Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Закутской С.А.,
судей Коротковой Е.Н., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Магомадовой К.С.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "ЭскизСтройПроект": Обрывко А.С., представитель по доверенности б/н от 14.07.2016 г., паспорт;
- от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Риндайл" Сычева А.Ю.: представитель не явился, извещен;
- от Хвана Тимофея Анатольевича: представитель не явился, извещен;
- от Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен;
- рассмотрев в судебном заседании заявление Хвана Тимофея Анатольевича о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела N А41-32673/14 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Риндайл", при участии в деле в качестве заинтересованных лиц общества с ограниченной ответственностью "ЭскизСтройПроект" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 04 декабря 2014 года заявление общества с ограниченной ответственностью "Риндайл" (ООО "Риндайл") о признании его банкротом признано обоснованным и в отношении должника введена процедура несостоятельности (банкротства) - наблюдение, временным управляющим общества утвержден Глебов В.В.
В отношении ООО "Риндайл" как застройщика применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2016 года ООО "Риндайл" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим общества утвержден Сычев Антон Юрьевич.
Хван Тимофей Анатольевич обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ просил исключить требования Хвана Тимофея Анатольевича из реестра требований о передаче жилых помещений и признать право собственности заявителя на жилое помещение - квартиру N 500 общей площадью 53,6 кв. м, в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, рабочий поселок Октябрьский, ул. 60 лет Победы, дом 10А.
Определением Арбитражного суда Московской области от 31 января 2017 года за Хваном Тимофеем Анатольевичем было признано право собственности на жилое помещение - квартиру N 500 общей площадью 53,6 кв. м, в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, рабочий поселок Октябрьский, ул. 60 лет Победы, дом 10А.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ЭскизСтройПроект" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило определение суда первой инстанции отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также с нарушением норм процессуального права.
Определением от 21 апреля 2017 года арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-32673/14 по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании заключенного инвестиционного контракта 19.12.2006 администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района выдано разрешение на строительство N RU 50513104-13 РС, в соответствии с которым ООО "Риндайл" разрешено осуществлять строительство трех 17-этажных монолитных железобетонных корпусов с различным количеством секций.
Поскольку ООО "Риндайл" принятые на себя по инвестиционному контракту обязательства не исполнило, на основании дополнительного соглашения N 8 от 30.07.2014 г., заключенного между администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области, администрацией Люберецкого района Московской области, ООО "Риндайл" и ООО "ЭскизСтройПроект", права и обязанности ООО "Риндайл" в части инвестирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома - корпус N 2 по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков между домом N 7 и Томилинским лесопарком, были переуступлены ООО "ЭскизСтройПроект".
В соответствии с пунктами 1.4.2, 1.4.3, 1.4.4 Дополнительного соглашения N 8 от 30.07.2014 на ООО "ЭскизСтройПроект" была возложена обязанность заключить договоры участия в долевом строительстве на 54 квартиры, спроектированные на 18 и 19 этажах объекта с лицами, пострадавшими от застройщика ГК "Социальная инициатива и К"; передать 111 квартир лицам, уже заключившим договоры участия в долевом строительстве, для чего заключить дополнительные соглашения к указанным в настоящем пункте договорам; обеспечить жильем всех иных участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство объекта по договорам долевого участия в строительстве или соинвестирования, заключенных ранее с ООО "Риндайл".
Таким образом, у ООО "ЭскизСтройПроект" возникло право по передаче дольщикам квартир по договорам, заключенным ранее с ООО "Риндайл".
Из заявления Хвана Тимофея Анатольевича следует, что требования предъявлены к конкурсному управляющему ООО "Риндайл", у которого какие-либо права на квартиры в спорном объекте отсутствуют, при этом в силу дополнительного соглашения N 8 от 30.07.2014 такие права имеются у ООО "ЭскизСтройПроект".
Однако при рассмотрении заявления Хвана Тимофея Анатольевича в Арбитражном суде Московской области ООО "ЭскизСтройПроект" не было привлечено к участию в рассмотрении данного обособленного требования.
Кроме того, согласно разъяснениям, данным в пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве заинтересованного лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
При рассмотрении настоящего заявления Арбитражным судом Московской области к участию в деле в качестве заинтересованного лица в обособленном споре также не было привлечено Управление Росреестра по Московской области.
В силу пунктов 2 и 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Вышеуказанное обстоятельство в силу п. 2 и п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены судебного акта, в связи с чем определение суда от 31 января 2017 года подлежит отмене.
В судебное заседание не явились представители конкурсного управляющего должника, Хвана Т.А. и Управления Росреестра по Московской области, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания.
Дело рассматривается в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей вышеуказанных лиц.
Представитель ООО "ЭскизСтройПроект" в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя ООО "ЭскизСтройПроект", арбитражный апелляционный суд полагает, что заявление Хвана Тимофея Анатольевича подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве определены особенности банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, а участником строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
В силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования при: заключении договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, а также при условии, что имеются требования о передаче жилого помещения - т.е. требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при наличии следующих условий: должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Частью 2 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с представленными в материалы дела квитанцией к приходному кассовому ордеру N 1740 от 18.11.2011 г. и чеком от 18.11.2011 г. стоимость уступаемых по договору от 16.11.2011 г. прав была оплачена в полном объеме (л.д. 16).
Определением Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2015 года в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "Риндайл" было включено требование Хвана Т.А. о передаче жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры, условный номер на этапе строительства 444, расположенной в корпусе 2 на 4 этаже в секции 8, общей площадью ориентировочно 55,52 кв. м, по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, между домом N 7 по ул. Текстильщиков и Томилинским лесопарком (л.д. 23 - 24).
04 февраля 2016 года Министерством строительного комплекса Московской области выдано разрешение N RU50-14-4165-2016 на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский между домом N 7 по ул. Текстильщиков и Томилинским лесопарком.
В соответствии с постановлением администрации Люберецкого муниципального района Московской области N 1405-ПА от 03.06.2016 г. дому по указанному адресу был присвоен адрес: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, рабочий поселок Октябрьский, ул. 60 лет Победы, дом 10 А.
Поскольку обязательства по передаче квартиры заявителю до настоящего времени не исполнены, требования Хвана Т.А. подлежат удовлетворению.
Арбитражный апелляционный суд полагает, что Хван Т.А. правомерно обратился с рассматриваемыми требованиями в рамках дела о банкротстве ООО "Риндайл".
Как указывалось выше, 30.07.2014 г. между администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области, ООО "Риндайл", ООО "ЭскизСтройПроект" и администрацией Люберецкого муниципального района Московской области было заключено дополнительное соглашение N 8 к Инвестиционному контракту на строительство Комплекса объектов жилищного назначения и инженерных сетей и сооружений на территории поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области от 19.11.2001, по условиям которого Стороны пришли к соглашению о передаче прав и обязанностей по Контракту в части инвестирования, строительства и ввода в эксплуатацию Жилого дома корпус 2 по адресу: Московская области, Люберецкий район, п. Октябрьский, ул. Текстильщиков, между домом 7 и Томилинским лесопарком, а также сетей и объектов инженерно-технического обеспечения, необходимых для его эксплуатации, - ООО "ЭскизСтройПроект".
В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектом незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.
Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что Хван Т.А. как участник строительства вправе заявить иск именно о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о банкротстве ООО "Риндайл", поскольку на момент передачи ООО "ЭскизСтройПроект" прав и обязанностей по инвестиционному контракту жилой дом был практически достроен, а судами общей юрисдикции за инвесторами этого дома уже признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Факт соответствия адреса и площади помещения, на которое признано право собственности Хвана Т.А., адресу и площади помещения, переданного по договору N 2-444 от 16.11.2011, подтвержден техническим планом помещения от 26.06.2016 (л.д. 26 - 31) и справкой о соответствии адресов, выданной кадастровым инженером Андрюшковой А.А. (л.д. 4).
Кроме того, требование о передаче спорной квартиры включено в реестр требований кредиторов ООО "Риндайл" на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Московской области.
В соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Обязательность судебных актов не лишает лиц, не участвовавших в деле, возможности обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных этими актами их прав и законных интересов путем обжалования указанных актов.
ООО "ЭскизСтройПроект", полагая, что является заинтересованным лицом в рамках рассматриваемых арбитражным судом требований о включении в реестр требований кредиторов должника требований о передаче спорных квартир, не лишено было права обратиться в суд путем обжалования данных судебных актов, однако таким правом не воспользовалось.
Действительно, предусмотренный пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан, однако данное обстоятельство не может служить правовым основанием для отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.
Сделки по передаче спорных помещений гражданам не оспорены, недействительными в установленном законом порядке не признаны, при этом иных правопритязаний на спорные квартиры не имеется.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации), гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения таких ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).
В свою очередь, целью проведения процедуры банкротства является наиболее полное удовлетворение требований всех кредиторов, в том числе с однородными требованиями.
Нормы законодательства о банкротстве направлены на предоставление кредиторам равных правовых возможностей при реализации экономических интересов в случаях, когда имущества должника недостаточно для справедливого его распределения между кредиторами.
Признание права собственности участников строительства на спорные квартиры в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиры перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед заявителями по передаче квартир.
В данном случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность заявителей права должника не нарушает.
Заявители как лица, полностью исполнившие свое обязательство по договорам, вправе предъявить требование к застройщику о признании за ними права собственности на оплаченный объект.
На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, при этом требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, строительство которого завершено (подпункт 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве).
Судом установлено, что заявителем исполнены обязательства по договору в части оплаты квартиры.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что заявленные требования о признании права собственности на квартиру в жилом доме подлежат удовлетворению с учетом положений ст. 201.8 параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Руководствуясь статьями 266, 268, 223, 271, п. 2, 4 ч. 4 ст. 270, п. 3 ч. 4 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 31 января 2017 года по делу N А41-32673/14 отменить.
Исключить из реестра требований кредиторов требование Хвана Тимофея Анатольевича о передаче жилого помещения в виде 2-комнатной квартиры по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, между домом N 7 по ул. Текстильщиков и Томилинским лесопарком, в корпусе 2, секции 8, на 4 этаже, номер на площадке 4, условный номер на этаже строительства 444, общей площадью ориентировочно 55,52 кв. м.
Признать за Хваном Тимофеем Анатольевичем право собственности на квартиру N 500 общей площадью 53,6 кв. м в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, рабочий поселок Октябрьский, ул. 60 лет Победы, дом 10А.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2017 N 10АП-3035/2017 ПО ДЕЛУ N А41-32673/14
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2017 г. по делу N А41-32673/14
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Закутской С.А.,
судей Коротковой Е.Н., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Магомадовой К.С.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "ЭскизСтройПроект": Обрывко А.С., представитель по доверенности б/н от 14.07.2016 г., паспорт;
- от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Риндайл" Сычева А.Ю.: представитель не явился, извещен;
- от Хвана Тимофея Анатольевича: представитель не явился, извещен;
- от Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен;
- рассмотрев в судебном заседании заявление Хвана Тимофея Анатольевича о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела N А41-32673/14 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Риндайл", при участии в деле в качестве заинтересованных лиц общества с ограниченной ответственностью "ЭскизСтройПроект" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 04 декабря 2014 года заявление общества с ограниченной ответственностью "Риндайл" (ООО "Риндайл") о признании его банкротом признано обоснованным и в отношении должника введена процедура несостоятельности (банкротства) - наблюдение, временным управляющим общества утвержден Глебов В.В.
В отношении ООО "Риндайл" как застройщика применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2016 года ООО "Риндайл" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим общества утвержден Сычев Антон Юрьевич.
Хван Тимофей Анатольевич обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ просил исключить требования Хвана Тимофея Анатольевича из реестра требований о передаче жилых помещений и признать право собственности заявителя на жилое помещение - квартиру N 500 общей площадью 53,6 кв. м, в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, рабочий поселок Октябрьский, ул. 60 лет Победы, дом 10А.
Определением Арбитражного суда Московской области от 31 января 2017 года за Хваном Тимофеем Анатольевичем было признано право собственности на жилое помещение - квартиру N 500 общей площадью 53,6 кв. м, в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, рабочий поселок Октябрьский, ул. 60 лет Победы, дом 10А.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ЭскизСтройПроект" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило определение суда первой инстанции отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также с нарушением норм процессуального права.
Определением от 21 апреля 2017 года арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-32673/14 по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании заключенного инвестиционного контракта 19.12.2006 администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района выдано разрешение на строительство N RU 50513104-13 РС, в соответствии с которым ООО "Риндайл" разрешено осуществлять строительство трех 17-этажных монолитных железобетонных корпусов с различным количеством секций.
Поскольку ООО "Риндайл" принятые на себя по инвестиционному контракту обязательства не исполнило, на основании дополнительного соглашения N 8 от 30.07.2014 г., заключенного между администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области, администрацией Люберецкого района Московской области, ООО "Риндайл" и ООО "ЭскизСтройПроект", права и обязанности ООО "Риндайл" в части инвестирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома - корпус N 2 по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков между домом N 7 и Томилинским лесопарком, были переуступлены ООО "ЭскизСтройПроект".
В соответствии с пунктами 1.4.2, 1.4.3, 1.4.4 Дополнительного соглашения N 8 от 30.07.2014 на ООО "ЭскизСтройПроект" была возложена обязанность заключить договоры участия в долевом строительстве на 54 квартиры, спроектированные на 18 и 19 этажах объекта с лицами, пострадавшими от застройщика ГК "Социальная инициатива и К"; передать 111 квартир лицам, уже заключившим договоры участия в долевом строительстве, для чего заключить дополнительные соглашения к указанным в настоящем пункте договорам; обеспечить жильем всех иных участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство объекта по договорам долевого участия в строительстве или соинвестирования, заключенных ранее с ООО "Риндайл".
Таким образом, у ООО "ЭскизСтройПроект" возникло право по передаче дольщикам квартир по договорам, заключенным ранее с ООО "Риндайл".
Из заявления Хвана Тимофея Анатольевича следует, что требования предъявлены к конкурсному управляющему ООО "Риндайл", у которого какие-либо права на квартиры в спорном объекте отсутствуют, при этом в силу дополнительного соглашения N 8 от 30.07.2014 такие права имеются у ООО "ЭскизСтройПроект".
Однако при рассмотрении заявления Хвана Тимофея Анатольевича в Арбитражном суде Московской области ООО "ЭскизСтройПроект" не было привлечено к участию в рассмотрении данного обособленного требования.
Кроме того, согласно разъяснениям, данным в пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве заинтересованного лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
При рассмотрении настоящего заявления Арбитражным судом Московской области к участию в деле в качестве заинтересованного лица в обособленном споре также не было привлечено Управление Росреестра по Московской области.
В силу пунктов 2 и 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Вышеуказанное обстоятельство в силу п. 2 и п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены судебного акта, в связи с чем определение суда от 31 января 2017 года подлежит отмене.
В судебное заседание не явились представители конкурсного управляющего должника, Хвана Т.А. и Управления Росреестра по Московской области, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания.
Дело рассматривается в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей вышеуказанных лиц.
Представитель ООО "ЭскизСтройПроект" в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя ООО "ЭскизСтройПроект", арбитражный апелляционный суд полагает, что заявление Хвана Тимофея Анатольевича подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве определены особенности банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, а участником строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
В силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования при: заключении договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, а также при условии, что имеются требования о передаче жилого помещения - т.е. требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при наличии следующих условий: должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Частью 2 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с представленными в материалы дела квитанцией к приходному кассовому ордеру N 1740 от 18.11.2011 г. и чеком от 18.11.2011 г. стоимость уступаемых по договору от 16.11.2011 г. прав была оплачена в полном объеме (л.д. 16).
Определением Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2015 года в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "Риндайл" было включено требование Хвана Т.А. о передаче жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры, условный номер на этапе строительства 444, расположенной в корпусе 2 на 4 этаже в секции 8, общей площадью ориентировочно 55,52 кв. м, по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, между домом N 7 по ул. Текстильщиков и Томилинским лесопарком (л.д. 23 - 24).
04 февраля 2016 года Министерством строительного комплекса Московской области выдано разрешение N RU50-14-4165-2016 на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский между домом N 7 по ул. Текстильщиков и Томилинским лесопарком.
В соответствии с постановлением администрации Люберецкого муниципального района Московской области N 1405-ПА от 03.06.2016 г. дому по указанному адресу был присвоен адрес: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, рабочий поселок Октябрьский, ул. 60 лет Победы, дом 10 А.
Поскольку обязательства по передаче квартиры заявителю до настоящего времени не исполнены, требования Хвана Т.А. подлежат удовлетворению.
Арбитражный апелляционный суд полагает, что Хван Т.А. правомерно обратился с рассматриваемыми требованиями в рамках дела о банкротстве ООО "Риндайл".
Как указывалось выше, 30.07.2014 г. между администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области, ООО "Риндайл", ООО "ЭскизСтройПроект" и администрацией Люберецкого муниципального района Московской области было заключено дополнительное соглашение N 8 к Инвестиционному контракту на строительство Комплекса объектов жилищного назначения и инженерных сетей и сооружений на территории поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области от 19.11.2001, по условиям которого Стороны пришли к соглашению о передаче прав и обязанностей по Контракту в части инвестирования, строительства и ввода в эксплуатацию Жилого дома корпус 2 по адресу: Московская области, Люберецкий район, п. Октябрьский, ул. Текстильщиков, между домом 7 и Томилинским лесопарком, а также сетей и объектов инженерно-технического обеспечения, необходимых для его эксплуатации, - ООО "ЭскизСтройПроект".
В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектом незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.
Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что Хван Т.А. как участник строительства вправе заявить иск именно о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о банкротстве ООО "Риндайл", поскольку на момент передачи ООО "ЭскизСтройПроект" прав и обязанностей по инвестиционному контракту жилой дом был практически достроен, а судами общей юрисдикции за инвесторами этого дома уже признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Факт соответствия адреса и площади помещения, на которое признано право собственности Хвана Т.А., адресу и площади помещения, переданного по договору N 2-444 от 16.11.2011, подтвержден техническим планом помещения от 26.06.2016 (л.д. 26 - 31) и справкой о соответствии адресов, выданной кадастровым инженером Андрюшковой А.А. (л.д. 4).
Кроме того, требование о передаче спорной квартиры включено в реестр требований кредиторов ООО "Риндайл" на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Московской области.
В соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Обязательность судебных актов не лишает лиц, не участвовавших в деле, возможности обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных этими актами их прав и законных интересов путем обжалования указанных актов.
ООО "ЭскизСтройПроект", полагая, что является заинтересованным лицом в рамках рассматриваемых арбитражным судом требований о включении в реестр требований кредиторов должника требований о передаче спорных квартир, не лишено было права обратиться в суд путем обжалования данных судебных актов, однако таким правом не воспользовалось.
Действительно, предусмотренный пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан, однако данное обстоятельство не может служить правовым основанием для отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.
Сделки по передаче спорных помещений гражданам не оспорены, недействительными в установленном законом порядке не признаны, при этом иных правопритязаний на спорные квартиры не имеется.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации), гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения таких ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).
В свою очередь, целью проведения процедуры банкротства является наиболее полное удовлетворение требований всех кредиторов, в том числе с однородными требованиями.
Нормы законодательства о банкротстве направлены на предоставление кредиторам равных правовых возможностей при реализации экономических интересов в случаях, когда имущества должника недостаточно для справедливого его распределения между кредиторами.
Признание права собственности участников строительства на спорные квартиры в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиры перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед заявителями по передаче квартир.
В данном случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность заявителей права должника не нарушает.
Заявители как лица, полностью исполнившие свое обязательство по договорам, вправе предъявить требование к застройщику о признании за ними права собственности на оплаченный объект.
На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, при этом требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, строительство которого завершено (подпункт 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве).
Судом установлено, что заявителем исполнены обязательства по договору в части оплаты квартиры.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что заявленные требования о признании права собственности на квартиру в жилом доме подлежат удовлетворению с учетом положений ст. 201.8 параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Руководствуясь статьями 266, 268, 223, 271, п. 2, 4 ч. 4 ст. 270, п. 3 ч. 4 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 31 января 2017 года по делу N А41-32673/14 отменить.
Исключить из реестра требований кредиторов требование Хвана Тимофея Анатольевича о передаче жилого помещения в виде 2-комнатной квартиры по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, между домом N 7 по ул. Текстильщиков и Томилинским лесопарком, в корпусе 2, секции 8, на 4 этаже, номер на площадке 4, условный номер на этаже строительства 444, общей площадью ориентировочно 55,52 кв. м.
Признать за Хваном Тимофеем Анатольевичем право собственности на квартиру N 500 общей площадью 53,6 кв. м в жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, рабочий поселок Октябрьский, ул. 60 лет Победы, дом 10А.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок.
Председательствующий судья
С.А.ЗАКУТСКАЯ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Е.Н.КОРОТКОВА
С.А.ЗАКУТСКАЯ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)