Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Тюниным Н.Н.
при участии:
от истца: представитель Филин Г.Г. (по доверенности от 24.08.2015),
от ответчиков: 1) представитель Таранов И.Е. (по доверенности от 29.12.2015), 2) представитель не явился, уведомлен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2064/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2015 по делу N А56-45267/2015 (судья Изотова С.В.), принятое
по заявлению ООО "Салон на Екатерининском"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,
Общество с ограниченной ответственностью "Салон на Екатерининском" (191186, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 30, лит. А; ОГРН 1027809219558, ИНН 7825333412) (далее - Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1Б; ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) (далее - Комитет) с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом в реализации преимущественного права Заявителя на приобретение арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 78:31:0001288:3463, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 30, лит. А, пом. 5-Н, выраженного в уведомлении от 30.03.2015 N 4852 (арбитражное дело А56-45267/2015).
Определением арбитражного суда от 03.07.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).
Кроме того, Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи спорного нежилого помещения на условиях приложенного проекта договора. Исковое заявление принято к производству с присвоением номера А56-68338/2015.
Определением от 29.09.2015 дела N А56-45267/2015 и А56-68337/2015 объединены в одно производство с присвоением делу номера N А56-45267/2015.
При рассмотрении дела судом первой инстанции Общество уточнило заявленные требования, просило обязать Комитет заключить договор купли-продажи на условиях представленного проекта по цене 41 040 000 руб., пункт 3.2.3 изложить в следующей редакции: "Обеспечить выполнение условий охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый реестр объектов культурного наследия, утверждаемого актом регионального органа охраны объектов культурного наследия, а до его утверждения (оформления) - условий Охранного обязательства от 14 июня 2013 года N 11840 на нежилое(ые) помещение(ия), расположенное(ые) в объекте культурного наследия регионального значения (Приложение N 2 к Договору), в порядке и на условиях, установленных соответствующим охранным обязательством.".
Впоследствии Общество также уточнило пункт 2.2 проекта, просило изложить его в следующий редакции: "Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет (20 (двадцать) кварталов) с даты заключения Договора равными долями в размере 2 052 000 (два миллиона пятьдесят две тысячи) рублей, уплачиваемых ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет N 40702810235000002666 в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001.
Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующие платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего Договора не позднее окончания оплачиваемого квартала (оплачиваемого периода).".
Решением арбитражного суда от 14.12.2015 заявленные требования удовлетворены, суд признал незаконным отказ в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 78:31:0001288:3463, выраженный в уведомлении Комитета по управлению городским имуществом от 30.03.2015 N 4852, как противоречащий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Также суд обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения 5-Н с кадастровым номером 78:31:0001288:3463, на следующих условиях:
"2.1 Цена продажи Объекта составляет 41 040 000 (сорок один миллион сорок тысяч) рублей.
2.2 Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет (20 (двадцать) кварталов) с даты заключения Договора равными долями в размере 2 052 000 (два миллиона пятьдесят две тысячи) рублей, уплачиваемых ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет N 40702810235000002666 в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001.
Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующие платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего Договора не позднее окончания оплачиваемого квартала (оплачиваемого периода).
3.2.3 Обеспечить выполнение условий охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый реестр объектов культурного наследия, утверждаемого актом регионального органа охраны объектов культурного наследия, а до его утверждения (оформления) - условий Охранного обязательства от 14 июня 2013 года N 11840 на нежилое(ые) помещение(ия), расположенное(ые) в объекте культурного наследия регионального значения (Приложение N 2 к Договору), в порядке и на условиях, установленных соответствующим охранным обязательством.
Иные условия договора определить в соответствии с проектом договора, представленным истцом".
Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать полностью. По мнению подателя жалобы, условия договора купли-продажи, в том числе о цене должны определять на дату направления Обществом оферты - 24.08.2015, поскольку договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим на момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исходя из изложенного, Комитет полагает определение судом выкупной цены нежилого помещения по состоянию на 30.03.2015, то есть на дату обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, неправомерным. Кроме того, Комитет не согласен с выводами судебной экспертизы о рыночной стоимости выкупаемого помещения. В том числе Комитет полагает необоснованным выбор экспертом объектов-аналогов.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Фонд своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Общество является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 78:31:0001288:3463, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 30, лит. А, пом. 5-Н, на основании договоров аренды от 02.10.2001 N 00-А002539 (10) и от 25.01.2013 N 03-А-002539, заключенных с Комитетом.
23.03.2015 Общество направило в Комитет заявление N 04 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда - помещения 5Н.
Однако, уведомлением от 30.03.2015 N 4852 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у последнего преимущественного права на приобретение спорного арендуемого объекта нежилого фонда, поскольку законодательными актами о приватизации не предусмотрена приватизация (продажа) части объекта аренды.
Впоследствии Общество направило в Комитет заявление о заключении с ним договора купли-продажи спорного помещения по цене, определенной в отчете, подготовленном ООО "Северо-Западное проектно-экспертное бюро+", на условиях приложенного проекта договора.
Письмом от 01.09.2015 Комитет отказал Обществу в заключении договора купли-продажи в связи с непредставлением Обществом документов, предусмотренных Положением об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета, Фонда, ГУП "ГУИОН" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда при реализации арендаторами таких объектов, относящимися к субъектам малого и среднего предпринимательства, преимущественного права на их приобретение, утвержденного распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 03.08.2006 N 233-р, а также невозможностью использования для целей определения цены выкупа отчета, представленного Обществом, поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" оценка рыночной стоимости недвижимого имущества осуществляется за счет бюджета Санкт-Петербурга.
Ссылаясь на то, что действия Комитета нарушают право Общества на выкуп арендованного помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), правовой позицией, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и, установив соответствие Общества критериям субъекта малого предпринимательства, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, а также то обстоятельство, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе спорное помещение 5-Н сформировано как самостоятельный объект недвижимости, ему присвоен кадастровый номер 78:31:0001288:3463, обоснованно посчитал отказ Комитета в реализации Обществом преимущественного права выкупа помещения незаконным.
При разрешении преддоговорного спора суд правомерно исходил из положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и определил условия договора, по которым у сторон имелись разногласия.
Так, для определения цены выкупа нежилого помещения судом была назначена экспертиза рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 30.03.2015 - дату обращения Общества в Комитет с заявлением о выкупе. Согласно заключению эксперта N 402-А56-45267/2015, выполненному ООО "РМС-Оценка", рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 41 040 000 руб.
Доводы апелляционной жалобы о необходимость определения рыночной стоимости объекта оценки на дату направления в Комитет проекта договора купли-продажи (24.08.2015) противоречат правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
В свою очередь, срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, в пять лет в силу положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно определен судом на основании пункта 2 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" в редакции, действующей с 15.06.2015.
Приведенные Комитетом доводы о недостоверности заключения судебной экспертизы носят формальный характер и допустимыми доказательствами по делу не подтверждены. Так, в отношении подбора объектов аналогов эксперт исходил из сведений базы аналогов ГУП "ГУИОН", объективных доказательств, свидетельствующих о недостоверности приведенных в названном источнике сведений, не имеется.
Таким образом, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
При этом при рассмотрении дела судом первой инстанции Комитет результаты судебной экспертизы не оспаривал. Также ни при рассмотрении дела судом первой инстанции, ни в апелляционном суде Ответчиком не заявлено ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.
Учитывая изложенное, приведенные Комитетом доводы относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными. Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2016 N 13АП-2064/2016 ПО ДЕЛУ N А56-45267/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2016 г. N 13АП-2064/2016
Дело N А56-45267/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 мая 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Тюниным Н.Н.
при участии:
от истца: представитель Филин Г.Г. (по доверенности от 24.08.2015),
от ответчиков: 1) представитель Таранов И.Е. (по доверенности от 29.12.2015), 2) представитель не явился, уведомлен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2064/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2015 по делу N А56-45267/2015 (судья Изотова С.В.), принятое
по заявлению ООО "Салон на Екатерининском"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Салон на Екатерининском" (191186, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 30, лит. А; ОГРН 1027809219558, ИНН 7825333412) (далее - Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1Б; ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) (далее - Комитет) с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом в реализации преимущественного права Заявителя на приобретение арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 78:31:0001288:3463, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 30, лит. А, пом. 5-Н, выраженного в уведомлении от 30.03.2015 N 4852 (арбитражное дело А56-45267/2015).
Определением арбитражного суда от 03.07.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).
Кроме того, Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи спорного нежилого помещения на условиях приложенного проекта договора. Исковое заявление принято к производству с присвоением номера А56-68338/2015.
Определением от 29.09.2015 дела N А56-45267/2015 и А56-68337/2015 объединены в одно производство с присвоением делу номера N А56-45267/2015.
При рассмотрении дела судом первой инстанции Общество уточнило заявленные требования, просило обязать Комитет заключить договор купли-продажи на условиях представленного проекта по цене 41 040 000 руб., пункт 3.2.3 изложить в следующей редакции: "Обеспечить выполнение условий охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый реестр объектов культурного наследия, утверждаемого актом регионального органа охраны объектов культурного наследия, а до его утверждения (оформления) - условий Охранного обязательства от 14 июня 2013 года N 11840 на нежилое(ые) помещение(ия), расположенное(ые) в объекте культурного наследия регионального значения (Приложение N 2 к Договору), в порядке и на условиях, установленных соответствующим охранным обязательством.".
Впоследствии Общество также уточнило пункт 2.2 проекта, просило изложить его в следующий редакции: "Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет (20 (двадцать) кварталов) с даты заключения Договора равными долями в размере 2 052 000 (два миллиона пятьдесят две тысячи) рублей, уплачиваемых ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет N 40702810235000002666 в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001.
Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующие платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего Договора не позднее окончания оплачиваемого квартала (оплачиваемого периода).".
Решением арбитражного суда от 14.12.2015 заявленные требования удовлетворены, суд признал незаконным отказ в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 78:31:0001288:3463, выраженный в уведомлении Комитета по управлению городским имуществом от 30.03.2015 N 4852, как противоречащий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Также суд обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения 5-Н с кадастровым номером 78:31:0001288:3463, на следующих условиях:
"2.1 Цена продажи Объекта составляет 41 040 000 (сорок один миллион сорок тысяч) рублей.
2.2 Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет (20 (двадцать) кварталов) с даты заключения Договора равными долями в размере 2 052 000 (два миллиона пятьдесят две тысячи) рублей, уплачиваемых ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет N 40702810235000002666 в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001.
Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующие платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего Договора не позднее окончания оплачиваемого квартала (оплачиваемого периода).
3.2.3 Обеспечить выполнение условий охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый реестр объектов культурного наследия, утверждаемого актом регионального органа охраны объектов культурного наследия, а до его утверждения (оформления) - условий Охранного обязательства от 14 июня 2013 года N 11840 на нежилое(ые) помещение(ия), расположенное(ые) в объекте культурного наследия регионального значения (Приложение N 2 к Договору), в порядке и на условиях, установленных соответствующим охранным обязательством.
Иные условия договора определить в соответствии с проектом договора, представленным истцом".
Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать полностью. По мнению подателя жалобы, условия договора купли-продажи, в том числе о цене должны определять на дату направления Обществом оферты - 24.08.2015, поскольку договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим на момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исходя из изложенного, Комитет полагает определение судом выкупной цены нежилого помещения по состоянию на 30.03.2015, то есть на дату обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, неправомерным. Кроме того, Комитет не согласен с выводами судебной экспертизы о рыночной стоимости выкупаемого помещения. В том числе Комитет полагает необоснованным выбор экспертом объектов-аналогов.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Фонд своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Общество является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 78:31:0001288:3463, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 30, лит. А, пом. 5-Н, на основании договоров аренды от 02.10.2001 N 00-А002539 (10) и от 25.01.2013 N 03-А-002539, заключенных с Комитетом.
23.03.2015 Общество направило в Комитет заявление N 04 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда - помещения 5Н.
Однако, уведомлением от 30.03.2015 N 4852 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у последнего преимущественного права на приобретение спорного арендуемого объекта нежилого фонда, поскольку законодательными актами о приватизации не предусмотрена приватизация (продажа) части объекта аренды.
Впоследствии Общество направило в Комитет заявление о заключении с ним договора купли-продажи спорного помещения по цене, определенной в отчете, подготовленном ООО "Северо-Западное проектно-экспертное бюро+", на условиях приложенного проекта договора.
Письмом от 01.09.2015 Комитет отказал Обществу в заключении договора купли-продажи в связи с непредставлением Обществом документов, предусмотренных Положением об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета, Фонда, ГУП "ГУИОН" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда при реализации арендаторами таких объектов, относящимися к субъектам малого и среднего предпринимательства, преимущественного права на их приобретение, утвержденного распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 03.08.2006 N 233-р, а также невозможностью использования для целей определения цены выкупа отчета, представленного Обществом, поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" оценка рыночной стоимости недвижимого имущества осуществляется за счет бюджета Санкт-Петербурга.
Ссылаясь на то, что действия Комитета нарушают право Общества на выкуп арендованного помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), правовой позицией, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и, установив соответствие Общества критериям субъекта малого предпринимательства, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, а также то обстоятельство, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе спорное помещение 5-Н сформировано как самостоятельный объект недвижимости, ему присвоен кадастровый номер 78:31:0001288:3463, обоснованно посчитал отказ Комитета в реализации Обществом преимущественного права выкупа помещения незаконным.
При разрешении преддоговорного спора суд правомерно исходил из положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и определил условия договора, по которым у сторон имелись разногласия.
Так, для определения цены выкупа нежилого помещения судом была назначена экспертиза рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 30.03.2015 - дату обращения Общества в Комитет с заявлением о выкупе. Согласно заключению эксперта N 402-А56-45267/2015, выполненному ООО "РМС-Оценка", рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 41 040 000 руб.
Доводы апелляционной жалобы о необходимость определения рыночной стоимости объекта оценки на дату направления в Комитет проекта договора купли-продажи (24.08.2015) противоречат правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
В свою очередь, срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, в пять лет в силу положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно определен судом на основании пункта 2 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" в редакции, действующей с 15.06.2015.
Приведенные Комитетом доводы о недостоверности заключения судебной экспертизы носят формальный характер и допустимыми доказательствами по делу не подтверждены. Так, в отношении подбора объектов аналогов эксперт исходил из сведений базы аналогов ГУП "ГУИОН", объективных доказательств, свидетельствующих о недостоверности приведенных в названном источнике сведений, не имеется.
Таким образом, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
При этом при рассмотрении дела судом первой инстанции Комитет результаты судебной экспертизы не оспаривал. Также ни при рассмотрении дела судом первой инстанции, ни в апелляционном суде Ответчиком не заявлено ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.
Учитывая изложенное, приведенные Комитетом доводы относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными. Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Ж.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)