Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на то, что после прекращения действия договора субаренды арендодатель уклонился от возврата обеспечительного платежа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Колесниковой С.Г. и Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "АренаТрейд" Волковой Е.В. (доверенность от 09.01.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Интертерминал-Парнас" Ковальчук К.В. (доверенность от 23.11.2016), рассмотрев 17.05.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АренаТрейд" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.11.2016 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-6465/2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АренаТрейд", место нахождения: 165248, Санкт-Петербург, Уманский пер., д. 71, лит. "А", ОГРН 1127847294783, ИНН 7804486376 (далее - ООО "АТ"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интертерминал-Парнас", место нахождения: 194292, Санкт-Петербург, Домостроительная ул., д. 1, ОГРН 1117847239730, ИНН 7802753562 (далее - ООО "ИП"), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило взыскать с ответчика 291 514,12 руб. неосновательного обогащения в размере обеспечительного платежа, внесенного по договору субаренды от 18.03.2015 N 35/15-А/с (ИП) (далее - договор), 1323,47 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 15.01.2016 по 05.02.2016, и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные с 06.02.2016 по день уплаты.
ООО "ИП" в свою очередь обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с ООО "АТ" на основании договора 420 269,97 руб. задолженности по арендной плате за период с 05.01.2016 по 29.01.2016, 12 525,23 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы за октябрь 2015 г. и за январь 2016 г., начисленной за период с 17.09.2015 по 23.09.2015 и с 30.01.2016 по 09.03.2016 соответственно.
Решением от 11.11.2016, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017, с ООО "ИП" в пользу ООО "АТ" взыскано 4384,12 руб. обеспечительного платежа, 22,09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 133,27 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано; с ООО "АТ" в пользу ООО "ИП" взыскано 5559 руб. неустойки, 146,2 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части встречный иск отклонен; в результате произведенного зачета с ООО "АТ" в пользу ООО "ИП" взыскано 1152,79 руб. неустойки, 12,93 руб. расходов по уплате государственной пошлины; с ООО "АТ" в доход федерального бюджета взыскано 27 руб. государственной пошлины.
В кассационной жалобе ООО "АТ" просит решение от 11.11.2016 и постановление от 07.02.2017 в части отказа в удовлетворении первоначального иска и в части удовлетворения встречного иска, отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на следующее:
- - суды не приняли во внимание, что арендуемый сборный ангар из металлоконструкций общей площадью 726 кв. м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Домостроительная ул., д. 1 (далее - склад) в соответствии с пунктом 2.2.4 договора сторонами не осматривался и соответствующий акт не составлялся; представленный ООО "ИП" в качестве подтверждения наличия в помещении склада дефектов акт предварительного осмотра и проверки состояния помещения по договору от 30.12.2015 (далее - Акт) в присутствии представителей ООО "АТ" не составлялся и был направлен последнему по почте только 27.01.2016; технически было невозможно за 45 минут произвести осмотр склада внутри и снаружи, произвести фотосъемку, распечатать 12 фотографий и описать их, составить на месте осмотра акт на трех листах с напечатанным текстом, прошить его и подписать членами комиссии ответчика;
- - склад возвращен ответчику в состоянии нормального износа, а стоимость затрат последнего на устранение недостатков существенно завышена;
- - требование об устранении недостатков истцу не направлялось;
- - суд необоснованно не применил статью 333 ГК РФ и не снизил размер взысканной по встречному иску неустойки, размер которой является завышенным;
- - отклоняя требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за период с 06.02.2016 по день уплаты в размере и порядке, установленном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд не принял во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7).
В судебном заседании представитель ООО "АТ" поддержал кассационную жалобу, представитель ООО "ИП" возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке с учетом доводов жалобы.
В соответствии с договором ООО "ИП" (арендодатель) обязалось предоставить ООО "АТ" (арендатору) в аренду на срок с 18.03.2015 по 29.02.2016 склад, а арендатор - принять его и вносить ежемесячно, не позднее, чем за 10 банковских дней до даты начала оплачиваемого месяца, 264 714,12 руб. арендной платы.
Договором предусмотрено, что:
- - арендатор обязан в течение 5 банковских дней с даты подписания договора перечислить арендодателю обеспечительный платеж в размере суммы арендной платы за один месяц; за счет обеспечительного платежа арендодатель вправе в том числе возместить свои расходы на восстановительный ремонт склада и иного своего имущества в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору; по окончании срока действия договора или его досрочного расторжения и при условии надлежащего исполнения арендатором и прекращения всех предусмотренных договором обязательств обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в течение 5 банковских дней с момента возврата склада арендодателю (подпункт 3.2.2);
- - арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения один раз в период действия договора не более чем на 10% от действующего размера арендной платы (пункт 3.9);
- - каждая из сторон вправе досрочно без обращения в суд расторгнуть договор, письменно уведомив другую сторону за 90 календарных дней до даты расторжения договора (пункт 4.2);
- - если состояние склада, возвращаемого по окончании действия договора, будет хуже, чем состояние при передаче в аренду, то арендатор возмещает арендодателю расходы по его восстановительному ремонту, при этом учитывается его первоначальное состояние и естественный износ (пункт 5.2);
- - в случае неоплаты или неполной оплаты платежей по договору арендатор уплачивает неустойку в размере 0,3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.6);
- - арендатор обязан не позднее дня окончания срока действия договора либо дня его расторжения освободить склад и вернуть его арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором его получил с учетом нормального износа, исправного состояния инженерно-технического оборудования, в том числе пола, потолка, стен, дверей, внутренней отделки, и электросетей, а в случае досрочного расторжения договора осуществить полный расчет по платежам в соответствии с пунктами 4.3, 4.5 договора (подпункт 2.2.4).
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "АТ" платежным поручением от 31.03.2015 N 227 перечислило ООО "ИП" 264 714,12 руб. обеспечительного платежа.
По акту приема-передачи помещения от 01.04.2015 склад передан арендатору в состоянии, пригодном для его эксплуатации по целевому назначению в соответствии с договором, в отсутствие претензий к помещению склада, стеллажному оборудованию, инженерным системам и расположенному в нем инженерно-техническому оборудованию, а также к целостности стен, потолка, пола и их покрытий.
ООО "ИП" 02.10.2015 уведомило ООО "АТ" об увеличении с 31.10.2015 размера арендной платы на 10% и предложило последнему в срок до 09.10.2015 произвести доплату обеспечительного платежа исходя из нового размера арендной платы.
ООО "АТ" 06.10.2015 направило ООО "ИП" письмо, в котором, ссылаясь на пункт 4.2 договора, уведомило о досрочном расторжении договора, а 13.10.2015 платежным поручением N 782 перечислило ООО "ИП" 26 800 руб. в качестве обеспечительного платежа по договору.
Комиссия в составе представителей арендодателя, арендатора и общества с ограниченной ответственностью охранное предприятие "ПЕТЕРБУРГ-БЕЗОПАСНОСТЬ" (далее - Охранная организация) 30.12.2015 провела предварительный осмотр склада, по результатам которого составила Акт, в пунктах 1 и 2 которого было указано на необходимость арендатору выполнить ремонтно-восстановительные работы по устранению выявленных недостатков склада и после их выполнения не позднее 04.01.2016 направить своего представителя для проведения сдачи-приемки выполненных работ и подписания акта приема-передачи. Представители ООО "АТ" генеральный директор Зайцев Р.А. и начальник склада Пушкин В.А. от подписания Акта отказались.
Комиссия в составе представителей арендодателя и Охранной организации 04.01.2016 составила акт о невозможности проведения осмотра склада и проверки устранения нарушений, указанных в Акте, в связи с отсутствием представителя арендатора и доступа в помещение склада.
ООО "АТ" 05.01.2016 направило ООО "ИП" уведомление N 1 о том, что 30.12.2015 сторонами был осуществлен осмотр склада, акт приемки передачи склада подготовлен не был, устные замечания арендодателя о состоянии склада являются необоснованными, финансовые обязательства арендатором выполнены в полном объеме, договор считается расторгнутым с 05.01.2016.
ООО "ИП", ссылаясь на то, что ООО "АТ" указанные в Акте недостатки не устранило, 22.01.2016 направило последнему по электронной почте и посредством транспортной компании акционерного общества "ДХЛ Интернешнл" уведомление N 19-Г о выполнении восстановительных работ самостоятельно, для чего оно заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "НОЙ" (подрядчиком, далее - Компания) договор подряда от 22.01.2016 N 01/16-П (ИП) (далее - договор подряда), по которому подрядчик обязался в срок до 29.01.2016 выполнить работы стоимостью 287 130 руб. по восстановлению обшивки склада в шести местах, восстановлению фундамента и асфальтового покрытии пола склада, установке семи светильников, восстановлению фундамента снаружи склада, приведению электропроводки в надлежащее состояние.
Кроме того, ООО "ИП" 27.01.2016 по почте направило ООО "АТ" уведомление от 22.01.2016 N 19-Г со счетами на оплату восстановительных работ и аренды склада, а также Актом и актом от 04.01.2016.
Платежным поручением от 29.01.2016 N 53 ООО "ИП" в полном объеме оплатило работы по договору подряда.
Комиссией в составе представителей ООО "ИП" и Охранной организации 29.01.2016 проведен осмотр склада, выполненные Компанией восстановительные работы приняты без замечаний, о чем составлен соответствующий акт, в котором зафиксировано, что представители ООО "АТ" для осмотра и составления акта не явились.
ООО "ИП" 02.02.2016 письмом N 27-Г уведомило ООО "АТ" о зачете суммы обеспечительного платежа в счет оплаты стоимости восстановительных работ.
ООО "АТ", ссылаясь на то, что ООО "ИП" после прекращения договора уклонилось от возврата обеспечительного платежа, обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.
В свою очередь ООО "ИП" обратилось со встречным иском о взыскании арендной платы за период с 05.01.2016 по 29.01.2016 и неустойки.
В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь, арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
При заключении договора его стороны достигли соглашения о том, что арендатор вправе досрочно без обращения в суд расторгнуть договор, письменно уведомив арендодателя за 90 календарных дней до даты расторжения договора.
Поскольку ООО "АТ" 04.10.2015 уведомило ООО "ИП" о досрочном расторжении договора, то он в соответствии с его пунктом 4.2 считается расторгнутым с 05.01.2016.
В связи с тем, что ООО "АТ" к 30.12.2015 освободило склад и предъявило его к приемке, однако ООО "ИП" акт приема-передачи склада не подписало в связи с ненадлежащим состоянием склада, что сторонами не оспаривалось, суд первой инстанции в удовлетворении встречного иска в части требования о взыскании 420 269,97 руб. арендной платы за период с 05.01.2016 по 29.01.2016 и начисленной на эту сумму неустойки отказал.
Решение в указанной части сторонами в кассационном порядке не оспаривается.
Принимая во внимание, что арендная плата за октябрь 2015 г. была внесена с просрочкой, ООО "ИП" вправе было на основании статьи 330 ГК РФ и пункта 5.6 договора начислить ООО "АТ" неустойку в размере 5559 руб. за период с 17.09.2015 по 23.09.2015.
В пункте 77 Постановления N 7 разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
В данном случае ООО "АТ" не представило доказательства явной несоразмерности установленной договором неустойки последствиям нарушения обязательства.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно требование ООО "ИП" в части взыскания неустойки удовлетворили в полном объеме, не усмотрев оснований для ее снижения в соответствии со статьей 333 ГК РФ.
Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 2).
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).
В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Из содержания названных норм права следует, что лицо, требующее возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер ущерба, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.
Пунктом 5.7 договора установлено, что арендатор в полном объеме возмещает убытки, в том числе и понесенные арендодателем расходы в результате причинения в период действия договора вреда складу, находящемуся в нем оборудованию, коммуникациям и сетям; акт, подписанный сотрудниками службы охраны, является основанием для возмещения ущерба.
При этом пунктом 3.2.2 договора предусмотрено, что за счет обеспечительного платежа арендодатель вправе в том числе возместить свои расходы на восстановительный ремонт склада и иного своего имущества в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору.
Как следует из материалов дела, факт сдачи арендатором в неудовлетворительном состоянии склада, требующего ремонта, подтвержден Актом, подписанным представителем Охранной организации. Представители арендатора от подписания Акта отказались, с заявлением о его фальсификации к суду не обращались.
Расходы, которые ООО "ИП" произвело для восстановления своего нарушенного права, и их размер подтверждены договором подряда и платежным поручением от 29.01.2016 N 53.
ООО "АТ" в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательства того, что состояние склада за период с 01.04.2015 до 30.12.2015 не ухудшилось, а перечисленные в Акте недостатки склада возникли в результате его естественного износа, суду не представило, от своего ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы с целью установления факта причинения ущерба и действительной стоимости восстановительных работ отказалось.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства и учитывая, что состояние склада при возврате его арендодателю требовало восстановительного ремонта и арендодатель вправе был возместить сумму понесенных им расходов на его проведение за счет обеспечительного платежа, пришел к правильному выводу о том, что первоначальный иск подлежит удовлетворению только в части взыскания 4384,12 руб. обеспечительного платежа и 22,09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 15.01.2016 по 05.02.2016.
В результате проведенного на основании части 5 статьи 170 АПК РФ зачета суд первой инстанции правомерно с ООО "АТ" в пользу ООО "ИП" взыскал 1152,79 руб. неустойки и 12,93 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Поскольку ООО "АТ" требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения (4384,12 руб.) за период с 06.02.2016 по день вынесения решения, не заявляло, расчет процентов не представило, государственную пошлину по этому требованию не оплачивало, то суд это требование и не рассматривал.
В связи с тем, что обжалуемое решение в части взыскания суммы неосновательного обогащения в пользу ООО "АТ" не подлежит исполнению судебным приставом-исполнителем, у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные пунктом 3 статьи 395 ГК РФ (с учетом его разъяснения в пункте 48 Постановления N 7) основания для удовлетворения требования последнего о взыскании процентов до момента фактического исполнения обязательства.
Поскольку обжалуемые решение от 11.11.2016 и постановление от 07.02.2017 приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по делу N А56-6465/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АренаТрейд" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 17.05.2017 N Ф07-4584/2017 ПО ДЕЛУ N А56-6465/2016
Требование: О взыскании неосновательного обогащения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на то, что после прекращения действия договора субаренды арендодатель уклонился от возврата обеспечительного платежа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2017 г. по делу N А56-6465/2016
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Колесниковой С.Г. и Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "АренаТрейд" Волковой Е.В. (доверенность от 09.01.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Интертерминал-Парнас" Ковальчук К.В. (доверенность от 23.11.2016), рассмотрев 17.05.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АренаТрейд" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.11.2016 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-6465/2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АренаТрейд", место нахождения: 165248, Санкт-Петербург, Уманский пер., д. 71, лит. "А", ОГРН 1127847294783, ИНН 7804486376 (далее - ООО "АТ"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интертерминал-Парнас", место нахождения: 194292, Санкт-Петербург, Домостроительная ул., д. 1, ОГРН 1117847239730, ИНН 7802753562 (далее - ООО "ИП"), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило взыскать с ответчика 291 514,12 руб. неосновательного обогащения в размере обеспечительного платежа, внесенного по договору субаренды от 18.03.2015 N 35/15-А/с (ИП) (далее - договор), 1323,47 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 15.01.2016 по 05.02.2016, и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные с 06.02.2016 по день уплаты.
ООО "ИП" в свою очередь обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с ООО "АТ" на основании договора 420 269,97 руб. задолженности по арендной плате за период с 05.01.2016 по 29.01.2016, 12 525,23 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы за октябрь 2015 г. и за январь 2016 г., начисленной за период с 17.09.2015 по 23.09.2015 и с 30.01.2016 по 09.03.2016 соответственно.
Решением от 11.11.2016, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017, с ООО "ИП" в пользу ООО "АТ" взыскано 4384,12 руб. обеспечительного платежа, 22,09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 133,27 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано; с ООО "АТ" в пользу ООО "ИП" взыскано 5559 руб. неустойки, 146,2 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части встречный иск отклонен; в результате произведенного зачета с ООО "АТ" в пользу ООО "ИП" взыскано 1152,79 руб. неустойки, 12,93 руб. расходов по уплате государственной пошлины; с ООО "АТ" в доход федерального бюджета взыскано 27 руб. государственной пошлины.
В кассационной жалобе ООО "АТ" просит решение от 11.11.2016 и постановление от 07.02.2017 в части отказа в удовлетворении первоначального иска и в части удовлетворения встречного иска, отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на следующее:
- - суды не приняли во внимание, что арендуемый сборный ангар из металлоконструкций общей площадью 726 кв. м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Домостроительная ул., д. 1 (далее - склад) в соответствии с пунктом 2.2.4 договора сторонами не осматривался и соответствующий акт не составлялся; представленный ООО "ИП" в качестве подтверждения наличия в помещении склада дефектов акт предварительного осмотра и проверки состояния помещения по договору от 30.12.2015 (далее - Акт) в присутствии представителей ООО "АТ" не составлялся и был направлен последнему по почте только 27.01.2016; технически было невозможно за 45 минут произвести осмотр склада внутри и снаружи, произвести фотосъемку, распечатать 12 фотографий и описать их, составить на месте осмотра акт на трех листах с напечатанным текстом, прошить его и подписать членами комиссии ответчика;
- - склад возвращен ответчику в состоянии нормального износа, а стоимость затрат последнего на устранение недостатков существенно завышена;
- - требование об устранении недостатков истцу не направлялось;
- - суд необоснованно не применил статью 333 ГК РФ и не снизил размер взысканной по встречному иску неустойки, размер которой является завышенным;
- - отклоняя требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за период с 06.02.2016 по день уплаты в размере и порядке, установленном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд не принял во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7).
В судебном заседании представитель ООО "АТ" поддержал кассационную жалобу, представитель ООО "ИП" возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке с учетом доводов жалобы.
В соответствии с договором ООО "ИП" (арендодатель) обязалось предоставить ООО "АТ" (арендатору) в аренду на срок с 18.03.2015 по 29.02.2016 склад, а арендатор - принять его и вносить ежемесячно, не позднее, чем за 10 банковских дней до даты начала оплачиваемого месяца, 264 714,12 руб. арендной платы.
Договором предусмотрено, что:
- - арендатор обязан в течение 5 банковских дней с даты подписания договора перечислить арендодателю обеспечительный платеж в размере суммы арендной платы за один месяц; за счет обеспечительного платежа арендодатель вправе в том числе возместить свои расходы на восстановительный ремонт склада и иного своего имущества в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору; по окончании срока действия договора или его досрочного расторжения и при условии надлежащего исполнения арендатором и прекращения всех предусмотренных договором обязательств обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в течение 5 банковских дней с момента возврата склада арендодателю (подпункт 3.2.2);
- - арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения один раз в период действия договора не более чем на 10% от действующего размера арендной платы (пункт 3.9);
- - каждая из сторон вправе досрочно без обращения в суд расторгнуть договор, письменно уведомив другую сторону за 90 календарных дней до даты расторжения договора (пункт 4.2);
- - если состояние склада, возвращаемого по окончании действия договора, будет хуже, чем состояние при передаче в аренду, то арендатор возмещает арендодателю расходы по его восстановительному ремонту, при этом учитывается его первоначальное состояние и естественный износ (пункт 5.2);
- - в случае неоплаты или неполной оплаты платежей по договору арендатор уплачивает неустойку в размере 0,3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.6);
- - арендатор обязан не позднее дня окончания срока действия договора либо дня его расторжения освободить склад и вернуть его арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором его получил с учетом нормального износа, исправного состояния инженерно-технического оборудования, в том числе пола, потолка, стен, дверей, внутренней отделки, и электросетей, а в случае досрочного расторжения договора осуществить полный расчет по платежам в соответствии с пунктами 4.3, 4.5 договора (подпункт 2.2.4).
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "АТ" платежным поручением от 31.03.2015 N 227 перечислило ООО "ИП" 264 714,12 руб. обеспечительного платежа.
По акту приема-передачи помещения от 01.04.2015 склад передан арендатору в состоянии, пригодном для его эксплуатации по целевому назначению в соответствии с договором, в отсутствие претензий к помещению склада, стеллажному оборудованию, инженерным системам и расположенному в нем инженерно-техническому оборудованию, а также к целостности стен, потолка, пола и их покрытий.
ООО "ИП" 02.10.2015 уведомило ООО "АТ" об увеличении с 31.10.2015 размера арендной платы на 10% и предложило последнему в срок до 09.10.2015 произвести доплату обеспечительного платежа исходя из нового размера арендной платы.
ООО "АТ" 06.10.2015 направило ООО "ИП" письмо, в котором, ссылаясь на пункт 4.2 договора, уведомило о досрочном расторжении договора, а 13.10.2015 платежным поручением N 782 перечислило ООО "ИП" 26 800 руб. в качестве обеспечительного платежа по договору.
Комиссия в составе представителей арендодателя, арендатора и общества с ограниченной ответственностью охранное предприятие "ПЕТЕРБУРГ-БЕЗОПАСНОСТЬ" (далее - Охранная организация) 30.12.2015 провела предварительный осмотр склада, по результатам которого составила Акт, в пунктах 1 и 2 которого было указано на необходимость арендатору выполнить ремонтно-восстановительные работы по устранению выявленных недостатков склада и после их выполнения не позднее 04.01.2016 направить своего представителя для проведения сдачи-приемки выполненных работ и подписания акта приема-передачи. Представители ООО "АТ" генеральный директор Зайцев Р.А. и начальник склада Пушкин В.А. от подписания Акта отказались.
Комиссия в составе представителей арендодателя и Охранной организации 04.01.2016 составила акт о невозможности проведения осмотра склада и проверки устранения нарушений, указанных в Акте, в связи с отсутствием представителя арендатора и доступа в помещение склада.
ООО "АТ" 05.01.2016 направило ООО "ИП" уведомление N 1 о том, что 30.12.2015 сторонами был осуществлен осмотр склада, акт приемки передачи склада подготовлен не был, устные замечания арендодателя о состоянии склада являются необоснованными, финансовые обязательства арендатором выполнены в полном объеме, договор считается расторгнутым с 05.01.2016.
ООО "ИП", ссылаясь на то, что ООО "АТ" указанные в Акте недостатки не устранило, 22.01.2016 направило последнему по электронной почте и посредством транспортной компании акционерного общества "ДХЛ Интернешнл" уведомление N 19-Г о выполнении восстановительных работ самостоятельно, для чего оно заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "НОЙ" (подрядчиком, далее - Компания) договор подряда от 22.01.2016 N 01/16-П (ИП) (далее - договор подряда), по которому подрядчик обязался в срок до 29.01.2016 выполнить работы стоимостью 287 130 руб. по восстановлению обшивки склада в шести местах, восстановлению фундамента и асфальтового покрытии пола склада, установке семи светильников, восстановлению фундамента снаружи склада, приведению электропроводки в надлежащее состояние.
Кроме того, ООО "ИП" 27.01.2016 по почте направило ООО "АТ" уведомление от 22.01.2016 N 19-Г со счетами на оплату восстановительных работ и аренды склада, а также Актом и актом от 04.01.2016.
Платежным поручением от 29.01.2016 N 53 ООО "ИП" в полном объеме оплатило работы по договору подряда.
Комиссией в составе представителей ООО "ИП" и Охранной организации 29.01.2016 проведен осмотр склада, выполненные Компанией восстановительные работы приняты без замечаний, о чем составлен соответствующий акт, в котором зафиксировано, что представители ООО "АТ" для осмотра и составления акта не явились.
ООО "ИП" 02.02.2016 письмом N 27-Г уведомило ООО "АТ" о зачете суммы обеспечительного платежа в счет оплаты стоимости восстановительных работ.
ООО "АТ", ссылаясь на то, что ООО "ИП" после прекращения договора уклонилось от возврата обеспечительного платежа, обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.
В свою очередь ООО "ИП" обратилось со встречным иском о взыскании арендной платы за период с 05.01.2016 по 29.01.2016 и неустойки.
В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь, арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
При заключении договора его стороны достигли соглашения о том, что арендатор вправе досрочно без обращения в суд расторгнуть договор, письменно уведомив арендодателя за 90 календарных дней до даты расторжения договора.
Поскольку ООО "АТ" 04.10.2015 уведомило ООО "ИП" о досрочном расторжении договора, то он в соответствии с его пунктом 4.2 считается расторгнутым с 05.01.2016.
В связи с тем, что ООО "АТ" к 30.12.2015 освободило склад и предъявило его к приемке, однако ООО "ИП" акт приема-передачи склада не подписало в связи с ненадлежащим состоянием склада, что сторонами не оспаривалось, суд первой инстанции в удовлетворении встречного иска в части требования о взыскании 420 269,97 руб. арендной платы за период с 05.01.2016 по 29.01.2016 и начисленной на эту сумму неустойки отказал.
Решение в указанной части сторонами в кассационном порядке не оспаривается.
Принимая во внимание, что арендная плата за октябрь 2015 г. была внесена с просрочкой, ООО "ИП" вправе было на основании статьи 330 ГК РФ и пункта 5.6 договора начислить ООО "АТ" неустойку в размере 5559 руб. за период с 17.09.2015 по 23.09.2015.
В пункте 77 Постановления N 7 разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
В данном случае ООО "АТ" не представило доказательства явной несоразмерности установленной договором неустойки последствиям нарушения обязательства.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно требование ООО "ИП" в части взыскания неустойки удовлетворили в полном объеме, не усмотрев оснований для ее снижения в соответствии со статьей 333 ГК РФ.
Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 2).
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).
В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Из содержания названных норм права следует, что лицо, требующее возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер ущерба, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.
Пунктом 5.7 договора установлено, что арендатор в полном объеме возмещает убытки, в том числе и понесенные арендодателем расходы в результате причинения в период действия договора вреда складу, находящемуся в нем оборудованию, коммуникациям и сетям; акт, подписанный сотрудниками службы охраны, является основанием для возмещения ущерба.
При этом пунктом 3.2.2 договора предусмотрено, что за счет обеспечительного платежа арендодатель вправе в том числе возместить свои расходы на восстановительный ремонт склада и иного своего имущества в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору.
Как следует из материалов дела, факт сдачи арендатором в неудовлетворительном состоянии склада, требующего ремонта, подтвержден Актом, подписанным представителем Охранной организации. Представители арендатора от подписания Акта отказались, с заявлением о его фальсификации к суду не обращались.
Расходы, которые ООО "ИП" произвело для восстановления своего нарушенного права, и их размер подтверждены договором подряда и платежным поручением от 29.01.2016 N 53.
ООО "АТ" в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательства того, что состояние склада за период с 01.04.2015 до 30.12.2015 не ухудшилось, а перечисленные в Акте недостатки склада возникли в результате его естественного износа, суду не представило, от своего ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы с целью установления факта причинения ущерба и действительной стоимости восстановительных работ отказалось.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства и учитывая, что состояние склада при возврате его арендодателю требовало восстановительного ремонта и арендодатель вправе был возместить сумму понесенных им расходов на его проведение за счет обеспечительного платежа, пришел к правильному выводу о том, что первоначальный иск подлежит удовлетворению только в части взыскания 4384,12 руб. обеспечительного платежа и 22,09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 15.01.2016 по 05.02.2016.
В результате проведенного на основании части 5 статьи 170 АПК РФ зачета суд первой инстанции правомерно с ООО "АТ" в пользу ООО "ИП" взыскал 1152,79 руб. неустойки и 12,93 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Поскольку ООО "АТ" требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения (4384,12 руб.) за период с 06.02.2016 по день вынесения решения, не заявляло, расчет процентов не представило, государственную пошлину по этому требованию не оплачивало, то суд это требование и не рассматривал.
В связи с тем, что обжалуемое решение в части взыскания суммы неосновательного обогащения в пользу ООО "АТ" не подлежит исполнению судебным приставом-исполнителем, у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные пунктом 3 статьи 395 ГК РФ (с учетом его разъяснения в пункте 48 Постановления N 7) основания для удовлетворения требования последнего о взыскании процентов до момента фактического исполнения обязательства.
Поскольку обжалуемые решение от 11.11.2016 и постановление от 07.02.2017 приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по делу N А56-6465/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АренаТрейд" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ
Судьи
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
С.В.АФАНАСЬЕВ
Судьи
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)