Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 ноября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Васильевой Е.В., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Котеговой Л.А.,
при участии:
- от истца ООО "Нейромед" (ОГРН 1045900080654 ИНН 5902820829) - Пашиев А.А., паспорт, доверенность от 11.01.2016;
- от ответчика Департамента имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН 1025900528697 ИНН 5902502248) - Сырцев М.С., паспорт. Доверенность от 11.01.2016;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика Департамента имущественных отношений администрации города Перми
на решение Арбитражного суда Пермского края от 08 августа 2016 года
по делу N А50-980/2016,
принятое судьей Батраковой Ю.В.
по иску ООО "Нейромед"
к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми
об установлении выкупной стоимости помещения и обязанности заключить договор купли-продажи,
установил:
ООО "Нейромед" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (далее - Департамент, ответчик) с требованием возложить на Департамент обязанность заключить с ООО "Нейромед" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 379,0 кв. м на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 102 с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 9 873 929,98 руб. на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 17.12.2015 (на условиях п. 2.1. и Приложения N 2 к договору в редакции истца по итоговой продажной цене в размере 13 665 310,02 руб.), а также о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 08.08.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. В апелляционной жалобе ответчик указал на то, что арендатор имеет право на компенсацию затрат, произведенных неотделимых улучшений в том случае, когда они произведена при наличии согласия арендодателя, материалы дела не содержат согласованных проектов произведенных истцом работ, а также принятия таких работ арендодателем. Из анализа проведенной судебной экспертизы следует, что размер неотделимых улучшений определен на основании фактически понесенных истцом затрат.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика и истца поддержали доводы жалобы и отзыва на нее соответственно.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании Двустороннего договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 13.02.2013 N 2009-13Д ООО "Нейромед" является арендатором объекта муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений на первом этаже семиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 102, общей площадью 379 кв. м
27.08.2015 истец обратился к ответчику с заявкой о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В ноябре 2015 г. ответчик направил в адрес истца проект Договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости с указанием цены продажи объекта в размере 23 539 240 руб., определенной в соответствии с отчетом N 6736/1 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненным ООО "Промпроект-оценка".
18.12.2015 истец направил в адрес ответчика письмо, в котором просил произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 8 890 000 руб. в счет выкупной стоимости объекта, определенной в п. 2.1. договора в размере 23 539 240 руб., в результате чего цена продажи объекта составляет 14 649 240 руб., а также протокол разногласий к Договору купли-продажи объекта муниципальной собственности.
Письмом от 23.12.2015 N СЭД-19-38-249 ответчик отклонил представленный истцом протокол разногласий к Договору купли-продажи объекта муниципальной собственности со ссылкой на ст. 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции".
Поскольку возникшие разногласия не урегулированы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что на основании проведенной в ходе рассмотрения настоящего дела судебной экспертизы установлено, что стоимость неотделимых улучшений, выполненных истцом, составляет 9 873 929,98 руб. Кроме того, суд, руководствуясь положениями ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, зачел стоимость неотделимых улучшений в оплату приобретаемого истцом недвижимого имущества. При этом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что работы произведены обществом за свой счет и с согласия арендодателя.
По мнению суда апелляционной инстанции, арбитражным судом верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Так, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины стоимости неотделимых улучшений на момент подачи заявки на выкуп помещения со стороны истца (27.08.2015) судом первой инстанции по ходатайству Департамента на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу назначена судебная экспертиза (определение от 13.04.2016).
Перед экспертами поставлены следующие вопросы: определить объем работ по производству неотделимых улучшений, выполненных ООО "Нейромед" во встроенных нежилых помещениях общей площадью 379 кв. м на первом этаже семиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 102; определить стоимость неотделимых улучшений, выполненных ООО "Нейромед" во встроенных нежилых помещениях общей площадью 379 кв. м на первом этаже семиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 102 по состоянию на 27.08.2015.
В результате проведения судебной экспертизы экспертами установлена рыночная стоимость неотделимых улучшений, выполненных ООО "Нейромед" во встроенных помещениях общей площадью 379 кв. м на первом этаже семиэтажного жилого дома, расположенных по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 102, по состоянию на 27.08.2015 в размере 9 873 929,98 руб.
В силу ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 6 ст. 5 Закона 3 159-ФЗ от 22.07.2008 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Как установлено судами, письмом от 17.07.2013 N СЭД-19-38-205 Департаментом дано согласие на проведение капитального ремонта на арендуемом ООО "Нейромед" объекте нежилого муниципального фонда по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 102 при условии разработки проектно-сметной документации организацией, имеющей допуск СРО. В письме также указывалось, что вышеуказанная документация должна содержать заключение о надежности и безопасности, о соответствии предельным параметрам разрешенного строительства.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что письмо Департамента от 17.07.2013 N СЭД-19-38-205 о согласии ответчика на проведение за счет ООО "Нейромед" ремонтно-строительных работ в помещениях по адресу: ул. Ленина, 102 не является надлежащим доказательством, подтверждающим согласие арендодателя на проведение обществом улучшений, поскольку в нем не содержится сведений о том, в каком какие виды работ прошли согласование, в каком объеме и какой стоимостью, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям.
Таким образом, положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.
Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендованного имущества, вводить дополнительные условия произведения зачета, как например, согласовывать смету, проекты с арендодателем, получать какие-либо заключения и прочее, специальное правило Закона N 159-ФЗ является императивной нормой и не может быть изменена по соглашению сторон, в том числе условиями договора аренды.
Таким образом, доводы о невозможности проведения зачета стоимости неотделимых улучшений в связи с несогласованием с Департаментом проектно-сметной документации, являются несостоятельными.
Довод подателя жалобы о том, что размер неотделимых улучшений определен на основании фактически понесенных истцом затрат, также подлежит отклонению.
Как прямо указано в определении суда о назначении судебной экспертизы от 13.04.2016, а также в ответе эксперта на вопрос N 2, стоимость неотделимых улучшений определена именно по состоянию на 27.08.2015 - дату подачи заявки истца о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимого имущества на основании Федерального закона N 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, принимая во внимание выводы экспертного заключения по делу N А50-980/2016, которое Департаментом не оспорено и надлежащими доказательствами не опровергнуто (ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражный суд апелляционной инстанции признает правомерным удовлетворение судом первой инстанции заявленных исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.
Решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 08 августа 2016 года по делу N А50-980/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.11.2016 N 17АП-14895/2016-АК ПО ДЕЛУ N А50-980/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 ноября 2016 г. N 17АП-14895/2016-АК
Дело N А50-980/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 ноября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Васильевой Е.В., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Котеговой Л.А.,
при участии:
- от истца ООО "Нейромед" (ОГРН 1045900080654 ИНН 5902820829) - Пашиев А.А., паспорт, доверенность от 11.01.2016;
- от ответчика Департамента имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН 1025900528697 ИНН 5902502248) - Сырцев М.С., паспорт. Доверенность от 11.01.2016;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика Департамента имущественных отношений администрации города Перми
на решение Арбитражного суда Пермского края от 08 августа 2016 года
по делу N А50-980/2016,
принятое судьей Батраковой Ю.В.
по иску ООО "Нейромед"
к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми
об установлении выкупной стоимости помещения и обязанности заключить договор купли-продажи,
установил:
ООО "Нейромед" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (далее - Департамент, ответчик) с требованием возложить на Департамент обязанность заключить с ООО "Нейромед" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 379,0 кв. м на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 102 с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 9 873 929,98 руб. на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 17.12.2015 (на условиях п. 2.1. и Приложения N 2 к договору в редакции истца по итоговой продажной цене в размере 13 665 310,02 руб.), а также о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 08.08.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. В апелляционной жалобе ответчик указал на то, что арендатор имеет право на компенсацию затрат, произведенных неотделимых улучшений в том случае, когда они произведена при наличии согласия арендодателя, материалы дела не содержат согласованных проектов произведенных истцом работ, а также принятия таких работ арендодателем. Из анализа проведенной судебной экспертизы следует, что размер неотделимых улучшений определен на основании фактически понесенных истцом затрат.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика и истца поддержали доводы жалобы и отзыва на нее соответственно.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании Двустороннего договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 13.02.2013 N 2009-13Д ООО "Нейромед" является арендатором объекта муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений на первом этаже семиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 102, общей площадью 379 кв. м
27.08.2015 истец обратился к ответчику с заявкой о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В ноябре 2015 г. ответчик направил в адрес истца проект Договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости с указанием цены продажи объекта в размере 23 539 240 руб., определенной в соответствии с отчетом N 6736/1 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненным ООО "Промпроект-оценка".
18.12.2015 истец направил в адрес ответчика письмо, в котором просил произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 8 890 000 руб. в счет выкупной стоимости объекта, определенной в п. 2.1. договора в размере 23 539 240 руб., в результате чего цена продажи объекта составляет 14 649 240 руб., а также протокол разногласий к Договору купли-продажи объекта муниципальной собственности.
Письмом от 23.12.2015 N СЭД-19-38-249 ответчик отклонил представленный истцом протокол разногласий к Договору купли-продажи объекта муниципальной собственности со ссылкой на ст. 15 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции".
Поскольку возникшие разногласия не урегулированы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что на основании проведенной в ходе рассмотрения настоящего дела судебной экспертизы установлено, что стоимость неотделимых улучшений, выполненных истцом, составляет 9 873 929,98 руб. Кроме того, суд, руководствуясь положениями ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, зачел стоимость неотделимых улучшений в оплату приобретаемого истцом недвижимого имущества. При этом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что работы произведены обществом за свой счет и с согласия арендодателя.
По мнению суда апелляционной инстанции, арбитражным судом верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Так, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины стоимости неотделимых улучшений на момент подачи заявки на выкуп помещения со стороны истца (27.08.2015) судом первой инстанции по ходатайству Департамента на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу назначена судебная экспертиза (определение от 13.04.2016).
Перед экспертами поставлены следующие вопросы: определить объем работ по производству неотделимых улучшений, выполненных ООО "Нейромед" во встроенных нежилых помещениях общей площадью 379 кв. м на первом этаже семиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 102; определить стоимость неотделимых улучшений, выполненных ООО "Нейромед" во встроенных нежилых помещениях общей площадью 379 кв. м на первом этаже семиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 102 по состоянию на 27.08.2015.
В результате проведения судебной экспертизы экспертами установлена рыночная стоимость неотделимых улучшений, выполненных ООО "Нейромед" во встроенных помещениях общей площадью 379 кв. м на первом этаже семиэтажного жилого дома, расположенных по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 102, по состоянию на 27.08.2015 в размере 9 873 929,98 руб.
В силу ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 6 ст. 5 Закона 3 159-ФЗ от 22.07.2008 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Как установлено судами, письмом от 17.07.2013 N СЭД-19-38-205 Департаментом дано согласие на проведение капитального ремонта на арендуемом ООО "Нейромед" объекте нежилого муниципального фонда по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 102 при условии разработки проектно-сметной документации организацией, имеющей допуск СРО. В письме также указывалось, что вышеуказанная документация должна содержать заключение о надежности и безопасности, о соответствии предельным параметрам разрешенного строительства.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что письмо Департамента от 17.07.2013 N СЭД-19-38-205 о согласии ответчика на проведение за счет ООО "Нейромед" ремонтно-строительных работ в помещениях по адресу: ул. Ленина, 102 не является надлежащим доказательством, подтверждающим согласие арендодателя на проведение обществом улучшений, поскольку в нем не содержится сведений о том, в каком какие виды работ прошли согласование, в каком объеме и какой стоимостью, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям.
Таким образом, положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.
Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендованного имущества, вводить дополнительные условия произведения зачета, как например, согласовывать смету, проекты с арендодателем, получать какие-либо заключения и прочее, специальное правило Закона N 159-ФЗ является императивной нормой и не может быть изменена по соглашению сторон, в том числе условиями договора аренды.
Таким образом, доводы о невозможности проведения зачета стоимости неотделимых улучшений в связи с несогласованием с Департаментом проектно-сметной документации, являются несостоятельными.
Довод подателя жалобы о том, что размер неотделимых улучшений определен на основании фактически понесенных истцом затрат, также подлежит отклонению.
Как прямо указано в определении суда о назначении судебной экспертизы от 13.04.2016, а также в ответе эксперта на вопрос N 2, стоимость неотделимых улучшений определена именно по состоянию на 27.08.2015 - дату подачи заявки истца о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимого имущества на основании Федерального закона N 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, принимая во внимание выводы экспертного заключения по делу N А50-980/2016, которое Департаментом не оспорено и надлежащими доказательствами не опровергнуто (ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражный суд апелляционной инстанции признает правомерным удовлетворение судом первой инстанции заявленных исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.
Решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 08 августа 2016 года по делу N А50-980/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)