Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Истец указывает, что вопросы завершения строительства дома и передачи участникам долевого строительства, заключившим ранее договоры с ООО, жилых помещений урегулированы ответчиком путем подписания соглашений, государственная регистрация которых осуществлена в соответствии с действующим законодательством. Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение, однако до настоящего времени дополнительное соглашение не заключено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Юркина И.В.
Судья Данилин Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Юркиной И.В.,
судей Карачкиной Ю.Г., Савелькиной Г.О.,
при секретаре Н.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Н.В., Л. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" о защите прав потребителей, поступившее по апелляционным жалобам истицы Н.В. и представителя истца Л. - Я. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 21 февраля 2017 года.
Заслушав доклад председательствующего Юркиной И.В., выслушав объяснения истицы Н.В. и ее представителя Т., являющейся также представителем истца Л., объяснения представителя истца Л. - Я., поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" Д., возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия
установила:
Н.В. обратилась в суд с иском (с учетом уточнений и дополнений) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" (далее - Строительная компания "Гарант") со следующими требованиями:
- - понудить Строительную компанию "Гарант" заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в долевом строительстве от 19 января 2008 года N об определении цены строительства на тех же условиях, что и в названном договоре, а именно 47000 руб., и определении стоимости объекта долевого строительства в размере 935300 руб. в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу;
- - признать за Н.В. право требования после сдачи многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания в эксплуатацию нежилого помещения, расположенного на втором этаже в осях 44-45 и Л-И, ориентировочной площадью 19,90 кв. м и соответствующей доли общего имущества по адресу: ... согласно проектной документации, имеющей положительное заключение от 17 декабря 2015 года N, выданное АУ ЧР "Центр экспертизы и ценообразования в строительстве Чувашской Республики", которое соответствует осям 38-39 и Н-П, указанным в договоре участия в долевом строительстве от 19 января 2008 года N, заключенном между обществом с ограниченной ответственностью "Высота" и Н.В.
Требования обоснованы тем, что 19 января 2008 года между Н.В. и обществом с ограниченной ответственностью "Высота" (далее - ООО "Высота"), представляемым обществом с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честр" на основании агентского договора от 9 апреля 2007 года, был заключен договор участия в долевом строительстве N и дополнительное соглашение к договору от 9 апреля 2007 года, по условиям которых ООО "Высота" обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 935300 руб. и принять в собственность объект долевого строительства. Предметом договора является нежилое помещение, расположенное на втором этаже в осях 38-39 и Н-П, ориентировочной площадью 19,9 кв. м, находящееся во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по вышеназванному адресу и соответствующая доля общего имущества. Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 2 марта 2011 года за Н.В. признано право собственности на 127/18060 доли в праве общей долевой собственности на нежилую часть здания (литера А, А1) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ... которая после полной оплаты стоимости предмета договора и после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению, расположенному на втором этаже, в осях 37-38 и Н-П, ориентировочной площадью 19,90 кв. м на стадии незавершенного строительства, находящемуся во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, и соответствующей доле общего имущества, указанному в проектной декларации по состоянию на 6 апреля 2007 года согласно договору участия в долевом строительстве от 19 января 2008 года N. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 18 августа 2011 года зарегистрировало право собственности Н.В. на долю в праве 127/18060 на объект незавершенного строительством, площадью застройки 925 кв. м, степень готовности 52%, инвентарный номер N, лит. А1, А, кадастровый (или условный) номер N, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года ООО "Высота" признано несостоятельным (банкротом), процедура конкурсного производства завершена. Конкурсным управляющим ООО "Высота" организованы торги по продаже права на не завершенный строительством объект в размере 35442/59563 доли в праве общей долевой собственности и права аренды земельного участка для завершения строительства. По результатам торгов между ООО "Высота" и Строительной компанией "Гарант" заключен договор купли-продажи права застройщика ООО "Высота" на не завершенный строительством объект и на право аренды земельного участка, который в установленном порядке зарегистрирован. Постановлением администрации г. Чебоксары от 20 июня 2014 года N в распоряжение администрации г. Чебоксары от 29 марта 2010 года N 933-р внесены изменения в части замены застройщика с ООО "Высота" на Строительную компанию "Гарант". Следовательно, в отношении названного объекта незавершенного строительства сменился застройщик. Истица Н.В. указывает, что вопросы завершения строительства дома и передачи участникам долевого строительства жилых помещений, заключившим ранее договоры с ООО "Высота", урегулированы ответчиком путем подписания соглашений, государственная регистрация которых осуществлена в соответствии с действующим законодательством. Н.В. неоднократно обращалась к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве от 19 января 2008 года N об определении цены строительства на тех же условиях и стоимости объекта долевого строительства. Однако до настоящего времени дополнительное соглашение с Н.В. не заключено, поскольку ответчик предлагает заключить дополнительное соглашение на новых условиях относительно цены строительства. 17 декабря 2015 года Строительной компанией "Гарант" получено положительное заключение экспертизы откорректированной проектной документации N на объект капитального строительства, в соответствии с которым отсутствует нежилое помещение истицы Н.В., на которое на основании судебного решения зарегистрировано право собственности. 3 марта 2016 года администрацией г. Чебоксары выдано ответчику разрешение на строительство N по откорректированной проектной документации, выполненной ООО "Проект-Мастер". Истица полагает, что от содержания проектной документации будет зависеть содержание проектной декларации, которая является существенным условием для привлечения денежных средств участников долевого строительства, а также определение конкретного объекта долевого строительства, при этом любое внесенное изменение в проектную документацию, по сути, будет являться изменением условий обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. При этом указывает, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным. Ответчик в одностороннем порядке произвел перепроектирование проектной документации, изменив конструктивную схему объекта, материал как несущих, так и ограждающих конструкций, наименование основных осей здания, что привело к изменению местоположения помещений, закрепленных за участниками долевого строительства, тем самым в одностороннем порядке изменив предмет договора участия в долевом строительстве. 23 декабря 2015 года истица Н.В. повторно письменно обратилась к ответчику с требованием заключить с ней дополнительное соглашение, однако данное требование ответчиком оставлено без внимания.
Л. обратился в суд с иском (с учетом уточнений и дополнений) к Строительной компании "Гарант" со следующими требованиями:
- - понудить Строительную компанию "Гарант" заключить дополнительное соглашение к договору об уступке права требования от 7 апреля 2011 года N об определении цены строительства на тех же условиях, что и в договоре участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N а именно 23000 руб., определении стоимости объекта долевого строительства в размере 7049 500 руб. и к договору об уступке права требования от 7 апреля 2011 года N об определении цены строительства на тех же условиях, что и в договоре участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N а именно 47000 руб., определении стоимости объекта долевого строительства в размере 22976890 руб. в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу;
- - признать за Л. право требования после сдачи многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания в эксплуатацию нежилых помещений, расположенных на первом этаже, в осях 1-20 и А-Р, общей площадью по проекту 488,87 кв. м и в комплексе магазинов на отметке - 4.050 в осях 1-10 и Дс-Л ориентировочной площадью 306,50 кв. м, и соответствующих долей общего имущества по адресу: ... согласно проектной документации, имеющей положительное заключение от 17 декабря 2015 года N выданное АУ ЧР "Центр экспертизы и ценообразования в строительстве Чувашской Республики", которые соответствуют нежилым помещениям на первом этаже, в осях 1-15 и А-П, указанных в договоре об уступке права требования от 7 апреля 2011 года N по договору участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N, заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО17 и Л., и в комплексе магазинов на отметке -4.050 в осях 1-6 и В-П, указанных в договоре об уступке права требования от 7 апреля 2011 года N по договору участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N, заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО17 и Л.
Требования обоснованы тем, что 5 июня 2007 года между ООО "Высота" и индивидуальным предпринимателем ФИО17 был заключен договор участия в долевом строительстве N и 5 февраля 2008 года был заключен договор участия в долевом строительстве N по условиям которых ООО "Высота" обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Предметом договора участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N является нежилое помещение, расположенное на первом этаже в осях 1-15 и А-П, общей площадью по проекту 488,87 кв. м в объекте строительства и оценивается в сумме 22976890 руб., обязательства по оплате стоимости предмета договора выполнены в полном объеме. Предметом договора участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N является нежилое помещение, расположенное в комплексе магазинов на отметке - 4.050 в осях 1-6 и В-П ориентировочной площадью 306,50 кв. м в объекте строительства, стоимость объекта составила 7049500 руб., обязательства по оплате стоимости данного предмета договора выполнены частично, уплачены денежные средства в размере 6900000 руб. В последующем 7 апреля 2011 года между индивидуальных предпринимателем ФИО17 и Л. были заключены договоры об уступке прав требований в отношении договоров участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N и от 5 февраля 2008 года N прошедшие государственную регистрацию в регистрирующем органе. В связи с невыполнением ООО "Высота" своих обязательств Л. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения в объекте незавершенного строительства, и заочным решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 21 июня 2011 года исковые требования Л. были удовлетворены в полном объеме. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года ООО "Высота" признано несостоятельным (банкротом), процедура конкурсного производства завершена. Конкурсным управляющим ООО "Высота" организованы торги по продаже права на не завершенный строительством объект в размере 35442/59563 доли в праве общей долевой собственности и по продаже права аренды земельного участка для завершения строительства. По результатам торгов между ООО "Высота" и Строительной компанией "Гарант" заключен договор купли-продажи права застройщика ООО "Высота" на не завершенный строительством объект и на право аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке. Постановлением администрации г. Чебоксары от 20 июня 2014 года N в распоряжение администрации г. Чебоксары от 29 марта 2010 года N 933-р внесены изменения в части замены застройщика с ООО "Высота" на Строительную компанию "Гарант". Следовательно, в отношении названного объекта незавершенного строительства сменился застройщик. Л. указывает, что вопросы завершения строительства дома и передачи участникам долевого строительства жилых помещений, заключившим ранее договоры с ООО "Высота", урегулированы ответчиком путем подписания соглашений, государственная регистрация которых осуществлена в соответствии с действующим законодательством. Л. неоднократно обращался к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение к договорам уступки прав требований в отношении договоров участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N и от 5 февраля 2008 года N об определении цены строительства на тех же условиях, как в ранее обозначенных договорах с ООО "Высота". Однако до настоящего времени договоры участия в долевом строительстве и дополнительные соглашения либо иные документы правового характера с Л. не заключены. Истец полагает, что от содержания проектной документации будет зависеть содержание проектной декларации, которая является существенным условием для привлечения денежных средств участников долевого строительства, а также определение конкретного объекта долевого строительства, при этом любое внесенное изменение в проектную документацию по сути будет являться изменением условий обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. При этом указывает, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным. Ответчик в одностороннем порядке произвел перепроектирование проектной документации, изменив конструктивную схему объекта, материал как несущих, так и ограждающих конструкций, наименование основных осей здания, что привело к изменению местоположения помещений, закрепленных за участниками долевого строительства, тем самым в одностороннем порядке изменил предмет договоров участия в долевом строительстве. 7 декабря 2015 года истец в очередной раз письменно обратился к ответчику с требованием заключить с ним договоры участия в долевом строительстве, дополнительные соглашения либо иные документы правового характера, однако данное требование ответчиком оставлено без внимания.
Определением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики 1 августа 2016 года гражданские дела по указанным исковым заявлениям Н.В. и Л. объединены в одно производство.
В судебном заседании истица Н.В. исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.
Истец Л. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истцов Н.В. и Л. - Т., представитель истца Л. - Я. исковые требования Н.В. и Л. поддержали по изложенным в исках основаниям.
В судебном заседании представитель ответчика Строительной компании "Гарант" Д. исковые требования Н.В. и Л. не признал, указав на отсутствие у застройщика обязанности достроить бесплатно объект незавершенного строительства. По нежилой части дополнительные соглашения с долевиками не заключались, поскольку для ее достройки необходимые большие финансовые вложения.
Представители третьих лиц ООО "Проект-Мастер", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ООО "Высота", конкурсный управляющий ООО "Высота" К. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 21 февраля 2017 года в удовлетворении исковых требований Н.В. и Л. отказано.
На данное решение истицей Н.В. и представителем истца Л. - Я. поданы апелляционные жалобы на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности. В обоснование апелляционных жалоб указывают, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией, или возмещения затрат на их строительство. При определении размера доли в общей долевой собственности расчет производился не от объекта строительства, а от площади построенной части здания, пристроенные помещения обслуживания к многоквартирному жилому дому застройщиком построены не были, указанные помещения отсутствуют. Полагают, что ответчик в одностороннем порядке произвел продажу всех площадей в построенной нежилой части, не определив доли других сособственников. При этом в настоящее время строительство жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания ведется ответчиком по проектной документации, которая с истцами не была согласована. Ответчик выборочно заключает дополнительные соглашения с другими участниками долевого строительства.
Проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Статьей 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19 января 2008 года между ООО "Высота", представляемым ООО "Агентство по недвижимости "Честр" на основании агентского договора от 9 апреля 2007 года, и Н.В. заключен договор участия в долевом строительстве N и дополнительное соглашение к договору от 9 апреля 2007 года, по условиям которых ООО "Высота" обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: г... после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Н.В. как участник долевого строительства, в свою очередь, обязалась уплатить обусловленную договором цену в размере 935300 руб. и принять в собственность объект долевого строительства - нежилое помещение, расположенное на втором этаже в осях 38-39 и Н-П, ориентировочной площадью 19,9 кв. м, находящееся во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по вышеназванному адресу и соответствующая доля общего имущества.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 2 марта 2011 года за Н.В. признано право собственности на 127/18060 доли в праве общей долевой собственности на нежилую часть здания (литера А, А1) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ... которая после полной оплаты ею стоимости предмета договора и после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению, расположенному на втором этаже, в осях 37-38 и Н-П, ориентировочной площадью 19,90 кв. м на стадии незавершенного строительства, находящемуся во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и соответствующей доле общего имущества, указанному в проектной декларации по состоянию на 6 апреля 2007 года согласно договору участия в долевом строительстве от 19 января 2008 года N.
Право собственности Н.В. на 127/18060 доли в праве общей долевой собственности на нежилую часть здания в объекте незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке 18 августа 2011 года.
Между ООО "Высота" и индивидуальным предпринимателем ФИО17 были заключены 5 июня 2007 года договор участия в долевом строительстве N и 5 февраля 2008 года договор участия в долевом строительстве N, по условиям которых застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Предметом договора участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N является нежилое помещение, расположенное в объекте строительства на первом этаже в осях 1-15 и А-П, ориентировочной площадью по проекту 488,87 кв. м, стоимость объекта долевого строительства - 22976890 руб.
Предметом договора участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N является нежилое помещение, расположенное в объекте строительства в комплексе магазинов на отметке - 4.050 в осях 1-6 и В-П ориентировочной площадью по проекту 306,50 кв. м, стоимость объекта долевого строительства - 7049500 руб. Участником долевого строительства оплата произведена частично в размере 6900000 руб.
7 апреля 2011 года между индивидуальным предпринимателем ФИО17 и Л. были заключены договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N.
Вступившим в законную силу заочным решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 21 июня 2011 года за Л. признано право собственности на 4830/18060 доли в праве общей долевой собственности на нежилую часть здания площадью 1806 кв. м (литера А и А1) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: .... которая после сдачи названного дома в эксплуатацию и полной оплаты договора участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N будет соответствовать: нежилому помещению, расположенному на первом этаже в осях 1-15 и А-П общей площадью по проекту 488,87 кв. м на стадии незавершенного строительства, находящемуся во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, согласно договору об уступке права требования от 7 апреля 2011 года N по договору участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО17 и Л., и нежилому помещению, расположенному в комплексе магазинов на отметке - 4.050 в осях 1-6 и В-П ориентировочной площадью 306,5 кв. м на стадии незавершенного строительства, находящемуся во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, согласно договору об уступке права требования от 7 апреля 2011 года N по договору участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО17 и Л.
Из материалов дела также следует, что решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года ООО "Высота" признано несостоятельным (банкротом), процедура конкурсного производства завершена.
На основании протокола о признании торгов в электронной форме по продаже имущества должника ООО "Высота" от 24 марта 2014 года несостоявшимися 25 марта 2014 года между ООО "Высота" и Строительной компанией "Гарант" был заключен договор купли-продажи N 3, по условиям которого Строительная компания "Гарант" приобрела в собственность права застройщика ООО "Высота" на не завершенный строительством объект - доля в праве 35442/59563 в общей долевой собственности, объект права: не завершенный строительством объект, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 925 кв. м, степень готовности: 52%, местонахождение объекта: ... и права застройщика на право аренды земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 4431 кв. м для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания.
Постановлением администрации г. Чебоксары от 20 июня 2014 года N в распоряжение администрации г. Чебоксары от 29 марта 2010 года N 933-р внесены изменения в части замены застройщика с ООО "Высота" на Строительную компанию "Гарант".
3 марта 2016 года администрация г. Чебоксары выдала Строительной компании "Гарант" разрешение на строительство объекта, расположенного по адресу: ...
Требования истцов о заключении с каждым дополнительного соглашения к ранее заключенным договорам долевого участия в строительстве на прежних условиях ответчиком оставлены без исполнения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Н.В. и Л., суд первой инстанции исходил из того, что Строительная компания "Гарант" приобрела права застройщика на не завершенный строительством объект на основании договора купли-продажи от 25 марта 2014 года, в силу чего не является правопреемником признанного банкротом ООО "Высота" и не может нести ответственность по неисполненным ООО "Высота" обязательствам. При этом судебные решения о признании за истцами права собственности на доли в не завершенном строительством объекте не порождают права требовать от ответчика передачи им в собственность объектов недвижимого имущества после ввода дома в эксплуатацию, поскольку эти судебные решения лишь определяют размер долей в объекте незавершенного строительства.
Судебная коллегия соглашается с приведенным выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.
Разрешая спор, судом первой инстанции установлено, что между Н.В. и ООО "Высота" был заключен договор участия в долевом строительстве от 19 января 2008 года N а Л. стал участником долевого строительства на основании договоров об уступке права требования от 7 апреля 2011 года по договору участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N и договору участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N, заключенным между ФИО17 и ООО "Высота". Договоры участия в долевом строительстве застройщиком ООО "Высота" не исполнены в установленном законом порядке. После признания ООО "Высота" банкротом и завершения конкурсного производства Строительная компания "Гарант" на основании договора купли-продажи приобрела в собственность права застройщика ООО "Высота" на не завершенный строительством объект (доля в праве 35442/59563 в общей долевой собственности) и права застройщика на право аренды земельного участка для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания. При этом в деле не имеется доказательств того, что ответчик принял на себя обязательства первоначального застройщика в том же объеме. Также в деле не имеется доказательств того, что между сторонами были заключены письменные соглашения, по условиям которых ответчик принял бы на себя в добровольном порядке обязательства застройщика по договорам, заключенным ранее между истцами и ООО "Высота".
Установив изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Н.В. и Л.
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, требования истцов по существу направлены на возложение на ответчика обязанности безвозмездно осуществить строительство и передать готовые объекты недвижимости, в то время как правовых оснований для возложения на ответчика такой обязанности не имеется. При этом не может быть принята во внимание ссылка истцов на заключение ответчиком с участниками долевого строительства, предметом договоров которых являются жилые помещения, дополнительных соглашений на прежних условиях, поскольку в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Доводы апелляционных жалоб по своей сути сводятся к разъяснению обстоятельств настоящего дела с изложением позиции истцов относительно возникшего спора и собственного мнения о правильности разрешения дела, в связи с чем изложенные доводы не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда.
Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено, ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционные жалобы не содержат.
С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, в связи с чем апелляционные жалобы подлежат отклонению.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу Н.В. и представителя Л. - Я. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 21 февраля 2017 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 22.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-2342/2017
Требование: О защите прав потребителей.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Истец указывает, что вопросы завершения строительства дома и передачи участникам долевого строительства, заключившим ранее договоры с ООО, жилых помещений урегулированы ответчиком путем подписания соглашений, государственная регистрация которых осуществлена в соответствии с действующим законодательством. Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение, однако до настоящего времени дополнительное соглашение не заключено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 мая 2017 г. по делу N 33-2342/2017
Докладчик Юркина И.В.
Судья Данилин Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Юркиной И.В.,
судей Карачкиной Ю.Г., Савелькиной Г.О.,
при секретаре Н.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Н.В., Л. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" о защите прав потребителей, поступившее по апелляционным жалобам истицы Н.В. и представителя истца Л. - Я. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 21 февраля 2017 года.
Заслушав доклад председательствующего Юркиной И.В., выслушав объяснения истицы Н.В. и ее представителя Т., являющейся также представителем истца Л., объяснения представителя истца Л. - Я., поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" Д., возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия
установила:
Н.В. обратилась в суд с иском (с учетом уточнений и дополнений) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" (далее - Строительная компания "Гарант") со следующими требованиями:
- - понудить Строительную компанию "Гарант" заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в долевом строительстве от 19 января 2008 года N об определении цены строительства на тех же условиях, что и в названном договоре, а именно 47000 руб., и определении стоимости объекта долевого строительства в размере 935300 руб. в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу;
- - признать за Н.В. право требования после сдачи многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания в эксплуатацию нежилого помещения, расположенного на втором этаже в осях 44-45 и Л-И, ориентировочной площадью 19,90 кв. м и соответствующей доли общего имущества по адресу: ... согласно проектной документации, имеющей положительное заключение от 17 декабря 2015 года N, выданное АУ ЧР "Центр экспертизы и ценообразования в строительстве Чувашской Республики", которое соответствует осям 38-39 и Н-П, указанным в договоре участия в долевом строительстве от 19 января 2008 года N, заключенном между обществом с ограниченной ответственностью "Высота" и Н.В.
Требования обоснованы тем, что 19 января 2008 года между Н.В. и обществом с ограниченной ответственностью "Высота" (далее - ООО "Высота"), представляемым обществом с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честр" на основании агентского договора от 9 апреля 2007 года, был заключен договор участия в долевом строительстве N и дополнительное соглашение к договору от 9 апреля 2007 года, по условиям которых ООО "Высота" обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 935300 руб. и принять в собственность объект долевого строительства. Предметом договора является нежилое помещение, расположенное на втором этаже в осях 38-39 и Н-П, ориентировочной площадью 19,9 кв. м, находящееся во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по вышеназванному адресу и соответствующая доля общего имущества. Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 2 марта 2011 года за Н.В. признано право собственности на 127/18060 доли в праве общей долевой собственности на нежилую часть здания (литера А, А1) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ... которая после полной оплаты стоимости предмета договора и после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению, расположенному на втором этаже, в осях 37-38 и Н-П, ориентировочной площадью 19,90 кв. м на стадии незавершенного строительства, находящемуся во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, и соответствующей доле общего имущества, указанному в проектной декларации по состоянию на 6 апреля 2007 года согласно договору участия в долевом строительстве от 19 января 2008 года N. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 18 августа 2011 года зарегистрировало право собственности Н.В. на долю в праве 127/18060 на объект незавершенного строительством, площадью застройки 925 кв. м, степень готовности 52%, инвентарный номер N, лит. А1, А, кадастровый (или условный) номер N, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года ООО "Высота" признано несостоятельным (банкротом), процедура конкурсного производства завершена. Конкурсным управляющим ООО "Высота" организованы торги по продаже права на не завершенный строительством объект в размере 35442/59563 доли в праве общей долевой собственности и права аренды земельного участка для завершения строительства. По результатам торгов между ООО "Высота" и Строительной компанией "Гарант" заключен договор купли-продажи права застройщика ООО "Высота" на не завершенный строительством объект и на право аренды земельного участка, который в установленном порядке зарегистрирован. Постановлением администрации г. Чебоксары от 20 июня 2014 года N в распоряжение администрации г. Чебоксары от 29 марта 2010 года N 933-р внесены изменения в части замены застройщика с ООО "Высота" на Строительную компанию "Гарант". Следовательно, в отношении названного объекта незавершенного строительства сменился застройщик. Истица Н.В. указывает, что вопросы завершения строительства дома и передачи участникам долевого строительства жилых помещений, заключившим ранее договоры с ООО "Высота", урегулированы ответчиком путем подписания соглашений, государственная регистрация которых осуществлена в соответствии с действующим законодательством. Н.В. неоднократно обращалась к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве от 19 января 2008 года N об определении цены строительства на тех же условиях и стоимости объекта долевого строительства. Однако до настоящего времени дополнительное соглашение с Н.В. не заключено, поскольку ответчик предлагает заключить дополнительное соглашение на новых условиях относительно цены строительства. 17 декабря 2015 года Строительной компанией "Гарант" получено положительное заключение экспертизы откорректированной проектной документации N на объект капитального строительства, в соответствии с которым отсутствует нежилое помещение истицы Н.В., на которое на основании судебного решения зарегистрировано право собственности. 3 марта 2016 года администрацией г. Чебоксары выдано ответчику разрешение на строительство N по откорректированной проектной документации, выполненной ООО "Проект-Мастер". Истица полагает, что от содержания проектной документации будет зависеть содержание проектной декларации, которая является существенным условием для привлечения денежных средств участников долевого строительства, а также определение конкретного объекта долевого строительства, при этом любое внесенное изменение в проектную документацию, по сути, будет являться изменением условий обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. При этом указывает, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным. Ответчик в одностороннем порядке произвел перепроектирование проектной документации, изменив конструктивную схему объекта, материал как несущих, так и ограждающих конструкций, наименование основных осей здания, что привело к изменению местоположения помещений, закрепленных за участниками долевого строительства, тем самым в одностороннем порядке изменив предмет договора участия в долевом строительстве. 23 декабря 2015 года истица Н.В. повторно письменно обратилась к ответчику с требованием заключить с ней дополнительное соглашение, однако данное требование ответчиком оставлено без внимания.
Л. обратился в суд с иском (с учетом уточнений и дополнений) к Строительной компании "Гарант" со следующими требованиями:
- - понудить Строительную компанию "Гарант" заключить дополнительное соглашение к договору об уступке права требования от 7 апреля 2011 года N об определении цены строительства на тех же условиях, что и в договоре участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N а именно 23000 руб., определении стоимости объекта долевого строительства в размере 7049 500 руб. и к договору об уступке права требования от 7 апреля 2011 года N об определении цены строительства на тех же условиях, что и в договоре участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N а именно 47000 руб., определении стоимости объекта долевого строительства в размере 22976890 руб. в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу;
- - признать за Л. право требования после сдачи многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания в эксплуатацию нежилых помещений, расположенных на первом этаже, в осях 1-20 и А-Р, общей площадью по проекту 488,87 кв. м и в комплексе магазинов на отметке - 4.050 в осях 1-10 и Дс-Л ориентировочной площадью 306,50 кв. м, и соответствующих долей общего имущества по адресу: ... согласно проектной документации, имеющей положительное заключение от 17 декабря 2015 года N выданное АУ ЧР "Центр экспертизы и ценообразования в строительстве Чувашской Республики", которые соответствуют нежилым помещениям на первом этаже, в осях 1-15 и А-П, указанных в договоре об уступке права требования от 7 апреля 2011 года N по договору участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N, заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО17 и Л., и в комплексе магазинов на отметке -4.050 в осях 1-6 и В-П, указанных в договоре об уступке права требования от 7 апреля 2011 года N по договору участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N, заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО17 и Л.
Требования обоснованы тем, что 5 июня 2007 года между ООО "Высота" и индивидуальным предпринимателем ФИО17 был заключен договор участия в долевом строительстве N и 5 февраля 2008 года был заключен договор участия в долевом строительстве N по условиям которых ООО "Высота" обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Предметом договора участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N является нежилое помещение, расположенное на первом этаже в осях 1-15 и А-П, общей площадью по проекту 488,87 кв. м в объекте строительства и оценивается в сумме 22976890 руб., обязательства по оплате стоимости предмета договора выполнены в полном объеме. Предметом договора участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N является нежилое помещение, расположенное в комплексе магазинов на отметке - 4.050 в осях 1-6 и В-П ориентировочной площадью 306,50 кв. м в объекте строительства, стоимость объекта составила 7049500 руб., обязательства по оплате стоимости данного предмета договора выполнены частично, уплачены денежные средства в размере 6900000 руб. В последующем 7 апреля 2011 года между индивидуальных предпринимателем ФИО17 и Л. были заключены договоры об уступке прав требований в отношении договоров участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N и от 5 февраля 2008 года N прошедшие государственную регистрацию в регистрирующем органе. В связи с невыполнением ООО "Высота" своих обязательств Л. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения в объекте незавершенного строительства, и заочным решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 21 июня 2011 года исковые требования Л. были удовлетворены в полном объеме. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года ООО "Высота" признано несостоятельным (банкротом), процедура конкурсного производства завершена. Конкурсным управляющим ООО "Высота" организованы торги по продаже права на не завершенный строительством объект в размере 35442/59563 доли в праве общей долевой собственности и по продаже права аренды земельного участка для завершения строительства. По результатам торгов между ООО "Высота" и Строительной компанией "Гарант" заключен договор купли-продажи права застройщика ООО "Высота" на не завершенный строительством объект и на право аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке. Постановлением администрации г. Чебоксары от 20 июня 2014 года N в распоряжение администрации г. Чебоксары от 29 марта 2010 года N 933-р внесены изменения в части замены застройщика с ООО "Высота" на Строительную компанию "Гарант". Следовательно, в отношении названного объекта незавершенного строительства сменился застройщик. Л. указывает, что вопросы завершения строительства дома и передачи участникам долевого строительства жилых помещений, заключившим ранее договоры с ООО "Высота", урегулированы ответчиком путем подписания соглашений, государственная регистрация которых осуществлена в соответствии с действующим законодательством. Л. неоднократно обращался к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение к договорам уступки прав требований в отношении договоров участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N и от 5 февраля 2008 года N об определении цены строительства на тех же условиях, как в ранее обозначенных договорах с ООО "Высота". Однако до настоящего времени договоры участия в долевом строительстве и дополнительные соглашения либо иные документы правового характера с Л. не заключены. Истец полагает, что от содержания проектной документации будет зависеть содержание проектной декларации, которая является существенным условием для привлечения денежных средств участников долевого строительства, а также определение конкретного объекта долевого строительства, при этом любое внесенное изменение в проектную документацию по сути будет являться изменением условий обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. При этом указывает, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным. Ответчик в одностороннем порядке произвел перепроектирование проектной документации, изменив конструктивную схему объекта, материал как несущих, так и ограждающих конструкций, наименование основных осей здания, что привело к изменению местоположения помещений, закрепленных за участниками долевого строительства, тем самым в одностороннем порядке изменил предмет договоров участия в долевом строительстве. 7 декабря 2015 года истец в очередной раз письменно обратился к ответчику с требованием заключить с ним договоры участия в долевом строительстве, дополнительные соглашения либо иные документы правового характера, однако данное требование ответчиком оставлено без внимания.
Определением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики 1 августа 2016 года гражданские дела по указанным исковым заявлениям Н.В. и Л. объединены в одно производство.
В судебном заседании истица Н.В. исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.
Истец Л. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истцов Н.В. и Л. - Т., представитель истца Л. - Я. исковые требования Н.В. и Л. поддержали по изложенным в исках основаниям.
В судебном заседании представитель ответчика Строительной компании "Гарант" Д. исковые требования Н.В. и Л. не признал, указав на отсутствие у застройщика обязанности достроить бесплатно объект незавершенного строительства. По нежилой части дополнительные соглашения с долевиками не заключались, поскольку для ее достройки необходимые большие финансовые вложения.
Представители третьих лиц ООО "Проект-Мастер", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ООО "Высота", конкурсный управляющий ООО "Высота" К. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 21 февраля 2017 года в удовлетворении исковых требований Н.В. и Л. отказано.
На данное решение истицей Н.В. и представителем истца Л. - Я. поданы апелляционные жалобы на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности. В обоснование апелляционных жалоб указывают, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией, или возмещения затрат на их строительство. При определении размера доли в общей долевой собственности расчет производился не от объекта строительства, а от площади построенной части здания, пристроенные помещения обслуживания к многоквартирному жилому дому застройщиком построены не были, указанные помещения отсутствуют. Полагают, что ответчик в одностороннем порядке произвел продажу всех площадей в построенной нежилой части, не определив доли других сособственников. При этом в настоящее время строительство жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания ведется ответчиком по проектной документации, которая с истцами не была согласована. Ответчик выборочно заключает дополнительные соглашения с другими участниками долевого строительства.
Проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Статьей 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19 января 2008 года между ООО "Высота", представляемым ООО "Агентство по недвижимости "Честр" на основании агентского договора от 9 апреля 2007 года, и Н.В. заключен договор участия в долевом строительстве N и дополнительное соглашение к договору от 9 апреля 2007 года, по условиям которых ООО "Высота" обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: г... после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Н.В. как участник долевого строительства, в свою очередь, обязалась уплатить обусловленную договором цену в размере 935300 руб. и принять в собственность объект долевого строительства - нежилое помещение, расположенное на втором этаже в осях 38-39 и Н-П, ориентировочной площадью 19,9 кв. м, находящееся во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по вышеназванному адресу и соответствующая доля общего имущества.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 2 марта 2011 года за Н.В. признано право собственности на 127/18060 доли в праве общей долевой собственности на нежилую часть здания (литера А, А1) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: ... которая после полной оплаты ею стоимости предмета договора и после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению, расположенному на втором этаже, в осях 37-38 и Н-П, ориентировочной площадью 19,90 кв. м на стадии незавершенного строительства, находящемуся во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания и соответствующей доле общего имущества, указанному в проектной декларации по состоянию на 6 апреля 2007 года согласно договору участия в долевом строительстве от 19 января 2008 года N.
Право собственности Н.В. на 127/18060 доли в праве общей долевой собственности на нежилую часть здания в объекте незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке 18 августа 2011 года.
Между ООО "Высота" и индивидуальным предпринимателем ФИО17 были заключены 5 июня 2007 года договор участия в долевом строительстве N и 5 февраля 2008 года договор участия в долевом строительстве N, по условиям которых застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Предметом договора участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N является нежилое помещение, расположенное в объекте строительства на первом этаже в осях 1-15 и А-П, ориентировочной площадью по проекту 488,87 кв. м, стоимость объекта долевого строительства - 22976890 руб.
Предметом договора участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N является нежилое помещение, расположенное в объекте строительства в комплексе магазинов на отметке - 4.050 в осях 1-6 и В-П ориентировочной площадью по проекту 306,50 кв. м, стоимость объекта долевого строительства - 7049500 руб. Участником долевого строительства оплата произведена частично в размере 6900000 руб.
7 апреля 2011 года между индивидуальным предпринимателем ФИО17 и Л. были заключены договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N.
Вступившим в законную силу заочным решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 21 июня 2011 года за Л. признано право собственности на 4830/18060 доли в праве общей долевой собственности на нежилую часть здания площадью 1806 кв. м (литера А и А1) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: .... которая после сдачи названного дома в эксплуатацию и полной оплаты договора участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N будет соответствовать: нежилому помещению, расположенному на первом этаже в осях 1-15 и А-П общей площадью по проекту 488,87 кв. м на стадии незавершенного строительства, находящемуся во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, согласно договору об уступке права требования от 7 апреля 2011 года N по договору участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО17 и Л., и нежилому помещению, расположенному в комплексе магазинов на отметке - 4.050 в осях 1-6 и В-П ориентировочной площадью 306,5 кв. м на стадии незавершенного строительства, находящемуся во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, согласно договору об уступке права требования от 7 апреля 2011 года N по договору участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО17 и Л.
Из материалов дела также следует, что решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года ООО "Высота" признано несостоятельным (банкротом), процедура конкурсного производства завершена.
На основании протокола о признании торгов в электронной форме по продаже имущества должника ООО "Высота" от 24 марта 2014 года несостоявшимися 25 марта 2014 года между ООО "Высота" и Строительной компанией "Гарант" был заключен договор купли-продажи N 3, по условиям которого Строительная компания "Гарант" приобрела в собственность права застройщика ООО "Высота" на не завершенный строительством объект - доля в праве 35442/59563 в общей долевой собственности, объект права: не завершенный строительством объект, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 925 кв. м, степень готовности: 52%, местонахождение объекта: ... и права застройщика на право аренды земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 4431 кв. м для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания.
Постановлением администрации г. Чебоксары от 20 июня 2014 года N в распоряжение администрации г. Чебоксары от 29 марта 2010 года N 933-р внесены изменения в части замены застройщика с ООО "Высота" на Строительную компанию "Гарант".
3 марта 2016 года администрация г. Чебоксары выдала Строительной компании "Гарант" разрешение на строительство объекта, расположенного по адресу: ...
Требования истцов о заключении с каждым дополнительного соглашения к ранее заключенным договорам долевого участия в строительстве на прежних условиях ответчиком оставлены без исполнения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Н.В. и Л., суд первой инстанции исходил из того, что Строительная компания "Гарант" приобрела права застройщика на не завершенный строительством объект на основании договора купли-продажи от 25 марта 2014 года, в силу чего не является правопреемником признанного банкротом ООО "Высота" и не может нести ответственность по неисполненным ООО "Высота" обязательствам. При этом судебные решения о признании за истцами права собственности на доли в не завершенном строительством объекте не порождают права требовать от ответчика передачи им в собственность объектов недвижимого имущества после ввода дома в эксплуатацию, поскольку эти судебные решения лишь определяют размер долей в объекте незавершенного строительства.
Судебная коллегия соглашается с приведенным выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.
Разрешая спор, судом первой инстанции установлено, что между Н.В. и ООО "Высота" был заключен договор участия в долевом строительстве от 19 января 2008 года N а Л. стал участником долевого строительства на основании договоров об уступке права требования от 7 апреля 2011 года по договору участия в долевом строительстве от 5 июня 2007 года N и договору участия в долевом строительстве от 5 февраля 2008 года N, заключенным между ФИО17 и ООО "Высота". Договоры участия в долевом строительстве застройщиком ООО "Высота" не исполнены в установленном законом порядке. После признания ООО "Высота" банкротом и завершения конкурсного производства Строительная компания "Гарант" на основании договора купли-продажи приобрела в собственность права застройщика ООО "Высота" на не завершенный строительством объект (доля в праве 35442/59563 в общей долевой собственности) и права застройщика на право аренды земельного участка для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания. При этом в деле не имеется доказательств того, что ответчик принял на себя обязательства первоначального застройщика в том же объеме. Также в деле не имеется доказательств того, что между сторонами были заключены письменные соглашения, по условиям которых ответчик принял бы на себя в добровольном порядке обязательства застройщика по договорам, заключенным ранее между истцами и ООО "Высота".
Установив изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Н.В. и Л.
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, требования истцов по существу направлены на возложение на ответчика обязанности безвозмездно осуществить строительство и передать готовые объекты недвижимости, в то время как правовых оснований для возложения на ответчика такой обязанности не имеется. При этом не может быть принята во внимание ссылка истцов на заключение ответчиком с участниками долевого строительства, предметом договоров которых являются жилые помещения, дополнительных соглашений на прежних условиях, поскольку в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Доводы апелляционных жалоб по своей сути сводятся к разъяснению обстоятельств настоящего дела с изложением позиции истцов относительно возникшего спора и собственного мнения о правильности разрешения дела, в связи с чем изложенные доводы не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда.
Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено, ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционные жалобы не содержат.
С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, в связи с чем апелляционные жалобы подлежат отклонению.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу Н.В. и представителя Л. - Я. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 21 февраля 2017 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ЮРКИНА
Судьи
Ю.Г.КАРАЧКИНА
Г.О.САВЕЛЬКИНА
И.В.ЮРКИНА
Судьи
Ю.Г.КАРАЧКИНА
Г.О.САВЕЛЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)