Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Рожкова Д.Г., Тетериной Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Матвеевой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9506/2016) общества с ограниченной ответственностью "Тюмень Водоканал" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.06.2016 по делу N А70-3757/2016 (судья М.В. Голощапов), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Тюмень Водоканал" к Тюменскому унитарному предприятию водопроводно-канализационного хозяйства "Водоканал" о признании недействительным договора в части,
при участии в судебном заседании представителя от общества с ограниченной ответственностью "Тюмень Водоканал" - Кравченко Ю.А., (паспорт, доверенность N 167/16 от 15.07.2016 сроком действия один год),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Тюмень Водоканал" (далее - ООО "Тюмень Водоканал", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Тюменскому унитарному предприятию водопроводно-канализационного хозяйства "Водоканал" (далее - ТМУП ВКХ "Водоканал", ответчик) о признании недействительным договора аренды N 02/16аук от 21.01.2016.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.06.2016 по делу N А70-3757/2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Возражая против принятого судом решения, ООО "Тюмень Водоканал" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд не привел мотивы отказа в удовлетворении настоящего иска. По мнению подателя жалобы, условия пункта 2.3.4 договора способствуют неосновательному обогащению на стороне других арендаторов помещений в спорном здании. Истец считает, что условия в части ответственности арендатора за соблюдение третьими лицами (другими арендаторами) санитарно-эпидемиологических, пожарных и иных норм и правил противоречат требованиям действующего законодательства. Истец полагает, что судом расширительно истолкован принцип свободы договора, закрепленный статьей 421 ГК РФ, без учета положений статьи 422 ГК РФ. По мнению подателя жалобы, выводы суда о недобросовестном поведении истца не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
От ТМУП ВКХ "Водоканал" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителя истца, оценив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, по результатам торгов в форме открытого аукциона N 5/2015 на право заключения договоров аренды недвижимого муниципального имущества по лоту N 1 (извещение N 141215/0878686/03), 21.01.2016 между сторонами заключен договор аренды N 02/16аук (л.д. 10-14).
В силу пункта 1.1 договора арендодатель (ответчик) предоставляет, а арендатор (истец) принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 975,73 кв. м в пятиэтажном нежилом строении, расположенном в г. Тюмени по ул. 30 лет Победы, 31, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре.
На основании пункта 2.3.3 договора арендатор обязан самостоятельно заключить договоры на тепло-, водо-, теплоснабжение всего строения.
Согласно пункту 2.3.4 договора арендатор обязан самостоятельно производить оплату по договорам, указанным в пункте 2.3.3, без перепредъявления кому-либо стоимости оплаченных им услуг.
В соответствии с пунктом 2.3.6 договора арендатор обязан самостоятельно, за свой счет обеспечивать соблюдение в строении правил противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических правил, правил техники безопасности, энергетической эффективности, правил обеспечения доступности оказываемых услуг инвалидам и другим маломобильным группам населения и нести ответственность за их нарушение (включая исполнение предписаний контролирующих органов, уплату штрафов, самостоятельное за свой счет оснащение объектов аренды средствами огнетушения, установкой пожарной и охранной сигнализации, табличками, указателями, приборами учета потребления ресурсов, оснащение арендуемого имущества под особенности производства арендатора, установкой кнопки вызова инвалидом сотрудника арендатора, установкой противоскользящих накладок на ступени и т.п. с соблюдением действующих правил и норм и т.д.).
Полагая, что пункты 2.3.4 и 2.3.6. договора являются незаконными, нарушающими права общества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказ в удовлетворении исковых требований явился поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права.
Предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты. В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.
Признание сделки недействительной в силу статьи 12 ГК РФ является одним из способов защиты права.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ). Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (пункт 74). Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с пунктом 4 названной статьи торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
На основании части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо установленных в Законе.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения названных договоров и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
В рассматриваемом случае спорный договор аренды нежилого помещения от 21.01.2016 N 02/16аук заключен по результатам торгов в форме открытого аукциона.
Доказательств нарушения порядка проведения торгов в материалы дела в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.
Жалоба ООО "Тюмень Водоканал" на действия ответчика при проведении открытого аукциона N 5/2015 на право заключения договоров аренды недвижимого муниципального имущества по лоту N 1 (извещение N 141215/0878686/03) признана Управлением ФАС по Тюменской области необоснованной.
Результаты проведенной проверки отражены в решении Управления ФАС по Тюменской области от 28.01.2016 по делу N Т16/16.
В рамках указанного решения установлено, что торги проведены без нарушений, с соблюдением установленных законодательством требований. Также при проведении проверки Управлением ФАС по Тюменской области подтвержден факт размещения в извещении об аукционе всех условий договора аренды.
Согласно озвученной истцом позиции, он не отрицает, что в составе аукционной документации был размещен проект договора аренды нежилого помещения, на право заключения которого объявлен открытый аукцион.
Соответственно, условия, на которых подлежал подписанию договор аренды нежилого помещения с победителем торгов, размещены в извещении об аукционе, и доступны для всех субъектов, изъявивших желание на участие в открытых торгах.
Принимая во внимание, что участие в торгах является добровольным, коллегия суда полагает, что истец, осведомленный об информации, содержащейся в извещении об аукционе, подав заявку, выразил свое согласие на участие в открытом аукционе на заранее определенных организатором торгов условиях договора.
В материалы дела представлена переписка сторон (л.д. 32-34), из которой усматривается, что истец до завершения торгов имел информацию о включении в договор оспариваемых им условий.
Однако, несмотря на это, продолжил свое участие в торгах, подписав спорный договор от 21.01.2016 на предложенных организатором торгов условиях.
Более того, истец начал исполнение спорного договора, приняв арендуемое помещение в свое владение и пользование на основании акта.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что при подписании договора аренды нежилого помещения от 21.01.2016 истец выразил согласие со всеми определенными в проекте договора условиями. В противном случае подписание указанного договора со стороны истца не состоялось бы.
При этом у ответчика на момент подписания указанного договора отсутствовали основания сомневаться в действительной воле истца на исполнение договора на изложенных в нем условиях.
В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Положения данного пункта являются важной конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в статье 1 ГК РФ. Недобросовестными предлагается считать действия лица, которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий, но впоследствии обратилось в суд с требованием о признании сделки недействительной.
Учитывая установленные выше обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что настоящее заявление истца о признании спорного договора аренды от 21.01.2016 недействительным в части пунктов 2.3.4, 2.3.6 свидетельствует о недобросовестности действий истца. Отклоняя доводы апеллянта о своевременности возражений истца в отношении спорных пунктов договора аренды со ссылкой на соответствующую переписку, судебная коллегия отмечает, что такие возражений возникли уже после заключения договора и принятия истцом арендуемого имущества, что не говорит о добросовестности его действий в свете изложенной выше позиции.
Что касается доводов жалобы о ничтожности спорных положений договора аренды, обязывающих арендатора оплачивать коммунальные ресурсы за все здание, как противоречащих существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства и влекущих неосновательное обогащение, то они также подлежат отклонению, исходя из следующего.
Так, согласно пункту 3.1. (абзац второй) договора аренды N 02/16аук от 21.01.2016 Арендодатель установил размер арендной платы с учетом того, что Арендатор самостоятельно уплачивает платежи согласно пункту 2.3.4., оспариваемому в настоящем деле. А анализ содержания абзаца первого пункта 3.1. договора в сопоставлении с условиями договора аренды этого же объекта в предыдущий период, подтверждает, что, несмотря на очевидные инфляционные процессы, размер арендной платы на 2016 года остался для истца практически на уровне 2015 года, что также подтверждает его установление в спорном договоре с учетом самостоятельного несения арендатором расходов на ресурсоснабжение всего здания. Обратное истцом не доказано.
Оспариваемый пункт 2.3.6. Договора, по мнению судебной коллегии, противоречащих существу законодательного регулирования арендных отношений положений также не содержит, а устанавливает обязанность арендатора обеспечивать соблюдение в строении правил противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических правил, правил техники безопасности, энергетической эффективности, правил обеспечения доступности оказываемых услуг инвалидам и другим маломобильным группам населения и нести ответственность за их нарушение.
При этом коллегия не усматривает из содержания данного пункта факта возложения на истца ответственности, в том числе административной, за несоблюдение иными арендаторами здания правил пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологического благополучия, на что указывается в жалобе, и считает такое толкование данного пункта ошибочным. Кроме того, по не опровергнутому утверждению ответчика, аналогичные обязанности включены в договоры с другими арендаторами данного объекта.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для признания недействительными пунктов 2.3.4, 2.3.6 договора аренды от 21.01.2016.
Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.06.2016 по делу N А70-3757/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2016 N 08АП-9506/2016 ПО ДЕЛУ N А70-3757/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2016 г. N 08АП-9506/2016
Дело N А70-3757/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Рожкова Д.Г., Тетериной Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Матвеевой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9506/2016) общества с ограниченной ответственностью "Тюмень Водоканал" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.06.2016 по делу N А70-3757/2016 (судья М.В. Голощапов), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Тюмень Водоканал" к Тюменскому унитарному предприятию водопроводно-канализационного хозяйства "Водоканал" о признании недействительным договора в части,
при участии в судебном заседании представителя от общества с ограниченной ответственностью "Тюмень Водоканал" - Кравченко Ю.А., (паспорт, доверенность N 167/16 от 15.07.2016 сроком действия один год),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Тюмень Водоканал" (далее - ООО "Тюмень Водоканал", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Тюменскому унитарному предприятию водопроводно-канализационного хозяйства "Водоканал" (далее - ТМУП ВКХ "Водоканал", ответчик) о признании недействительным договора аренды N 02/16аук от 21.01.2016.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.06.2016 по делу N А70-3757/2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Возражая против принятого судом решения, ООО "Тюмень Водоканал" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд не привел мотивы отказа в удовлетворении настоящего иска. По мнению подателя жалобы, условия пункта 2.3.4 договора способствуют неосновательному обогащению на стороне других арендаторов помещений в спорном здании. Истец считает, что условия в части ответственности арендатора за соблюдение третьими лицами (другими арендаторами) санитарно-эпидемиологических, пожарных и иных норм и правил противоречат требованиям действующего законодательства. Истец полагает, что судом расширительно истолкован принцип свободы договора, закрепленный статьей 421 ГК РФ, без учета положений статьи 422 ГК РФ. По мнению подателя жалобы, выводы суда о недобросовестном поведении истца не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
От ТМУП ВКХ "Водоканал" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителя истца, оценив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, по результатам торгов в форме открытого аукциона N 5/2015 на право заключения договоров аренды недвижимого муниципального имущества по лоту N 1 (извещение N 141215/0878686/03), 21.01.2016 между сторонами заключен договор аренды N 02/16аук (л.д. 10-14).
В силу пункта 1.1 договора арендодатель (ответчик) предоставляет, а арендатор (истец) принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 975,73 кв. м в пятиэтажном нежилом строении, расположенном в г. Тюмени по ул. 30 лет Победы, 31, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре.
На основании пункта 2.3.3 договора арендатор обязан самостоятельно заключить договоры на тепло-, водо-, теплоснабжение всего строения.
Согласно пункту 2.3.4 договора арендатор обязан самостоятельно производить оплату по договорам, указанным в пункте 2.3.3, без перепредъявления кому-либо стоимости оплаченных им услуг.
В соответствии с пунктом 2.3.6 договора арендатор обязан самостоятельно, за свой счет обеспечивать соблюдение в строении правил противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических правил, правил техники безопасности, энергетической эффективности, правил обеспечения доступности оказываемых услуг инвалидам и другим маломобильным группам населения и нести ответственность за их нарушение (включая исполнение предписаний контролирующих органов, уплату штрафов, самостоятельное за свой счет оснащение объектов аренды средствами огнетушения, установкой пожарной и охранной сигнализации, табличками, указателями, приборами учета потребления ресурсов, оснащение арендуемого имущества под особенности производства арендатора, установкой кнопки вызова инвалидом сотрудника арендатора, установкой противоскользящих накладок на ступени и т.п. с соблюдением действующих правил и норм и т.д.).
Полагая, что пункты 2.3.4 и 2.3.6. договора являются незаконными, нарушающими права общества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказ в удовлетворении исковых требований явился поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права.
Предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты. В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.
Признание сделки недействительной в силу статьи 12 ГК РФ является одним из способов защиты права.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ). Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (пункт 74). Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с пунктом 4 названной статьи торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
На основании части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо установленных в Законе.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения названных договоров и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
В рассматриваемом случае спорный договор аренды нежилого помещения от 21.01.2016 N 02/16аук заключен по результатам торгов в форме открытого аукциона.
Доказательств нарушения порядка проведения торгов в материалы дела в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.
Жалоба ООО "Тюмень Водоканал" на действия ответчика при проведении открытого аукциона N 5/2015 на право заключения договоров аренды недвижимого муниципального имущества по лоту N 1 (извещение N 141215/0878686/03) признана Управлением ФАС по Тюменской области необоснованной.
Результаты проведенной проверки отражены в решении Управления ФАС по Тюменской области от 28.01.2016 по делу N Т16/16.
В рамках указанного решения установлено, что торги проведены без нарушений, с соблюдением установленных законодательством требований. Также при проведении проверки Управлением ФАС по Тюменской области подтвержден факт размещения в извещении об аукционе всех условий договора аренды.
Согласно озвученной истцом позиции, он не отрицает, что в составе аукционной документации был размещен проект договора аренды нежилого помещения, на право заключения которого объявлен открытый аукцион.
Соответственно, условия, на которых подлежал подписанию договор аренды нежилого помещения с победителем торгов, размещены в извещении об аукционе, и доступны для всех субъектов, изъявивших желание на участие в открытых торгах.
Принимая во внимание, что участие в торгах является добровольным, коллегия суда полагает, что истец, осведомленный об информации, содержащейся в извещении об аукционе, подав заявку, выразил свое согласие на участие в открытом аукционе на заранее определенных организатором торгов условиях договора.
В материалы дела представлена переписка сторон (л.д. 32-34), из которой усматривается, что истец до завершения торгов имел информацию о включении в договор оспариваемых им условий.
Однако, несмотря на это, продолжил свое участие в торгах, подписав спорный договор от 21.01.2016 на предложенных организатором торгов условиях.
Более того, истец начал исполнение спорного договора, приняв арендуемое помещение в свое владение и пользование на основании акта.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что при подписании договора аренды нежилого помещения от 21.01.2016 истец выразил согласие со всеми определенными в проекте договора условиями. В противном случае подписание указанного договора со стороны истца не состоялось бы.
При этом у ответчика на момент подписания указанного договора отсутствовали основания сомневаться в действительной воле истца на исполнение договора на изложенных в нем условиях.
В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Положения данного пункта являются важной конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в статье 1 ГК РФ. Недобросовестными предлагается считать действия лица, которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий, но впоследствии обратилось в суд с требованием о признании сделки недействительной.
Учитывая установленные выше обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что настоящее заявление истца о признании спорного договора аренды от 21.01.2016 недействительным в части пунктов 2.3.4, 2.3.6 свидетельствует о недобросовестности действий истца. Отклоняя доводы апеллянта о своевременности возражений истца в отношении спорных пунктов договора аренды со ссылкой на соответствующую переписку, судебная коллегия отмечает, что такие возражений возникли уже после заключения договора и принятия истцом арендуемого имущества, что не говорит о добросовестности его действий в свете изложенной выше позиции.
Что касается доводов жалобы о ничтожности спорных положений договора аренды, обязывающих арендатора оплачивать коммунальные ресурсы за все здание, как противоречащих существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства и влекущих неосновательное обогащение, то они также подлежат отклонению, исходя из следующего.
Так, согласно пункту 3.1. (абзац второй) договора аренды N 02/16аук от 21.01.2016 Арендодатель установил размер арендной платы с учетом того, что Арендатор самостоятельно уплачивает платежи согласно пункту 2.3.4., оспариваемому в настоящем деле. А анализ содержания абзаца первого пункта 3.1. договора в сопоставлении с условиями договора аренды этого же объекта в предыдущий период, подтверждает, что, несмотря на очевидные инфляционные процессы, размер арендной платы на 2016 года остался для истца практически на уровне 2015 года, что также подтверждает его установление в спорном договоре с учетом самостоятельного несения арендатором расходов на ресурсоснабжение всего здания. Обратное истцом не доказано.
Оспариваемый пункт 2.3.6. Договора, по мнению судебной коллегии, противоречащих существу законодательного регулирования арендных отношений положений также не содержит, а устанавливает обязанность арендатора обеспечивать соблюдение в строении правил противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических правил, правил техники безопасности, энергетической эффективности, правил обеспечения доступности оказываемых услуг инвалидам и другим маломобильным группам населения и нести ответственность за их нарушение.
При этом коллегия не усматривает из содержания данного пункта факта возложения на истца ответственности, в том числе административной, за несоблюдение иными арендаторами здания правил пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологического благополучия, на что указывается в жалобе, и считает такое толкование данного пункта ошибочным. Кроме того, по не опровергнутому утверждению ответчика, аналогичные обязанности включены в договоры с другими арендаторами данного объекта.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для признания недействительными пунктов 2.3.4, 2.3.6 договора аренды от 21.01.2016.
Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.06.2016 по делу N А70-3757/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Н.В.ТЕТЕРИНА
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Н.В.ТЕТЕРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)