Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель Янковский Р.Ю., паспорт, по доверенности от 30.06.2017;
- от ответчика: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 03.07.2017 по делу N А32-8783/2017 (судья Семушин А.В.)
по иску акционерного общества "Вестелеком" (ИНН 7703081503, ОГРН 1027739488105)
к ответчику администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)
об обязании заключить дополнительное соглашение,
АО "Вестелеком" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее - ответчик) с требованием признать недействительным расчет арендной платы, изложенный в пункте 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 22.01.2015 N 4900009736, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и АО "Вестелеком" в редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы". Изложить расчет, изложенный в пункте 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 22.01.2015 N 4900009736, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и АО "Вестелеком" в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 21 620 (Двадцать одна тысяча шестьсот двадцать) рублей" (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 85-89).
Решением от 03.07.2017 иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 03.07.2017, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции применил недействующие нормативные акты - Постановление главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", Постановление от 27 января 2011 N 50 (Главы администрации (губернатора) Краснодарского края, Постановление N 1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в п. 5.2 Постановления N 210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, то арендную плату необходимо определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы. Указанный отчет никем не оспорен и выполнен в соответствии с постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи". Истцом по настоящему делу не соблюден обязательный претензионный порядок.
В судебное заседание заявитель апелляционной жалобы, ответчик по делу, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.01.2015 между сторонами заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900009736, согласно которому истцу передан во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203024:15, площадью 259 кв. м расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, д. 3А, для его использования по целевому назначению (для обеспечения эксплуатации зданий офиса).
В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 09.06.2063.
Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.10.2014 N 4С/40/ОЗ-2014 и составляет 723 983 руб. (пункт 3.2 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.04.2015.
Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, истец обратился в администрацию города Сочи с предложением произвести перерасчет годового размера арендной платы, исходя из норм действующего законодательства.
Письмом от 19.07.2016 N 18122/02-05-16 администрация города Сочи сообщила истцу, что спор о достоверности величины рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки подлежит рассмотрению судом.
Изложенные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с п. п. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой к спору редакции) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).
Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора период, когда был заключен договор, эти годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи.
Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135 Об оценочной деятельности.
Постановлением N 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
Пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах.
Судом установлено, что рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.
В пункте 3.2 договора, подписанного обеими сторонами, имеется ссылка на отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.10.2014 N 4С/40/ОЗ-2014, выполненный ООО "АМСО", в соответствии с которым размер годовой арендной платы установлен 723 983 руб. в год.
В соответствии со ст. 12 и 13 Закона N 135, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма N 92).
В рамках настоящего спора истец ссылается на то, что в договоре аренды установлена арендная плата за год, рассчитанная на основании отчета, который должен был содержать только рыночную стоимость земельного участка, а не стоимость арендной платы за год.
Во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, были утверждены Постановлением от 27 января 2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - Правила Краснодарского края).
Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 01.03.2011 привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке. Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление No1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Оно было опубликовано 09.06.2011 в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.
В преамбуле к Правилам указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы. Пунктом 4.1. Правил установлено: "Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05.09.2011), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.
В соответствии с п. 2 Информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).
Так, в отчете 10.10.2014 N 4С/40/ОЗ-2014 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка равной 1 441 335 руб.
Однако основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 723 983 руб. и которая была включена в спорный пункт договора аренды.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
Суд также сделал обоснованный вывод о недействительности расчета аренды в п. 3.2 договора аренды, отметив при этом, что это не препятствует арендодателю рассчитать арендную плату земельного участка, применяя отчет от 10.10.2014 N 4С/40/ОЗ-2014, исходя из рыночной стоимости 1 441 335 руб. земельного участка с учетом п. 4.1 постановления администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
С учетом изложенного, суд признал правильным и достоверным расчет размера годовой арендной платы, выполненный истцом, который должен составлять 21 620 руб. в год (1 441 335 руб. х 1,5% = 21 620 руб. в год).
Аналогичная правовая позиция по схожим спорам приведена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2017 по делу N А32-14743/2016, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.07.2017 по делу N А32-29878/2015.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2017 по делу N А32-8783/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2017 N 15АП-12632/2017 ПО ДЕЛУ N А32-8783/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2017 г. N 15АП-12632/2017
Дело N А32-8783/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель Янковский Р.Ю., паспорт, по доверенности от 30.06.2017;
- от ответчика: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 03.07.2017 по делу N А32-8783/2017 (судья Семушин А.В.)
по иску акционерного общества "Вестелеком" (ИНН 7703081503, ОГРН 1027739488105)
к ответчику администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)
об обязании заключить дополнительное соглашение,
установил:
АО "Вестелеком" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее - ответчик) с требованием признать недействительным расчет арендной платы, изложенный в пункте 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 22.01.2015 N 4900009736, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и АО "Вестелеком" в редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы". Изложить расчет, изложенный в пункте 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 22.01.2015 N 4900009736, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и АО "Вестелеком" в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 21 620 (Двадцать одна тысяча шестьсот двадцать) рублей" (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 85-89).
Решением от 03.07.2017 иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 03.07.2017, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции применил недействующие нормативные акты - Постановление главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", Постановление от 27 января 2011 N 50 (Главы администрации (губернатора) Краснодарского края, Постановление N 1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в п. 5.2 Постановления N 210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, то арендную плату необходимо определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы. Указанный отчет никем не оспорен и выполнен в соответствии с постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи". Истцом по настоящему делу не соблюден обязательный претензионный порядок.
В судебное заседание заявитель апелляционной жалобы, ответчик по делу, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.01.2015 между сторонами заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900009736, согласно которому истцу передан во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203024:15, площадью 259 кв. м расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, д. 3А, для его использования по целевому назначению (для обеспечения эксплуатации зданий офиса).
В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 09.06.2063.
Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.10.2014 N 4С/40/ОЗ-2014 и составляет 723 983 руб. (пункт 3.2 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.04.2015.
Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, истец обратился в администрацию города Сочи с предложением произвести перерасчет годового размера арендной платы, исходя из норм действующего законодательства.
Письмом от 19.07.2016 N 18122/02-05-16 администрация города Сочи сообщила истцу, что спор о достоверности величины рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки подлежит рассмотрению судом.
Изложенные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с п. п. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой к спору редакции) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).
Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора период, когда был заключен договор, эти годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи.
Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135 Об оценочной деятельности.
Постановлением N 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
Пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах.
Судом установлено, что рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.
В пункте 3.2 договора, подписанного обеими сторонами, имеется ссылка на отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.10.2014 N 4С/40/ОЗ-2014, выполненный ООО "АМСО", в соответствии с которым размер годовой арендной платы установлен 723 983 руб. в год.
В соответствии со ст. 12 и 13 Закона N 135, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма N 92).
В рамках настоящего спора истец ссылается на то, что в договоре аренды установлена арендная плата за год, рассчитанная на основании отчета, который должен был содержать только рыночную стоимость земельного участка, а не стоимость арендной платы за год.
Во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, были утверждены Постановлением от 27 января 2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - Правила Краснодарского края).
Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 01.03.2011 привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке. Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление No1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Оно было опубликовано 09.06.2011 в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.
В преамбуле к Правилам указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы. Пунктом 4.1. Правил установлено: "Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05.09.2011), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.
В соответствии с п. 2 Информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).
Так, в отчете 10.10.2014 N 4С/40/ОЗ-2014 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка равной 1 441 335 руб.
Однако основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 723 983 руб. и которая была включена в спорный пункт договора аренды.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
Суд также сделал обоснованный вывод о недействительности расчета аренды в п. 3.2 договора аренды, отметив при этом, что это не препятствует арендодателю рассчитать арендную плату земельного участка, применяя отчет от 10.10.2014 N 4С/40/ОЗ-2014, исходя из рыночной стоимости 1 441 335 руб. земельного участка с учетом п. 4.1 постановления администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
С учетом изложенного, суд признал правильным и достоверным расчет размера годовой арендной платы, выполненный истцом, который должен составлять 21 620 руб. в год (1 441 335 руб. х 1,5% = 21 620 руб. в год).
Аналогичная правовая позиция по схожим спорам приведена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2017 по делу N А32-14743/2016, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.07.2017 по делу N А32-29878/2015.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2017 по делу N А32-8783/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)