Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Споткай Л.Е.,
судей: Ишутиной О.В., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лизан Т.Е.,
при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Парнас": Беловой Л.И., директора, выписка ЕГРЮЛ, паспорт; Вигандт В.В., представителя по доверенности от 19.08.2015, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парнас" (ИНН 1901042400, ОГРН 1021900529936)
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от 22 июля 2016 года по делу N А74-8043/2015, принятое судьей Кирилловой Н.П.,
общество с ограниченной ответственностью "Парнас" (ИНН 1901042400, ОГРН 1021900529936) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения от 24.07.2015, расположенного по адресу: город Абакан, улица Щетинкина, д. 63, помещение N 203Н, площадью 332,1 кв. м, просил исключить из договора пункты 1.3, 2.2, 3.1, 3.3 и принять пункты 2.1 и 2.3.1 договора в предлагаемой им следующей редакции:
- пункт 2.1. "Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 12 434 000 рублей. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом НДС".
- пункт 2.3.1. "Стоимость нежилого помещения в размере 12 434 000 рублей оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение N 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора."
В суде первой инстанции истец заявил, что согласен с пунктами 1.5, 1.6, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.9, 3.2 договора в редакции, предложенной Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана в протоколе согласования разногласий от 27.08.2015, в связи с чем стороны подписали соглашение об урегулировании разногласий.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 22.07.2016 суд урегулировал разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью "Парнас" по договору купли-продажи нежилого помещения от 24 июля 2015 года, расположенного по адресу: город Абакан, улица Щетинкина, д. 63, помещение N 203Н, площадью 332,1 кв. м, изложить пункты 2.1, 2.3.1 договора в следующей редакции:
- Пункт 2.1. "Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей, без НДС."
- Пункт 2.3.1. "Стоимость нежилого помещения в размере 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет в сроки по графику платежей (приложение N 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора."
- Пункты 1.3, 2.2, 3.1, 3.3 из договора купли-продажи нежилого помещения от 24.07.2015 исключены.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что стоимость спорного объекта эксперты рассчитывали без учета НДС, поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого муниципального объекта, в отсутствие соответствующих непосредственных доказательств наличия НДС в рыночных ценах предложений объектов - налогов. Суд не дал надлежащей оценки доводам истца, заявленным в качестве оснований для назначения повторной экспертизы. По мнению заявителя, у суда первой инстанции отсутствовали основания для назначения повторной экспертизы и имелась возможность размерить спор о рыночной стоимости объекта на основании дополнительного экспертного заключения ООО "Экос" от 22.12.2015 N 147а15 выполненного экспертом Чигриной Г.В.
Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения апелляционной жалобы.
Определением Третьего Арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 03.10.2016.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, представив в материалы дела письменные пояснения по делу.
От ответчика в материалы дела поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечения явки представителя комитета.
Судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания отказано, поскольку ходатайство документально не обосновано. Кроме того, ответчиком не представлены доказательства и не указаны уважительные причины, свидетельствующие об объективной невозможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие представителя ответчика. К тому же суд апелляционной инстанции явку ответчика в судебное заседание обязательной не признавал.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается без участия представителей ответчика, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
ООО "Парнас" как субъект малого предпринимательства на основании Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 обратилось в администрацию города Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения N 203Н, расположенного по адресу: город Абакан, ул. Щетинкина, д. 63, площадью 332,1 кв. м.
Администрация города Абакана приняла постановление от 17.07.2015 N 1483 об утверждении условий приватизации указанного нежилого помещения.
24.07.2015 продавец Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана передал истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения N 203Н, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. ул. Щетинкина, д. 63.
Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1 договора купли-продажи от 24.07.2015 на основании отчета ООО "ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ" N 103-15, выполненного по заказу продавца, стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 20 800 000 рублей без НДС.
25.08.2015 истец направил ответчику договор купли-продажи нежилого помещения, подписанный с протоколом разногласий по пунктам 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 2.3.9, 1.5, 2.3.7, 2.3.8, 3.2, 3.2, 3.3, 4.3, 1.6 договора, предложив иной размер выкупной цены и порядок ее уплаты. При предложении новой цены выкупа истец основывался на заказанном им отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном обществом с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности - Саяны", по которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 332,1 кв. м по ул. Щетинкина, дом N 63, в г. Абакане составляет по состоянию на 05 июня 2015 г 9 500 000 рублей без НДС.
28.08.2015 продавец - ответчик направил в адрес истца письмо N 2026, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1 договора со ссылкой на нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нормы закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", о согласии на изменение пунктов 1.5, 1.6, и направил с письмом истцу для подписания протокол согласования разногласий от 27 августа 2015 г., в котором настаивал на своей редакции пунктов 2.1, 2.3.1 договора, определяющих размер выкупной цены, согласился с редакцией покупателя по пунктам 3.3, 4.3 договора, предложил измененную редакцию пунктов 1.6, 2.3.7, 2.3.8. 2.3.9, 3.2.
Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.
Соглашением об урегулировании разногласий от 21.07.2016, подписанным сторонами, согласованы условия пунктов 1.5, 1.6, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.9, 3.3, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения от 24.07.2015.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ указаны условия, определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения.
Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.
Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.
Статья 3 Федерального закона N 135-ФЗ определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно - реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном названным Законом.
В статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ определен порядок реализации имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества:
- - орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона;
- - в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера;
- - в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества;
- - в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
С учетом указанной нормы, а также положений статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, направление ответчиком в адрес истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора.
Положения статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и, следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.
Из материалов дела следует, что истец подписал данный договор с протоколом разногласий, который не принят ответчиком.
Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Следовательно, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 13 Федеральный закон N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Статьей 9 Федерального закона 135-ФЗ указано, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.
С целью установления достоверной и актуальной на дату 05.06.2015 рыночной стоимости нежилого помещения судом первой инстанции назначены и специалистами - оценщиками проведены оценочные экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения N 203Н по улице Щетинкина, дом N 63, в городе Абакане.
Согласно экспертному заключению ООО "Экспертиза и оценка собственности" эксперта-оценщика Чигриной Г.В. от 30.10.2015 N 147/15, рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 05.06.2015 округленно составляет 14 745 000 рублей с учетом НДС, а без учета НДС округленно составляет 12 081 000 рублей (т. 3 л.д. 3 - 68).
В соответствии с дополнительным экспертным заключением ООО "Экспертиза и оценка собственности" эксперта-оценщика Чигриной Г.В. от 22.12.2015 N 147а/15, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 05.06.2015 составляет 12 434 000 рублей (т. 5 л.д. 1 - 56).
Согласно экспертному заключению ООО "Р-Центр Недвижимости" экспертов-оценщиков Васильева А.Т. и Прокопьева А.П. от 05.11.2015 N 65/15, рыночная стоимость помещения по состоянию на 05.06.2015 с учетом НДС составляет округленно 17 220 000 рублей (т. 3 л.д. 69 - 161).
В соответствии с дополнительным экспертным заключением ООО "Р-Центр Недвижимости" экспертов-оценщиков Васильева А.Т. и Прокопьева А.П. от 14.12.2015 N 80/15, рыночная стоимость помещения по состоянию на 05.06.2015 составляет округленно 16 823 000 рублей (т. 5 л.д. 58 - 177).
Согласно заключению эксперта ООО "Центр оценки и аудита" Голощаповой Т.В. от 29.02.2016 N Э-9/16, рыночная стоимость нежилого помещения N 203Н площадью 332,1 кв. м по адресу: г. Абакан, ул. Щетинкина, дом N 63, по состоянию на 05.06.2015 составляет 14 000 000 рублей (операция по реализации нежилого помещения не является объектом налогообложения НДС) (т. 9 л.д. 2 - 86).
По заключению эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 10.06.2016 N 07/2016-Э рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 332,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Щетинкина, дом N 63, помещение N 203Н по состоянию на 05.06.2015 составляет без учета НДС 14 281 000 рублей (т. 10 л.д. 3 - 67).
В совокупности представленных экспертных заключениях суд не усматривает наличия каких-либо противоречий или необоснованности сделанных экспертами выводов по заданным вопросам, выводы экспертов понятны, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.
В силу статей 12 и 14 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Судом первой инстанции исследованы экспертные заключения, письменные пояснения экспертов, заслушаны пояснения экспертов Чигриной Г.В., Васильева А.Т., Голощаповой Т.В. по замечаниям, представленным в дело истцом и ответчиком.
По итогам судебного разбирательства истец просил установить в договоре рыночную стоимость 12 434 000 рублей в соответствии с дополнительным экспертным заключением ООО "Экспертиза и оценка собственности" Чигриной Г.В., а ответчик - продавец просил установить выкупную цену за нежилое помещение в размере, определенном дополнительным экспертным заключением ООО "Р-Центр Недвижимости" экспертов-оценщиков Васильева А.Т. и Прокопьева А.П. от 14.12.2015 N 80/15, который составляет 16 823 000 рублей, либо в размере 14 281 000 рублей согласно заключению эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 10.06.2016 N 07/2016-Э.
Поскольку экспертизы назначались судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд первой инстанции признал возможным воспользоваться выводами экспертиз о рыночной стоимости объекта выкупа и включить установленную экспертом цену в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества в пункт 2.1 спорного договора купли-продажи нежилого помещения от 24.07.2015, а именно 14 000 000 рублей.
Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами суда первой инстанции и полагает, что заключения экспертов ООО "Центр оценки и аудита" Голощаповой Т.В. от 29.02.2016 N Э-9/16 и ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 10.06.2016 N 07/2016-Э, установившее рыночную стоимость нежилого помещения в размере 14 000 000 рублей и 14 281 000 рублей (соответственно) позволяют прийти к выводу о рыночной стоимости объекта.
В качестве экспертов привлечены лица, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертами даны подписки о том, что они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертные заключения по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пунктом 19 Федеральных стандартов оценки установлены требования достаточности и достоверности к информации, используемой при проведении оценки. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки.
Из заключения экспертов следует, что определение рыночной стоимости нежилого помещения произведено сравнительным подходом на основе сбора и анализа достоверной информации, анализа рынка недвижимости города Абакана и анализа факторов сопоставимости объекта исследования с торговыми помещениями по положению, площади, техническому состоянию, анализа рынка аренды торговых и офисных помещений.
Экспертом ООО "Центр оценки и аудита" Голощаповой Т.В. произведена оценка стоимости объекта методом дисконтирования денежного потока в рамках доходного подхода в прогнозный период 4,58 года, с учетом анализа рынка аренды и возможных потерь от недосбора арендной платы, а также с учетом размера всех эксплуатационных затрат и затрат, связанных с ремонтом помещений в начале первого прогнозного периода.
Эксперт ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Турова Е.Ю. обосновала отказ от затратного подхода, произвела расчет стоимости в рамках сравнительного подхода и доходного подхода, произведя корректировку цен с учетом условий сделки, состояния рынка, приведя описание объектов-аналогов, представленных в таблице N 2, N 6, произведена корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения, корректирующие коэффициенты экспертом приведены. Результат оценки экспертом согласован, расчет итоговой рыночной стоимости объекта приведен в таблице N 14. Выводы эксперта содержат однозначный вывод о стоимости объекта без учета НДС 14 281 000 рублей.
Повторно проверив экспертное заключение ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 10.06.2016 N 07/2016-Э на предмет соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, суд апелляционной инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета. Заключение эксперта Туровой Е.Ю. является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, выводы эксперта аргументированы и понятны.
Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, суд правомерно признал требования истца об изменении пунктов 2.1 и 2.3.1 договора и снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению.
В связи с чем, суд первой инстанции правильно установил, что в договоре подлежит установлению стоимость нежилого помещения в размере 14 000 000 рублей. Указанная стоимость определена судом на основании заключения ООО "Центр оценки и аудита" Голощаповой Т.В., которая ниже стоимости объекта, установленной в заключении ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 10.06.2016 N 07/2016-Э, что не нарушает прав истца.
Доводы апелляционной жалобы по данному делу в основном сводятся к несогласию с выводами экспертов. Между тем одно лишь несогласие лица с выводами экспертизы и наличие у него возражений относительно выводов эксперта не является основанием для исключения заключений экспертов из числа доказательств по делу.
Оценивая заключения эксперта ООО "Центр оценки и аудита" Голощаповой Т.В. заявитель указывает о наличии противоречий в выводах эксперта и необходимости исключения налога НДС из стоимости, определенной экспертом. Вместе с тем, заключение ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 10.06.2016 N 07/2016-Э содержит однозначные выводы о рыночной стоимости объекта без учета НДС.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 22 июля 2016 года по делу N А74-8043/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.10.2016 ПО ДЕЛУ N А74-8043/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2016 г. по делу N А74-8043/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Споткай Л.Е.,
судей: Ишутиной О.В., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лизан Т.Е.,
при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Парнас": Беловой Л.И., директора, выписка ЕГРЮЛ, паспорт; Вигандт В.В., представителя по доверенности от 19.08.2015, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парнас" (ИНН 1901042400, ОГРН 1021900529936)
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от 22 июля 2016 года по делу N А74-8043/2015, принятое судьей Кирилловой Н.П.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Парнас" (ИНН 1901042400, ОГРН 1021900529936) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения от 24.07.2015, расположенного по адресу: город Абакан, улица Щетинкина, д. 63, помещение N 203Н, площадью 332,1 кв. м, просил исключить из договора пункты 1.3, 2.2, 3.1, 3.3 и принять пункты 2.1 и 2.3.1 договора в предлагаемой им следующей редакции:
- пункт 2.1. "Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 12 434 000 рублей. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом НДС".
- пункт 2.3.1. "Стоимость нежилого помещения в размере 12 434 000 рублей оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение N 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора."
В суде первой инстанции истец заявил, что согласен с пунктами 1.5, 1.6, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.9, 3.2 договора в редакции, предложенной Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана в протоколе согласования разногласий от 27.08.2015, в связи с чем стороны подписали соглашение об урегулировании разногласий.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 22.07.2016 суд урегулировал разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью "Парнас" по договору купли-продажи нежилого помещения от 24 июля 2015 года, расположенного по адресу: город Абакан, улица Щетинкина, д. 63, помещение N 203Н, площадью 332,1 кв. м, изложить пункты 2.1, 2.3.1 договора в следующей редакции:
- Пункт 2.1. "Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей, без НДС."
- Пункт 2.3.1. "Стоимость нежилого помещения в размере 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет в сроки по графику платежей (приложение N 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора."
- Пункты 1.3, 2.2, 3.1, 3.3 из договора купли-продажи нежилого помещения от 24.07.2015 исключены.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что стоимость спорного объекта эксперты рассчитывали без учета НДС, поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого муниципального объекта, в отсутствие соответствующих непосредственных доказательств наличия НДС в рыночных ценах предложений объектов - налогов. Суд не дал надлежащей оценки доводам истца, заявленным в качестве оснований для назначения повторной экспертизы. По мнению заявителя, у суда первой инстанции отсутствовали основания для назначения повторной экспертизы и имелась возможность размерить спор о рыночной стоимости объекта на основании дополнительного экспертного заключения ООО "Экос" от 22.12.2015 N 147а15 выполненного экспертом Чигриной Г.В.
Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения апелляционной жалобы.
Определением Третьего Арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 03.10.2016.
В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, представив в материалы дела письменные пояснения по делу.
От ответчика в материалы дела поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечения явки представителя комитета.
Судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания отказано, поскольку ходатайство документально не обосновано. Кроме того, ответчиком не представлены доказательства и не указаны уважительные причины, свидетельствующие об объективной невозможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие представителя ответчика. К тому же суд апелляционной инстанции явку ответчика в судебное заседание обязательной не признавал.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается без участия представителей ответчика, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
ООО "Парнас" как субъект малого предпринимательства на основании Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 обратилось в администрацию города Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения N 203Н, расположенного по адресу: город Абакан, ул. Щетинкина, д. 63, площадью 332,1 кв. м.
Администрация города Абакана приняла постановление от 17.07.2015 N 1483 об утверждении условий приватизации указанного нежилого помещения.
24.07.2015 продавец Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана передал истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения N 203Н, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. ул. Щетинкина, д. 63.
Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1 договора купли-продажи от 24.07.2015 на основании отчета ООО "ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ" N 103-15, выполненного по заказу продавца, стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 20 800 000 рублей без НДС.
25.08.2015 истец направил ответчику договор купли-продажи нежилого помещения, подписанный с протоколом разногласий по пунктам 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1, 2.3.9, 1.5, 2.3.7, 2.3.8, 3.2, 3.2, 3.3, 4.3, 1.6 договора, предложив иной размер выкупной цены и порядок ее уплаты. При предложении новой цены выкупа истец основывался на заказанном им отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном обществом с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности - Саяны", по которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 332,1 кв. м по ул. Щетинкина, дом N 63, в г. Абакане составляет по состоянию на 05 июня 2015 г 9 500 000 рублей без НДС.
28.08.2015 продавец - ответчик направил в адрес истца письмо N 2026, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов 1.3, 2.1, 2.2, 2.3.1 договора со ссылкой на нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нормы закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", о согласии на изменение пунктов 1.5, 1.6, и направил с письмом истцу для подписания протокол согласования разногласий от 27 августа 2015 г., в котором настаивал на своей редакции пунктов 2.1, 2.3.1 договора, определяющих размер выкупной цены, согласился с редакцией покупателя по пунктам 3.3, 4.3 договора, предложил измененную редакцию пунктов 1.6, 2.3.7, 2.3.8. 2.3.9, 3.2.
Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.
Соглашением об урегулировании разногласий от 21.07.2016, подписанным сторонами, согласованы условия пунктов 1.5, 1.6, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.9, 3.3, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения от 24.07.2015.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ указаны условия, определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения.
Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.
Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.
Статья 3 Федерального закона N 135-ФЗ определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно - реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном названным Законом.
В статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ определен порядок реализации имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества:
- - орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона;
- - в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера;
- - в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества;
- - в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
С учетом указанной нормы, а также положений статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, направление ответчиком в адрес истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора.
Положения статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и, следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.
Из материалов дела следует, что истец подписал данный договор с протоколом разногласий, который не принят ответчиком.
Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Следовательно, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 13 Федеральный закон N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Статьей 9 Федерального закона 135-ФЗ указано, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.
С целью установления достоверной и актуальной на дату 05.06.2015 рыночной стоимости нежилого помещения судом первой инстанции назначены и специалистами - оценщиками проведены оценочные экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения N 203Н по улице Щетинкина, дом N 63, в городе Абакане.
Согласно экспертному заключению ООО "Экспертиза и оценка собственности" эксперта-оценщика Чигриной Г.В. от 30.10.2015 N 147/15, рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 05.06.2015 округленно составляет 14 745 000 рублей с учетом НДС, а без учета НДС округленно составляет 12 081 000 рублей (т. 3 л.д. 3 - 68).
В соответствии с дополнительным экспертным заключением ООО "Экспертиза и оценка собственности" эксперта-оценщика Чигриной Г.В. от 22.12.2015 N 147а/15, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 05.06.2015 составляет 12 434 000 рублей (т. 5 л.д. 1 - 56).
Согласно экспертному заключению ООО "Р-Центр Недвижимости" экспертов-оценщиков Васильева А.Т. и Прокопьева А.П. от 05.11.2015 N 65/15, рыночная стоимость помещения по состоянию на 05.06.2015 с учетом НДС составляет округленно 17 220 000 рублей (т. 3 л.д. 69 - 161).
В соответствии с дополнительным экспертным заключением ООО "Р-Центр Недвижимости" экспертов-оценщиков Васильева А.Т. и Прокопьева А.П. от 14.12.2015 N 80/15, рыночная стоимость помещения по состоянию на 05.06.2015 составляет округленно 16 823 000 рублей (т. 5 л.д. 58 - 177).
Согласно заключению эксперта ООО "Центр оценки и аудита" Голощаповой Т.В. от 29.02.2016 N Э-9/16, рыночная стоимость нежилого помещения N 203Н площадью 332,1 кв. м по адресу: г. Абакан, ул. Щетинкина, дом N 63, по состоянию на 05.06.2015 составляет 14 000 000 рублей (операция по реализации нежилого помещения не является объектом налогообложения НДС) (т. 9 л.д. 2 - 86).
По заключению эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 10.06.2016 N 07/2016-Э рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 332,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Щетинкина, дом N 63, помещение N 203Н по состоянию на 05.06.2015 составляет без учета НДС 14 281 000 рублей (т. 10 л.д. 3 - 67).
В совокупности представленных экспертных заключениях суд не усматривает наличия каких-либо противоречий или необоснованности сделанных экспертами выводов по заданным вопросам, выводы экспертов понятны, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.
В силу статей 12 и 14 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Судом первой инстанции исследованы экспертные заключения, письменные пояснения экспертов, заслушаны пояснения экспертов Чигриной Г.В., Васильева А.Т., Голощаповой Т.В. по замечаниям, представленным в дело истцом и ответчиком.
По итогам судебного разбирательства истец просил установить в договоре рыночную стоимость 12 434 000 рублей в соответствии с дополнительным экспертным заключением ООО "Экспертиза и оценка собственности" Чигриной Г.В., а ответчик - продавец просил установить выкупную цену за нежилое помещение в размере, определенном дополнительным экспертным заключением ООО "Р-Центр Недвижимости" экспертов-оценщиков Васильева А.Т. и Прокопьева А.П. от 14.12.2015 N 80/15, который составляет 16 823 000 рублей, либо в размере 14 281 000 рублей согласно заключению эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 10.06.2016 N 07/2016-Э.
Поскольку экспертизы назначались судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд первой инстанции признал возможным воспользоваться выводами экспертиз о рыночной стоимости объекта выкупа и включить установленную экспертом цену в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества в пункт 2.1 спорного договора купли-продажи нежилого помещения от 24.07.2015, а именно 14 000 000 рублей.
Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами суда первой инстанции и полагает, что заключения экспертов ООО "Центр оценки и аудита" Голощаповой Т.В. от 29.02.2016 N Э-9/16 и ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 10.06.2016 N 07/2016-Э, установившее рыночную стоимость нежилого помещения в размере 14 000 000 рублей и 14 281 000 рублей (соответственно) позволяют прийти к выводу о рыночной стоимости объекта.
В качестве экспертов привлечены лица, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертами даны подписки о том, что они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертные заключения по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пунктом 19 Федеральных стандартов оценки установлены требования достаточности и достоверности к информации, используемой при проведении оценки. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки.
Из заключения экспертов следует, что определение рыночной стоимости нежилого помещения произведено сравнительным подходом на основе сбора и анализа достоверной информации, анализа рынка недвижимости города Абакана и анализа факторов сопоставимости объекта исследования с торговыми помещениями по положению, площади, техническому состоянию, анализа рынка аренды торговых и офисных помещений.
Экспертом ООО "Центр оценки и аудита" Голощаповой Т.В. произведена оценка стоимости объекта методом дисконтирования денежного потока в рамках доходного подхода в прогнозный период 4,58 года, с учетом анализа рынка аренды и возможных потерь от недосбора арендной платы, а также с учетом размера всех эксплуатационных затрат и затрат, связанных с ремонтом помещений в начале первого прогнозного периода.
Эксперт ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Турова Е.Ю. обосновала отказ от затратного подхода, произвела расчет стоимости в рамках сравнительного подхода и доходного подхода, произведя корректировку цен с учетом условий сделки, состояния рынка, приведя описание объектов-аналогов, представленных в таблице N 2, N 6, произведена корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения, корректирующие коэффициенты экспертом приведены. Результат оценки экспертом согласован, расчет итоговой рыночной стоимости объекта приведен в таблице N 14. Выводы эксперта содержат однозначный вывод о стоимости объекта без учета НДС 14 281 000 рублей.
Повторно проверив экспертное заключение ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 10.06.2016 N 07/2016-Э на предмет соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, суд апелляционной инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета. Заключение эксперта Туровой Е.Ю. является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, выводы эксперта аргументированы и понятны.
Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, суд правомерно признал требования истца об изменении пунктов 2.1 и 2.3.1 договора и снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению.
В связи с чем, суд первой инстанции правильно установил, что в договоре подлежит установлению стоимость нежилого помещения в размере 14 000 000 рублей. Указанная стоимость определена судом на основании заключения ООО "Центр оценки и аудита" Голощаповой Т.В., которая ниже стоимости объекта, установленной в заключении ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 10.06.2016 N 07/2016-Э, что не нарушает прав истца.
Доводы апелляционной жалобы по данному делу в основном сводятся к несогласию с выводами экспертов. Между тем одно лишь несогласие лица с выводами экспертизы и наличие у него возражений относительно выводов эксперта не является основанием для исключения заключений экспертов из числа доказательств по делу.
Оценивая заключения эксперта ООО "Центр оценки и аудита" Голощаповой Т.В. заявитель указывает о наличии противоречий в выводах эксперта и необходимости исключения налога НДС из стоимости, определенной экспертом. Вместе с тем, заключение ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Туровой Е.Ю. от 10.06.2016 N 07/2016-Э содержит однозначные выводы о рыночной стоимости объекта без учета НДС.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 22 июля 2016 года по делу N А74-8043/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Л.Е.СПОТКАЙ
Л.Е.СПОТКАЙ
Судьи
О.В.ИШУТИНА
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
О.В.ИШУТИНА
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)