Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что заключил договор цессии, предметом которого являлась уступка прав по договору долевого участия в строительстве, уплатил денежные средства, при этом контрагент истца не имел права распоряжаться жилым помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Косарева И.Э., Пучковой Л.В.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе С.Г.Б. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 апреля 2014 года, которым ему было отказано в удовлетворении исковых требований к ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения представителя ответчика В., возражавшего против удовлетворения поданной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
С.Г.Б. обратился в суд с иском к ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" о признании права собственности на квартиру N 40 расположенную по <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора долевого участия в строительстве N 05101/09 от 05.10.2009, заключенного между ООО "ЕвроСтрой" и ООО "Архстудия", а также договора цессии от 02.09.2011, заключенного между ним и ООО "Архстудия", он осуществил инвестирование строительства квартиры в коттедже по <адрес>, квартира N 40. В настоящее время дом готов к сдаче в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру не представляется возможным, поскольку ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" не предоставлены технические условия по подключению объекта к инженерным сетям, что не дает возможности окончить строительство в срок, указанный в договоре соинвестирования N 1/06, заключенном 4 июля 2006 года между ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и ООО "ЕвроСтрой".
Определением Всеволожского городского суда от 10.10.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены администрации МО "Муринское сельское поселение" и МО "Всеволожский муниципальный район" (л.д. 29).
Ответчик ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" в суде первой инстанции против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что у ООО "ЕвроСтрой" на основании договора соинвестирования прав на создаваемые объекты недвижимости не возникло, поскольку они находятся на земельных участках, предоставленных ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт". ООО "ЕвроСтрой" не являлось застройщиком, не имело разрешения на строительство, проектной документации. ООО "ЕвроСтрой" согласно пункту 13.1 договора соинвестирования не вправе было передавать свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия инвестора. Кроме того, договор соинвестирования признан решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области договором простого товарищества, расторгнутым с 27 сентября 2011 года. Договор долевого участия, который ООО "ЕвроСтрой" заключило с ЗАО "Архстудия", зарегистрирован не был, вследствие чего является незаключенным. ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" не заключало ни одного договора с физическими лицами, поэтому и физические лица не вправе предъявлять к нему требования о передаче в собственность жилых помещений (л.д. 112 - 114).
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29.04.2014 в удовлетворении иска С.Г.Б. было отказано (л.д. 213 - 217).
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, приняв новое решение по делу об удовлетворении его требований. В обоснование жалобы истец указывает на необоснованный вывод суда о том, что у ООО "ЕвроСтрой" не возникло прав на регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости. Суд сослался при этом на п. 4.2, 9.2.1 и 9.2.2 договора соинвестирования, однако не дал правовой оценки тому, что указанные пункты применяются при полной реализации инвестиционного проекта, но проект не реализован, договор прекратил свое действие в связи с его расторжением. Фактически ООО "ЕвроСтрой" на основании договоров долевого участия произвело объединение собственных и привлеченных средств для осуществления капитальных вложений в новое строительство. Согласно договору соинвестирования привлечение денежных средств входило в обязанности именно ООО "ЕвроСтрой", которое действуя как полноправный заказчик распоряжалось капитальными вложениями инвесторов, в том числе и С.Г.Б. Инвестиционным законодательством дольщики, чьи денежные средства были привлечены к строительству объекта, также признаются инвесторами и обладают правами на объект инвестирования, сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства недействительной не признана. ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" никогда не оспаривало договор долевого участия N 05101/09 от 05.10.2009 и не пыталось доказать, что он (истец) при заключении договора знал о каких-либо ограничениях прав ООО "ЕвроСтрой". Договор соинвестирования признан договором простого товарищества, а законом предусмотрена солидарная ответственность всех товарищей, в том числе и того, который вышел из договора. Поэтому, истец имеет предусмотренное законом право предъявления своих требований к солидарному должнику, независимо от факта оплаты иному товарищу. Договор долевого участия N 05101/09 заключен в целях реализации договора соинвестирования N 1/06, то есть, истец является третьим лицом по отношению к этому договору товарищества, он затрагивает непосредственно его право на получение квартиры в строящемся объекте. ООО "ЕвроСтрой" и ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" находятся в процедуре банкротства, но иск подан до введения процедуры банкротства в отношении ответчика. В связи с этим ввод комплекса в эксплуатацию не является необходимым условием для признания права собственности на незавершенный строительством объект.
Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие извещенных телефонограммами по указанным в апелляционной жалобе и материалах дела телефонам, но неявившихся истца и третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Судом установлено и из материалов дела следует, что строительство объектов недвижимости по <адрес>, осуществлялось ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" на основании инвестиционного договора N 390/1-15 о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение) от 01.11.2004, заключенного с администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области. Возведение указанного малоэтажного жилищного комплекса осуществлялось на земельном участке площадью 1000 м2, принадлежащем ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" на праве собственности, и на земельном участке площадью 15263 м2, принадлежащем ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" на праве аренды.
04.07.2006 между ЗАО "Санкт-Петербург-дивелэпмэнт" (Инвестором) и ООО "ЕвроСтрой" (Соинвестором) заключен договор соинвестирования N 1/06, предметом которого являлась их совместная деятельность по реализации проекта для выполнения инвестиционного договора N 390/1-15 от 01.011.2004, заключенного между ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" ЛО. Квартира, на которую претендует истец, действительно находилась в блоке, который являлся предполагаемой долей ООО "ЕвроСтрой", и который должен были перейти к последнему на праве собственности по окончании строительства, введения дома в эксплуатацию и утверждения протокола распределения имущественных прав Инвестора и Соинвестора (п. 9.2.2 договора). Срок действия договора соинвестирования от 04.07.2009 N 1/06 был установлен до 06.04.2011.
В соответствии с условиями договора соинвестирования и дополнительного соглашения N 1 к нему соинвестор - ООО "ЕвроСтрой" приобретает право на получение в собственность части объекта соинвестирования по реализации договора соинвестирования и сдачи в эксплуатацию объекта (п. 4.2 договора). Соинвестор обязался осуществить сдачу объекта уполномоченному органу в состоянии готовности к эксплуатации с подключенными сетями электро-, газо-, водоснабжения и канализации (п. 7.2.9 договора с изменениями, внесенными п. 2 дополнительного соглашения N 1 к договору соинвестирования). Готовность объекта к эксплуатации определяется Государственной комиссией по приемке объектов в эксплуатацию, о чем свидетельствует подписанный ею акт (п. 9.2.1 договора). После сдачи объекта Государственной комиссии стороны утверждают протокол распределения имущественных прав инвестора - ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и соинвестора. На основании протокола распределения имущественных прав инвестор передает соинвестору по акту приема-передачи часть объекта, соответствующую доле соинвестора, а соинвестор обязуется подписать указанный акт (п. 9.2.2 договора соинвестирования).
Судом также установлено, что администрацией МО Муринское сельское поселение 12 сентября 2011 года ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" было выдано разрешение на строительство сроком до 22 марта 2013 года взамен предыдущего разрешения, выданного 8 сентября 2008 года, ООО "ЕвроСтрой" - 8 сентября 2008 года сроком до 6 апреля 2011 года, продленным до 22 марта 2013 года.
Договоры на поставку ресурсов в коттеджный поселок на <адрес> не заключались, при этом ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" были выданы Технические условия, которые продлевались в 2007 и в 2010 годах.
Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта не выдавалось, поскольку застройщик за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства не обращался. Отсутствие как договорных отношений с поставщиками ресурсов, так и готовой к постоянной эксплуатации системы инженерных сетей, лицами, участвующими в деле, в суде первой инстанции не оспаривалось.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 года по делу N А56-46964/2011, заключенный между ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и ООО "ЕвроСтрой" договор соинвестирования, квалифицированный судом в качестве договора простого товарищества, до выполнения сторонами по нему своих обязательств и до завершения строительства объектов недвижимости, признан прекратившим свое действие 27 сентября 2011 года. Доли участия ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и ООО "ЕвроСтрой" в создаваемых объектах недвижимости не определялись, акт распределения имущественных прав сторон по договору соинвестирования от 04 июля 2006 года N 1/06 не составлялся и на условиях, предусмотренных указанным договором, не утверждался.
С учетом установленных обстоятельств суд правильно указал, что спорная квартира находится в объекте незавершенного строительства, а у соинвестора - ООО "ЕвроСтрой" в соответствии с приведенными выше условиями договора не возникло право собственности на объекты, в том числе, на отдельные квартиры в возведенных объектах.
Как установлено судом, 05.10.2009 года между ООО "ЕвроСтрой" и ООО "Архстудия" был заключен договор N 05101/09 долевого участия в строительстве жилого комплекса по <адрес>, предметом которого явилась четырехкомнатная квартира в блоке N под условным номером 40. В соответствии с п. 4.2 договора ООО "Архстудия" приняло обязательство произвести оплату по договору долевого строительства на расчетный счет ООО "ЕвроСтрой" в срок до 30 июня 2011 года включительно. Из акта взаимозачетов N 1 от 01 июля 2011 года следует, что ООО "Архстудия" и ООО "ЕвроСтрой" обязательства по внесению оплаты долевого взноса по указанному договору считают взаимно погашенными и полностью исполненными сторонами.
На основании договора цессии от 02 сентября 2011 года права и обязанности по договору N 05101/09 от 05.10.2009 ООО "Архстудия" в полном объеме были переданы С.Г.Б. Таким образом, сторонами договора N 05101/09 на день разрешения спора в суде являются ООО "ЕвроСтрой" и С.Г.Б.
При разрешения вопроса о наличии или отсутствии у ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" обязательств перед истцом суд правильно исходил из положений п. 7.3 договора соинвестирования от 4 июля 2006 года, согласно которому привлечение соинвестором дольщиков не влечет автоматического перехода к последним прав и обязанностей по настоящему договору, а обязательства по заключенным с дольщиками договорам выполняются ООО "ЕвроСтрой" самостоятельно. Пунктом 13.2 договора соинвестирования предусмотрено, что соинвестор ООО "ЕвроСтрой" не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия инвестора - ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт".
С учетом указанных положений договора ООО "ЕвроСтрой" распорядилось незавершенным строительством объектом недвижимого имущества в отсутствие надлежащих полномочий, поэтому ни у ООО "Архстудия", ни, соответственно, у С.Г.Б. не возникло самостоятельных прав на указанный объект.
Доводы истца о том, что участники простого товарищества по договору соинвестирования от 4 июля 2006 года в силу ст. 1047 и п. 2 ст. 1050 ГК РФ должны отвечать перед ним солидарно, судебная коллегия находит несостоятельными.
Согласно п. 2 ст. 1044 ГК РФ в отношениях с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме. Отсутствие доказательств получения письменного согласия инвестора на заключение соинвестором договора с ООО "Архстудия", уступившим свое право, влечет самостоятельную ответственность ООО "ЕвроСтрой" перед истцом, поскольку заключая договоры от 05.10.2009 с ООО "Архстудия", ООО "ЕвроСтрой" фактически действовало в рамках своей хозяйственной деятельности от собственного имени и в своих интересах. Обязательства ООО "ЕвроСтрой", возникшие из указанных договоров, не могут считаться общими обязательствами товарищей и не влекут для ЗАО "Санкт-Петербург-дивелэпмэнт" ответственности, предусмотренной п. 2 ст. 1047 и ст. 322 ГК РФ, в отношении передачи истцу спорного объекта недвижимости.
Поскольку доказательств исполнения обязательств ООО "ЕвроСтрой" в отношении финансирования строительства квартиры N 40, расположенной по <адрес>, суду не представлено, а также с учетом того обстоятельства, что право собственности на жилые дома, в которых расположены спорные объекты, не было зарегистрировано ни за одним из участников спорного правоотношения, утверждение истца о том, что у него возникло право собственности на незавершенный строительством объект в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ, обоснованно признано судом первой инстанции недоказанным. Фактическая передача спорного имущества истцу при данных обстоятельствах также правового значения не имеет.
Доводы истца, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия находит необоснованными. Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела обстоятельства, в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ дал надлежащую оценку всем представленным по делу доказательствам, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Доводы С.Г.Б. о том, что суд, рассмотрев дело в отсутствие его и его представителя, а также представителя ООО "ЕвроСтрой", лишил их права на рассмотрение дела на основе состязательности и равноправия сторон, несостоятельны.
Судом исполнена обязанность по извещению участников судебного разбирательства о времени и месте рассмотрения дела на 29 апреля 2014 года, что подтверждается извещением от 11 марта 2014 года, содержащим подписи, как представителя истца, так и представителя ООО "ЕвроСтрой", действующего на основании доверенности, подписанной генеральным директором.
В деле отсутствуют доказательства того, что ООО "ЕвроСтрой" в соответствии со ст. 118 ГПК РФ уведомляло суд об изменении указанного в исковом заявлении адреса, по которому ООО "ЕвроСтрой" извещалось судом первой инстанции, и при этом представитель организации в суд по вызову являлся. Также ООО "ЕвроСтрой" не уведомляло и не представляло ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции сведений о том, что в отношении него введено конкурсное производство.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.Г.Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.09.2014 N 33-4314/2014
Требование: О признании права собственности на квартиру.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что заключил договор цессии, предметом которого являлась уступка прав по договору долевого участия в строительстве, уплатил денежные средства, при этом контрагент истца не имел права распоряжаться жилым помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 сентября 2014 г. N 33-4314/14
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Косарева И.Э., Пучковой Л.В.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе С.Г.Б. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 апреля 2014 года, которым ему было отказано в удовлетворении исковых требований к ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения представителя ответчика В., возражавшего против удовлетворения поданной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
С.Г.Б. обратился в суд с иском к ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" о признании права собственности на квартиру N 40 расположенную по <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора долевого участия в строительстве N 05101/09 от 05.10.2009, заключенного между ООО "ЕвроСтрой" и ООО "Архстудия", а также договора цессии от 02.09.2011, заключенного между ним и ООО "Архстудия", он осуществил инвестирование строительства квартиры в коттедже по <адрес>, квартира N 40. В настоящее время дом готов к сдаче в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру не представляется возможным, поскольку ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" не предоставлены технические условия по подключению объекта к инженерным сетям, что не дает возможности окончить строительство в срок, указанный в договоре соинвестирования N 1/06, заключенном 4 июля 2006 года между ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и ООО "ЕвроСтрой".
Определением Всеволожского городского суда от 10.10.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены администрации МО "Муринское сельское поселение" и МО "Всеволожский муниципальный район" (л.д. 29).
Ответчик ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" в суде первой инстанции против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что у ООО "ЕвроСтрой" на основании договора соинвестирования прав на создаваемые объекты недвижимости не возникло, поскольку они находятся на земельных участках, предоставленных ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт". ООО "ЕвроСтрой" не являлось застройщиком, не имело разрешения на строительство, проектной документации. ООО "ЕвроСтрой" согласно пункту 13.1 договора соинвестирования не вправе было передавать свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия инвестора. Кроме того, договор соинвестирования признан решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области договором простого товарищества, расторгнутым с 27 сентября 2011 года. Договор долевого участия, который ООО "ЕвроСтрой" заключило с ЗАО "Архстудия", зарегистрирован не был, вследствие чего является незаключенным. ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" не заключало ни одного договора с физическими лицами, поэтому и физические лица не вправе предъявлять к нему требования о передаче в собственность жилых помещений (л.д. 112 - 114).
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29.04.2014 в удовлетворении иска С.Г.Б. было отказано (л.д. 213 - 217).
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, приняв новое решение по делу об удовлетворении его требований. В обоснование жалобы истец указывает на необоснованный вывод суда о том, что у ООО "ЕвроСтрой" не возникло прав на регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости. Суд сослался при этом на п. 4.2, 9.2.1 и 9.2.2 договора соинвестирования, однако не дал правовой оценки тому, что указанные пункты применяются при полной реализации инвестиционного проекта, но проект не реализован, договор прекратил свое действие в связи с его расторжением. Фактически ООО "ЕвроСтрой" на основании договоров долевого участия произвело объединение собственных и привлеченных средств для осуществления капитальных вложений в новое строительство. Согласно договору соинвестирования привлечение денежных средств входило в обязанности именно ООО "ЕвроСтрой", которое действуя как полноправный заказчик распоряжалось капитальными вложениями инвесторов, в том числе и С.Г.Б. Инвестиционным законодательством дольщики, чьи денежные средства были привлечены к строительству объекта, также признаются инвесторами и обладают правами на объект инвестирования, сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства недействительной не признана. ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" никогда не оспаривало договор долевого участия N 05101/09 от 05.10.2009 и не пыталось доказать, что он (истец) при заключении договора знал о каких-либо ограничениях прав ООО "ЕвроСтрой". Договор соинвестирования признан договором простого товарищества, а законом предусмотрена солидарная ответственность всех товарищей, в том числе и того, который вышел из договора. Поэтому, истец имеет предусмотренное законом право предъявления своих требований к солидарному должнику, независимо от факта оплаты иному товарищу. Договор долевого участия N 05101/09 заключен в целях реализации договора соинвестирования N 1/06, то есть, истец является третьим лицом по отношению к этому договору товарищества, он затрагивает непосредственно его право на получение квартиры в строящемся объекте. ООО "ЕвроСтрой" и ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" находятся в процедуре банкротства, но иск подан до введения процедуры банкротства в отношении ответчика. В связи с этим ввод комплекса в эксплуатацию не является необходимым условием для признания права собственности на незавершенный строительством объект.
Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие извещенных телефонограммами по указанным в апелляционной жалобе и материалах дела телефонам, но неявившихся истца и третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Судом установлено и из материалов дела следует, что строительство объектов недвижимости по <адрес>, осуществлялось ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" на основании инвестиционного договора N 390/1-15 о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение) от 01.11.2004, заключенного с администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области. Возведение указанного малоэтажного жилищного комплекса осуществлялось на земельном участке площадью 1000 м2, принадлежащем ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" на праве собственности, и на земельном участке площадью 15263 м2, принадлежащем ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" на праве аренды.
04.07.2006 между ЗАО "Санкт-Петербург-дивелэпмэнт" (Инвестором) и ООО "ЕвроСтрой" (Соинвестором) заключен договор соинвестирования N 1/06, предметом которого являлась их совместная деятельность по реализации проекта для выполнения инвестиционного договора N 390/1-15 от 01.011.2004, заключенного между ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" ЛО. Квартира, на которую претендует истец, действительно находилась в блоке, который являлся предполагаемой долей ООО "ЕвроСтрой", и который должен были перейти к последнему на праве собственности по окончании строительства, введения дома в эксплуатацию и утверждения протокола распределения имущественных прав Инвестора и Соинвестора (п. 9.2.2 договора). Срок действия договора соинвестирования от 04.07.2009 N 1/06 был установлен до 06.04.2011.
В соответствии с условиями договора соинвестирования и дополнительного соглашения N 1 к нему соинвестор - ООО "ЕвроСтрой" приобретает право на получение в собственность части объекта соинвестирования по реализации договора соинвестирования и сдачи в эксплуатацию объекта (п. 4.2 договора). Соинвестор обязался осуществить сдачу объекта уполномоченному органу в состоянии готовности к эксплуатации с подключенными сетями электро-, газо-, водоснабжения и канализации (п. 7.2.9 договора с изменениями, внесенными п. 2 дополнительного соглашения N 1 к договору соинвестирования). Готовность объекта к эксплуатации определяется Государственной комиссией по приемке объектов в эксплуатацию, о чем свидетельствует подписанный ею акт (п. 9.2.1 договора). После сдачи объекта Государственной комиссии стороны утверждают протокол распределения имущественных прав инвестора - ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и соинвестора. На основании протокола распределения имущественных прав инвестор передает соинвестору по акту приема-передачи часть объекта, соответствующую доле соинвестора, а соинвестор обязуется подписать указанный акт (п. 9.2.2 договора соинвестирования).
Судом также установлено, что администрацией МО Муринское сельское поселение 12 сентября 2011 года ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" было выдано разрешение на строительство сроком до 22 марта 2013 года взамен предыдущего разрешения, выданного 8 сентября 2008 года, ООО "ЕвроСтрой" - 8 сентября 2008 года сроком до 6 апреля 2011 года, продленным до 22 марта 2013 года.
Договоры на поставку ресурсов в коттеджный поселок на <адрес> не заключались, при этом ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" были выданы Технические условия, которые продлевались в 2007 и в 2010 годах.
Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта не выдавалось, поскольку застройщик за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства не обращался. Отсутствие как договорных отношений с поставщиками ресурсов, так и готовой к постоянной эксплуатации системы инженерных сетей, лицами, участвующими в деле, в суде первой инстанции не оспаривалось.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 года по делу N А56-46964/2011, заключенный между ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и ООО "ЕвроСтрой" договор соинвестирования, квалифицированный судом в качестве договора простого товарищества, до выполнения сторонами по нему своих обязательств и до завершения строительства объектов недвижимости, признан прекратившим свое действие 27 сентября 2011 года. Доли участия ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и ООО "ЕвроСтрой" в создаваемых объектах недвижимости не определялись, акт распределения имущественных прав сторон по договору соинвестирования от 04 июля 2006 года N 1/06 не составлялся и на условиях, предусмотренных указанным договором, не утверждался.
С учетом установленных обстоятельств суд правильно указал, что спорная квартира находится в объекте незавершенного строительства, а у соинвестора - ООО "ЕвроСтрой" в соответствии с приведенными выше условиями договора не возникло право собственности на объекты, в том числе, на отдельные квартиры в возведенных объектах.
Как установлено судом, 05.10.2009 года между ООО "ЕвроСтрой" и ООО "Архстудия" был заключен договор N 05101/09 долевого участия в строительстве жилого комплекса по <адрес>, предметом которого явилась четырехкомнатная квартира в блоке N под условным номером 40. В соответствии с п. 4.2 договора ООО "Архстудия" приняло обязательство произвести оплату по договору долевого строительства на расчетный счет ООО "ЕвроСтрой" в срок до 30 июня 2011 года включительно. Из акта взаимозачетов N 1 от 01 июля 2011 года следует, что ООО "Архстудия" и ООО "ЕвроСтрой" обязательства по внесению оплаты долевого взноса по указанному договору считают взаимно погашенными и полностью исполненными сторонами.
На основании договора цессии от 02 сентября 2011 года права и обязанности по договору N 05101/09 от 05.10.2009 ООО "Архстудия" в полном объеме были переданы С.Г.Б. Таким образом, сторонами договора N 05101/09 на день разрешения спора в суде являются ООО "ЕвроСтрой" и С.Г.Б.
При разрешения вопроса о наличии или отсутствии у ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" обязательств перед истцом суд правильно исходил из положений п. 7.3 договора соинвестирования от 4 июля 2006 года, согласно которому привлечение соинвестором дольщиков не влечет автоматического перехода к последним прав и обязанностей по настоящему договору, а обязательства по заключенным с дольщиками договорам выполняются ООО "ЕвроСтрой" самостоятельно. Пунктом 13.2 договора соинвестирования предусмотрено, что соинвестор ООО "ЕвроСтрой" не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия инвестора - ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт".
С учетом указанных положений договора ООО "ЕвроСтрой" распорядилось незавершенным строительством объектом недвижимого имущества в отсутствие надлежащих полномочий, поэтому ни у ООО "Архстудия", ни, соответственно, у С.Г.Б. не возникло самостоятельных прав на указанный объект.
Доводы истца о том, что участники простого товарищества по договору соинвестирования от 4 июля 2006 года в силу ст. 1047 и п. 2 ст. 1050 ГК РФ должны отвечать перед ним солидарно, судебная коллегия находит несостоятельными.
Согласно п. 2 ст. 1044 ГК РФ в отношениях с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме. Отсутствие доказательств получения письменного согласия инвестора на заключение соинвестором договора с ООО "Архстудия", уступившим свое право, влечет самостоятельную ответственность ООО "ЕвроСтрой" перед истцом, поскольку заключая договоры от 05.10.2009 с ООО "Архстудия", ООО "ЕвроСтрой" фактически действовало в рамках своей хозяйственной деятельности от собственного имени и в своих интересах. Обязательства ООО "ЕвроСтрой", возникшие из указанных договоров, не могут считаться общими обязательствами товарищей и не влекут для ЗАО "Санкт-Петербург-дивелэпмэнт" ответственности, предусмотренной п. 2 ст. 1047 и ст. 322 ГК РФ, в отношении передачи истцу спорного объекта недвижимости.
Поскольку доказательств исполнения обязательств ООО "ЕвроСтрой" в отношении финансирования строительства квартиры N 40, расположенной по <адрес>, суду не представлено, а также с учетом того обстоятельства, что право собственности на жилые дома, в которых расположены спорные объекты, не было зарегистрировано ни за одним из участников спорного правоотношения, утверждение истца о том, что у него возникло право собственности на незавершенный строительством объект в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ, обоснованно признано судом первой инстанции недоказанным. Фактическая передача спорного имущества истцу при данных обстоятельствах также правового значения не имеет.
Доводы истца, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия находит необоснованными. Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела обстоятельства, в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ дал надлежащую оценку всем представленным по делу доказательствам, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Доводы С.Г.Б. о том, что суд, рассмотрев дело в отсутствие его и его представителя, а также представителя ООО "ЕвроСтрой", лишил их права на рассмотрение дела на основе состязательности и равноправия сторон, несостоятельны.
Судом исполнена обязанность по извещению участников судебного разбирательства о времени и месте рассмотрения дела на 29 апреля 2014 года, что подтверждается извещением от 11 марта 2014 года, содержащим подписи, как представителя истца, так и представителя ООО "ЕвроСтрой", действующего на основании доверенности, подписанной генеральным директором.
В деле отсутствуют доказательства того, что ООО "ЕвроСтрой" в соответствии со ст. 118 ГПК РФ уведомляло суд об изменении указанного в исковом заявлении адреса, по которому ООО "ЕвроСтрой" извещалось судом первой инстанции, и при этом представитель организации в суд по вызову являлся. Также ООО "ЕвроСтрой" не уведомляло и не представляло ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции сведений о том, что в отношении него введено конкурсное производство.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.Г.Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)