Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей: Басаева Д.В., Никифорюк Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года по делу N А19-15593/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" (ОГРН 1153850028254, ИНН 3851008468, адрес: 665476, Иркутская область, Усольский район, с. Мальта, ул. Кирова, д. 26) к индивидуальному предпринимателю Ипатову Андрею Владимировичу (ОГРНИП 304381932000316, ИНН 381900030009) о взыскании 326 669 рублей 28 копеек, о принятии пунктов основного договора аренды в редакции протокола разногласий,
(суд первой инстанции: судья Красько Б.В.),
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" - Понитевского В.В. - представителя по доверенности от 22.12.2016,
от индивидуального предпринимателя Ипатова Андрея Владимировича - не явился, извещен,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" (далее - истец, ООО МКК "Финанс Центр +" или общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ипатову Андрею Владимировичу (далее - ответчик, ИП Ипатов А.В. или предприниматель) о взыскании суммы задатка в размере 326 669 рублей 28 копеек, рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора N 2 ГН-68 от 11.08.2016, и принятии пунктов 1.5, 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 4.1.6, 4.1.20, 4.4, 5.3, 6.5, 7.1.1, 7.1.3, 7.2.2, 7.2.7, 8.4, 10.4 в редакции протокола разногласий б/н от 12.08.2016.
В ходе судебного разбирательства 01.12.2016 судом первой инстанции принят частичный отказ от требования о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора N ГН-68 от 11.08.2016, и принятии пунктов 1.5, 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 4.1.6, 4.1.20, 4.4, 5.3, 6.5, 7.1.1, 7.1.3, 7.2.2, 7.2.7, 8.4, 10.4 в редакции протокола разногласий б/н от 12.08.2016.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года производство по требованию о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора N ГН-68 от 11.08.2016, и принятии пунктов 1.5, 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 4.1.6, 4.1.20, 4.4, 5.3, 6.5, 7.1.1, 7.1.3, 7.2.2, 7.2.7, 8.4, 10.4 в редакции протокола разногласий б/н от 12.08.2016 прекращено. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права.
Из апелляционной жалобы следует, что стороны предварительного договора своими действиями выразили волю заключить основной договор в указанный в уведомлении срок. Истец, исполняя предварительный договор, действовал добросовестно, исходя из согласованных договорных условий, полагаясь на надлежащее и добросовестное встречное исполнение со стороны ответчика.
Общество указывает, что, учитывая условия предварительного договора и уведомление ответчика о сроках заключения основного договора (с 05.08.2016 по 12.08.2016), у истца не было иных оснований кроме как передать ответчику подписанный с протоколом разногласий основной договор аренды 12.08.2016.
Кроме того, письмо о готовности принять помещение в аренду по акту было передано истцом нарочно менеджеру по договорному хозяйству в офисе ответчика, но ответчик, зная о крайней дате передачи помещения в аренду истцу (12.08.2016), не обеспечил исполнения своих обязательств.
По мнению истца, не соответствует материалам дела вывод суда о том, что основной договор аренды истцом не подписан, так как к исковому заявлению истец приложил основной договор аренды (заверенная копия) с подписью, печатью арендатора и отметкой о том, что настоящий договор подписан истцом с протоколом разногласий.
Общество указывает, что вина ответчика заключается в уклонении от заключения основного договора путем направления истцу основного договора, не соответствующего предварительному договору, а также отклонении протокола разногласий истца с направлением истцу протокола согласования разногласий, не позволяющего урегулировать разногласия сторон и заключить основной договор.
Кроме того, как следует из апелляционной жалобы, ответчик 19.09.2016 передал помещение, являющееся предметом предварительного и основного договора аренды третьему лицу, данные действия ответчика, по мнению истца, являются односторонним отказом от заключения основного договора.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил свое согласие с решением суда первой инстанции.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражных Судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако ответчик явку своего представителя не обеспечил.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен предварительный договор аренды помещения от 07.10.2015 N 9, в редакции дополнительного соглашения от 20.06.2015 N 1, согласно пункту 1.1. которого арендодатель и арендатор обязуются в будущем заключить основной договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать в аренду нежилое помещение ориентировочной площадью 22,61 кв. м, расположенное на 1 этаже нежилого помещения торговых рядов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, проспект Красных партизан, дом 16.
Пунктом 1.2 предварительного договора определено, что стороны обязуются заключить основной договор аренды в срок, не позднее указанного арендодателем в уведомлении о готовности объекта к эксплуатации, после проведения арендодателем его перепланировки и о необходимости заключения основного договора, направленном им в адрес арендатора, указанный в реквизитах сторон настоящего договора.
Пунктом 3.3. договора предусмотрена оплата арендатором задатка в размере 163 334 рублей 64 копеек, который в случае отказа арендатора от подписания основного договора аренды возврату не подлежит (пункт 3.4 предварительного договора).
Задаток оплачен истцом 08.10.2015 в сумме 43 680 рублей по квитанции к приходному кассовому ордеру N 2646, 119 654 рублей 64 копеек платежным поручением от 27.06.2016 N 347.
Письмом от 25.07.2016 N 57 ответчик уведомил истца в порядке пункта 1.2 предварительного договора о завершении ремонтных работ по перепланировке помещения в срок до 01.08.2016 и готовности к указанной дате объекта к эксплуатации, известил истца о необходимости не позднее 12.08.2016 осуществления приемки имущества и подписании договора аренды.
Письмом от 27.07.2016 истец предложил ответчику расторгнуть предварительный договор аренды с 01.08.2016 в связи с нежеланием нести дополнительные расходы по оформлению помещения.
Ответчик в письме от 01.08.2016 N 85 не согласился с расторжением предварительного договора, оценил предложение о расторжении договора в качестве отказа от заключения основного договора аренды, предложил принять помещение по акту приема-передачи и подписать основной договор аренды.
Письмом от 11.08.2016 ответчик направил истцу основной договор аренды от 11.08.2016 N ГН-68 и акт приема-передачи помещения в аренду.
Письмом от 12.08.2016 истец направил ответчику протокол разногласий к договору аренды и уведомил о готовности принять арендуемое помещение 12.08.2016.
Ответчик письмом от 19.08.2016 N 109 направил истцу протокол согласования разногласий.
12.08.2016 истцом составлен акт, которым установлена невозможность эксплуатации помещения ввиду ремонтных работ, в связи с чем письмом от 15.08.2016 истец, на основании части 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовал возвратить сумму задатка в течение пяти банковских дней с момента получения требования.
Ответчик в письме от 02.09.2016 N 142 в возврате задатка отказал, предложил подписать протокол согласования разногласий к основному договору аренды.
Истец, полагая, что ответчиком не исполнено обязательство по передаче нежилого помещения и истец 12.08.2016 не мог воспользоваться помещением для выдачи микрозаймов физическим лицам, исходя из того, что требование о возврате задатка, изложенное в письме от 15.08.2016, ответчиком не удовлетворено, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Исходя из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следует, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, предварительный договор не порождает у сторон иных обязательств, кроме обязанности заключить основной договор.
Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно пункту 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При заключении предварительного договора в разделе 2 сторонами согласованы существенные условия основного договора и согласован проект основного договора аренды.
Впоследствии, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчиком предложено истцу заключить основной договора аренды от 11.08.2016 в иной редакции, чем была согласована при заключении предварительного договора.
Наличие разногласий по поводу условий основного договора аренды, в данном случае не является основанием для признания предварительного договора незаключенным, учитывая согласование сторонами условий, указанных в статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно абзацу второму пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (абзац 2).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Пунктом 1.2 предварительного договора определен срок подписания договора аренды - не позднее указанного арендодателем в уведомлении о готовности объекта к эксплуатации, после проведения арендодателем его перепланировки, что не соответствует правилам статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку событие, с которым стороны связывают срок исполнения обязательства, не отвечает признакам неизбежности, так как зависит от воли и действий сторон.
В силу указанного является правомерным вывод суда первой инстанции, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, ими не определен, поэтому имеются основания для применения абзаца второго пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно срок заключения основного договора - 07.10.2016.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, основной договор аренды N ГН-68 от 11.08.2016 направлен ответчиком сопроводительным письмом от 11.08.2016 N 86 и получен истцом, что следует из письма ООО МКК "Финанс Центр +" от 12.08.2016 и не оспаривается истцом.
Основной договор аренды истцом не подписан (подписан с протоколом разногласий от 12.08.2016).
Довод истца о невозможности использования помещения судом первой инстанции правомерно отклонен в связи с отсутствие в материалах дела допустимых и относимых доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство.
Как правильно указал суд первой инстанции, представленный истцом акт от 12.08.2016 составлен истцом в одностороннем порядке. Из имеющейся в материалах дела переписки сторон: письма ИП Ипатова А.В. от 25.07.2016 N 57, от 01.08.2016 N 85, от 10.08.2016 N 109 следует намерение ответчика согласовать дату передачи помещения, при этом истцом не представлены доказательства принятия мер по согласованию даты передачи помещения с ответчиком.
Явка истца 12.08.2016 для приемки помещения в отсутствие согласование указанной даты в качестве даты передачи помещения, не может свидетельствовать о недобросовестном поведении ответчика. О готовности принять помещение 12.08.2016 истец сообщил ответчику письмом от 12.08.2016.
Довод истца о том, что на дату получения основного договора аренды невозможно осуществление деятельности по выдаче микрозаймов обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку, как правильно указал суд, исходя из условий предварительного договора, в том числе пункта 2.1.3, предусматривающего обязанность истца за свой счет и своими силами оборудовать арендуемое помещение торговым оборудованием, не следует обязанность арендодателя предоставить помещения использование которого возможно немедленно после его передачи.
Как установлено судом первой инстанции и следует из представленного ответчиком протокола общего собрания арендаторов от 26.08.2916 дата открытия торговых рядов определена - 01.09.2016.
Согласно представленным истцом актам приема-передачи от 12.08.2015 индивидуальным предпринимателем Медведевой Л.В., ЗАО "Железнодорожник", индивидуальным предпринимателем Исламгалеевым Р.И., индивидуальным предпринимателем Саидовым Х.Х., индивидуальным предпринимателем Талиповой Е.А., ОО "Троя", индивидуальным предпринимателем Соловых Т.В., индивидуальным предпринимателем Нагулиной Т.К., АО "Комэкс", индивидуальным предпринимателем Станкевич Е.В., индивидуальным предпринимателем Бронниковым Н.В., индивидуальным предпринимателем Поправко О.В., индивидуальным предпринимателем Софьиной Т.Л., индивидуальным предпринимателем Шестопаловой Е.В., индивидуальным предпринимателем Сенаторовым А.В., нежилые помещения торговых рядов, расположенные по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, проспект Красных партизан, дом 16 пригодны для деятельности в сфере розничной торговли, с исправными и работоспособными коммуникациями, оборудованием и системами. Актом от 08.09.2016 N 10 комиссией по приемке работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений Администрации города Усолье-Сибирское установлено окончание работ по переустройству и перепланировке нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, пр-кт Красных партизан, 16 в июле 2016 года и их соответствие проекту и требованиям действующих норм и правил в строительстве.
Представленные истцом фото и видео материалы не свидетельствуют о невозможности использования нежилого помещения с учетом условий предварительного договора аренды.
На основании изложенного, поскольку истцом не представлены доказательства наличия вины ответчика в неисполнении обеспеченного задатком обязательства по заключению основного договора аренды, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Каких-либо доводов, свидетельствующих о наличии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции в части прекращения производства по делу, истец не приводит и суд апелляционной инстанции не установил.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года отмене или изменению не подлежит.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года по делу N А19-15593/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.04.2017 N 04АП-1342/2017 ПО ДЕЛУ N А19-15593/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2017 г. по делу N А19-15593/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей: Басаева Д.В., Никифорюк Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года по делу N А19-15593/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" (ОГРН 1153850028254, ИНН 3851008468, адрес: 665476, Иркутская область, Усольский район, с. Мальта, ул. Кирова, д. 26) к индивидуальному предпринимателю Ипатову Андрею Владимировичу (ОГРНИП 304381932000316, ИНН 381900030009) о взыскании 326 669 рублей 28 копеек, о принятии пунктов основного договора аренды в редакции протокола разногласий,
(суд первой инстанции: судья Красько Б.В.),
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" - Понитевского В.В. - представителя по доверенности от 22.12.2016,
от индивидуального предпринимателя Ипатова Андрея Владимировича - не явился, извещен,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания "Финанс Центр Плюс" (далее - истец, ООО МКК "Финанс Центр +" или общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ипатову Андрею Владимировичу (далее - ответчик, ИП Ипатов А.В. или предприниматель) о взыскании суммы задатка в размере 326 669 рублей 28 копеек, рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора N 2 ГН-68 от 11.08.2016, и принятии пунктов 1.5, 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 4.1.6, 4.1.20, 4.4, 5.3, 6.5, 7.1.1, 7.1.3, 7.2.2, 7.2.7, 8.4, 10.4 в редакции протокола разногласий б/н от 12.08.2016.
В ходе судебного разбирательства 01.12.2016 судом первой инстанции принят частичный отказ от требования о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора N ГН-68 от 11.08.2016, и принятии пунктов 1.5, 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 4.1.6, 4.1.20, 4.4, 5.3, 6.5, 7.1.1, 7.1.3, 7.2.2, 7.2.7, 8.4, 10.4 в редакции протокола разногласий б/н от 12.08.2016.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года производство по требованию о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора N ГН-68 от 11.08.2016, и принятии пунктов 1.5, 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 4.1.6, 4.1.20, 4.4, 5.3, 6.5, 7.1.1, 7.1.3, 7.2.2, 7.2.7, 8.4, 10.4 в редакции протокола разногласий б/н от 12.08.2016 прекращено. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права.
Из апелляционной жалобы следует, что стороны предварительного договора своими действиями выразили волю заключить основной договор в указанный в уведомлении срок. Истец, исполняя предварительный договор, действовал добросовестно, исходя из согласованных договорных условий, полагаясь на надлежащее и добросовестное встречное исполнение со стороны ответчика.
Общество указывает, что, учитывая условия предварительного договора и уведомление ответчика о сроках заключения основного договора (с 05.08.2016 по 12.08.2016), у истца не было иных оснований кроме как передать ответчику подписанный с протоколом разногласий основной договор аренды 12.08.2016.
Кроме того, письмо о готовности принять помещение в аренду по акту было передано истцом нарочно менеджеру по договорному хозяйству в офисе ответчика, но ответчик, зная о крайней дате передачи помещения в аренду истцу (12.08.2016), не обеспечил исполнения своих обязательств.
По мнению истца, не соответствует материалам дела вывод суда о том, что основной договор аренды истцом не подписан, так как к исковому заявлению истец приложил основной договор аренды (заверенная копия) с подписью, печатью арендатора и отметкой о том, что настоящий договор подписан истцом с протоколом разногласий.
Общество указывает, что вина ответчика заключается в уклонении от заключения основного договора путем направления истцу основного договора, не соответствующего предварительному договору, а также отклонении протокола разногласий истца с направлением истцу протокола согласования разногласий, не позволяющего урегулировать разногласия сторон и заключить основной договор.
Кроме того, как следует из апелляционной жалобы, ответчик 19.09.2016 передал помещение, являющееся предметом предварительного и основного договора аренды третьему лицу, данные действия ответчика, по мнению истца, являются односторонним отказом от заключения основного договора.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил свое согласие с решением суда первой инстанции.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражных Судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако ответчик явку своего представителя не обеспечил.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен предварительный договор аренды помещения от 07.10.2015 N 9, в редакции дополнительного соглашения от 20.06.2015 N 1, согласно пункту 1.1. которого арендодатель и арендатор обязуются в будущем заключить основной договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать в аренду нежилое помещение ориентировочной площадью 22,61 кв. м, расположенное на 1 этаже нежилого помещения торговых рядов, находящегося по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, проспект Красных партизан, дом 16.
Пунктом 1.2 предварительного договора определено, что стороны обязуются заключить основной договор аренды в срок, не позднее указанного арендодателем в уведомлении о готовности объекта к эксплуатации, после проведения арендодателем его перепланировки и о необходимости заключения основного договора, направленном им в адрес арендатора, указанный в реквизитах сторон настоящего договора.
Пунктом 3.3. договора предусмотрена оплата арендатором задатка в размере 163 334 рублей 64 копеек, который в случае отказа арендатора от подписания основного договора аренды возврату не подлежит (пункт 3.4 предварительного договора).
Задаток оплачен истцом 08.10.2015 в сумме 43 680 рублей по квитанции к приходному кассовому ордеру N 2646, 119 654 рублей 64 копеек платежным поручением от 27.06.2016 N 347.
Письмом от 25.07.2016 N 57 ответчик уведомил истца в порядке пункта 1.2 предварительного договора о завершении ремонтных работ по перепланировке помещения в срок до 01.08.2016 и готовности к указанной дате объекта к эксплуатации, известил истца о необходимости не позднее 12.08.2016 осуществления приемки имущества и подписании договора аренды.
Письмом от 27.07.2016 истец предложил ответчику расторгнуть предварительный договор аренды с 01.08.2016 в связи с нежеланием нести дополнительные расходы по оформлению помещения.
Ответчик в письме от 01.08.2016 N 85 не согласился с расторжением предварительного договора, оценил предложение о расторжении договора в качестве отказа от заключения основного договора аренды, предложил принять помещение по акту приема-передачи и подписать основной договор аренды.
Письмом от 11.08.2016 ответчик направил истцу основной договор аренды от 11.08.2016 N ГН-68 и акт приема-передачи помещения в аренду.
Письмом от 12.08.2016 истец направил ответчику протокол разногласий к договору аренды и уведомил о готовности принять арендуемое помещение 12.08.2016.
Ответчик письмом от 19.08.2016 N 109 направил истцу протокол согласования разногласий.
12.08.2016 истцом составлен акт, которым установлена невозможность эксплуатации помещения ввиду ремонтных работ, в связи с чем письмом от 15.08.2016 истец, на основании части 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовал возвратить сумму задатка в течение пяти банковских дней с момента получения требования.
Ответчик в письме от 02.09.2016 N 142 в возврате задатка отказал, предложил подписать протокол согласования разногласий к основному договору аренды.
Истец, полагая, что ответчиком не исполнено обязательство по передаче нежилого помещения и истец 12.08.2016 не мог воспользоваться помещением для выдачи микрозаймов физическим лицам, исходя из того, что требование о возврате задатка, изложенное в письме от 15.08.2016, ответчиком не удовлетворено, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Исходя из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следует, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, предварительный договор не порождает у сторон иных обязательств, кроме обязанности заключить основной договор.
Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно пункту 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При заключении предварительного договора в разделе 2 сторонами согласованы существенные условия основного договора и согласован проект основного договора аренды.
Впоследствии, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчиком предложено истцу заключить основной договора аренды от 11.08.2016 в иной редакции, чем была согласована при заключении предварительного договора.
Наличие разногласий по поводу условий основного договора аренды, в данном случае не является основанием для признания предварительного договора незаключенным, учитывая согласование сторонами условий, указанных в статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно абзацу второму пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (абзац 2).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Пунктом 1.2 предварительного договора определен срок подписания договора аренды - не позднее указанного арендодателем в уведомлении о готовности объекта к эксплуатации, после проведения арендодателем его перепланировки, что не соответствует правилам статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку событие, с которым стороны связывают срок исполнения обязательства, не отвечает признакам неизбежности, так как зависит от воли и действий сторон.
В силу указанного является правомерным вывод суда первой инстанции, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, ими не определен, поэтому имеются основания для применения абзаца второго пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно срок заключения основного договора - 07.10.2016.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, основной договор аренды N ГН-68 от 11.08.2016 направлен ответчиком сопроводительным письмом от 11.08.2016 N 86 и получен истцом, что следует из письма ООО МКК "Финанс Центр +" от 12.08.2016 и не оспаривается истцом.
Основной договор аренды истцом не подписан (подписан с протоколом разногласий от 12.08.2016).
Довод истца о невозможности использования помещения судом первой инстанции правомерно отклонен в связи с отсутствие в материалах дела допустимых и относимых доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство.
Как правильно указал суд первой инстанции, представленный истцом акт от 12.08.2016 составлен истцом в одностороннем порядке. Из имеющейся в материалах дела переписки сторон: письма ИП Ипатова А.В. от 25.07.2016 N 57, от 01.08.2016 N 85, от 10.08.2016 N 109 следует намерение ответчика согласовать дату передачи помещения, при этом истцом не представлены доказательства принятия мер по согласованию даты передачи помещения с ответчиком.
Явка истца 12.08.2016 для приемки помещения в отсутствие согласование указанной даты в качестве даты передачи помещения, не может свидетельствовать о недобросовестном поведении ответчика. О готовности принять помещение 12.08.2016 истец сообщил ответчику письмом от 12.08.2016.
Довод истца о том, что на дату получения основного договора аренды невозможно осуществление деятельности по выдаче микрозаймов обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку, как правильно указал суд, исходя из условий предварительного договора, в том числе пункта 2.1.3, предусматривающего обязанность истца за свой счет и своими силами оборудовать арендуемое помещение торговым оборудованием, не следует обязанность арендодателя предоставить помещения использование которого возможно немедленно после его передачи.
Как установлено судом первой инстанции и следует из представленного ответчиком протокола общего собрания арендаторов от 26.08.2916 дата открытия торговых рядов определена - 01.09.2016.
Согласно представленным истцом актам приема-передачи от 12.08.2015 индивидуальным предпринимателем Медведевой Л.В., ЗАО "Железнодорожник", индивидуальным предпринимателем Исламгалеевым Р.И., индивидуальным предпринимателем Саидовым Х.Х., индивидуальным предпринимателем Талиповой Е.А., ОО "Троя", индивидуальным предпринимателем Соловых Т.В., индивидуальным предпринимателем Нагулиной Т.К., АО "Комэкс", индивидуальным предпринимателем Станкевич Е.В., индивидуальным предпринимателем Бронниковым Н.В., индивидуальным предпринимателем Поправко О.В., индивидуальным предпринимателем Софьиной Т.Л., индивидуальным предпринимателем Шестопаловой Е.В., индивидуальным предпринимателем Сенаторовым А.В., нежилые помещения торговых рядов, расположенные по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, проспект Красных партизан, дом 16 пригодны для деятельности в сфере розничной торговли, с исправными и работоспособными коммуникациями, оборудованием и системами. Актом от 08.09.2016 N 10 комиссией по приемке работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений Администрации города Усолье-Сибирское установлено окончание работ по переустройству и перепланировке нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, пр-кт Красных партизан, 16 в июле 2016 года и их соответствие проекту и требованиям действующих норм и правил в строительстве.
Представленные истцом фото и видео материалы не свидетельствуют о невозможности использования нежилого помещения с учетом условий предварительного договора аренды.
На основании изложенного, поскольку истцом не представлены доказательства наличия вины ответчика в неисполнении обеспеченного задатком обязательства по заключению основного договора аренды, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Каких-либо доводов, свидетельствующих о наличии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции в части прекращения производства по делу, истец не приводит и суд апелляционной инстанции не установил.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года отмене или изменению не подлежит.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2017 года по делу N А19-15593/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Председательствующий судья
В.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Е.О.НИКИФОРЮК
В.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Е.О.НИКИФОРЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)