Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткалич М.А.,
при участии:
от истца: представителей Коровайченко А.Н. по доверенности от 11.01.2016, Жежелева Д.В. по доверенности от 26.02.2017,
от ответчика: представителя Скляренко В.Ю. по доверенности от 01.07.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "БНС ГРУП"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.07.2017 по делу N А32-45827/2016
по иску акционерного общества "РАМО-М"
к открытому акционерному обществу "БНС ГРУП"
о взыскании штрафных санкций в размере 505 203,57 рублей,
принятое судьей Ивановой Н.В.,
акционерное общество "РАМО-М" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "БНС ГРУП" (далее - ответчик) о взыскании штрафных санкций по Договору аренды N А-А-(А-70)-2009 от 15.03.2009 в размере 8 196,46 долларов США по курсу ЦБ РФ.
Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком срока освобождения арендованного помещения после прекращения договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2017 исковые требования удовлетворены.
Решение мотивировано тем, что материалами дела подтверждено нарушение ответчиком срока возврата арендуемого помещения. Для данного нарушения сторонами в пункте 8.4. договора установлена санкция в виде штрафа. Расчет истца признан судом верным.
Суд отклонил довод ответчика об отказе арендодателя от приемки помещения, указав, что из переписки сторон следует, что сам арендатор неоднократно переносил срок сдачи помещения по причине неготовности помещения к передаче (не были завершены работы по демонтажу).
Открытое акционерное общество "БНС ГРУП" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.
В случае удовлетворения исковых требований, ответчик просил уменьшить размер штрафа по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что ответчиком было заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в дополнениях к отзыву на иск, поданных посредством системы "Мой Арбитр" 04.07.2017 (зарегистрированы 05.07.2017).
Однако, данное заявление не было рассмотрено судом.
Ответчик указал, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что акт сдачи-приемки помещения от 06.07.2017 подписан арендатором в одностороннем порядке, что, по мнению заявителя, свидетельствует об отказе истца от принятия помещения.
Кроме того, судом не дана оценка доводу о том, что в период действия договора аренды арендатором не были произведены отделимые улучшения, изъятия которых (система вентиляции и кондиционирования) требовал истец.
У истца не имелось объективных препятствий для отказа в принятии помещения.
Ответчик полагает сумму штрафа чрезмерной и несоответствующей последствиям нарушения.
Взыскание штрафа не лишает истца права предъявить требование о взыскании арендной платы за период с 02.07.2015 по 06.07.2015, а также на взыскание расходов по проведению восстановительного ремонта (218 142,5 руб.), о которых было заявлено в претензии от 22.07.2015.
В отзыве на апелляционную жалобу истец апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что истец отказывался от приемки помещения, представители истца производили его осмотр, однако акт сдачи-приемки помещения подписывать отказывались, поэтому представитель ответчика составил акт возврата помещения в одностороннем порядке.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между акционерным обществом "РАМО-М" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ООО "БНС Партнере Груп" (арендатор, ответчик) был заключен договор аренды N А-А-(А-70)-2009 (далее - договор аренды), по которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование часть нежилого помещения 1 (первого) этажа с антресолью (далее по тексту - Помещение) здания литер "Б" (далее по тексту "Здание"), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Дзержинского, д. 100.
10.11.2016 ООО "БНС Партнере Груп" реорганизовалось в форме присоединения к открытому акционерному обществу "БНС ГРУП", что подтверждается Выпиской из ЕГРЮЛ.
В силу части 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении юридического лица к другому - юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.
Таким образом, новым должником в правоотношениях с истцом по договору аренды выступает ОАО "БНС ГРУП".
15.03.2009 объект недвижимости был передан ответчику по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора, в техническом состоянии, пригодном для его пользования.
Срок действия договора аренды сторонами установлен по 07.11.2017.
В соответствии с пунктом 10.2.3 договора аренды, в случае если арендатор желает в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды досрочно, то он не менее чем за 90 календарных дней до даты планируемого расторжения договора уведомить об этом арендодателя. При этом арендатор вправе предложить арендодателю приобрести у него отделимые улучшения, а в случае его отказа вывезти их в установленный данным договором срок. Все неотделимые улучшения в этом случае остаются у арендодателя без какой-либо компенсации арендатору их стоимости.
Письмом (исходящий N 21 от 27.02.2015) арендатор уведомил арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании пункта 10.2.3. договора аренды. В соответствии с указанным пунктом договор считается расторгнутым по истечении 90 дней со дня получения уведомления арендодателем.
Уведомление было получено АО "БНС ГРУП" 26.03.2015, договор считается расторгнутым с 25.06.2015.
Как указал истец, стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды о его прекращении с 25.06.2015.
Пунктом 5.7. договора аренды закреплено, что арендатор обязуется в течение 7 календарных дней после истечения срока аренды или прекращения по иным основаниям настоящего договора: (а) освободить и передать помещение арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение, с учетом нормального износа и изъятия отделимых улучшений; (б) вывезти все свои товары, имущество и отделимые улучшения или модификации из помещения за исключением тех, которые по обоюдному согласию арендатор передает арендодателю, что должно быть документально согласовано сторонами.
Истец в исковом заявлении указывает, что семидневный срок для освобождения ответчиком арендуемого помещения истек 01.07.2015.
В связи с досрочным расторжением договора аренды, ответчик уведомлял истца о своей готовности возвратить арендуемое помещение, однако неоднократно переносил сроки такого возврата, что подтверждается письмами исх. N 75 от 25.06.2015, исх. N 80 от 30.06.2015, исх. N 81 от 01.07.2015, исх. N 83 от 03.07.2015).
Ответчик арендуемое помещение в установленный срок не освободил. В результате неоднократного переноса срока возврата арендуемого помещения по вине арендатора, помещение было возвращено арендодателю 06.07.2015, что подтверждается актом возврата помещения от 06.07.2015.
Пунктом 8.4 договора аренды, стороны согласовали, что в случае, если арендатор после прекращения договора аренды продолжает занимать помещение полностью или частично, то обязан будет платить за этот период не только арендные платежи, но также штраф в размере двукратного ежемесячного эксплуатационного сбора, предусмотренного договором на оказание услуг по эксплуатации здания и обслуживания нежилого помещения N Э-(А-70)-2009 от 15.03.2009 (далее - договор на эксплуатацию).
По договору на эксплуатацию АО "РАМО-М" предоставляет комплекс услуг по эксплуатации здания и обслуживанию помещения, арендуемого ответчиком.
Стоимость оказываемых истцом услуг (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2012) составляла 79,5722 доллара США за 1 кв. м арендуемого помещения, в том числе НДС 18%, по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 28 рублей за один доллар США.
В связи с тем, что после прекращения договора аренды, ответчик не вернул помещение арендодателю в срок, обусловленный договором (пункт 5.7 договора), штраф на основании пункта 8.4 договора аренды составляет 8 196,46 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату платежа, не менее 28 рублей за один доллар США.
Истцом в адрес ответчика была направлена претензия (исходящий N 247-8Д/15 от 22.07.2015) с требованием оплатить сумму штрафа на основании пункта 8.4 договора аренды. Однако на указанное требование ответчик ответил отказом (исходящий N 90 от 28.07.2015).
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием о взыскании с ОАО "БНС ГРУП" штрафа по договору аренды N А-А-(А-70)-2009 от 15.03.2009 в размере 8 196,46 долларов США по курсу ЦБ РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
На основании пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (пункт 3 статьи 622 ГК РФ).
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стороны не оспаривают, что в связи с односторонним отказом арендатора от договора договор аренды прекращен с 25.06.2015.
Письмом от 19.05.2015 ответчик назначил дату сдачи помещения - 25.06.2015, позднее письмом от 25.06.2015 арендатор сообщил истцу, что готов передать помещение 30.06.2015.
Далее, письмом (исходящий N 80 от 30.06.2015) полученным арендодателем 30.06.2015 (входящий N 2262/5 от 30.06.2015), ответчик просил ранее направленное письмо за исх. N 75 от 25.06.2015 считать аннулированным, поскольку арендатор не готов возвратить помещение в связи с затянувшимися работами по демонтажу отделимых улучшений.
Указанное обстоятельство объясняет причину неявки арендодателя в назначенное время для возврата помещения.
При этом ответчик ни в указанном письме, ни в последующих аналогичных письмах о переносе срока возврата помещения не указывает, демонтаж каких именно отделимых улучшений им не завершен.
Таким образом, в связи с досрочным расторжением договора аренды, ответчик уведомил истца о своей готовности возвратить арендуемое помещение, однако впоследствии неоднократно переносил сроки такого возврата, что подтверждается представленными в материалы дела письмами исх. N 75 от 25.06.2015, исх. N 80 от 30.06.2015, исх. N 81 от 01.07.2015, исх. N 83 от 03.07.2015, и как следствие, ОАО "БНС ГРУП" арендуемое помещение в установленный срок не освободило.
В результате неоднократного переноса арендатором срока возврата арендуемого помещения, указанное помещение было возвращено арендодателю лишь 06.07.2015, что подтверждается актом возврата помещения от 06.07.2015.
Каких-либо доказательств чинения арендодателем препятствий в передаче помещения арендатором в материалы дела ответчиком не представлено. Ответчиком в материалы дела не представлены и доказательства, подтверждающие уклонение истца от принятия спорного имущества.
Письма, направленные в адрес арендодателя, о неоднократном переносе сроков возврата помещения, не свидетельствуют об уклонении арендодателя от приема помещения, а напротив, служат доказательством ненадлежащего исполнения со стороны ответчика как арендатора обязанности по соблюдению процедуры возврата имущества.
Судом установлено, что в силу статьи 191 ГК РФ срок возврата арендованного имущества истек 02.07.2015.
Обязанность по возврату объекта аренды в положенный срок ответчик не исполнил. Таким образом, имеет место просрочка возврата арендованного имущества со стороны ответчика.
У ОАО "БНС ГРУП" имелась возможность на основании пункта 8.4 договора аренды в случае необоснованного отказа арендодателя от подписания акта возврата помещения после прекращения договора подписать указанный акт в одностороннем порядке и освободить помещение в установленный договором срок.
Однако ответчик освободил арендуемое помещение за пределами семидневного срока, установленного пунктом 5.7 договора аренды, что подтверждается актом возврата от 06.07.2015, реализовав предоставленное пунктом 8.4. договора право.
В соответствии с частью 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор не считается просрочившим в случае, если должник был не в состоянии исполнить обязательство, вне зависимости от того, что кредитором не были совершены действия, предусмотренные абзацем первым данного пункта.
Указание ответчика на неправомерное требование арендодателя о демонтаже системы кондиционирования не свидетельствует о невозможности освобождения помещения ответчиком путем подписания одностороннего акта в случае несогласия с наличием такой обязанности.
Истцом в порядке п. 8.4 договора аренды, правомерно начислен штраф в размере двукратного ежемесячного эксплуатационного сбора, предусмотренного договором на эксплуатацию. Штраф на основан п 8.4 договора аренды составляет: 79,5722 долларов США х 618,04/12 мес. Х 2 = 8 196,46 долларов США но курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 28 рублей за один доллар США.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу пункта 8.4 договора аренды, стороны согласовали, что в случае, если арендатор после прекращения договора аренды продолжает занимать помещение полностью или частично, то обязан будет платить за этот период не только арендные платежи, но также штраф в размере двукратного ежемесячного эксплуатационного сбора, предусмотренного договором на оказание услуг по эксплуатации здания и обслуживания нежилого помещения N Э-(А-70)-2009 от 15.03.2009.
В силу пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. К примеру, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции. К примеру, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.
Ответчиком в суде первой инстанции было сделано заявление о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (дополнение к отзыву от 04.07.2017).
Согласно данным Картотеки арбитражных дел указанные дополнения поступили в электронное дело 05.07.2017, то есть до оглашения резолютивной части решения.
При этом, апелляционным судом установлено, что данный документ в материалах дела отсутствует, судом заявление ответчика о снижении размера штрафа не рассмотрено.
При таких обстоятельствах, констатируя процессуальное нарушение, которое не является безусловным основанием для отмены судебного акта по смыслу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд самостоятельно рассматривает ходатайство ответчика о снижении неустойки.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
Оценив размер начисленного штрафа, который с учетом официального курса валют по данным Банка России на дату принятия решения (27.07.2017 - 59,9102 руб. за 1 доллар) в рублевом эквиваленте составил 490 051,56 руб., и период просрочки возврата помещения, апелляционный суд пришел к выводу, что размер штрафа не соответствует характеру допущенного ответчиком нарушения.
С учетом незначительности срока нарушения обязанности по освобождению помещения (с 02.07 по 06.07), а также с учетом того, что арендодатель не лишен возможности также обратиться к ответчику с требованием о взыскании платы за фактическое пользование помещением в спорный период, а также о взыскании убытков, не покрытых неустойкой, размер штрафа 8 196,46 долларов США по курсу ЦБ РФ чрезмерен и подлежит уменьшению по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению апелляционного суда, цели соблюдения баланса сторон будет способствовать начисление штрафа в размере 1/2 ежемесячного эксплуатационного сбора, предусмотренного договором на оказание услуг по эксплуатации здания и обслуживания нежилого помещения N Э-(А-70)-2009 от 15.03.2009, что составит 2 049,12 долларов США.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Поскольку исковые требования удовлетворены на 100% (при исчислении указанной пропорции не учитывается снижение суммы неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации), в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2017 по делу N А32-45827/2016 изменить. Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с открытого акционерного общества "БНС Груп" (ОГРН 1087746873323, ИНН 7702680310) в пользу акционерного общества "РАМО-М" (ОГРН 1027700135650, ИНН 7719113976) штраф на основании пункта 8.4 договора аренды от 15.03.2009 N А-(А-70)-2009 в размере 2 049,12 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день фактического платежа, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 104 рубля".
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2017 N 15АП-14845/2017 ПО ДЕЛУ N А32-45827/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2017 г. N 15АП-14845/2017
Дело N А32-45827/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткалич М.А.,
при участии:
от истца: представителей Коровайченко А.Н. по доверенности от 11.01.2016, Жежелева Д.В. по доверенности от 26.02.2017,
от ответчика: представителя Скляренко В.Ю. по доверенности от 01.07.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "БНС ГРУП"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.07.2017 по делу N А32-45827/2016
по иску акционерного общества "РАМО-М"
к открытому акционерному обществу "БНС ГРУП"
о взыскании штрафных санкций в размере 505 203,57 рублей,
принятое судьей Ивановой Н.В.,
установил:
акционерное общество "РАМО-М" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "БНС ГРУП" (далее - ответчик) о взыскании штрафных санкций по Договору аренды N А-А-(А-70)-2009 от 15.03.2009 в размере 8 196,46 долларов США по курсу ЦБ РФ.
Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком срока освобождения арендованного помещения после прекращения договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2017 исковые требования удовлетворены.
Решение мотивировано тем, что материалами дела подтверждено нарушение ответчиком срока возврата арендуемого помещения. Для данного нарушения сторонами в пункте 8.4. договора установлена санкция в виде штрафа. Расчет истца признан судом верным.
Суд отклонил довод ответчика об отказе арендодателя от приемки помещения, указав, что из переписки сторон следует, что сам арендатор неоднократно переносил срок сдачи помещения по причине неготовности помещения к передаче (не были завершены работы по демонтажу).
Открытое акционерное общество "БНС ГРУП" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.
В случае удовлетворения исковых требований, ответчик просил уменьшить размер штрафа по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что ответчиком было заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в дополнениях к отзыву на иск, поданных посредством системы "Мой Арбитр" 04.07.2017 (зарегистрированы 05.07.2017).
Однако, данное заявление не было рассмотрено судом.
Ответчик указал, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что акт сдачи-приемки помещения от 06.07.2017 подписан арендатором в одностороннем порядке, что, по мнению заявителя, свидетельствует об отказе истца от принятия помещения.
Кроме того, судом не дана оценка доводу о том, что в период действия договора аренды арендатором не были произведены отделимые улучшения, изъятия которых (система вентиляции и кондиционирования) требовал истец.
У истца не имелось объективных препятствий для отказа в принятии помещения.
Ответчик полагает сумму штрафа чрезмерной и несоответствующей последствиям нарушения.
Взыскание штрафа не лишает истца права предъявить требование о взыскании арендной платы за период с 02.07.2015 по 06.07.2015, а также на взыскание расходов по проведению восстановительного ремонта (218 142,5 руб.), о которых было заявлено в претензии от 22.07.2015.
В отзыве на апелляционную жалобу истец апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что истец отказывался от приемки помещения, представители истца производили его осмотр, однако акт сдачи-приемки помещения подписывать отказывались, поэтому представитель ответчика составил акт возврата помещения в одностороннем порядке.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между акционерным обществом "РАМО-М" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ООО "БНС Партнере Груп" (арендатор, ответчик) был заключен договор аренды N А-А-(А-70)-2009 (далее - договор аренды), по которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование часть нежилого помещения 1 (первого) этажа с антресолью (далее по тексту - Помещение) здания литер "Б" (далее по тексту "Здание"), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Дзержинского, д. 100.
10.11.2016 ООО "БНС Партнере Груп" реорганизовалось в форме присоединения к открытому акционерному обществу "БНС ГРУП", что подтверждается Выпиской из ЕГРЮЛ.
В силу части 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении юридического лица к другому - юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.
Таким образом, новым должником в правоотношениях с истцом по договору аренды выступает ОАО "БНС ГРУП".
15.03.2009 объект недвижимости был передан ответчику по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора, в техническом состоянии, пригодном для его пользования.
Срок действия договора аренды сторонами установлен по 07.11.2017.
В соответствии с пунктом 10.2.3 договора аренды, в случае если арендатор желает в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды досрочно, то он не менее чем за 90 календарных дней до даты планируемого расторжения договора уведомить об этом арендодателя. При этом арендатор вправе предложить арендодателю приобрести у него отделимые улучшения, а в случае его отказа вывезти их в установленный данным договором срок. Все неотделимые улучшения в этом случае остаются у арендодателя без какой-либо компенсации арендатору их стоимости.
Письмом (исходящий N 21 от 27.02.2015) арендатор уведомил арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании пункта 10.2.3. договора аренды. В соответствии с указанным пунктом договор считается расторгнутым по истечении 90 дней со дня получения уведомления арендодателем.
Уведомление было получено АО "БНС ГРУП" 26.03.2015, договор считается расторгнутым с 25.06.2015.
Как указал истец, стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды о его прекращении с 25.06.2015.
Пунктом 5.7. договора аренды закреплено, что арендатор обязуется в течение 7 календарных дней после истечения срока аренды или прекращения по иным основаниям настоящего договора: (а) освободить и передать помещение арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение, с учетом нормального износа и изъятия отделимых улучшений; (б) вывезти все свои товары, имущество и отделимые улучшения или модификации из помещения за исключением тех, которые по обоюдному согласию арендатор передает арендодателю, что должно быть документально согласовано сторонами.
Истец в исковом заявлении указывает, что семидневный срок для освобождения ответчиком арендуемого помещения истек 01.07.2015.
В связи с досрочным расторжением договора аренды, ответчик уведомлял истца о своей готовности возвратить арендуемое помещение, однако неоднократно переносил сроки такого возврата, что подтверждается письмами исх. N 75 от 25.06.2015, исх. N 80 от 30.06.2015, исх. N 81 от 01.07.2015, исх. N 83 от 03.07.2015).
Ответчик арендуемое помещение в установленный срок не освободил. В результате неоднократного переноса срока возврата арендуемого помещения по вине арендатора, помещение было возвращено арендодателю 06.07.2015, что подтверждается актом возврата помещения от 06.07.2015.
Пунктом 8.4 договора аренды, стороны согласовали, что в случае, если арендатор после прекращения договора аренды продолжает занимать помещение полностью или частично, то обязан будет платить за этот период не только арендные платежи, но также штраф в размере двукратного ежемесячного эксплуатационного сбора, предусмотренного договором на оказание услуг по эксплуатации здания и обслуживания нежилого помещения N Э-(А-70)-2009 от 15.03.2009 (далее - договор на эксплуатацию).
По договору на эксплуатацию АО "РАМО-М" предоставляет комплекс услуг по эксплуатации здания и обслуживанию помещения, арендуемого ответчиком.
Стоимость оказываемых истцом услуг (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2012) составляла 79,5722 доллара США за 1 кв. м арендуемого помещения, в том числе НДС 18%, по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 28 рублей за один доллар США.
В связи с тем, что после прекращения договора аренды, ответчик не вернул помещение арендодателю в срок, обусловленный договором (пункт 5.7 договора), штраф на основании пункта 8.4 договора аренды составляет 8 196,46 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату платежа, не менее 28 рублей за один доллар США.
Истцом в адрес ответчика была направлена претензия (исходящий N 247-8Д/15 от 22.07.2015) с требованием оплатить сумму штрафа на основании пункта 8.4 договора аренды. Однако на указанное требование ответчик ответил отказом (исходящий N 90 от 28.07.2015).
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием о взыскании с ОАО "БНС ГРУП" штрафа по договору аренды N А-А-(А-70)-2009 от 15.03.2009 в размере 8 196,46 долларов США по курсу ЦБ РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
На основании пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (пункт 3 статьи 622 ГК РФ).
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стороны не оспаривают, что в связи с односторонним отказом арендатора от договора договор аренды прекращен с 25.06.2015.
Письмом от 19.05.2015 ответчик назначил дату сдачи помещения - 25.06.2015, позднее письмом от 25.06.2015 арендатор сообщил истцу, что готов передать помещение 30.06.2015.
Далее, письмом (исходящий N 80 от 30.06.2015) полученным арендодателем 30.06.2015 (входящий N 2262/5 от 30.06.2015), ответчик просил ранее направленное письмо за исх. N 75 от 25.06.2015 считать аннулированным, поскольку арендатор не готов возвратить помещение в связи с затянувшимися работами по демонтажу отделимых улучшений.
Указанное обстоятельство объясняет причину неявки арендодателя в назначенное время для возврата помещения.
При этом ответчик ни в указанном письме, ни в последующих аналогичных письмах о переносе срока возврата помещения не указывает, демонтаж каких именно отделимых улучшений им не завершен.
Таким образом, в связи с досрочным расторжением договора аренды, ответчик уведомил истца о своей готовности возвратить арендуемое помещение, однако впоследствии неоднократно переносил сроки такого возврата, что подтверждается представленными в материалы дела письмами исх. N 75 от 25.06.2015, исх. N 80 от 30.06.2015, исх. N 81 от 01.07.2015, исх. N 83 от 03.07.2015, и как следствие, ОАО "БНС ГРУП" арендуемое помещение в установленный срок не освободило.
В результате неоднократного переноса арендатором срока возврата арендуемого помещения, указанное помещение было возвращено арендодателю лишь 06.07.2015, что подтверждается актом возврата помещения от 06.07.2015.
Каких-либо доказательств чинения арендодателем препятствий в передаче помещения арендатором в материалы дела ответчиком не представлено. Ответчиком в материалы дела не представлены и доказательства, подтверждающие уклонение истца от принятия спорного имущества.
Письма, направленные в адрес арендодателя, о неоднократном переносе сроков возврата помещения, не свидетельствуют об уклонении арендодателя от приема помещения, а напротив, служат доказательством ненадлежащего исполнения со стороны ответчика как арендатора обязанности по соблюдению процедуры возврата имущества.
Судом установлено, что в силу статьи 191 ГК РФ срок возврата арендованного имущества истек 02.07.2015.
Обязанность по возврату объекта аренды в положенный срок ответчик не исполнил. Таким образом, имеет место просрочка возврата арендованного имущества со стороны ответчика.
У ОАО "БНС ГРУП" имелась возможность на основании пункта 8.4 договора аренды в случае необоснованного отказа арендодателя от подписания акта возврата помещения после прекращения договора подписать указанный акт в одностороннем порядке и освободить помещение в установленный договором срок.
Однако ответчик освободил арендуемое помещение за пределами семидневного срока, установленного пунктом 5.7 договора аренды, что подтверждается актом возврата от 06.07.2015, реализовав предоставленное пунктом 8.4. договора право.
В соответствии с частью 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор не считается просрочившим в случае, если должник был не в состоянии исполнить обязательство, вне зависимости от того, что кредитором не были совершены действия, предусмотренные абзацем первым данного пункта.
Указание ответчика на неправомерное требование арендодателя о демонтаже системы кондиционирования не свидетельствует о невозможности освобождения помещения ответчиком путем подписания одностороннего акта в случае несогласия с наличием такой обязанности.
Истцом в порядке п. 8.4 договора аренды, правомерно начислен штраф в размере двукратного ежемесячного эксплуатационного сбора, предусмотренного договором на эксплуатацию. Штраф на основан п 8.4 договора аренды составляет: 79,5722 долларов США х 618,04/12 мес. Х 2 = 8 196,46 долларов США но курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 28 рублей за один доллар США.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу пункта 8.4 договора аренды, стороны согласовали, что в случае, если арендатор после прекращения договора аренды продолжает занимать помещение полностью или частично, то обязан будет платить за этот период не только арендные платежи, но также штраф в размере двукратного ежемесячного эксплуатационного сбора, предусмотренного договором на оказание услуг по эксплуатации здания и обслуживания нежилого помещения N Э-(А-70)-2009 от 15.03.2009.
В силу пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. К примеру, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции. К примеру, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.
Ответчиком в суде первой инстанции было сделано заявление о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (дополнение к отзыву от 04.07.2017).
Согласно данным Картотеки арбитражных дел указанные дополнения поступили в электронное дело 05.07.2017, то есть до оглашения резолютивной части решения.
При этом, апелляционным судом установлено, что данный документ в материалах дела отсутствует, судом заявление ответчика о снижении размера штрафа не рассмотрено.
При таких обстоятельствах, констатируя процессуальное нарушение, которое не является безусловным основанием для отмены судебного акта по смыслу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд самостоятельно рассматривает ходатайство ответчика о снижении неустойки.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
Оценив размер начисленного штрафа, который с учетом официального курса валют по данным Банка России на дату принятия решения (27.07.2017 - 59,9102 руб. за 1 доллар) в рублевом эквиваленте составил 490 051,56 руб., и период просрочки возврата помещения, апелляционный суд пришел к выводу, что размер штрафа не соответствует характеру допущенного ответчиком нарушения.
С учетом незначительности срока нарушения обязанности по освобождению помещения (с 02.07 по 06.07), а также с учетом того, что арендодатель не лишен возможности также обратиться к ответчику с требованием о взыскании платы за фактическое пользование помещением в спорный период, а также о взыскании убытков, не покрытых неустойкой, размер штрафа 8 196,46 долларов США по курсу ЦБ РФ чрезмерен и подлежит уменьшению по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению апелляционного суда, цели соблюдения баланса сторон будет способствовать начисление штрафа в размере 1/2 ежемесячного эксплуатационного сбора, предусмотренного договором на оказание услуг по эксплуатации здания и обслуживания нежилого помещения N Э-(А-70)-2009 от 15.03.2009, что составит 2 049,12 долларов США.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Поскольку исковые требования удовлетворены на 100% (при исчислении указанной пропорции не учитывается снижение суммы неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации), в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2017 по делу N А32-45827/2016 изменить. Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с открытого акционерного общества "БНС Груп" (ОГРН 1087746873323, ИНН 7702680310) в пользу акционерного общества "РАМО-М" (ОГРН 1027700135650, ИНН 7719113976) штраф на основании пункта 8.4 договора аренды от 15.03.2009 N А-(А-70)-2009 в размере 2 049,12 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день фактического платежа, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 104 рубля".
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Н.Н.МИСНИК
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
М.В.ИЛЬИНА
И.Н.ГЛАЗУНОВА
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)