Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия по вопросам: 1) О рыночной стоимости нежилого помещения; 2) О порядке и сроках оплаты по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Есаяна А.М., генеральный директор, решение N 5 от 13.07.2014,
от ответчика - Атаманова Р.С. по доверенности от 07.12.2015 N 33-Д-708/15,
рассмотрев 14 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 20 февраля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дружининой В.Г.,
на постановление от 19 мая 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Левченко Н.И., Лаптевой О.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИВА 92" (ОГРН 1037739317945, ИНН 7713008598, 127474, г. Москва, Бескудниковский бульвар, 34, 1, стр. 3)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, Газетный пер., 1/12, дата гос. рег. 15.11.1991)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИВА 92" (далее ООО "ИВА 92", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ООО "ИВА 92" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 163,2 кв. м (подвал пом. 1, комн. 1-3, ЗА, ЗБ, 4-10, 10А, 11, 12), расположенного по адресу: г. Москва, Бескудниковский бульвар, д. 49, изложив пп. 3.1, 3.2, 3.4, 5.2 в следующей редакции:
- - пункт 3.1 Договора: "Цена Объекта составляет 9 470 654 (Девять миллионов четыреста семьдесят тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рубля в соответствии с Заключением эксперта N 604 от 23 декабря 2015 года в области судебной оценочной экспертизы по определению Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2015 года по делу N А40-98018/15. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- - пункт 3.2 Договора: "Оплата по Договору должна быть произведена в пяти лет со дня его заключения. Оплата осуществляется равными долями ежемесячно не позднее десятого числа каждого текущего месяца";
- - пункт 3.4 Договора: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Ежемесячная сумма платежа составляет 157844 (сто пятьдесят семь тысяч восемьсот сорок четыре) рубля 23 коп. без учета НДС и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку должны быть оплачены в течение пяти лет с даты заключения Договора. Оплата процентов производится ежемесячно не позднее десятого числа каждого текущего месяца";
- - пункт 5.2 Договора: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Суды установили, что ООО "ИВА 92" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору N 02-00299/02 от 19.06.2002 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 01.12.2014 (момент получения Департаментом от ООО "ИВА 92" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 9 470 654 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 9 470 654 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 13 992 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "ИВА 92" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "ИВА 92" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 19.06.2002 N 02-00299/02, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 163,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Бескудниковский бульвар, д. 49.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 01.12.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 13 992 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 9 758 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 9 758 000 руб., пунктов 3.2, 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения, пункта 5. 2 договора.
Ответчик отклонил протокола разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "ИВА 92" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "ИВА 92" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 9 758 000 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 13 992 000 руб.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 04.12.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 163,2 кв. м по состоянию на 01.12.2014, проведение которой поручено эксперту АНО "Бюро судебных экспертиз".
Согласно заключению эксперта АНО "Бюро судебных экспертиз" рыночная стоимость спорного объекта составила 9 470 654 руб. (без учета НДС) по состоянию на 01.12.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 9 470 654 руб. (без учета НДС).
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ООО "ИВА 92" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 года по делу N А40-98018/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 21.09.2016 N Ф05-13781/2016 ПО ДЕЛУ N А40-98018/15
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия по вопросам: 1) О рыночной стоимости нежилого помещения; 2) О порядке и сроках оплаты по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2016 г. по делу N А40-98018/15
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Есаяна А.М., генеральный директор, решение N 5 от 13.07.2014,
от ответчика - Атаманова Р.С. по доверенности от 07.12.2015 N 33-Д-708/15,
рассмотрев 14 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 20 февраля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дружининой В.Г.,
на постановление от 19 мая 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Левченко Н.И., Лаптевой О.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИВА 92" (ОГРН 1037739317945, ИНН 7713008598, 127474, г. Москва, Бескудниковский бульвар, 34, 1, стр. 3)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, Газетный пер., 1/12, дата гос. рег. 15.11.1991)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИВА 92" (далее ООО "ИВА 92", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ООО "ИВА 92" и Департаментом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 163,2 кв. м (подвал пом. 1, комн. 1-3, ЗА, ЗБ, 4-10, 10А, 11, 12), расположенного по адресу: г. Москва, Бескудниковский бульвар, д. 49, изложив пп. 3.1, 3.2, 3.4, 5.2 в следующей редакции:
- - пункт 3.1 Договора: "Цена Объекта составляет 9 470 654 (Девять миллионов четыреста семьдесят тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рубля в соответствии с Заключением эксперта N 604 от 23 декабря 2015 года в области судебной оценочной экспертизы по определению Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2015 года по делу N А40-98018/15. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- - пункт 3.2 Договора: "Оплата по Договору должна быть произведена в пяти лет со дня его заключения. Оплата осуществляется равными долями ежемесячно не позднее десятого числа каждого текущего месяца";
- - пункт 3.4 Договора: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Ежемесячная сумма платежа составляет 157844 (сто пятьдесят семь тысяч восемьсот сорок четыре) рубля 23 коп. без учета НДС и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку должны быть оплачены в течение пяти лет с даты заключения Договора. Оплата процентов производится ежемесячно не позднее десятого числа каждого текущего месяца";
- - пункт 5.2 Договора: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Суды установили, что ООО "ИВА 92" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору N 02-00299/02 от 19.06.2002 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 01.12.2014 (момент получения Департаментом от ООО "ИВА 92" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 9 470 654 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 9 470 654 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 13 992 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "ИВА 92" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "ИВА 92" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 19.06.2002 N 02-00299/02, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 163,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Бескудниковский бульвар, д. 49.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 01.12.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 13 992 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 9 758 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 9 758 000 руб., пунктов 3.2, 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения, пункта 5. 2 договора.
Ответчик отклонил протокола разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "ИВА 92" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "ИВА 92" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 9 758 000 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 13 992 000 руб.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 04.12.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 163,2 кв. м по состоянию на 01.12.2014, проведение которой поручено эксперту АНО "Бюро судебных экспертиз".
Согласно заключению эксперта АНО "Бюро судебных экспертиз" рыночная стоимость спорного объекта составила 9 470 654 руб. (без учета НДС) по состоянию на 01.12.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 9 470 654 руб. (без учета НДС).
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ООО "ИВА 92" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 года по делу N А40-98018/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
С.В.НЕЧАЕВ
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
С.В.НЕЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)