Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
1. Для расторжения договора аренды ввиду существенного изменения обстоятельств необходимо одновременное наличие всех четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Само по себе неудовлетворительное финансовое положение одной из сторон не является основанием для расторжения и в силу ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к предпринимательским рискам.
Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Как следует из материалов дела, арендатор направил арендодателю письмо, согласно которому просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения.
В ответ на данное письмо арендодатель направил ответное письмо в котором указал на необходимость погашения задолженности.
Не погасив задолженность, истец повторно просил ответчика расторгнуть договор аренды нежилого помещения. Кроме того, истец сообщил о существенном изменении обстоятельств, выразившимся в значительном ухудшении материального и финансового положения. В частности, согласно письму истца, в сложившихся обстоятельствах деятельность истца стала убыточной и перестала приносить прибыль.
В связи с тем, что соглашение о расторжении договора не было достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Суды исходили из того, что основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные условия в рассматриваемом деле отсутствовали в связи с чем не имелось оснований для удовлетворения иска. Оставляя судебные акты нижестоящих инстанций без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, арбитражный суд округа указал, что возникшие у истца обстоятельства относятся к предпринимательским рискам, которые он должен осознавать и нести как хозяйствующий субъект (ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Тяжелое финансовое положение, вызванное ненадлежащим исполнением обязательств контрагентами и неполучением ожидаемой прибыли, не является существенным изменением обстоятельств, поскольку возможность наступления таких последствий по роду деятельности истец мог и должен был разумно предвидеть при заключении спорного договора.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.06.2014 г. N ВАС-7797/14 в передаче дела в Президиум отказано.
(Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.03.2014 г. по делу N А40-57293/13).
2. Предположительное банкротство и отзыв лицензий на осуществление деятельности не достаточны для расторжения договора аренды, поскольку лицо при заключении договора должно было разумно предвидеть обстоятельства, которые относятся к обычным рискам и учитывать их при осуществлении коммерческой деятельности.
Между банком (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью (арендатором) заключен договор аренды телекоммуникационного оборудования.
Арендатор направил в адрес банка предложение о расторжении договора, ссылаясь на тяжелое финансовое положение и невозможность добросовестно исполнять обязательства по оплате в связи с введением в отношении общества процедуры наблюдения, а также прекращением действий соответствующих лицензий.
В письме арендодатель сообщил о готовности рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды при условии погашения задолженности по арендной плате и предоставления со стороны арендатора другого арендатора либо покупателя оборудования.
Полагая, что арендодатель уклоняется от расторжения договора при существенном изменении обстоятельств, в результате которых ухудшается положение арендатора, общество обратилось в суд с иском о расторжении договора.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из принципа обязательности исполнения обязательств.
Как указали суды, ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, только в строго ограниченных, прямо предусмотренных случаях.
При этом суд должен учитывать принцип свободы сторон в выборе договорных условий и принцип стабильности гражданских правоотношений.
Само по себе существенное изменение обстоятельств не является основанием для изменения договора, если иное предусмотрено договором или вытекает из его существа.
В силу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации причиной расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств является комплекс обстоятельств и условий, делающих буквальное исполнение договора разорительным для заинтересованной стороны (истца).
В данном случае имеет значение ситуация, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения, но не в случаях, когда такие обстоятельства создают полную или частичную невозможность исполнения договорных обязательств.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
СПРАВКА АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 02.10.2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Утверждена
протокольным решением
Президиума АС МО
от 02.10.2015 г.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
СПРАВКА
СПРАВКА
Расторжение договора аренды в связи с
существенным изменением обстоятельств
существенным изменением обстоятельств
1. Для расторжения договора аренды ввиду существенного изменения обстоятельств необходимо одновременное наличие всех четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Само по себе неудовлетворительное финансовое положение одной из сторон не является основанием для расторжения и в силу ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к предпринимательским рискам.
Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Как следует из материалов дела, арендатор направил арендодателю письмо, согласно которому просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения.
В ответ на данное письмо арендодатель направил ответное письмо в котором указал на необходимость погашения задолженности.
Не погасив задолженность, истец повторно просил ответчика расторгнуть договор аренды нежилого помещения. Кроме того, истец сообщил о существенном изменении обстоятельств, выразившимся в значительном ухудшении материального и финансового положения. В частности, согласно письму истца, в сложившихся обстоятельствах деятельность истца стала убыточной и перестала приносить прибыль.
В связи с тем, что соглашение о расторжении договора не было достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Суды исходили из того, что основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные условия в рассматриваемом деле отсутствовали в связи с чем не имелось оснований для удовлетворения иска. Оставляя судебные акты нижестоящих инстанций без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, арбитражный суд округа указал, что возникшие у истца обстоятельства относятся к предпринимательским рискам, которые он должен осознавать и нести как хозяйствующий субъект (ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Тяжелое финансовое положение, вызванное ненадлежащим исполнением обязательств контрагентами и неполучением ожидаемой прибыли, не является существенным изменением обстоятельств, поскольку возможность наступления таких последствий по роду деятельности истец мог и должен был разумно предвидеть при заключении спорного договора.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.06.2014 г. N ВАС-7797/14 в передаче дела в Президиум отказано.
(Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.03.2014 г. по делу N А40-57293/13).
2. Предположительное банкротство и отзыв лицензий на осуществление деятельности не достаточны для расторжения договора аренды, поскольку лицо при заключении договора должно было разумно предвидеть обстоятельства, которые относятся к обычным рискам и учитывать их при осуществлении коммерческой деятельности.
Между банком (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью (арендатором) заключен договор аренды телекоммуникационного оборудования.
Арендатор направил в адрес банка предложение о расторжении договора, ссылаясь на тяжелое финансовое положение и невозможность добросовестно исполнять обязательства по оплате в связи с введением в отношении общества процедуры наблюдения, а также прекращением действий соответствующих лицензий.
В письме арендодатель сообщил о готовности рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды при условии погашения задолженности по арендной плате и предоставления со стороны арендатора другого арендатора либо покупателя оборудования.
Полагая, что арендодатель уклоняется от расторжения договора при существенном изменении обстоятельств, в результате которых ухудшается положение арендатора, общество обратилось в суд с иском о расторжении договора.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из принципа обязательности исполнения обязательств.
Как указали суды, ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, только в строго ограниченных, прямо предусмотренных случаях.
При этом суд должен учитывать принцип свободы сторон в выборе договорных условий и принцип стабильности гражданских правоотношений.
Само по себе существенное изменение обстоятельств не является основанием для изменения договора, если иное предусмотрено договором или вытекает из его существа.
В силу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации причиной расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств является комплекс обстоятельств и условий, делающих буквальное исполнение договора разорительным для заинтересованной стороны (истца).
В данном случае имеет значение ситуация, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения, но не в случаях, когда такие обстоятельства создают полную или частичную невозможность исполнения договорных обязательств.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)