Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поливит" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-506/2015 (судья Салиева Л.В.).
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
Государственное унитарное предприятие "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" (далее - предприятие "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Поливит" (далее - общество "Поливит", ответчик), в котором просило расторгнуть заключенный между сторонами договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и (исковое заявление - т. 1, л.д. 4, 5).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее также - Министерство) (определение от 20.01.2015 - т. 1, л.д. 1-3).
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, общество "Поливит" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к предприятию "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан", в котором просило расторгнуть договор аренды от 19.01.2009 N 4607.3и с 18.10.2013 (встречное исковое заявление - т. 3, л.д. 34-37).
Определением от 27.10.2015 (резолютивная часть объявлена 21.10.2015) суд первой инстанции возвратил встречный иск обществу "Поливит" на основании пункта 4 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав, что заявленные ответчиком встречные исковые требования представляют собой возражения по существу исковых требований предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан", в силу чего на основании части 2 статьи 65, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут быть оценены судом вне рамок рассмотрения самостоятельного иска (т. 3, л.д. 148-150).
Решением от 28.10.2015 (резолютивная часть от 21.10.2015) суд первой инстанции исковые требования предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" удовлетворил, расторгнул договор аренды от 19.01.2009 N 4607.3и (т. 3, л.д. 155-161).
Не согласившись с указанными судебными актами, общество "Поливит" (далее также - податель жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами (т. 4, л.д. 3-5, 7-11).
Постановлением от 09.12.2015 суд апелляционной инстанции определение суда первой инстанции от 27.10.2015 о возвращении встречного иска оставил без изменения, апелляционную жалобу общества "Поливит" - без удовлетворения (т. 4, л.д. 21-22).
В апелляционной жалобе на решение суда от 28.10.2015 общество "Поливит" ссылается на следующее.
По мнению подателя жалобы, удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и, суд первой инстанции не принял во внимание следующие обстоятельства: 1) начиная с 2013 г., переданное в аренду помещение перестало соответствовать условиям договора аренды; 2) в уведомлении от 21.11.2014 указан номер иного, не спорного договора аренды, что ввело ответчика в заблуждение относительно того, по какому договору образовалась задолженность, 3) указанное уведомление о расторжении договора по содержанию представляет собой односторонний отказ от исполнения договора, а не предложение расторгнуть договор в досудебном порядке; 4) решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2015 по делу N А07-277/2015 в рассматриваемом случае не является преюдициальным для настоящего спора в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, податель жалобы указывает на допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, выразившееся в том, что суд первой инстанции неправомерно возвратил обществу "Поливит" встречное исковое заявление о расторжении договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и с 18.10.2013, нарушил принцип состязательности и равноправия сторон, не исследовав и не дав оценку возражениям ответчика по существу иска и представленным в обоснование возражений доказательствам, более того, взял на себя инициативу по формированию и обоснованию позиции истца.
Решение суда от 28.10.2015 податель жалобы считает необоснованным и незаконным, подлежащим отмене по основаниям, установленным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункты 1, 3, 4).
Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" и Министерства в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей сторон и третьего лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
03 октября 2007 г. между Министерством (арендодатель) и предприятием "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" (балансодержатель) с одной стороны и обществом "Поливит" (арендатор) с другой стороны заключен договор N 4607.3з о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (т. 1, л.д. 9-11).
Согласно условиям указанного договора арендодатель совместно с балансодержателем на основании Приказа Минземимущества Республики Башкортостан от 10.11.2005 N 374 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: встроенные нежилые помещения на 1 и 2 этажах 3 этажного кирпичного здания, расположенные по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65, общей площадью 359 кв. м, для использования в целях - административная, фармацевтическая деятельность. Характеристики объектов нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 669/13 от 07.04.2005 (пункт 1.1 договора).
Договор аренды от 03.10.2007 N 4607.3з действует по 15.02.2008. Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 21.02.2007 (пункт 1.2 договора).
Впоследствии, 19.01.2009, между Министерством (арендодатель) и предприятием "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" (балансодержатель) с одной стороны и обществом "Поливит" (арендатор) с другой стороны заключен новый договор N 4607.3и о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (т. 1, л.д. 93-98; т. 2, л.д. 23-28).
Согласно условиям указанного договора арендодатель совместно с балансодержателем на основании Приказа Минземимущества Республики Башкортостан от 10.11.2005 N 374 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: встроенные нежилые помещения на 1 и 2 этажах 3 этажного кирпичного здания, расположенные по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65, общей площадью 359 кв. м, для использования в целях - административная, фармацевтическая деятельность. Характеристики объектов нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 669/13 от 07.04.2005 (пункт 1.1 договора).
Договор аренды от 19.01.2009 N 4607.3и действует с 16.02.2008 по 10.02.2009. Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 16.02.2008 (пункт 1.2 договора).
10 октября 2011 г. за предприятием "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на нежилое 3-этажное здание общей площадью 2134,4 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65, - что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.04.2013 (т. 1, л.д. 61).
Помещения, являющиеся объектом аренды по договору аренды от 19.01.2009 N 4607.3и, находятся в указанным выше здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65, - что подтверждается техническими паспортами от 30.05.2011 (т. 2, л.д. 52-99).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2011 по делу N А07-3945/2011 предприятие "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Альмухаметов А.А. (т. 1, л.д. 27-30).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2015 делу N А07-3945/2011 срок конкурсного производства в отношении предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" продлен до 20.06.2016.
В связи с нарушением арендатором условий договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и по внесению арендной платы предприятие "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" в качестве арендодателя обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском о взыскании с общества "Поливит" задолженности по арендным платежам за период с 01.03.2014 по 31.03.2015 в сумме 368 733 руб. 17 коп. (арбитражное дело N А07-277/2015).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2015 по делу N А07-277/2015 исковые требования предприятия "Опытный завод АН РБ" удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 134-143).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истец указал в качестве основания для расторжения договора аренды N 4607.3и от 19.01.2009, заявляя настоящий иск.
В качестве доказательства соблюдения обязательного досудебного порядке урегулирования спора истец представил уведомление от 21.11.2014 (т. 1, л.д. 13, 83, 84).
Удовлетворяя исковые требования предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан", суд первой инстанции исходил из заключенности договора от 19.01.2009 N 4607.3и, доказанности факта задолженности арендатора по уплате арендных платежей, соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования сторонами спора о расторжении договора, наличии оснований для расторжения договора аренды.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом, ответчиком и третьим лицом возникли на основании договора от 19.01.2009 N 4607.3и, который по своей правовой природе является договором аренды недвижимого имущества (помещений в здании).
В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор от 19.01.2009 N 4607.3и является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Срок действия договора согласно его пункту 1.2 установлен с 16.02.2008 до 10.02.2009, то есть менее года, в связи с чем государственной регистрации договор от 19.01.2009 N 4607.3и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не подлежал.
Договор сторонами исполнялся (спорные нежилые помещения были переданы арендатору, арендатор вносил арендные платежи за пользование имуществом).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Ввиду того, что после истечения срока действия договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и арендатор продолжил пользоваться выступающими предметом аренды помещениями в отсутствие возражений арендодателя, указанный договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Иного из материалов дела не следует.
Более того, указанные обстоятельства установлены арбитражными судами при рассмотрении дела N А07-277/2015 по иску предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" о взыскании с общества "Поливит" задолженности по арендным платежам по договору аренды от 19.01.2009 N 4607.3и за период с 01.03.2014 по 31.03.2015 в сумме 368 733 руб. 17 коп. при участии Министерства в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2015 по делу N А07-277/2015 имеет преюдициальное значение для настоящего спора, установленные арбитражными судами при рассмотрении данного дела обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.
Довод подателя жалобы, связанные с отрицанием преюдициальности решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2015 по делу N А07-277/2015 для настоящего спора, основаны на неверном толковании закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной, 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 5.2.4 договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора.
Факт неоплаты арендатором арендной платы по договору аренды от 19.01.2009 N 4607.3и за период с 01.03.2014 по 31.03.2015, то есть, более чем в течение трех месяцев, подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2015 по делу N А07-277/2015 N А07-277/2015.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Из материалов дела следует, что истцом в адрес общества "Поливит" 21.11.2014 направлено уведомление о расторжении договора аренды встроенных нежилых помещений на 1 и 2 этажах 3-этажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65, общей площадью 359 кв. м, в котором указано на наличие у арендатора по состоянию на 01.11.2014 задолженности в сумме 193 007 руб. 89 коп. и на расторжение договора (т. 1, л.д. 13).
Факт получения данного уведомления податель жалобы не отрицает.
Довод подателя жалобы о том, что в данном уведомлении указан номер иного, не спорного договора аренды, что ввело ответчика в заблуждение относительно того, по какому договору образовалась задолженность, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный.
Действительно, в уведомлении имеется ссылка на договор аренды от 03.10.2007 N 4607.3з. Вместе с тем, указанный договор аренды прекратил своей действие в связи с заключением участвующими в деле лицами договора аренды от 09.01.2009 N 4607.3и в отношении того же имущества (нежилых помещений на 1 и 2 этажах 3-этажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65) на аналогичных условиях.
Доказательств существования между сторонами на указанную дату договора аренды от 03.10.2007 N 4607.3з, заключенного в отношении иного, не спорного имущества, в материалах дела не имеется.
В связи с указанным судебная коллегия критически относится к утверждению подателя жалобы о том, что ссылка в уведомлении от 21.11.2014 на договор аренды от 03.10.2007 N 4607.3з ввела его в заблуждение относительно того, по какому договору образовалась задолженность, тем более что в названном уведомлении имеется ссылка также на объект аренды - нежилые помещения на 1 и 2 этажах 3-этажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65.
Довод подателя жалобы о том, что уведомление от 21.11.2014 является, по существу, отказом арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке, судебная коллегия также отклоняет как несостоятельный.
Как указано выше, договор аренды от 09.01.2009 N 4607.3и является возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.
Вместе, несмотря на то обстоятельство, что в уведомлении от 22.11.2014 речь идет о прекращении договора, последующее поведение сторон свидетельствует о продолжении договорных отношений.
Так, о том, что истец в уведомлении от 21.11.2014 не имел ввиду односторонний отказ от договора аренды от 09.01.2009 N 4607.3и, свидетельствует его обращение в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора. О том, что ответчик также не воспринял уведомление от 21.11.2014 как односторонний отказ арендодателя от договора аренды от 09.01.2009 N 4607.3и, свидетельствует его переписка с арендодателем в 2015 г. (т. 1, л.д. 47-50; т. 2, л.д. 20-22; т. 3, л.д. 17-18, 99-124), а также обращение в арбитражный суд к предприятию "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" с иском об обязании устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом, восстановить водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение объектов аренды (арбитражное дело N А07-11398/2015).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив, что в рассматриваемой ситуации имело место быть систематическое нарушение арендатором условий договора аренды от 09.01.2009 N 4607.3и о своевременном внесении арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Доводы подателя жалобы о том, что начиная с 2013 г., переданное в аренду помещение перестало соответствовать условиям договора аренды, правового значения для настоящего спора не имеют, в том числе с учетом обстоятельств, установленных арбитражными судами в рамках дела N А07-277/2015.
В отношении довода подателя жалобы о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования настоящего спора, судебная коллегия также отмечает, что целью установления такого порядка является, помимо прочего, экономия средств и времени сторон, снижение судебной нагрузки, при этом претензионный порядок не может являться препятствием защиты лицом своих прав в судебном порядке. Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не могут автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию разрешения спора.
Доводы подателя жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно возвратил встречный иск обществу "Поливит" на основании пункта 4 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия также отклоняет.
По общему правилу расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время (статья 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом указанного, заявленные истцом встречные исковые требования о расторжении договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и с даты - 18.10.2013 направлены, по существу, на констатацию факта прекращения договорных отношений между сторонами с 18.10.2013, то есть фактически представляют собой возражения по существу исковых требований предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан", в силу чего на основании части 2 статьи 65, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут быть оценены судом вне рамок рассмотрения самостоятельного иска.
С учетом обстоятельств, установленных арбитражными судами в рамках дела N А07-277/2015, сделать вывод о том, что отношения между сторонами, возникшие из договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и, прекратились с 18.10.2013, не представляется возможным.
Доказательств, однозначно свидетельствующих о возврате ответчиком арендованного имущества арендодателю после 18.10.2013, в материалах дела не имеется.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не подтверждаются материалами дела, выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, судебная коллегия отклоняет их в полном объеме.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Довод подателя жалобы о незаконном составе суда в силу наличия обстоятельств, свидетельствующих о сомнениях в беспристрастности рассмотревшей настоящее дело судьи Салиевой Л.В. и ее заинтересованности в исходе дела со ссылкой на то обстоятельство, что судья взяла на себя инициативу по формированию и обоснованию позиции истца, суд апелляционной инстанции отклоняет как бездоказательные.
Беспристрастность судей, рассматривающих гражданское дело, презюмируется, пока не доказано иное.
Объективных и достоверных доказательств того, что судья Салиева Л.П. прямо или косвенно заинтересована в исходе дела, суду апелляционной инстанции не представлено.
Доводы подателя жалобы о неправильном определении судьей юридически значимых обстоятельств по делу, судебная коллегия отклоняет, поскольку в силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение юридически значимых обстоятельств является компетенцией суда, рассматривающего дела, с учетом требований и возражений сторон и норм материального права.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Общество "Поливит" по чеку-ордеру Сбербанка России от 17.11.2015 уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 4, л.д. 14).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-506/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поливит" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.01.2016 N 18АП-15307/2015 ПО ДЕЛУ N А07-506/2015
Требование: О расторжении договора аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2016 г. N 18АП-15307/2015
Дело N А07-506/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поливит" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-506/2015 (судья Салиева Л.В.).
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
Государственное унитарное предприятие "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" (далее - предприятие "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Поливит" (далее - общество "Поливит", ответчик), в котором просило расторгнуть заключенный между сторонами договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и (исковое заявление - т. 1, л.д. 4, 5).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее также - Министерство) (определение от 20.01.2015 - т. 1, л.д. 1-3).
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, общество "Поливит" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к предприятию "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан", в котором просило расторгнуть договор аренды от 19.01.2009 N 4607.3и с 18.10.2013 (встречное исковое заявление - т. 3, л.д. 34-37).
Определением от 27.10.2015 (резолютивная часть объявлена 21.10.2015) суд первой инстанции возвратил встречный иск обществу "Поливит" на основании пункта 4 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав, что заявленные ответчиком встречные исковые требования представляют собой возражения по существу исковых требований предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан", в силу чего на основании части 2 статьи 65, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут быть оценены судом вне рамок рассмотрения самостоятельного иска (т. 3, л.д. 148-150).
Решением от 28.10.2015 (резолютивная часть от 21.10.2015) суд первой инстанции исковые требования предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" удовлетворил, расторгнул договор аренды от 19.01.2009 N 4607.3и (т. 3, л.д. 155-161).
Не согласившись с указанными судебными актами, общество "Поливит" (далее также - податель жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами (т. 4, л.д. 3-5, 7-11).
Постановлением от 09.12.2015 суд апелляционной инстанции определение суда первой инстанции от 27.10.2015 о возвращении встречного иска оставил без изменения, апелляционную жалобу общества "Поливит" - без удовлетворения (т. 4, л.д. 21-22).
В апелляционной жалобе на решение суда от 28.10.2015 общество "Поливит" ссылается на следующее.
По мнению подателя жалобы, удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и, суд первой инстанции не принял во внимание следующие обстоятельства: 1) начиная с 2013 г., переданное в аренду помещение перестало соответствовать условиям договора аренды; 2) в уведомлении от 21.11.2014 указан номер иного, не спорного договора аренды, что ввело ответчика в заблуждение относительно того, по какому договору образовалась задолженность, 3) указанное уведомление о расторжении договора по содержанию представляет собой односторонний отказ от исполнения договора, а не предложение расторгнуть договор в досудебном порядке; 4) решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2015 по делу N А07-277/2015 в рассматриваемом случае не является преюдициальным для настоящего спора в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, податель жалобы указывает на допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, выразившееся в том, что суд первой инстанции неправомерно возвратил обществу "Поливит" встречное исковое заявление о расторжении договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и с 18.10.2013, нарушил принцип состязательности и равноправия сторон, не исследовав и не дав оценку возражениям ответчика по существу иска и представленным в обоснование возражений доказательствам, более того, взял на себя инициативу по формированию и обоснованию позиции истца.
Решение суда от 28.10.2015 податель жалобы считает необоснованным и незаконным, подлежащим отмене по основаниям, установленным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункты 1, 3, 4).
Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" и Министерства в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей сторон и третьего лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
03 октября 2007 г. между Министерством (арендодатель) и предприятием "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" (балансодержатель) с одной стороны и обществом "Поливит" (арендатор) с другой стороны заключен договор N 4607.3з о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (т. 1, л.д. 9-11).
Согласно условиям указанного договора арендодатель совместно с балансодержателем на основании Приказа Минземимущества Республики Башкортостан от 10.11.2005 N 374 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: встроенные нежилые помещения на 1 и 2 этажах 3 этажного кирпичного здания, расположенные по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65, общей площадью 359 кв. м, для использования в целях - административная, фармацевтическая деятельность. Характеристики объектов нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 669/13 от 07.04.2005 (пункт 1.1 договора).
Договор аренды от 03.10.2007 N 4607.3з действует по 15.02.2008. Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 21.02.2007 (пункт 1.2 договора).
Впоследствии, 19.01.2009, между Министерством (арендодатель) и предприятием "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" (балансодержатель) с одной стороны и обществом "Поливит" (арендатор) с другой стороны заключен новый договор N 4607.3и о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (т. 1, л.д. 93-98; т. 2, л.д. 23-28).
Согласно условиям указанного договора арендодатель совместно с балансодержателем на основании Приказа Минземимущества Республики Башкортостан от 10.11.2005 N 374 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: встроенные нежилые помещения на 1 и 2 этажах 3 этажного кирпичного здания, расположенные по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65, общей площадью 359 кв. м, для использования в целях - административная, фармацевтическая деятельность. Характеристики объектов нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 669/13 от 07.04.2005 (пункт 1.1 договора).
Договор аренды от 19.01.2009 N 4607.3и действует с 16.02.2008 по 10.02.2009. Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 16.02.2008 (пункт 1.2 договора).
10 октября 2011 г. за предприятием "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на нежилое 3-этажное здание общей площадью 2134,4 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65, - что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.04.2013 (т. 1, л.д. 61).
Помещения, являющиеся объектом аренды по договору аренды от 19.01.2009 N 4607.3и, находятся в указанным выше здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65, - что подтверждается техническими паспортами от 30.05.2011 (т. 2, л.д. 52-99).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2011 по делу N А07-3945/2011 предприятие "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Альмухаметов А.А. (т. 1, л.д. 27-30).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2015 делу N А07-3945/2011 срок конкурсного производства в отношении предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" продлен до 20.06.2016.
В связи с нарушением арендатором условий договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и по внесению арендной платы предприятие "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" в качестве арендодателя обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском о взыскании с общества "Поливит" задолженности по арендным платежам за период с 01.03.2014 по 31.03.2015 в сумме 368 733 руб. 17 коп. (арбитражное дело N А07-277/2015).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2015 по делу N А07-277/2015 исковые требования предприятия "Опытный завод АН РБ" удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 134-143).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истец указал в качестве основания для расторжения договора аренды N 4607.3и от 19.01.2009, заявляя настоящий иск.
В качестве доказательства соблюдения обязательного досудебного порядке урегулирования спора истец представил уведомление от 21.11.2014 (т. 1, л.д. 13, 83, 84).
Удовлетворяя исковые требования предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан", суд первой инстанции исходил из заключенности договора от 19.01.2009 N 4607.3и, доказанности факта задолженности арендатора по уплате арендных платежей, соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования сторонами спора о расторжении договора, наличии оснований для расторжения договора аренды.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом, ответчиком и третьим лицом возникли на основании договора от 19.01.2009 N 4607.3и, который по своей правовой природе является договором аренды недвижимого имущества (помещений в здании).
В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор от 19.01.2009 N 4607.3и является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Срок действия договора согласно его пункту 1.2 установлен с 16.02.2008 до 10.02.2009, то есть менее года, в связи с чем государственной регистрации договор от 19.01.2009 N 4607.3и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не подлежал.
Договор сторонами исполнялся (спорные нежилые помещения были переданы арендатору, арендатор вносил арендные платежи за пользование имуществом).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Ввиду того, что после истечения срока действия договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и арендатор продолжил пользоваться выступающими предметом аренды помещениями в отсутствие возражений арендодателя, указанный договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Иного из материалов дела не следует.
Более того, указанные обстоятельства установлены арбитражными судами при рассмотрении дела N А07-277/2015 по иску предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" о взыскании с общества "Поливит" задолженности по арендным платежам по договору аренды от 19.01.2009 N 4607.3и за период с 01.03.2014 по 31.03.2015 в сумме 368 733 руб. 17 коп. при участии Министерства в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2015 по делу N А07-277/2015 имеет преюдициальное значение для настоящего спора, установленные арбитражными судами при рассмотрении данного дела обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.
Довод подателя жалобы, связанные с отрицанием преюдициальности решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2015 по делу N А07-277/2015 для настоящего спора, основаны на неверном толковании закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной, 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 5.2.4 договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора.
Факт неоплаты арендатором арендной платы по договору аренды от 19.01.2009 N 4607.3и за период с 01.03.2014 по 31.03.2015, то есть, более чем в течение трех месяцев, подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.06.2015 по делу N А07-277/2015 N А07-277/2015.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Из материалов дела следует, что истцом в адрес общества "Поливит" 21.11.2014 направлено уведомление о расторжении договора аренды встроенных нежилых помещений на 1 и 2 этажах 3-этажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65, общей площадью 359 кв. м, в котором указано на наличие у арендатора по состоянию на 01.11.2014 задолженности в сумме 193 007 руб. 89 коп. и на расторжение договора (т. 1, л.д. 13).
Факт получения данного уведомления податель жалобы не отрицает.
Довод подателя жалобы о том, что в данном уведомлении указан номер иного, не спорного договора аренды, что ввело ответчика в заблуждение относительно того, по какому договору образовалась задолженность, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный.
Действительно, в уведомлении имеется ссылка на договор аренды от 03.10.2007 N 4607.3з. Вместе с тем, указанный договор аренды прекратил своей действие в связи с заключением участвующими в деле лицами договора аренды от 09.01.2009 N 4607.3и в отношении того же имущества (нежилых помещений на 1 и 2 этажах 3-этажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65) на аналогичных условиях.
Доказательств существования между сторонами на указанную дату договора аренды от 03.10.2007 N 4607.3з, заключенного в отношении иного, не спорного имущества, в материалах дела не имеется.
В связи с указанным судебная коллегия критически относится к утверждению подателя жалобы о том, что ссылка в уведомлении от 21.11.2014 на договор аренды от 03.10.2007 N 4607.3з ввела его в заблуждение относительно того, по какому договору образовалась задолженность, тем более что в названном уведомлении имеется ссылка также на объект аренды - нежилые помещения на 1 и 2 этажах 3-этажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д. 65.
Довод подателя жалобы о том, что уведомление от 21.11.2014 является, по существу, отказом арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке, судебная коллегия также отклоняет как несостоятельный.
Как указано выше, договор аренды от 09.01.2009 N 4607.3и является возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.
Вместе, несмотря на то обстоятельство, что в уведомлении от 22.11.2014 речь идет о прекращении договора, последующее поведение сторон свидетельствует о продолжении договорных отношений.
Так, о том, что истец в уведомлении от 21.11.2014 не имел ввиду односторонний отказ от договора аренды от 09.01.2009 N 4607.3и, свидетельствует его обращение в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора. О том, что ответчик также не воспринял уведомление от 21.11.2014 как односторонний отказ арендодателя от договора аренды от 09.01.2009 N 4607.3и, свидетельствует его переписка с арендодателем в 2015 г. (т. 1, л.д. 47-50; т. 2, л.д. 20-22; т. 3, л.д. 17-18, 99-124), а также обращение в арбитражный суд к предприятию "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан" с иском об обязании устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом, восстановить водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение объектов аренды (арбитражное дело N А07-11398/2015).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив, что в рассматриваемой ситуации имело место быть систематическое нарушение арендатором условий договора аренды от 09.01.2009 N 4607.3и о своевременном внесении арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Доводы подателя жалобы о том, что начиная с 2013 г., переданное в аренду помещение перестало соответствовать условиям договора аренды, правового значения для настоящего спора не имеют, в том числе с учетом обстоятельств, установленных арбитражными судами в рамках дела N А07-277/2015.
В отношении довода подателя жалобы о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования настоящего спора, судебная коллегия также отмечает, что целью установления такого порядка является, помимо прочего, экономия средств и времени сторон, снижение судебной нагрузки, при этом претензионный порядок не может являться препятствием защиты лицом своих прав в судебном порядке. Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не могут автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию разрешения спора.
Доводы подателя жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно возвратил встречный иск обществу "Поливит" на основании пункта 4 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия также отклоняет.
По общему правилу расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время (статья 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом указанного, заявленные истцом встречные исковые требования о расторжении договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и с даты - 18.10.2013 направлены, по существу, на констатацию факта прекращения договорных отношений между сторонами с 18.10.2013, то есть фактически представляют собой возражения по существу исковых требований предприятия "Опытный завод Академии наук Республики Башкортостан", в силу чего на основании части 2 статьи 65, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут быть оценены судом вне рамок рассмотрения самостоятельного иска.
С учетом обстоятельств, установленных арбитражными судами в рамках дела N А07-277/2015, сделать вывод о том, что отношения между сторонами, возникшие из договора аренды от 19.01.2009 N 4607.3и, прекратились с 18.10.2013, не представляется возможным.
Доказательств, однозначно свидетельствующих о возврате ответчиком арендованного имущества арендодателю после 18.10.2013, в материалах дела не имеется.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не подтверждаются материалами дела, выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, судебная коллегия отклоняет их в полном объеме.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Довод подателя жалобы о незаконном составе суда в силу наличия обстоятельств, свидетельствующих о сомнениях в беспристрастности рассмотревшей настоящее дело судьи Салиевой Л.В. и ее заинтересованности в исходе дела со ссылкой на то обстоятельство, что судья взяла на себя инициативу по формированию и обоснованию позиции истца, суд апелляционной инстанции отклоняет как бездоказательные.
Беспристрастность судей, рассматривающих гражданское дело, презюмируется, пока не доказано иное.
Объективных и достоверных доказательств того, что судья Салиева Л.П. прямо или косвенно заинтересована в исходе дела, суду апелляционной инстанции не представлено.
Доводы подателя жалобы о неправильном определении судьей юридически значимых обстоятельств по делу, судебная коллегия отклоняет, поскольку в силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение юридически значимых обстоятельств является компетенцией суда, рассматривающего дела, с учетом требований и возражений сторон и норм материального права.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Общество "Поливит" по чеку-ордеру Сбербанка России от 17.11.2015 уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 4, л.д. 14).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-506/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поливит" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)