Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Муталлиевой И.О.,
судей Балдина Р.А., Дружининой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кольцовой Е.В.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, ООО "Прогресс-Строй",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 23 мая 2017 года по делу N А50-20864/2016
по иску Жилищного накопительного кооператива "Наш дом" (ОГРН 1075903000601, ИНН 5903076715)
к ООО "Прогресс-строй" (ОГРН 1095908002079, ИНН 5908044587)
о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве,
при участии:
- от истца: Мосюр Т.В., директор, паспорт; Агкацева Л.Н. представитель по доверенности 12.09.2017, паспорт;
- от ответчика: Санников Д.В., представитель по доверенности от 21.04.2016, удостоверение адвоката,
Жилищного накопительного кооператива "Наш дом" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Прогресс-строй" (далее - ответчик) о взыскании 11 923 957 руб. 69 коп. неустойки за период с 01.03.2015 по 10.05.2017 по договору N 12 о долевом участии в строительстве жилого дома от 18.11.2013 (с учетом уточненного размера иска принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 23.05.2017 (резолютивная часть от 16.05.2017), принятым судьей Шафранской М.Ю., иск удовлетворен в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении требований отказать в полном объеме.
В жалобе заявитель ссылается на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что сумма, на которую начислены проценты, поступила в распоряжение ответчика. Считает, что в действиях истца в составе предшествующего руководства (директора Яхиной Н.А.) усматривается противоправное поведение, выразившееся в воспрепятствовании строительной деятельности ответчика. Заявитель считает, что судом не была дана оценка обстоятельствам, предшествующим заключению договора N 12 от 18.11.2013, а именно: договору о сотрудничестве от 17.02.2010; учреждению ООО "МиКо"; договорам инвестирования от 18.05.2010 и от 07.06.2010; разрешению на строительство от 16.07.2012. Малахов М.В., являясь директором ООО "Прогресс-строй" и ООО "ПСК "МиКо" перезаключил договор о соинвестировании от 07.06.2010 на договор долевого участия в строительстве от 18.11.2013 и подписал акт о проведении зачета взаимных требований от 02.07.2014 под давлением со стороны Яхиной Н.А. Заявитель указывает, что внесение денежных средств, указанных в акте зачета взаимных требований от 02.07.2014, документально не подтверждено. По сведениям ООО "Прогресс-строй" от Жилищного накопительного кооператива "Наш дом" всего получено 10 414 331 руб. 88 коп. Кроме того, заявитель указывает о приостановке строительства в период с декабря 2014 по август 2015 в виду действий Яхиной Н.А. (расторжение договора аренды N 194-10М от 27.12.2010 земельного участка 1270,0 кв. м), а также в период с апреля 2015 по март 2016 (по причине отсутствия финансирования из-за запрета регистрационных действий), в связи с чем считает, что из расчета должен быть исключен период с 01.03.2015 по 30.03.2016. Указывает, что по контррасчету неустойка составляет 1 299 083 руб. 75 коп. Считает, что истец злоупотребляет правом, отказываясь от подписания соглашения к договору о переносе срока ввода жилого дома в эксплуатацию, т.к. его действия привели к задержке строительства. Считает необоснованным отказ суда в применении ст. 333 ГК РФ.
От истца поступил отзыв, согласно которому истец просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции ответчик доводы жалобы поддержал, истец против удовлетворения жалобы возражал.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 18.11.2013 между истцом (дольщиком) и ответчиком (застройщиком) заключен договор N 12 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Красногвардейская, 27. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 26.11.2013 за N 5959-22/051/2013-257.
В соответствии с п. 1.3, 3.1 договора застройщик обязался за счет совместного финансирования сторон построить жилой дом и после сдачи его в эксплуатацию передать дольщику 37 квартир согласно приложенной к договору документации, а дольщик обязался произвести финансирование строительных работ на сумму 46 564 317 руб. 80 коп.
Дольщик исполнил предусмотренную договором обязанность по оплате по соглашению с застройщиком путем:
- - безналичного перечисления на расчетный счет ответчика денежных средств в сумме 4 010 405 руб. 08 коп.;
- - поставки ответчику строительных материалов на сумму 6 403 926 руб. 80 коп., в том числе по накладным N 5 от 30.12.2013 на сумму 3 591 596 руб. 80 коп. и N 6 от 01.06.2014 на сумму 2 812 330 руб. 00 коп.;
- - оплаты по обязательствам ответчика по договору инвестирования б/н от 07.06.2010 в адрес ООО "ПСК "МиКо" денежных средств в сумме 33 649 985 руб. 92 коп.;
- - оплаты и приема работ по обязательствам ответчика по договору строительного подряда от 13.02.2013 в адрес ООО "Глобал комфорт" на сумму 2 500 000 руб. 00 коп.
Факт выполнения обязательств дольщика зафиксирован в трехстороннем акте проведения зачета взаимных требований от 02.07.2014, подписанным ЖНК "Наш дом", ООО "Прогресс-Строй", ООО "ПСК "МиКо". Согласно данному акту обязательства истца по договору в сумме 46 564 317 руб. 80 коп. считаются исполненными.
Согласно п. 4.3.7 договора застройщик обязался сдать в эксплуатацию жилой комплекс в 3 квартале 2014 года, а в течение двух месяцев с момента ввода в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику (п. 6.1 договора), то есть до 01.12.2014.
В соответствии с п. 4.4.2 договора застройщик вправе в одностороннем порядке перенести (изменить) срок сдачи в эксплуатацию жилого комплекса один раз на срок, не превышающий шесть месяцев от первоначального срока, указанного в договоре.
Воспользовавшись данным правом, застройщик согласно уведомлению N 46 от 29.07.2014 срок сдачи объекта в эксплуатацию перенес на 4 квартал 2014 года. С учетом этого, срок передачи объекта долевого строительства дольщику до 01.03.2015.
Поскольку дом не был сдан в эксплуатацию, объекты долевого строительства не переданы, дольщик обращался в адрес застройщика с претензией об уплате неустойки, которая вручена ответчику 20.06.2016, что подтверждается уведомлением о почтовом вручении.
В ответе на претензию (N 31 от 11.07.2016) дольщик указал о переносе сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию "по независящим от застройщика причинам" и предложил подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков ввода в эксплуатацию жилого дома на сентябрь 2016.
Ссылаясь на нарушение договорных обязательств застройщиком по передаче объектов долевого строительства, истец обратился в суд с требованием о взыскании неустойки.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из наличия факта нарушения предусмотренных договором обязательств, наличии оснований для взыскания законной неустойки, а также не усмотрел правовых оснований для ее снижения.
Повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения судебного акта.
Исходя из предмета и условий договора N 12 от 18.11.2013, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о его правовой квалификации как договора долевого от участия в строительстве, подпадающего в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона N 214-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
В силу п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Доводы заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции не было учтено и не дана оценка таким обстоятельствам как: заключению договора о сотрудничестве от 17.02.2010 между физическими лицами Яхиной Натальей Анатольевной и Малаховым Михаилом Викторовичем, которым стороны договорились строить жилой дом совместно и для этого приобрести земельный участок и учредить ООО "ПСК "МиКо"; учреждению ООО "ПСК "МиКо"; договорам инвестирования от 18.05.2010 и от 07.06.2010, заключенным между ООО "ПСК "МиКо" и ЖНК "Наш дом"; получению физическими лицами Яхиной Н.А. и Малаховым М.В. разрешения N RU90303000-97/2012 от 16.07.2012 на строительство жилого дома со встроенным магазином и подземной автостоянкой по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Красногвардейская, 27 и пр. апелляционным судом не принимаются.
Как верно указано судом первой инстанции взаимоотношения ответчика, физических лиц Яхиной Н.А. и Малахова М.В., имевшие место до заключения рассматриваемого договора N 12 от 18.11.2013 о долевом участии в строительстве жилого дома между ЖНК "Наш дом" и ООО "Прогресс-Строй", не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Аргументы заявителя жалобы о том, что Малахов М.В., являясь директором ООО "Прогресс-Строй" и ООО "ПСК "МиКо", перезаключил договор о соинвестировании от 07.06.2010 на договор долевого участия в строительстве от 18.11.2013 и подписал акт о проведении зачета взаимных требований от 02.07.2014 под давлением со стороны Яхиной Н.А., признаны апелляционным судом голословными и не подтвержденными надлежащими доказательствами.
Сделки, совершенные с нарушением требований ст. 179 ГК РФ, являются оспоримыми. Доказательств тому, что Малахов М.В., являясь директором ООО "Прогресс-Строй" и ООО "ПСК "МиКо", обращался с иском о признании недействительными договора N 12 от 18.11.2013 о долевом участии в строительстве, акта о проведении зачета взаимных требований от 02.07.2014, материалы дела не содержат. Также не имеется доказательств тому, что Малахов М.В. как физическое лицо обращался в правоохранительные органы.
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства тому, что указанные сделки совершались Малаховым М.В. "под давлением", иного не доказано.
Из материалов дела, наоборот усматривается, что с момента заключения договора N 12 от 18.11.2013 о долевом участии в строительстве ООО "Прогресс-Строй" (застройщик) в период с 2013 по 2017 исполняло свои обязательства, хоть и с нарушениями, от сделки не отказывалось и не оспаривало ее.
Доводы апеллянта о том, что внесение денежных средств, указанных в акте зачета взаимных требований от 02.07.2014, документально не подтверждено, требует проверки, т.к. по сведениям ООО "Прогресс-строй" всего от Жилищного накопительного кооператива "Наш дом" получено 10 414 331 руб. 88 коп., не принимаются апелляционной коллегией.
Указанный акт зачета взаимных требований от 02.07.2014, согласованный сторонами ЖНК "Наш дом", ООО "Прогресс-Строй", ООО "ПСК "МиКо", свидетельствует о том, что обязательства истца по договору N 12 от 18.11.2013 о долевом участии в строительстве в сумме 46 564 317 руб. 80 коп. считаются исполненными.
Названный акт является трехсторонней сделкой, которая не оспорена ни одной из ее сторон.
Более того, до обращения истца в суд ответчик о необходимости сверки к истцу не обращался, требований об уплате задолженности к истцу не заявлял, в ответе на претензию (N 31 от 11.07.2016) в качестве причин задержки строительства на невыполнение финансовых обязательств истца не ссылался.
По мнению апелляционного суда, ссылаясь на невыполнение обязательств по оплате только после обращения истца в суд о взыскании неустойки (15.09.2016), в то время как обязательство по оплате зафиксировано в трехстороннем акте зачета взаимных требований от 02.07.2014, ответчик действует в нарушение принципа эстоппель, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств.
Апелляционная коллегия отмечает, что главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.
Доводы о необходимости исключения из расчета неустойки периода с 01.03.2015 по 30.03.2016 в виду приостановки строительства в период с декабря 2014 по август 2015 из-за действий Яхиной Н.А. (расторжение договора аренды N 194-10М от 27.12.2010 земельного участка 1270,0 кв. м), а также в период с апреля 2015 по март 2016 (по причине отсутствия финансирования из-за запрета регистрационных действий), ранее являлись предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонены.
Как верно установлено судом первой инстанции договор аренды N 194-10М от 27.12.2010 был заключен в отношении земельного участка 1270,0 кв. м, разрешенное использование - спортивная площадка. Из решения Мотовилихинского районного суда г. Перми от 12.05.2015 по делу N 2-1316 (2015 г.) следует, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:4211209:1 предоставлялся для целей, не связанных со строительством, а именно: под спортивную площадку. С учетом указанного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о недоказанности ответчиком причинно-следственной связи между принятием решения об изъятии земельного участка и невозможностью строительства спорного объекта.
Из разрешения на строительство, выданного Департаментом градостроительства и архитектуры 28.08.2015, следует, что строительство дома разрешено на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4211209:36. Аналогичный кадастровый номер земельного участка указан в проектной декларации. Земельный участок передан физическими лицами (Малаховым М.В. и Яхиной Н.А., доли в праве по 1/2, т. 2 л.д. 74) ответчику по договору аренды от 27.09.2011 на срок по 26.09.2013. Договор зарегистрирован 10.11.2011.
Судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Дзержинскому району г. Перми УФССП России по Пермскому краю в рамках исполнительного производства от 25.12.2014 N 54846/14/59050-ИП (должник Яхина Наталья Анатольевна) 27.06.2015 вынесено постановление о наложении запрета на совершение регистрационных действий.
02.11.2015 ответчик представил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю договор долевого участия строительства от 14.09.2015 N 63 (объект проектной площадью 75 кв. м. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю уведомлением от 09.11.2015 известило ответчика о приостановлении государственной регистрации в связи с наложенным арестом.
Доказательств тому, что наложение запрета на совершение регистрационных действий, расторжение договора аренды земельного участка 1 270,0 кв. м - спортивная площадка, препятствовало выполнению работ по строительству объекта, не имеется.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, Яхина Н.А. не является директором ЖНК "Наш дом", с 26.12.2015 директором ЖНК "Наш дом" является Мосюр Т.В., что соответствует сведениям из ЕГРЮЛ.
Таким образом, доказательств тому, что по вине ЖНК "Наш дом" осуществлялось приостановление строительства дома, материалами дела не подтверждено.
Ссылки апеллянта на то, что истец злоупотребляет правом, отказываясь от подписания соглашения к договору о переносе срока ввода жилого дома в эксплуатацию несостоятельны.
В силу п. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
По смыслу приведенной нормы Закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.
Таким образом, отказ участника долевого строительства от изменения условий договора участия в долевом строительстве в части переноса срока передачи застройщиком объекта долевого строительства не свидетельствует о злоупотреблении правом.
Более того, как установлено судом застройщик ранее пользовался своим правом, предусмотренным п. 4.4.2 договора и изменял в одностороннем порядке срок сдачи в эксплуатацию дома, что подтверждается уведомлением N 46 от 29.07.2014.
Вместе с тем, объект не сдан в эксплуатации ни на день рассмотрения дела судом первой инстанции, ни на день рассмотрения апелляционной жалобы.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что с даты окончания предусмотренного в договоре срока у участника возникло право на взыскание неустойки в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.
Довод заявителя жалобы о несоразмерности взысканной неустойки не принимается апелляционным судом ввиду следующего.
Согласно позиции, изложенной в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление от 24.03.2016 N 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74 Постановления от 24.03.2016 N 7).
Соразмерность суммы неустойки предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Учитывая процент неустойки, установленный п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, который является отражением лишь минимального размера потерь, понесенных кредитором при неисполнении должником обязательства, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, оснований для ее снижения не имеется.
При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта не имеется.
Иные доводы апелляционной жалобы рассмотрены судом и отклонены, как необоснованные, противоречащие материалам дела и не влекущие отмену судебного акта.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 23 мая 2017 года по делу N А50-20864/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2017 N 17АП-9883/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А50-20864/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2017 г. N 17АП-9883/2017-ГК
Дело N А50-20864/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Муталлиевой И.О.,
судей Балдина Р.А., Дружининой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кольцовой Е.В.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, ООО "Прогресс-Строй",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 23 мая 2017 года по делу N А50-20864/2016
по иску Жилищного накопительного кооператива "Наш дом" (ОГРН 1075903000601, ИНН 5903076715)
к ООО "Прогресс-строй" (ОГРН 1095908002079, ИНН 5908044587)
о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве,
при участии:
- от истца: Мосюр Т.В., директор, паспорт; Агкацева Л.Н. представитель по доверенности 12.09.2017, паспорт;
- от ответчика: Санников Д.В., представитель по доверенности от 21.04.2016, удостоверение адвоката,
установил:
Жилищного накопительного кооператива "Наш дом" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Прогресс-строй" (далее - ответчик) о взыскании 11 923 957 руб. 69 коп. неустойки за период с 01.03.2015 по 10.05.2017 по договору N 12 о долевом участии в строительстве жилого дома от 18.11.2013 (с учетом уточненного размера иска принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 23.05.2017 (резолютивная часть от 16.05.2017), принятым судьей Шафранской М.Ю., иск удовлетворен в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении требований отказать в полном объеме.
В жалобе заявитель ссылается на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что сумма, на которую начислены проценты, поступила в распоряжение ответчика. Считает, что в действиях истца в составе предшествующего руководства (директора Яхиной Н.А.) усматривается противоправное поведение, выразившееся в воспрепятствовании строительной деятельности ответчика. Заявитель считает, что судом не была дана оценка обстоятельствам, предшествующим заключению договора N 12 от 18.11.2013, а именно: договору о сотрудничестве от 17.02.2010; учреждению ООО "МиКо"; договорам инвестирования от 18.05.2010 и от 07.06.2010; разрешению на строительство от 16.07.2012. Малахов М.В., являясь директором ООО "Прогресс-строй" и ООО "ПСК "МиКо" перезаключил договор о соинвестировании от 07.06.2010 на договор долевого участия в строительстве от 18.11.2013 и подписал акт о проведении зачета взаимных требований от 02.07.2014 под давлением со стороны Яхиной Н.А. Заявитель указывает, что внесение денежных средств, указанных в акте зачета взаимных требований от 02.07.2014, документально не подтверждено. По сведениям ООО "Прогресс-строй" от Жилищного накопительного кооператива "Наш дом" всего получено 10 414 331 руб. 88 коп. Кроме того, заявитель указывает о приостановке строительства в период с декабря 2014 по август 2015 в виду действий Яхиной Н.А. (расторжение договора аренды N 194-10М от 27.12.2010 земельного участка 1270,0 кв. м), а также в период с апреля 2015 по март 2016 (по причине отсутствия финансирования из-за запрета регистрационных действий), в связи с чем считает, что из расчета должен быть исключен период с 01.03.2015 по 30.03.2016. Указывает, что по контррасчету неустойка составляет 1 299 083 руб. 75 коп. Считает, что истец злоупотребляет правом, отказываясь от подписания соглашения к договору о переносе срока ввода жилого дома в эксплуатацию, т.к. его действия привели к задержке строительства. Считает необоснованным отказ суда в применении ст. 333 ГК РФ.
От истца поступил отзыв, согласно которому истец просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции ответчик доводы жалобы поддержал, истец против удовлетворения жалобы возражал.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 18.11.2013 между истцом (дольщиком) и ответчиком (застройщиком) заключен договор N 12 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Красногвардейская, 27. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 26.11.2013 за N 5959-22/051/2013-257.
В соответствии с п. 1.3, 3.1 договора застройщик обязался за счет совместного финансирования сторон построить жилой дом и после сдачи его в эксплуатацию передать дольщику 37 квартир согласно приложенной к договору документации, а дольщик обязался произвести финансирование строительных работ на сумму 46 564 317 руб. 80 коп.
Дольщик исполнил предусмотренную договором обязанность по оплате по соглашению с застройщиком путем:
- - безналичного перечисления на расчетный счет ответчика денежных средств в сумме 4 010 405 руб. 08 коп.;
- - поставки ответчику строительных материалов на сумму 6 403 926 руб. 80 коп., в том числе по накладным N 5 от 30.12.2013 на сумму 3 591 596 руб. 80 коп. и N 6 от 01.06.2014 на сумму 2 812 330 руб. 00 коп.;
- - оплаты по обязательствам ответчика по договору инвестирования б/н от 07.06.2010 в адрес ООО "ПСК "МиКо" денежных средств в сумме 33 649 985 руб. 92 коп.;
- - оплаты и приема работ по обязательствам ответчика по договору строительного подряда от 13.02.2013 в адрес ООО "Глобал комфорт" на сумму 2 500 000 руб. 00 коп.
Факт выполнения обязательств дольщика зафиксирован в трехстороннем акте проведения зачета взаимных требований от 02.07.2014, подписанным ЖНК "Наш дом", ООО "Прогресс-Строй", ООО "ПСК "МиКо". Согласно данному акту обязательства истца по договору в сумме 46 564 317 руб. 80 коп. считаются исполненными.
Согласно п. 4.3.7 договора застройщик обязался сдать в эксплуатацию жилой комплекс в 3 квартале 2014 года, а в течение двух месяцев с момента ввода в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику (п. 6.1 договора), то есть до 01.12.2014.
В соответствии с п. 4.4.2 договора застройщик вправе в одностороннем порядке перенести (изменить) срок сдачи в эксплуатацию жилого комплекса один раз на срок, не превышающий шесть месяцев от первоначального срока, указанного в договоре.
Воспользовавшись данным правом, застройщик согласно уведомлению N 46 от 29.07.2014 срок сдачи объекта в эксплуатацию перенес на 4 квартал 2014 года. С учетом этого, срок передачи объекта долевого строительства дольщику до 01.03.2015.
Поскольку дом не был сдан в эксплуатацию, объекты долевого строительства не переданы, дольщик обращался в адрес застройщика с претензией об уплате неустойки, которая вручена ответчику 20.06.2016, что подтверждается уведомлением о почтовом вручении.
В ответе на претензию (N 31 от 11.07.2016) дольщик указал о переносе сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию "по независящим от застройщика причинам" и предложил подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков ввода в эксплуатацию жилого дома на сентябрь 2016.
Ссылаясь на нарушение договорных обязательств застройщиком по передаче объектов долевого строительства, истец обратился в суд с требованием о взыскании неустойки.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из наличия факта нарушения предусмотренных договором обязательств, наличии оснований для взыскания законной неустойки, а также не усмотрел правовых оснований для ее снижения.
Повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения судебного акта.
Исходя из предмета и условий договора N 12 от 18.11.2013, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о его правовой квалификации как договора долевого от участия в строительстве, подпадающего в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона N 214-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
В силу п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Доводы заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции не было учтено и не дана оценка таким обстоятельствам как: заключению договора о сотрудничестве от 17.02.2010 между физическими лицами Яхиной Натальей Анатольевной и Малаховым Михаилом Викторовичем, которым стороны договорились строить жилой дом совместно и для этого приобрести земельный участок и учредить ООО "ПСК "МиКо"; учреждению ООО "ПСК "МиКо"; договорам инвестирования от 18.05.2010 и от 07.06.2010, заключенным между ООО "ПСК "МиКо" и ЖНК "Наш дом"; получению физическими лицами Яхиной Н.А. и Малаховым М.В. разрешения N RU90303000-97/2012 от 16.07.2012 на строительство жилого дома со встроенным магазином и подземной автостоянкой по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Красногвардейская, 27 и пр. апелляционным судом не принимаются.
Как верно указано судом первой инстанции взаимоотношения ответчика, физических лиц Яхиной Н.А. и Малахова М.В., имевшие место до заключения рассматриваемого договора N 12 от 18.11.2013 о долевом участии в строительстве жилого дома между ЖНК "Наш дом" и ООО "Прогресс-Строй", не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Аргументы заявителя жалобы о том, что Малахов М.В., являясь директором ООО "Прогресс-Строй" и ООО "ПСК "МиКо", перезаключил договор о соинвестировании от 07.06.2010 на договор долевого участия в строительстве от 18.11.2013 и подписал акт о проведении зачета взаимных требований от 02.07.2014 под давлением со стороны Яхиной Н.А., признаны апелляционным судом голословными и не подтвержденными надлежащими доказательствами.
Сделки, совершенные с нарушением требований ст. 179 ГК РФ, являются оспоримыми. Доказательств тому, что Малахов М.В., являясь директором ООО "Прогресс-Строй" и ООО "ПСК "МиКо", обращался с иском о признании недействительными договора N 12 от 18.11.2013 о долевом участии в строительстве, акта о проведении зачета взаимных требований от 02.07.2014, материалы дела не содержат. Также не имеется доказательств тому, что Малахов М.В. как физическое лицо обращался в правоохранительные органы.
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства тому, что указанные сделки совершались Малаховым М.В. "под давлением", иного не доказано.
Из материалов дела, наоборот усматривается, что с момента заключения договора N 12 от 18.11.2013 о долевом участии в строительстве ООО "Прогресс-Строй" (застройщик) в период с 2013 по 2017 исполняло свои обязательства, хоть и с нарушениями, от сделки не отказывалось и не оспаривало ее.
Доводы апеллянта о том, что внесение денежных средств, указанных в акте зачета взаимных требований от 02.07.2014, документально не подтверждено, требует проверки, т.к. по сведениям ООО "Прогресс-строй" всего от Жилищного накопительного кооператива "Наш дом" получено 10 414 331 руб. 88 коп., не принимаются апелляционной коллегией.
Указанный акт зачета взаимных требований от 02.07.2014, согласованный сторонами ЖНК "Наш дом", ООО "Прогресс-Строй", ООО "ПСК "МиКо", свидетельствует о том, что обязательства истца по договору N 12 от 18.11.2013 о долевом участии в строительстве в сумме 46 564 317 руб. 80 коп. считаются исполненными.
Названный акт является трехсторонней сделкой, которая не оспорена ни одной из ее сторон.
Более того, до обращения истца в суд ответчик о необходимости сверки к истцу не обращался, требований об уплате задолженности к истцу не заявлял, в ответе на претензию (N 31 от 11.07.2016) в качестве причин задержки строительства на невыполнение финансовых обязательств истца не ссылался.
По мнению апелляционного суда, ссылаясь на невыполнение обязательств по оплате только после обращения истца в суд о взыскании неустойки (15.09.2016), в то время как обязательство по оплате зафиксировано в трехстороннем акте зачета взаимных требований от 02.07.2014, ответчик действует в нарушение принципа эстоппель, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств.
Апелляционная коллегия отмечает, что главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.
Доводы о необходимости исключения из расчета неустойки периода с 01.03.2015 по 30.03.2016 в виду приостановки строительства в период с декабря 2014 по август 2015 из-за действий Яхиной Н.А. (расторжение договора аренды N 194-10М от 27.12.2010 земельного участка 1270,0 кв. м), а также в период с апреля 2015 по март 2016 (по причине отсутствия финансирования из-за запрета регистрационных действий), ранее являлись предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонены.
Как верно установлено судом первой инстанции договор аренды N 194-10М от 27.12.2010 был заключен в отношении земельного участка 1270,0 кв. м, разрешенное использование - спортивная площадка. Из решения Мотовилихинского районного суда г. Перми от 12.05.2015 по делу N 2-1316 (2015 г.) следует, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:4211209:1 предоставлялся для целей, не связанных со строительством, а именно: под спортивную площадку. С учетом указанного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о недоказанности ответчиком причинно-следственной связи между принятием решения об изъятии земельного участка и невозможностью строительства спорного объекта.
Из разрешения на строительство, выданного Департаментом градостроительства и архитектуры 28.08.2015, следует, что строительство дома разрешено на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4211209:36. Аналогичный кадастровый номер земельного участка указан в проектной декларации. Земельный участок передан физическими лицами (Малаховым М.В. и Яхиной Н.А., доли в праве по 1/2, т. 2 л.д. 74) ответчику по договору аренды от 27.09.2011 на срок по 26.09.2013. Договор зарегистрирован 10.11.2011.
Судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Дзержинскому району г. Перми УФССП России по Пермскому краю в рамках исполнительного производства от 25.12.2014 N 54846/14/59050-ИП (должник Яхина Наталья Анатольевна) 27.06.2015 вынесено постановление о наложении запрета на совершение регистрационных действий.
02.11.2015 ответчик представил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю договор долевого участия строительства от 14.09.2015 N 63 (объект проектной площадью 75 кв. м. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю уведомлением от 09.11.2015 известило ответчика о приостановлении государственной регистрации в связи с наложенным арестом.
Доказательств тому, что наложение запрета на совершение регистрационных действий, расторжение договора аренды земельного участка 1 270,0 кв. м - спортивная площадка, препятствовало выполнению работ по строительству объекта, не имеется.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, Яхина Н.А. не является директором ЖНК "Наш дом", с 26.12.2015 директором ЖНК "Наш дом" является Мосюр Т.В., что соответствует сведениям из ЕГРЮЛ.
Таким образом, доказательств тому, что по вине ЖНК "Наш дом" осуществлялось приостановление строительства дома, материалами дела не подтверждено.
Ссылки апеллянта на то, что истец злоупотребляет правом, отказываясь от подписания соглашения к договору о переносе срока ввода жилого дома в эксплуатацию несостоятельны.
В силу п. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
По смыслу приведенной нормы Закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.
Таким образом, отказ участника долевого строительства от изменения условий договора участия в долевом строительстве в части переноса срока передачи застройщиком объекта долевого строительства не свидетельствует о злоупотреблении правом.
Более того, как установлено судом застройщик ранее пользовался своим правом, предусмотренным п. 4.4.2 договора и изменял в одностороннем порядке срок сдачи в эксплуатацию дома, что подтверждается уведомлением N 46 от 29.07.2014.
Вместе с тем, объект не сдан в эксплуатации ни на день рассмотрения дела судом первой инстанции, ни на день рассмотрения апелляционной жалобы.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что с даты окончания предусмотренного в договоре срока у участника возникло право на взыскание неустойки в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.
Довод заявителя жалобы о несоразмерности взысканной неустойки не принимается апелляционным судом ввиду следующего.
Согласно позиции, изложенной в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление от 24.03.2016 N 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74 Постановления от 24.03.2016 N 7).
Соразмерность суммы неустойки предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Учитывая процент неустойки, установленный п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, который является отражением лишь минимального размера потерь, понесенных кредитором при неисполнении должником обязательства, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, оснований для ее снижения не имеется.
При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта не имеется.
Иные доводы апелляционной жалобы рассмотрены судом и отклонены, как необоснованные, противоречащие материалам дела и не влекущие отмену судебного акта.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 23 мая 2017 года по делу N А50-20864/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
И.О.МУТАЛЛИЕВА
И.О.МУТАЛЛИЕВА
Судьи
Р.А.БАЛДИН
Л.В.ДРУЖИНИНА
Р.А.БАЛДИН
Л.В.ДРУЖИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)