Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца ООО "М-КОМПАНИ" - Мокров В.С., дов. от 21.07.15
от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Нефедов А.Ю., дов. от 19.01.17 N 33-Д-8/17
от третьего лица Департамент культурного наследия города Москвы,
рассмотрев 11 мая 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - ООО "М-КОМПАНИ"
на решение от 07 ноября 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Прижбиловым С.В.
на постановление от 15 февраля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Садиковой Д.Н., Трубицыным А.И.,
по иску ООО "М-КОМПАНИ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "М-КОМПАНИ" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 225 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 3/14, на условиях изложенных в иске.
На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.
Решением Арбитражный суд города Москвы от 07.11.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суды исходили из отсутствия у истца права на выкуп имущества в связи с ничтожностью договора аренды.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ООО "М-КОМПАНИ" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы истца ООО "М-КОМПАНИ" опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, исходя из следующего.
Департаментом имущества Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества г. Москвы) (арендодатель) и Международной гуманитарной общественной неправительственной организацией "Чернобыль-помощь" (арендатор) был заключен договор аренды от 27.09.2005 N 1-822/05 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 3/14, общей площадью 225 кв. м.
Трехстороннее дополнительное соглашение к данному договору заключено 10.09.2010, в котором указано, что в части наименования правообладателя "Международная гуманитарная общественная неправительственная организация "Чернобыль-помощь" следует читать ООО "М-КОМПАНИ". Как правильно указали суды, данное дополнительное соглашение с учетом его условий фактически является договором о переуступке прав по договору аренды от 27.09.2005 N 1-822/05.
Истец, руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом, 29.01.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департамент городского имущества города Москвы 30.04.2015 направил ответчику для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 3/14 общей площадью 225 кв. м, по условия которого стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 44 112 000 руб.
Истец 29.08.2015 акцептовал направленную в его адрес оферту на иных условиях и передал подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий ответчику, в котором п. 3.1 и 3.4 были изложены в иной редакции.
Согласно пунктам 3.1, 3.4 в редакции истца цена объекта составляет 18 471 567 руб.
Письмом от 02.06.2015 Департамент городского имущества города Москвы протокол разногласий ООО "М-КОМПАНИ" отклонил, в связи с чем общество обратилось за урегулированием возникшего преддоговорного спора в суд.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судами указано, что выкупаемые нежилые помещения арендуются истцом на основании дополнительного соглашения от 10.09.2010, которое фактически является договором о переуступке прав по договору аренды от 27.09.2005 N 1-822/05, оценив дополнительное соглашение как ничтожное.
В соответствии с дополнительным соглашением права и обязанности по договору аренды перешли от Международной гуманитарной общественной неправительственной организацией "Чернобыль-помощь" к ООО "М-КОМПАНИ".
На основании части 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 указанной статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения и составлять более чем двадцать квадратных метров.
Указанные положения закона вступили в силу с 02.07.2008 в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Суды указали, что на момент заключения дополнительного соглашения действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. В нарушение требований Закона о защите конкуренции переход (уступка) прав арендатора от Международной гуманитарной общественной неправительственной организацией "Чернобыль-помощь" к ООО "М-КОМПАНИ" осуществлен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора.
Суды пришли к выводу о том, что дополнительное соглашение является в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной (ничтожной) сделкой, как не соответствующей требованиям Закона о защите конкуренции, а также сделали вывод об отсутствии у ООО "М-КОМПАНИ" преимущественного права выкупа указанного недвижимого имущества, поскольку истец не соответствует критериям, установленным частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Однако судами не учтено следующее.
В качестве основания для отказа в удовлетворении иска суд первой инстанции указал, что дополнительное соглашение от 10 сентября 2010 г. к договору аренды недвижимого имущества является ничтожным, т.к. противоречит ст. 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции", в связи с чем ООО "М-КОМПАНИ" не является арендатором недвижимого имущества, а, следовательно, не обладает преимущественным правом его приобретения.
Несоответствие соглашения об уступке прав арендатора по договору аренды суд мотивировал тем, что в нарушение ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" оно было заключено без проведения конкурса или аукциона и якобы не подпадает под случаи, когда заключение таких соглашений возможно без проведения конкурсов или аукционов.
Судами установлено и следует из представленных доказательств, что ООО "М-КОМПАНИ" соответствует всем перечисленным критериям, в том числе обозначенным в Законе N 159-ФЗ (это было также установлено судами при рассмотрении настоящего дела и указано ими в оспариваемых судебных актах), договор аренды и дополнительное соглашение были подписаны в том числе и со стороны Департамента, зарегистрированы в установленном законом порядке и ранее никем не оспаривались и не были оспорены в судебном порядке.
Против выкупа арендуемых помещений департамент не возражал, спор у сторон возник при определении цены выкупа.
Положения ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. не могут быть в данном случае применены в отношении дополнительного соглашения от 10 сентября 2010 года к договору аренды на основании следующего.
Пункт 1 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. По смыслу данной нормы закона, речь идет только о свободных от обязательственных отношений объектах.
В то же время пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Дополнительным соглашением от 10 сентября 2010 года был договор аренды, заключенный в 2005 году, не расторгался, помещение не освобождалось, но был изменен субъектный состав - произошла смена арендатора. Других условий договора не изменялось, арендная плата ответчиком принималась, против выкупа помещения Департамент не возражал.
Ссылка на положения ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.06 г. не обоснована, поскольку в данном случае не происходит заключение нового договора аренды, а вносятся изменения в уже заключенный и зарегистрированный договор аренды в части наименования арендатора. Дополнительное соглашение от 10 сентября 2010 года не затрагивает предмет договора, сроки его действия, условия об оплате, а изменяет его субъектный состав по обоюдному желанию сторон договора.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.
Как следует из дополнительного соглашения от 10 сентября 2010 года, оно было подписано со стороны прежнего арендатора, нового арендатора, а также арендодателя - ответчика.
Кроме этого, данное дополнительное соглашение к договору, так же как и сам договор, были надлежащим образом зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в установленном законом порядке и при рассмотрении судом вопрос о ничтожности дополнительного соглашения истцом было заявлено о пропуске срока исковой давности для признания договора ничтожным, чему суды оценки не дали.
Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует, что переход права аренды на основании уступки права аренды по заключенному договору, что позволяет считать арендные отношения с новым арендатором соответствующими законодательству.
Кроме того, договор аренды от 27.09.2005 N 1-822/05 заключен до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы.
Действовавшим на момент заключения договора законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления; органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.
Учитывая, что спорное помещение было предоставлено в аренду за плату на общих основаниях и заявитель уплачивал установленную нормативными правовыми актами арендную плату, не имеется оснований считать общество поставленным в более выгодные условия по сравнению с другими арендаторами и передачу ему помещения в аренду применительно к статье 20 Закона о защите конкуренции, поэтому на момент заключения спорного договора аренды согласие антимонопольного органа на передачу имущества в аренду не требовалось.
Вывод судов о том, что дополнительное соглашение о перенайме является отдельным договором аренды, не соответствует действующему законодательству, так как в договоре изменена только одна сторона с согласия арендатора и арендодателя, иных условий не изменялось.
При таких обстоятельствах вывод судов о ничтожности заключенного с Обществом дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, противоречит требованиям статьи 168 ГК РФ, статей 17.1 и 20 Закона о защите конкуренции.
Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, действовавшей до 01.07.2013, разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).
Аналогичная судебная практика закреплена в Определении Верховного Суда РФ от 27.07.2016 N 302-КГ16-2160, Определении Верховного суда РФ от 26.08.2016 N 302-КГ16-4244.
Федеральный закон от 30.06.2008 г. N 108-ФЗ, которым Федеральный закон от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" был дополнен ст. 17.1, вступил в силу 02.07.2008 г., а договор аренды N 1-822/05 был заключен сторонами 27.09.2005.
Согласно положениям п. 2 ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения дополнительного соглашения) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В то же время, говоря о возможности применения судом последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе, необходимо учитывать такие принципы арбитражного процессуального законодательства как равноправие и состязательность сторон, выраженные в ст. 8, 9 АПК РФ, а также положения п. 1 ст. 181 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В своих письменных пояснениях ответчик указывал на ничтожность сделки - дополнительного соглашения от 10 сентября 2010 года к договору аренды, а истец в свою очередь представил возражения в отношении данного довода в том числе со ссылкой на п. 1 ст. 181 ГК РФ и указал на пропуск срока давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки (том 2 л.д. 107-109).
Произвольное применение судом последствий недействительности ничтожной сделки по истечении срока исковой давности нарушает право стороны в споре заявить о пропуске установленного п. 1 ст. 181 ГК РФ трехгодичного срока исковой давности, а следовательно, ведет к нарушению имущественных прав стороны и принципа правовой определенности, ущемляет право стороны на защиту.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, так как спор по заявленным требованиям - об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, против заключения которого ответчик не возражал, судами не разрешен.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить наличие условий, предоставляющих истцу право на выкуп помещений, урегулировав разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора и принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 07 ноября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2017 года по делу N А40-150086/15 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 12.05.2017 N Ф05-6148/2017 ПО ДЕЛУ N А40-150086/15
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2017 г. по делу N А40-150086/15
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца ООО "М-КОМПАНИ" - Мокров В.С., дов. от 21.07.15
от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Нефедов А.Ю., дов. от 19.01.17 N 33-Д-8/17
от третьего лица Департамент культурного наследия города Москвы,
рассмотрев 11 мая 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - ООО "М-КОМПАНИ"
на решение от 07 ноября 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Прижбиловым С.В.
на постановление от 15 февраля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Садиковой Д.Н., Трубицыным А.И.,
по иску ООО "М-КОМПАНИ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "М-КОМПАНИ" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 225 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 3/14, на условиях изложенных в иске.
На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.
Решением Арбитражный суд города Москвы от 07.11.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суды исходили из отсутствия у истца права на выкуп имущества в связи с ничтожностью договора аренды.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ООО "М-КОМПАНИ" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы истца ООО "М-КОМПАНИ" опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, исходя из следующего.
Департаментом имущества Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества г. Москвы) (арендодатель) и Международной гуманитарной общественной неправительственной организацией "Чернобыль-помощь" (арендатор) был заключен договор аренды от 27.09.2005 N 1-822/05 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 3/14, общей площадью 225 кв. м.
Трехстороннее дополнительное соглашение к данному договору заключено 10.09.2010, в котором указано, что в части наименования правообладателя "Международная гуманитарная общественная неправительственная организация "Чернобыль-помощь" следует читать ООО "М-КОМПАНИ". Как правильно указали суды, данное дополнительное соглашение с учетом его условий фактически является договором о переуступке прав по договору аренды от 27.09.2005 N 1-822/05.
Истец, руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом, 29.01.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департамент городского имущества города Москвы 30.04.2015 направил ответчику для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 3/14 общей площадью 225 кв. м, по условия которого стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 44 112 000 руб.
Истец 29.08.2015 акцептовал направленную в его адрес оферту на иных условиях и передал подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий ответчику, в котором п. 3.1 и 3.4 были изложены в иной редакции.
Согласно пунктам 3.1, 3.4 в редакции истца цена объекта составляет 18 471 567 руб.
Письмом от 02.06.2015 Департамент городского имущества города Москвы протокол разногласий ООО "М-КОМПАНИ" отклонил, в связи с чем общество обратилось за урегулированием возникшего преддоговорного спора в суд.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судами указано, что выкупаемые нежилые помещения арендуются истцом на основании дополнительного соглашения от 10.09.2010, которое фактически является договором о переуступке прав по договору аренды от 27.09.2005 N 1-822/05, оценив дополнительное соглашение как ничтожное.
В соответствии с дополнительным соглашением права и обязанности по договору аренды перешли от Международной гуманитарной общественной неправительственной организацией "Чернобыль-помощь" к ООО "М-КОМПАНИ".
На основании части 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 указанной статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения и составлять более чем двадцать квадратных метров.
Указанные положения закона вступили в силу с 02.07.2008 в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Суды указали, что на момент заключения дополнительного соглашения действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. В нарушение требований Закона о защите конкуренции переход (уступка) прав арендатора от Международной гуманитарной общественной неправительственной организацией "Чернобыль-помощь" к ООО "М-КОМПАНИ" осуществлен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора.
Суды пришли к выводу о том, что дополнительное соглашение является в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной (ничтожной) сделкой, как не соответствующей требованиям Закона о защите конкуренции, а также сделали вывод об отсутствии у ООО "М-КОМПАНИ" преимущественного права выкупа указанного недвижимого имущества, поскольку истец не соответствует критериям, установленным частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Однако судами не учтено следующее.
В качестве основания для отказа в удовлетворении иска суд первой инстанции указал, что дополнительное соглашение от 10 сентября 2010 г. к договору аренды недвижимого имущества является ничтожным, т.к. противоречит ст. 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции", в связи с чем ООО "М-КОМПАНИ" не является арендатором недвижимого имущества, а, следовательно, не обладает преимущественным правом его приобретения.
Несоответствие соглашения об уступке прав арендатора по договору аренды суд мотивировал тем, что в нарушение ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" оно было заключено без проведения конкурса или аукциона и якобы не подпадает под случаи, когда заключение таких соглашений возможно без проведения конкурсов или аукционов.
Судами установлено и следует из представленных доказательств, что ООО "М-КОМПАНИ" соответствует всем перечисленным критериям, в том числе обозначенным в Законе N 159-ФЗ (это было также установлено судами при рассмотрении настоящего дела и указано ими в оспариваемых судебных актах), договор аренды и дополнительное соглашение были подписаны в том числе и со стороны Департамента, зарегистрированы в установленном законом порядке и ранее никем не оспаривались и не были оспорены в судебном порядке.
Против выкупа арендуемых помещений департамент не возражал, спор у сторон возник при определении цены выкупа.
Положения ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. не могут быть в данном случае применены в отношении дополнительного соглашения от 10 сентября 2010 года к договору аренды на основании следующего.
Пункт 1 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. По смыслу данной нормы закона, речь идет только о свободных от обязательственных отношений объектах.
В то же время пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Дополнительным соглашением от 10 сентября 2010 года был договор аренды, заключенный в 2005 году, не расторгался, помещение не освобождалось, но был изменен субъектный состав - произошла смена арендатора. Других условий договора не изменялось, арендная плата ответчиком принималась, против выкупа помещения Департамент не возражал.
Ссылка на положения ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.06 г. не обоснована, поскольку в данном случае не происходит заключение нового договора аренды, а вносятся изменения в уже заключенный и зарегистрированный договор аренды в части наименования арендатора. Дополнительное соглашение от 10 сентября 2010 года не затрагивает предмет договора, сроки его действия, условия об оплате, а изменяет его субъектный состав по обоюдному желанию сторон договора.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.
Как следует из дополнительного соглашения от 10 сентября 2010 года, оно было подписано со стороны прежнего арендатора, нового арендатора, а также арендодателя - ответчика.
Кроме этого, данное дополнительное соглашение к договору, так же как и сам договор, были надлежащим образом зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в установленном законом порядке и при рассмотрении судом вопрос о ничтожности дополнительного соглашения истцом было заявлено о пропуске срока исковой давности для признания договора ничтожным, чему суды оценки не дали.
Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует, что переход права аренды на основании уступки права аренды по заключенному договору, что позволяет считать арендные отношения с новым арендатором соответствующими законодательству.
Кроме того, договор аренды от 27.09.2005 N 1-822/05 заключен до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы.
Действовавшим на момент заключения договора законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления; органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.
Учитывая, что спорное помещение было предоставлено в аренду за плату на общих основаниях и заявитель уплачивал установленную нормативными правовыми актами арендную плату, не имеется оснований считать общество поставленным в более выгодные условия по сравнению с другими арендаторами и передачу ему помещения в аренду применительно к статье 20 Закона о защите конкуренции, поэтому на момент заключения спорного договора аренды согласие антимонопольного органа на передачу имущества в аренду не требовалось.
Вывод судов о том, что дополнительное соглашение о перенайме является отдельным договором аренды, не соответствует действующему законодательству, так как в договоре изменена только одна сторона с согласия арендатора и арендодателя, иных условий не изменялось.
При таких обстоятельствах вывод судов о ничтожности заключенного с Обществом дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, противоречит требованиям статьи 168 ГК РФ, статей 17.1 и 20 Закона о защите конкуренции.
Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, действовавшей до 01.07.2013, разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).
Аналогичная судебная практика закреплена в Определении Верховного Суда РФ от 27.07.2016 N 302-КГ16-2160, Определении Верховного суда РФ от 26.08.2016 N 302-КГ16-4244.
Федеральный закон от 30.06.2008 г. N 108-ФЗ, которым Федеральный закон от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" был дополнен ст. 17.1, вступил в силу 02.07.2008 г., а договор аренды N 1-822/05 был заключен сторонами 27.09.2005.
Согласно положениям п. 2 ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения дополнительного соглашения) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В то же время, говоря о возможности применения судом последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе, необходимо учитывать такие принципы арбитражного процессуального законодательства как равноправие и состязательность сторон, выраженные в ст. 8, 9 АПК РФ, а также положения п. 1 ст. 181 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В своих письменных пояснениях ответчик указывал на ничтожность сделки - дополнительного соглашения от 10 сентября 2010 года к договору аренды, а истец в свою очередь представил возражения в отношении данного довода в том числе со ссылкой на п. 1 ст. 181 ГК РФ и указал на пропуск срока давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки (том 2 л.д. 107-109).
Произвольное применение судом последствий недействительности ничтожной сделки по истечении срока исковой давности нарушает право стороны в споре заявить о пропуске установленного п. 1 ст. 181 ГК РФ трехгодичного срока исковой давности, а следовательно, ведет к нарушению имущественных прав стороны и принципа правовой определенности, ущемляет право стороны на защиту.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, так как спор по заявленным требованиям - об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, против заключения которого ответчик не возражал, судами не разрешен.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить наличие условий, предоставляющих истцу право на выкуп помещений, урегулировав разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора и принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 07 ноября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2017 года по делу N А40-150086/15 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Е.А.ПЕТРОВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)