведения соответствующего экспертного исследования не привлекались, при этом бесспорные доказательства невозможности использования помещения по назначению отсутствуют, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика.
На основании пункта 8.4 договор был расторгнут арендодателем с 31.03.2016, о чем арендатор был уведомлен письмом от 27.01.2016.
В соответствии с пунктом 3.4 договора арендные платежи обоснованно начислены по март 2016 года включительно.
Доводы ответчика о том, что договор прекратился 31.01.2016 в связи с отказом арендатора от договора и помещение фактически освобождено в январе 2016 года, не принимаются апелляционным судом.
Поскольку доводы ответчика о непригодности помещения для использования по договору аренды документально не подтверждены, основания для отказа от договора в порядке, предусмотренном пунктом 8.3 договора, у арендатора отсутствовали.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Акт приема-передачи помещения арендодателю оформлен 31.03.2016.
Доказательства того, что между сторонами было достигнуто соглашение о прекращении договора ранее 31.03.2016, Предприниматель в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представил.
Довод Предпринимателя о том, что Банк России не устанавливает рублевый эквивалент 1 евро по курсу, в связи с чем арендатор освобожден от уплаты арендной платы, является несостоятельным.
Как следует из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
С момента заключения договора 20.01.2014 у ответчика не возникало непонимания и каких-либо сложностей в определении, расчете и уплате арендных платежей, установленных договором в упомянутой формулировке.
На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.1. договора истцом начислена неустойка в размере 1 162,42 руб. Проверив расчет суммы неустойки, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в данной части.
Истцом заявлена ко взысканию сумма восстановительного ремонта помещения в размере 33 787,52 руб., рассчитанная в соответствии со сметой от 04.04.2016, составленной ООО "Техническая Эксплуатация Зданий".
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с положениями пунктами 4.2.5, 4.2.20, 6.5. договора, а также пункта 6.7. Правил работы здания (приложение N 4 к договору), арендатор обязан производить в помещении текущий ремонт и возвратить помещение арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение.
Возражения ответчика по стоимости ремонтных работ основаны на односторонних документах, о назначении судебной экспертизы по делу не заявлено.
Поскольку материалами дела подтверждается размер понесенных арендодателем убытков, доказательств возвращения помещения в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение, не имеется, исковые требования в данной части обоснованно удовлетворены судом на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод ответчика о необходимости зачета ранее внесенного обеспечительного платежа в счет стоимости восстановительного ремонта правомерно отклонен, поскольку, в силу пункта 3.5.2 договора обеспечительный платеж был зачтен арендодателем в качестве неустойки за односторонний отказ от договора, о чем ответчик уведомлялся истцом письмами от 10.03.2016, от 13.04.2016.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Поскольку судом первой инстанции дана всесторонняя и надлежащая оценка представленным доказательствам, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.06.2016 по делу N А21-2528/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.10.2016 N 13АП-22564/2016 ПО ДЕЛУ N А21-2528/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2016 г. N 13АП-22564/2016
Дело N А21-2528/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен,
от ответчика (должника): не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22564/2016) ИП Мелкозерова Александра Владимировича
на решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.06.2016 по делу N А21-2528/2016 (судья Маркова Л.С.), принятое
по иску ООО "Восточный офис-центр"
к ИП Мелкозерову Александру Владимировичу
о взыскании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Восточный офис-центр" (ОГРН 1023900586698, ИНН 3904049206, далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Мелкозерову Александру Владимировичу (ОГРНИП 312392604500179, ИНН 391844025520, далее - ответчик, Предприниматель) о взыскании задолженности по оплате арендных платежей в размере 47302,92 руб., пени в размере 1162,42 руб., а также стоимость восстановительного ремонта в размере 33787,52 руб.
Решением суда от 30.06.2016 исковые требования удовлетворены.
Предприниматель Мелкозеров Александр Владимирович обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить. Предприниматель полагает, что суд первой инстанции не дал оценки его доводам о том, что помещение имеет недостатки и непригодно для использования; арендатор вправе расторгнуть договор; помещение фактически освобождено 31.01.2016; у арендатора отсутствует обязанность уплачивать арендную плату в рублях до договору исходя из курсов иностранных валют, стоимость работ по ремонту помещения является необоснованной.
ООО "Восточный офис-центр" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.
Стороны, уведомленные о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является процессуальным препятствием для рассмотрения жалобы по существу.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 20.01.2014 между ООО "Восточный офис-центр" (арендодатель) и ИП Мелкозеров А.В. (арендатор) был заключен договор N ВОЦ-05-14 аренды нежилого помещения N 28 площадью 12,9 кв. м, расположенного на 3 этаже здания по адресу: г. Калининград, пл. Победы, д. 4, литер "III" на неопределенный срок.
Помещение передано для коммерческой деятельности арендатора с целью организации работы офиса, в соответствии с Правилами работы здания (п. 1.4).
По акту приема-передачи от 20.01.2014 помещение передано Предпринимателю в состоянии, соответствующем предъявляемым требованиям, и принято арендатором без претензий.
Платежи и расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.1 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату и обеспечительный платеж.
Арендная плата состоит из постоянной составляющей, размер которой определен в пункте 3.2 договора и переменной составляющей арендной платы размер которой равен сумме расходов арендодателя на оплату потребленных и используемых арендатором в помещении: электроэнергии, теплоснабжения, канализации (в том числе плата за сброс загрязняющих веществ сверх установленных нормативов со сточными водами, сбрасываемыми в городскую канализацию (плата за ПДК), вентиляции, кондиционирования согласно разрешенному использованию (п. 3.1.1).
Постоянная составляющая арендной платы за помещение составляет 232,2 условных единицы в месяц в рублевом эквиваленте; размер 1 условной единицы для целей Договора равен рублевому эквиваленту 1 Евро по курсу, установленному Банком России на 1 число оплачиваемого месяца, но не менее 40 руб.
Дополнительными соглашениями к Договору от 01.05.2015, от 22.07.2015 размер условной единицы установлен равным 50 руб.
Обращаясь с настоящим иском в суд, Общество ссылается на ненадлежащее исполнение Предпринимателем своей обязанности по уплате арендной платы, в результате чего у ответчика образовалась задолженность за январь, февраль, март 2016 года в размере 47 302,92 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.2.2. договора аренды Предприниматель обязан своевременно и полностью уплачивать арендную плату, предусмотренную договором.
При отсутствии в материалах дела доказательств внесения Предпринимателем арендной платы в установленном порядке и размере, суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования Общества в части основного долга правомерными.
Доводы ответчика о том, что помещение является непригодным для использования под цели договора, оценены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
При невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, может вообще отказаться оплачивать его аренду и потребовать досрочного расторжения договора.
В обоснование своих доводов, Предприниматель указывает на наличие возникающих в помещении при открытии окна посторонних запахов общепита от работающих приточно-вытяжных вентиляций, которые расположены на удалении 3-10 метров от окна помещения.
Об указанных обстоятельствах ответчиком составлялись акты органолептических исследований с привлечением третьих лиц и представителя истца, в адрес последнего направлялись уведомления с требованием снижения арендных платежей, устранения недостатков помещения.
В силу статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в совокупности.
Оценив представленные ответчиком документы, с учетом того, что специализированные органы для проведения соответствующего экспертного исследования не привлекались, при этом бесспорные доказательства невозможности использования помещения по назначению отсутствуют, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика.
На основании пункта 8.4 договор был расторгнут арендодателем с 31.03.2016, о чем арендатор был уведомлен письмом от 27.01.2016.
В соответствии с пунктом 3.4 договора арендные платежи обоснованно начислены по март 2016 года включительно.
Доводы ответчика о том, что договор прекратился 31.01.2016 в связи с отказом арендатора от договора и помещение фактически освобождено в январе 2016 года, не принимаются апелляционным судом.
Поскольку доводы ответчика о непригодности помещения для использования по договору аренды документально не подтверждены, основания для отказа от договора в порядке, предусмотренном пунктом 8.3 договора, у арендатора отсутствовали.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Акт приема-передачи помещения арендодателю оформлен 31.03.2016.
Доказательства того, что между сторонами было достигнуто соглашение о прекращении договора ранее 31.03.2016, Предприниматель в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представил.
Довод Предпринимателя о том, что Банк России не устанавливает рублевый эквивалент 1 евро по курсу, в связи с чем арендатор освобожден от уплаты арендной платы, является несостоятельным.
Как следует из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
С момента заключения договора 20.01.2014 у ответчика не возникало непонимания и каких-либо сложностей в определении, расчете и уплате арендных платежей, установленных договором в упомянутой формулировке.
На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.1. договора истцом начислена неустойка в размере 1 162,42 руб. Проверив расчет суммы неустойки, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в данной части.
Истцом заявлена ко взысканию сумма восстановительного ремонта помещения в размере 33 787,52 руб., рассчитанная в соответствии со сметой от 04.04.2016, составленной ООО "Техническая Эксплуатация Зданий".
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с положениями пунктами 4.2.5, 4.2.20, 6.5. договора, а также пункта 6.7. Правил работы здания (приложение N 4 к договору), арендатор обязан производить в помещении текущий ремонт и возвратить помещение арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение.
Возражения ответчика по стоимости ремонтных работ основаны на односторонних документах, о назначении судебной экспертизы по делу не заявлено.
Поскольку материалами дела подтверждается размер понесенных арендодателем убытков, доказательств возвращения помещения в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение, не имеется, исковые требования в данной части обоснованно удовлетворены судом на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод ответчика о необходимости зачета ранее внесенного обеспечительного платежа в счет стоимости восстановительного ремонта правомерно отклонен, поскольку, в силу пункта 3.5.2 договора обеспечительный платеж был зачтен арендодателем в качестве неустойки за односторонний отказ от договора, о чем ответчик уведомлялся истцом письмами от 10.03.2016, от 13.04.2016.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Поскольку судом первой инстанции дана всесторонняя и надлежащая оценка представленным доказательствам, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.06.2016 по делу N А21-2528/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.КАШИНА
Т.А.КАШИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)