Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Дольщик ссылается на отсутствие регистрации в установленном порядке договора долевого участия в строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мозерова Т.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Нюхтилиной А.В.
судей Рогачева И.А., Вологдиной Т.И.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 декабря 2015 года гражданское дело N 2-7820/2015 по апелляционной жалобе Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2015 года по иску Р.Л.Б. к ЗАО "Содружество" о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Нюхтилиной А.В., объяснения представителя третьего лица - И. (доверенность N 14903-42 от 19.05.2014 года сроком по 31.12.2015 года), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Р.Л.Б. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "Содружество" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру <адрес>. В обоснование заявленных требований указывая на то, что <дата> заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве N <...> по финансированию и строительству трехкомнатной квартиры общей площадью <...> с условным номером N <...>, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> Истцом в полном объеме выполнены условия договора, что подтверждается платежными документами и актом сверки зачетов. В настоящее время строительство дома окончено. Получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, квартира передана истцу. Однако поскольку договор о долевом участии в строительстве не был зарегистрирован в установленным законом порядке, истец обратилась с заявленными требованиями в суд.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2015 года исковые требования Р.Л.Б. удовлетворены.
Указанным решением суда признано право собственности Р.Л.Б. на трехкомнатную квартиру <адрес>, <дата> постройки.
В апелляционной жалобе 3-е лицо Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга просит отменить вынесенное судом решение, указывая на отсутствие обстоятельств, влекущих возникновение права собственности на построенный объект недвижимости у ЗАО "Содружество", и ссылаясь на то, что отсутствие зарегистрированного права последнего исключает переход права собственности на спорную квартиру к истцу.
ЗАО "Содружество" принятое судом решение не обжаловано.
Истец Р.Л.Ю., ответчик ЗАО "Содружество", третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, представителя не направили, доказательства уважительности причин не предоставили, ходатайство об отложении рассмотрении дела не заявили.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ч. 3, 4 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
Разрешая спор, суд на основе представленных доказательств признал установленным, что ЗАО "Содружество" осуществляло строительство вышеназванного жилого дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной гаражной стоянкой (строительный адрес: <адрес> на основании разрешения на строительство N <...> от <дата> (л.д. 25).
<дата> ЗАО "Содружество" было выдано разрешение на ввод построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию (л.д. 26 - 28).
По акту приема-передачи от <дата> ЗАО "Содружество" на основании заключенного сторонами договора о долевом участии в строительстве N <...> от <дата>, оплата по которому была произведена Р.Л.Б. в полном объеме, передало истцу квартиру <адрес>, которая состоит из 3-х комнат, общей площадью квартиры <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м (л.д. 15).
С учетом установленных обстоятельств, которые в апелляционной жалобе не оспорены, суд пришел к выводу о том, что истец вправе требовать признания за нею права собственности на соответствующий объект, построенный ЗАО "Содружество".
Довод апелляционной жалобы третьего лица о ненадлежащем исполнении ЗАО "Содружество" денежных обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от <дата> N <...>, заключенному между КУГИ Санкт-Петербурга и ЗАО "Содружество" в отношении земельного участка, на котором осуществлялось строительство указанного жилого дома (неперечисление корректирующей суммы денежных средств в случае изменения площади объекта), не исключает возникновения права собственности на построенный объект капитального строительства у участников долевого строительства.
Кроме того, из представленной суду апелляционной инстанции копии решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2014 г. по делу N А56-75773/2013 следует, что этим судебным постановлением были удовлетворены требования КУГИ Санкт-Петербурга о взыскании с ЗАО "Содружество" задолженности по перечислению корректирующей стоимости по названному договору (л.д. 115 - 119).
Таким образом, устранение указываемого в жалобе нарушения прав КУГИ Санкт-Петербурга предполагает лишь исполнение застройщиком денежного обязательства, что никак не связано с возможностью приобретения права собственности на построенный объект участниками долевого строительства.
Вместе с тем выводы суда первой инстанции нельзя признать полностью правильными исходя из следующего.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу прямого указания ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности на объект недвижимости может возникнуть у истца только после государственной регистрации этого права.
Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который имеется ссылка в приведенных выше разъяснениях, утратил силу с 01.03.2013 г. на основании Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ, однако в настоящее время аналогичное положение содержится в п. 2 ст. 8.1 Кодекса.
На этих положениях закона основаны также разъяснения, содержащиеся в пункте 59 Постановления, где указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из приведенных разъяснений сторона договора долевого участия в строительстве не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этом договоре, при отсутствии государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости.
Таким образом, признание за истцом права собственности на спорный объект в данном случае исключалось ввиду отсутствия совокупности условий, с которыми законом связывается возникновение этого права.
Надлежащим способом защиты прав участника долевого строительства в этом случае является требование о регистрации права собственности.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рамках заявленного истцом требования о признании права собственности на квартиру суду следовало принять решение о государственной регистрации этого права, что не является неправомерным выходом за пределы исковых требований и не входит в противоречие с нормой ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Такой подход согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где указано, в частности, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку данные разъяснения не вступают в противоречие с содержанием Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г., они исходя из принципа единства судебной практики подлежат учету и в настоящем деле.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2014 года по настоящему делу изменить, изложив абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:
- произвести государственную регистрацию за Р.Л.Б., пол женский, <дата> года рождения, уроженки станции <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации N <...>, выдан <...> <дата>, код подразделения N <...>, ранее зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>, право собственности на трехкомнатную квартиру <адрес>, <дата> года постройки.
В остальной части решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.12.2015 N 33-23423/2015 ПО ДЕЛУ N 2-7820/2015
Требование: О признании права собственности.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Дольщик ссылается на отсутствие регистрации в установленном порядке договора долевого участия в строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 декабря 2015 г. N 33-23423/2015
Судья Мозерова Т.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Нюхтилиной А.В.
судей Рогачева И.А., Вологдиной Т.И.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 декабря 2015 года гражданское дело N 2-7820/2015 по апелляционной жалобе Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2015 года по иску Р.Л.Б. к ЗАО "Содружество" о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Нюхтилиной А.В., объяснения представителя третьего лица - И. (доверенность N 14903-42 от 19.05.2014 года сроком по 31.12.2015 года), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Р.Л.Б. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "Содружество" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру <адрес>. В обоснование заявленных требований указывая на то, что <дата> заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве N <...> по финансированию и строительству трехкомнатной квартиры общей площадью <...> с условным номером N <...>, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> Истцом в полном объеме выполнены условия договора, что подтверждается платежными документами и актом сверки зачетов. В настоящее время строительство дома окончено. Получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, квартира передана истцу. Однако поскольку договор о долевом участии в строительстве не был зарегистрирован в установленным законом порядке, истец обратилась с заявленными требованиями в суд.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2015 года исковые требования Р.Л.Б. удовлетворены.
Указанным решением суда признано право собственности Р.Л.Б. на трехкомнатную квартиру <адрес>, <дата> постройки.
В апелляционной жалобе 3-е лицо Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга просит отменить вынесенное судом решение, указывая на отсутствие обстоятельств, влекущих возникновение права собственности на построенный объект недвижимости у ЗАО "Содружество", и ссылаясь на то, что отсутствие зарегистрированного права последнего исключает переход права собственности на спорную квартиру к истцу.
ЗАО "Содружество" принятое судом решение не обжаловано.
Истец Р.Л.Ю., ответчик ЗАО "Содружество", третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, представителя не направили, доказательства уважительности причин не предоставили, ходатайство об отложении рассмотрении дела не заявили.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ч. 3, 4 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
Разрешая спор, суд на основе представленных доказательств признал установленным, что ЗАО "Содружество" осуществляло строительство вышеназванного жилого дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной гаражной стоянкой (строительный адрес: <адрес> на основании разрешения на строительство N <...> от <дата> (л.д. 25).
<дата> ЗАО "Содружество" было выдано разрешение на ввод построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию (л.д. 26 - 28).
По акту приема-передачи от <дата> ЗАО "Содружество" на основании заключенного сторонами договора о долевом участии в строительстве N <...> от <дата>, оплата по которому была произведена Р.Л.Б. в полном объеме, передало истцу квартиру <адрес>, которая состоит из 3-х комнат, общей площадью квартиры <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м (л.д. 15).
С учетом установленных обстоятельств, которые в апелляционной жалобе не оспорены, суд пришел к выводу о том, что истец вправе требовать признания за нею права собственности на соответствующий объект, построенный ЗАО "Содружество".
Довод апелляционной жалобы третьего лица о ненадлежащем исполнении ЗАО "Содружество" денежных обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от <дата> N <...>, заключенному между КУГИ Санкт-Петербурга и ЗАО "Содружество" в отношении земельного участка, на котором осуществлялось строительство указанного жилого дома (неперечисление корректирующей суммы денежных средств в случае изменения площади объекта), не исключает возникновения права собственности на построенный объект капитального строительства у участников долевого строительства.
Кроме того, из представленной суду апелляционной инстанции копии решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2014 г. по делу N А56-75773/2013 следует, что этим судебным постановлением были удовлетворены требования КУГИ Санкт-Петербурга о взыскании с ЗАО "Содружество" задолженности по перечислению корректирующей стоимости по названному договору (л.д. 115 - 119).
Таким образом, устранение указываемого в жалобе нарушения прав КУГИ Санкт-Петербурга предполагает лишь исполнение застройщиком денежного обязательства, что никак не связано с возможностью приобретения права собственности на построенный объект участниками долевого строительства.
Вместе с тем выводы суда первой инстанции нельзя признать полностью правильными исходя из следующего.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу прямого указания ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности на объект недвижимости может возникнуть у истца только после государственной регистрации этого права.
Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который имеется ссылка в приведенных выше разъяснениях, утратил силу с 01.03.2013 г. на основании Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ, однако в настоящее время аналогичное положение содержится в п. 2 ст. 8.1 Кодекса.
На этих положениях закона основаны также разъяснения, содержащиеся в пункте 59 Постановления, где указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из приведенных разъяснений сторона договора долевого участия в строительстве не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этом договоре, при отсутствии государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости.
Таким образом, признание за истцом права собственности на спорный объект в данном случае исключалось ввиду отсутствия совокупности условий, с которыми законом связывается возникновение этого права.
Надлежащим способом защиты прав участника долевого строительства в этом случае является требование о регистрации права собственности.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рамках заявленного истцом требования о признании права собственности на квартиру суду следовало принять решение о государственной регистрации этого права, что не является неправомерным выходом за пределы исковых требований и не входит в противоречие с нормой ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Такой подход согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где указано, в частности, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку данные разъяснения не вступают в противоречие с содержанием Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г., они исходя из принципа единства судебной практики подлежат учету и в настоящем деле.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2014 года по настоящему делу изменить, изложив абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:
- произвести государственную регистрацию за Р.Л.Б., пол женский, <дата> года рождения, уроженки станции <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации N <...>, выдан <...> <дата>, код подразделения N <...>, ранее зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>, право собственности на трехкомнатную квартиру <адрес>, <дата> года постройки.
В остальной части решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)