Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Кашиной Т.А., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Самойловой О.С.,
при участии:
от истца (заявителя): Богданова Е.В. (доверенность от 22.08.2015 г.)
от ответчика (должника): Беляев Ю.Ф. (доверенность от 30.12.2015 г.)
от 3-го лица: Демьянова И.Н. (доверенность от 11.02.2016 г.), Гинева И.Н. (доверенность от 11.01.2016 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17864/2015) ООО "ИРИНА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2015 по делу N А56-55882/2014 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску ООО "ИРИНА"
к Комитету имущественных отношений
3-е лицо: Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об урегулировании преддоговорного спора,
Общество с ограниченной ответственностью "ИРИНА" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом об урегулировании преддоговорного спора, возникшего при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге путем изменения п. 2.1 указанного договора и установления цены продажи недвижимости (нежилого помещения 1-Н, площадью 128,5 кв. м, с кадастровым номером 78:7:3111:0:23:2, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Подковырова, д. 25, лит. А) в размере 10 940 000 руб.
Арбитражным судом первой инстанции на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена замена КУГИ Санкт-Петербурга, Управления недвижимого имущества Адмиралтейского района Санкт-Петербурга на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).
Решением от 28.05.2015 г. урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения п. 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 1Н площадью 128.5 кв. м с кадастровым номером 78:7:3111:0:23:2 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Подковырова, д. 25, лит. А, в редакции продавца: цена продажи объекта составляет 18 800 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 09.06.2014 N 31-8-0168 (365)-2014, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".
Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, считая, что спорное помещение подлежит отчуждению по цене равной 10 940 000 руб.
Определением от 19.11.2015 г. апелляционный суд по ходатайству Общества и с учетом того, что необходимость определения величины рыночной стоимости нежилого помещения на дату подачи арендатором заявления о его выкупе следует из статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, и в соответствии со ст. ст. 82, 268 АПК РФ назначил экспертизу на предмет определения величины рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 03.04.2014 г.: производство по делу приостановлено.
В материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Недвижимость и консалтинг" N 13/16АА-ЭЗ от 05.04.2016 г., выполненное на основании определения апелляционного суда от 19.11.2015 г., согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по стоянию на 03.04.2014 г. составляет 17 080 000 руб., в связи с чем производство по делу было возобновлено.
В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержала, представили ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения жалобы.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО "ИРИНА" (арендатор) 16.11.2007 заключен договор N 15-А000105 аренды нежилого помещения 1Н, площадью 128.5 кв. м с кадастровым номером 78:7:3111:0:23:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Подковырова, д. 25, литер А.
03.04.2014 Общество подало заявку в Комитет на выкуп на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ) арендуемого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу.
09.07.2014 КУГИ издано распоряжение 1326-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по данному адресу, согласно которому истцу предоставлено преимущественное право на приобретение помещения по рыночной стоимости - 18 800 000 руб., определенный на основании отчета об оценке рыночной стоимости помещения от 09.06.2014 N 31-8-0168 (365)-2014, выполненного ГУП "ГУИОН", на Фонд возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения на определенных в указанном распоряжении условиях.
В адрес Общества поступил проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения.
Не согласившись с представленной редакцией договора, полагая цену Объекта завышенной, 07.08.2014 заявитель направил Фонду протокол разногласий к Договору, в котором указало цену продажи 10 940 000 руб., определенную Центром экспертизы и оценки Группы компаний "СТАНДАРТ".
Письмом от 12.08.2014 N 3998/30 Фонд имущества сообщил об отказе в удовлетворении требования об уменьшении цены продажи помещения.
Поскольку в досудебном порядке преддоговорный спор урегулирован не был, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Принимая во внимание изложенное, и допущенные судом первой инстанции упущения в определении даты, на которую необходимо устанавливать выкупную цену спорного помещения, апелляционный суд определением от 19.11.2015 г. на основании ходатайства Общества и в соответствии со ст. 82, ч. 3 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначил экспертизу на предмет установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 03.04.2014.
Согласно экспертному заключению ООО "Недвижимость и консалтинг" N 13/16АА-ЭЗ от 05.04.2016 г. рыночная стоимость спорного нежилого помещения по стоянию на 03.04.2014 г. составляет 17 080 000 руб. (НДС не облагается). Документально обоснованных возражений относительно данного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам исследования данного документа апелляционный суд признал экспертное заключение ООО "Недвижимость и консалтинг" N 13/16АА-ЭЗ от 05.04.2016 г. надлежащим доказательством по делу.
С учетом изложенного решение суда в части цены продажи спорного помещения подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2015 г. по делу N А56-55882/2014 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.
Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО "ИРИНА" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив п. 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 1Н площадью 128.5 кв. м с кадастровым номером 78:7:3111:0:23:2 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Подковырова, д. 25, лит. А, в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 17 080 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с заключением эксперта N 13/16АА-ЭЗ от 05.04.2016 г.
Судебные расходы отнести на ООО "ИРИНА".
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.06.2016 N 13АП-17864/2015 ПО ДЕЛУ N А56-55882/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2016 г. N 13АП-17864/2015
Дело N А56-55882/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Кашиной Т.А., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Самойловой О.С.,
при участии:
от истца (заявителя): Богданова Е.В. (доверенность от 22.08.2015 г.)
от ответчика (должника): Беляев Ю.Ф. (доверенность от 30.12.2015 г.)
от 3-го лица: Демьянова И.Н. (доверенность от 11.02.2016 г.), Гинева И.Н. (доверенность от 11.01.2016 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17864/2015) ООО "ИРИНА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2015 по делу N А56-55882/2014 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску ООО "ИРИНА"
к Комитету имущественных отношений
3-е лицо: Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об урегулировании преддоговорного спора,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИРИНА" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом об урегулировании преддоговорного спора, возникшего при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге путем изменения п. 2.1 указанного договора и установления цены продажи недвижимости (нежилого помещения 1-Н, площадью 128,5 кв. м, с кадастровым номером 78:7:3111:0:23:2, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Подковырова, д. 25, лит. А) в размере 10 940 000 руб.
Арбитражным судом первой инстанции на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена замена КУГИ Санкт-Петербурга, Управления недвижимого имущества Адмиралтейского района Санкт-Петербурга на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).
Решением от 28.05.2015 г. урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения п. 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 1Н площадью 128.5 кв. м с кадастровым номером 78:7:3111:0:23:2 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Подковырова, д. 25, лит. А, в редакции продавца: цена продажи объекта составляет 18 800 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 09.06.2014 N 31-8-0168 (365)-2014, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".
Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, считая, что спорное помещение подлежит отчуждению по цене равной 10 940 000 руб.
Определением от 19.11.2015 г. апелляционный суд по ходатайству Общества и с учетом того, что необходимость определения величины рыночной стоимости нежилого помещения на дату подачи арендатором заявления о его выкупе следует из статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, и в соответствии со ст. ст. 82, 268 АПК РФ назначил экспертизу на предмет определения величины рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 03.04.2014 г.: производство по делу приостановлено.
В материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Недвижимость и консалтинг" N 13/16АА-ЭЗ от 05.04.2016 г., выполненное на основании определения апелляционного суда от 19.11.2015 г., согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по стоянию на 03.04.2014 г. составляет 17 080 000 руб., в связи с чем производство по делу было возобновлено.
В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержала, представили ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения жалобы.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО "ИРИНА" (арендатор) 16.11.2007 заключен договор N 15-А000105 аренды нежилого помещения 1Н, площадью 128.5 кв. м с кадастровым номером 78:7:3111:0:23:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Подковырова, д. 25, литер А.
03.04.2014 Общество подало заявку в Комитет на выкуп на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ) арендуемого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу.
09.07.2014 КУГИ издано распоряжение 1326-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по данному адресу, согласно которому истцу предоставлено преимущественное право на приобретение помещения по рыночной стоимости - 18 800 000 руб., определенный на основании отчета об оценке рыночной стоимости помещения от 09.06.2014 N 31-8-0168 (365)-2014, выполненного ГУП "ГУИОН", на Фонд возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения на определенных в указанном распоряжении условиях.
В адрес Общества поступил проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения.
Не согласившись с представленной редакцией договора, полагая цену Объекта завышенной, 07.08.2014 заявитель направил Фонду протокол разногласий к Договору, в котором указало цену продажи 10 940 000 руб., определенную Центром экспертизы и оценки Группы компаний "СТАНДАРТ".
Письмом от 12.08.2014 N 3998/30 Фонд имущества сообщил об отказе в удовлетворении требования об уменьшении цены продажи помещения.
Поскольку в досудебном порядке преддоговорный спор урегулирован не был, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Принимая во внимание изложенное, и допущенные судом первой инстанции упущения в определении даты, на которую необходимо устанавливать выкупную цену спорного помещения, апелляционный суд определением от 19.11.2015 г. на основании ходатайства Общества и в соответствии со ст. 82, ч. 3 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначил экспертизу на предмет установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 03.04.2014.
Согласно экспертному заключению ООО "Недвижимость и консалтинг" N 13/16АА-ЭЗ от 05.04.2016 г. рыночная стоимость спорного нежилого помещения по стоянию на 03.04.2014 г. составляет 17 080 000 руб. (НДС не облагается). Документально обоснованных возражений относительно данного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам исследования данного документа апелляционный суд признал экспертное заключение ООО "Недвижимость и консалтинг" N 13/16АА-ЭЗ от 05.04.2016 г. надлежащим доказательством по делу.
С учетом изложенного решение суда в части цены продажи спорного помещения подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2015 г. по делу N А56-55882/2014 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.
Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО "ИРИНА" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив п. 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения 1Н площадью 128.5 кв. м с кадастровым номером 78:7:3111:0:23:2 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Подковырова, д. 25, лит. А, в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 17 080 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с заключением эксперта N 13/16АА-ЭЗ от 05.04.2016 г.
Судебные расходы отнести на ООО "ИРИНА".
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
Т.А.КАШИНА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Т.А.КАШИНА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)