Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Миришова Э.С., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Щербина Н.Ю.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ООО "ЭЛЛИНА" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2017 года по делу N А41-30872/17, принятое судьей Сергеевой А.С.,
по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области
к ООО "ЭЛЛИНА"
о внесении изменений в договор,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛЛИНА" (далее - ответчик, общество) со следующими требованиями:
1. Внести следующие изменения в договор аренды нежилых помещений от 23.01.2012 N 3575:
1.1. Приложение N 1 "Расчет арендной платы" изложить в следующей редакции:
"Размер годовой арендной платы за нежилое помещение (плата за аренду помещения) определяется по следующей формуле: Ап = S x A1, где
S - площадь отдельного помещения с указанными характеристиками А1 - арендная плата за 1 кв. м в год рассчитывается по формуле: А1 = Бап x Км x Кт x Кд x Кнп x Кнж x Ксз, где:
- Бап - 2500 руб. за 1 кв. м в год с 1 января 2015 года;
- Км - коэффициент качества строительного материала;
- Кт - коэффициент типа строения;
- Кд - коэффициент вида деятельности;
- Кнж - коэффициент качества нежилого помещения рассчитывается по формуле;
- Кнж = Кр + Кет + Кпт + Квп + Кки, где Кр - расположение помещения Кет - степень технического обустройства Кпт - использование прилегающих территорий Квп - высота потолков в помещении Кки - удобство коммерческого использования Ксз - коэффициент социальной значимости Кнп - коэффициент статуса населенного пункта.
Размер годовой арендной платы за все арендуемые помещения по адресу: 143000, Московская область, г. Одинцово, ул. Можайское шоссе, д. 121 определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений, вычисленных по формуле, приведенной выше.
Перечисление НДС осуществляется "Арендатором" самостоятельно в соответствующие бюджеты согласно налоговому законодательству".
1.2. Пункт 3.2 изложить в следующей редакции:
"3.2 Размер арендной платы может пересматриваться в зависимости от темпов инфляции на основании решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области, но не чаще одного раза в год.
Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате "Арендатором" в случае, установленном настоящим пунктом, без согласования с "Арендатором" и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления "Арендатору" по адресу, указанному в договоре".
1.3. С 1 января 2015 года пункт 4.3 договора аренды нежилых помещений от 23.01.2012 N 3575 изложить в следующей редакции:
"4.3. "Арендатор" за несвоевременное внесение арендной платы платит пеню в размере 0,4% от просроченной суммы за каждый день просрочки".
1.4. С 1 января 2015 года пункт 5.2 договора аренды нежилых помещений N 3575 от 23 января 2012 года изложить в следующей редакции:
"5.2 Все изменения и дополнения условий данного договора оформляются Дополнительным соглашением в месячный срок со дня подписания одной из сторон предложения об изменении договора, за исключением изменений, указанных в пункте 3.2 настоящего договора".
Решением Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2017 года по делу N А41-30872/17 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 60 - 62).
Не согласившись с указанным решением суда, комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
Повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, от 23.01.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "ЭЛЛИНА" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (строений) N 3575, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 1393.6 кв. м, расположенные в здании магазина по адресу: 143000, Московская область, г. Одинцово, ул. Можайское шоссе, д. 121 для использования под торговую деятельность, в том числе помещения N 17, 19, 20, 21 общей площадью 56,3 кв. м на 1 этаже, и нежилые помещения N 18, 19, 20, 21, 23, 24 - 26 общей площадью 1 337, 3 кв. м на втором этаже, в соответствии с актом приема-передачи (приложение N 2) (л.д. 28 - 34).
Первоначально, в пункте 5.8 договора стороны определили, что данный договор вступает в силу с 15.03.2012 и действует по 14.03.2022.
В соответствии с пунктом 3.1 договора, арендатор предварительно ежемесячно, до пятого числа отчетного месяца, вносит арендную плату.
Согласно пункту 4.3 договора арендатор за несвоевременное внесение арендной платы выплачивает пени, в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Первоначально размер арендной платы определен в приложении N 1 к данному договору и составлял 707 543,99 руб. в месяц.
Впоследствии в связи с внесением изменений в нормативные правовые акты размер арендной платы неоднократно менялся.
01.01.2015 в законную силу вступило Решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 N 1/2, которым в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области" внесены изменения.
Данное Положение определяет порядок и условия предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", порядок расчета и внесения арендной платы.
На данный момент согласно приложению N 1 к Положению о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области" размер годовой арендной платы за пользование помещением рассчитывается по формуле:
Ап = S x А1, где:
А1 - арендная плата за 1 кв. м в год (руб.).
S - площадь арендуемых помещений (кв. м).
А1 рассчитывается по формуле:
А1 = Бап x Км x Кт x Кд x Кнп x Кнж x Ксз, где:
- 1. Бап - 2500 р. за 1 кв. м в год с 1 января 2015;
- 2. Км - коэффициент качества строительного материала;
- 3. Кт - коэффициент типа строения;
- 4. Кд - коэффициент вида деятельности;
- 5. Кнж - коэффициент качества нежилого помещения:
- Кнж = Кр + Кет + Кпт + Квп + Кки, где: Кр - коэффициент расположения помещения;
- Кет - коэффициент степени технического обустройства, в наличии;
- Кпт - коэффициент использования прилегающих территорий;
- Квп - коэффициент высоты потолков в помещении; Кки - коэффициент удобства коммерческого использования.
- Ксз - коэффициент социальной значимости;
- Кип - коэффициент статуса населенного пункта.
Все вышеуказанные коэффициенты, за исключением "Бап" (базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год) установлены Положением о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
С 01.01.2015 Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 N 15/1 коэффициент "Бап" в Одинцовском муниципальном районе Московской области установлен в размере 2 500 руб.
Как указал истец, Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 N 1/2 и от 18.12.2014 N 15/1 являются действующими нормативными правовыми актами, а, следовательно, обязательны к исполнению всеми лицами на территории муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
Ввиду издания Советом депутатов Одинцовского муниципального района Московской области указанных решений Комитетом по управлению муниципальным имуществом подготовлено и подписано дополнительное соглашение от 15.01.2015 к договору аренды нежилых помещений от 19.05.2008 N 3180, с целью приведения данного договора аренды нежилых помещений в соответствие с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные правоотношения на территории муниципального образования.
В соответствии с данным дополнительным соглашением с 15.01.2015 арендная плата по договору аренды нежилых помещений от 23.01.2012 стала равняться 1 534 509,14 руб.
Ссылаясь на уклонение ответчика от подписания указанного дополнительного соглашения от 15.01.2015 к договору аренды нежилых помещений от 23.01.2012, комитет по управлению муниципальным имуществом Одинцовского муниципального района Московской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с положениями статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условии сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Истец указывает, что после заключения договора аренды от 23.01.2012 N 3575, а именно 01.01.2015, вступило в законную силу решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 24.12.2014 N 1/2, которым внесены изменения в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", которое утверждено 28.04.2009 решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района N 15/32.
Из условий же пункта 3.2 договора аренды следует, что размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжения администрации района, но не чаще раза в год.
Таким образом, договор аренды от 23.01.2012 N 3575 не содержит условий и соглашений о том, что основанием для изменения размера арендной платы являются распорядительные муниципальные акты Совета депутатов Одинцовского муниципального района.
Также условия договора аренды не содержат соглашений о том, что размер арендной платы или иное условие договора корректируются вследствие принятия или изменении муниципальных правовых актов.
В соответствии с условиями пунктов 5.1 и 5.2 договора расторжение и изменение условий договора возможно по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или данным договором.
Согласно пункту 5.8 договора, договор вступает в силу с 15.03.2012 сроком действия по 14.03.2022.
При этом, муниципальные правовые акты, положенные в обоснование иска, приняты значительно позднее заключения договора, а именно:
- - решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района N 1/2 от 24.12.2014 в указанное положение внесены изменения в порядок расчета арендной платы и взимания пени;
- - решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района 18.12.2014 N 15/1 изменен коэффициент "Бап".
Таким образом, на дату заключения и вступления в силу договора аренды указанные муниципальные правовые акты не были приняты и не действовали.
В соответствии со статьей 4 ГК РФ, регулирующей действие гражданского законодательства во времени, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Указанной статьей также установлено, что исключительно действие закона (которым не является муниципальный правовой акт) распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, и только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям же, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Соответственно, договор аренды должен соответствовать только тем муниципальным правовым актам, которые действовали в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе (которым не является муниципальный правовой акт) установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Кроме того, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Следовательно, основания для удовлетворения искового требования об изменении условий договора аренды, отсутствуют.
Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767. При этом, в данном постановлении указано, что содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Следовательно, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению и приведению в соответствие с указанными муниципальными правовыми актами.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 15.09.2016 по делу N А41-93049/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2017, при участии тех же лиц на основании статей 424, 431, пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452, пунктов 1 и 3 статьи 614 ГК РФ также рассмотрены доводы, на которые ссылается истец в рамках настоящего дела.
Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований, для удовлетворения исковых требований комитета, является верным.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2017 года по делу N А41-30872/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2017 N 10АП-17662/2017 ПО ДЕЛУ N А41-30872/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2017 г. по делу N А41-30872/17
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Миришова Э.С., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Щербина Н.Ю.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ООО "ЭЛЛИНА" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2017 года по делу N А41-30872/17, принятое судьей Сергеевой А.С.,
по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области
к ООО "ЭЛЛИНА"
о внесении изменений в договор,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛЛИНА" (далее - ответчик, общество) со следующими требованиями:
1. Внести следующие изменения в договор аренды нежилых помещений от 23.01.2012 N 3575:
1.1. Приложение N 1 "Расчет арендной платы" изложить в следующей редакции:
"Размер годовой арендной платы за нежилое помещение (плата за аренду помещения) определяется по следующей формуле: Ап = S x A1, где
S - площадь отдельного помещения с указанными характеристиками А1 - арендная плата за 1 кв. м в год рассчитывается по формуле: А1 = Бап x Км x Кт x Кд x Кнп x Кнж x Ксз, где:
- Бап - 2500 руб. за 1 кв. м в год с 1 января 2015 года;
- Км - коэффициент качества строительного материала;
- Кт - коэффициент типа строения;
- Кд - коэффициент вида деятельности;
- Кнж - коэффициент качества нежилого помещения рассчитывается по формуле;
- Кнж = Кр + Кет + Кпт + Квп + Кки, где Кр - расположение помещения Кет - степень технического обустройства Кпт - использование прилегающих территорий Квп - высота потолков в помещении Кки - удобство коммерческого использования Ксз - коэффициент социальной значимости Кнп - коэффициент статуса населенного пункта.
Размер годовой арендной платы за все арендуемые помещения по адресу: 143000, Московская область, г. Одинцово, ул. Можайское шоссе, д. 121 определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений, вычисленных по формуле, приведенной выше.
Перечисление НДС осуществляется "Арендатором" самостоятельно в соответствующие бюджеты согласно налоговому законодательству".
1.2. Пункт 3.2 изложить в следующей редакции:
"3.2 Размер арендной платы может пересматриваться в зависимости от темпов инфляции на основании решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области, но не чаще одного раза в год.
Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате "Арендатором" в случае, установленном настоящим пунктом, без согласования с "Арендатором" и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления "Арендатору" по адресу, указанному в договоре".
1.3. С 1 января 2015 года пункт 4.3 договора аренды нежилых помещений от 23.01.2012 N 3575 изложить в следующей редакции:
"4.3. "Арендатор" за несвоевременное внесение арендной платы платит пеню в размере 0,4% от просроченной суммы за каждый день просрочки".
1.4. С 1 января 2015 года пункт 5.2 договора аренды нежилых помещений N 3575 от 23 января 2012 года изложить в следующей редакции:
"5.2 Все изменения и дополнения условий данного договора оформляются Дополнительным соглашением в месячный срок со дня подписания одной из сторон предложения об изменении договора, за исключением изменений, указанных в пункте 3.2 настоящего договора".
Решением Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2017 года по делу N А41-30872/17 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 60 - 62).
Не согласившись с указанным решением суда, комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
Повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, от 23.01.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "ЭЛЛИНА" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (строений) N 3575, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 1393.6 кв. м, расположенные в здании магазина по адресу: 143000, Московская область, г. Одинцово, ул. Можайское шоссе, д. 121 для использования под торговую деятельность, в том числе помещения N 17, 19, 20, 21 общей площадью 56,3 кв. м на 1 этаже, и нежилые помещения N 18, 19, 20, 21, 23, 24 - 26 общей площадью 1 337, 3 кв. м на втором этаже, в соответствии с актом приема-передачи (приложение N 2) (л.д. 28 - 34).
Первоначально, в пункте 5.8 договора стороны определили, что данный договор вступает в силу с 15.03.2012 и действует по 14.03.2022.
В соответствии с пунктом 3.1 договора, арендатор предварительно ежемесячно, до пятого числа отчетного месяца, вносит арендную плату.
Согласно пункту 4.3 договора арендатор за несвоевременное внесение арендной платы выплачивает пени, в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Первоначально размер арендной платы определен в приложении N 1 к данному договору и составлял 707 543,99 руб. в месяц.
Впоследствии в связи с внесением изменений в нормативные правовые акты размер арендной платы неоднократно менялся.
01.01.2015 в законную силу вступило Решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 N 1/2, которым в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области" внесены изменения.
Данное Положение определяет порядок и условия предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", порядок расчета и внесения арендной платы.
На данный момент согласно приложению N 1 к Положению о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области" размер годовой арендной платы за пользование помещением рассчитывается по формуле:
Ап = S x А1, где:
А1 - арендная плата за 1 кв. м в год (руб.).
S - площадь арендуемых помещений (кв. м).
А1 рассчитывается по формуле:
А1 = Бап x Км x Кт x Кд x Кнп x Кнж x Ксз, где:
- 1. Бап - 2500 р. за 1 кв. м в год с 1 января 2015;
- 2. Км - коэффициент качества строительного материала;
- 3. Кт - коэффициент типа строения;
- 4. Кд - коэффициент вида деятельности;
- 5. Кнж - коэффициент качества нежилого помещения:
- Кнж = Кр + Кет + Кпт + Квп + Кки, где: Кр - коэффициент расположения помещения;
- Кет - коэффициент степени технического обустройства, в наличии;
- Кпт - коэффициент использования прилегающих территорий;
- Квп - коэффициент высоты потолков в помещении; Кки - коэффициент удобства коммерческого использования.
- Ксз - коэффициент социальной значимости;
- Кип - коэффициент статуса населенного пункта.
Все вышеуказанные коэффициенты, за исключением "Бап" (базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год) установлены Положением о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
С 01.01.2015 Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 N 15/1 коэффициент "Бап" в Одинцовском муниципальном районе Московской области установлен в размере 2 500 руб.
Как указал истец, Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 24.12.2014 N 1/2 и от 18.12.2014 N 15/1 являются действующими нормативными правовыми актами, а, следовательно, обязательны к исполнению всеми лицами на территории муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области".
Ввиду издания Советом депутатов Одинцовского муниципального района Московской области указанных решений Комитетом по управлению муниципальным имуществом подготовлено и подписано дополнительное соглашение от 15.01.2015 к договору аренды нежилых помещений от 19.05.2008 N 3180, с целью приведения данного договора аренды нежилых помещений в соответствие с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные правоотношения на территории муниципального образования.
В соответствии с данным дополнительным соглашением с 15.01.2015 арендная плата по договору аренды нежилых помещений от 23.01.2012 стала равняться 1 534 509,14 руб.
Ссылаясь на уклонение ответчика от подписания указанного дополнительного соглашения от 15.01.2015 к договору аренды нежилых помещений от 23.01.2012, комитет по управлению муниципальным имуществом Одинцовского муниципального района Московской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с положениями статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условии сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Истец указывает, что после заключения договора аренды от 23.01.2012 N 3575, а именно 01.01.2015, вступило в законную силу решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 24.12.2014 N 1/2, которым внесены изменения в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", которое утверждено 28.04.2009 решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района N 15/32.
Из условий же пункта 3.2 договора аренды следует, что размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжения администрации района, но не чаще раза в год.
Таким образом, договор аренды от 23.01.2012 N 3575 не содержит условий и соглашений о том, что основанием для изменения размера арендной платы являются распорядительные муниципальные акты Совета депутатов Одинцовского муниципального района.
Также условия договора аренды не содержат соглашений о том, что размер арендной платы или иное условие договора корректируются вследствие принятия или изменении муниципальных правовых актов.
В соответствии с условиями пунктов 5.1 и 5.2 договора расторжение и изменение условий договора возможно по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или данным договором.
Согласно пункту 5.8 договора, договор вступает в силу с 15.03.2012 сроком действия по 14.03.2022.
При этом, муниципальные правовые акты, положенные в обоснование иска, приняты значительно позднее заключения договора, а именно:
- - решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района N 1/2 от 24.12.2014 в указанное положение внесены изменения в порядок расчета арендной платы и взимания пени;
- - решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района 18.12.2014 N 15/1 изменен коэффициент "Бап".
Таким образом, на дату заключения и вступления в силу договора аренды указанные муниципальные правовые акты не были приняты и не действовали.
В соответствии со статьей 4 ГК РФ, регулирующей действие гражданского законодательства во времени, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Указанной статьей также установлено, что исключительно действие закона (которым не является муниципальный правовой акт) распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, и только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям же, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Соответственно, договор аренды должен соответствовать только тем муниципальным правовым актам, которые действовали в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе (которым не является муниципальный правовой акт) установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Кроме того, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Следовательно, основания для удовлетворения искового требования об изменении условий договора аренды, отсутствуют.
Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767. При этом, в данном постановлении указано, что содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Следовательно, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению и приведению в соответствие с указанными муниципальными правовыми актами.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 15.09.2016 по делу N А41-93049/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2017, при участии тех же лиц на основании статей 424, 431, пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452, пунктов 1 и 3 статьи 614 ГК РФ также рассмотрены доводы, на которые ссылается истец в рамках настоящего дела.
Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований, для удовлетворения исковых требований комитета, является верным.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2017 года по делу N А41-30872/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
Э.С.МИРИШОВ
Н.С.ЮДИНА
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
Э.С.МИРИШОВ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)