Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2016 года
Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи В.В. Коликова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Шайдуровой рассмотрел в судебном заседании дело по иску
Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178)
к обществу с ограниченной ответственностью "ЛЕРОН" (ИНН 6670348450, ОГРН 1116670023821)
о взыскании 1639091 руб. 50 коп., расторжении договора, выселении
при участии в судебном заседании:
от истца: Барабанова Н.И., представитель по доверенности N 75/05/02.06.1-04 от 11.01.2016 г.,
от ответчика: не явился, извещен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - истец) обратился с иском в суд к ООО "ЛЕРОН" (далее - ответчик) о взыскании 1639091 руб. 50 коп., в том числе задолженности по оплате арендной платы в рамках договора N 59000468 от 22.07.2013 г. в сумме 1404564 руб. 64 коп., неустойки, начисленной за период с 12.08.2014 г. по 03.03.2015 г. в сумме 234526 руб. 86 коп., расторжении договора N 59000468 от 22.07.2013 г., выселении из встроенного нежилого помещения (литер В), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 172, (номер на плане: цокольный этаж - помещения N 1 - 17) и встроенного нежилого помещения (литер А1), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 174 (номер на плане: подвал - помещения NN 1 - 2 (в части жилого дома кв. 59 - 88)).
В предварительном судебном заседании истец поддержал заявленные требования.
Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, указанным в представленном отзыве.
В данном судебном заседании истец поддержал заявленные требования.
Все представленные документы приобщены к материалам дела на основании ст. 66, 67, 75, 131 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда "город Екатеринбург" N 59000468 от 22.07.2013 г., согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 172 (литер В), ул. Восточная, д. 174 (литер А1), ул. Восточная, д. 172 (литер В): цокольный этаж: помещения NN 1 - 17; ул. Восточная, д. 174 (литер А1): подвал - помещения NN 1 - 2, общей площадью 282,5 кв. м, для использования в целях: торговое (п. 1.1 договора).
Согласно п. 1.2 договор действует с 29.07.2013 г. по 28.07.2018 г.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу положений ст. 1, ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относящих нежилые помещения к недвижимому имуществу, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила о порядке государственной регистрации, предусмотренные п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт государственной регистрации договора аренды N 59000468 от 22.07.2013 г. подтверждается имеющейся на нем отметкой о государственной регистрации договора от 07.10.2015 г.
Факт предоставления истцом ответчику в аренду объекта подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 29.07.2013 г., подписанным сторонами.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.11.2014 г. по делу N А60-38647/2014, и в силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, т.е. не подлежат доказыванию вновь и не могут быть опровергнуты истцом и ответчиком, участвовавшими в рассмотрении вышеуказанного дела.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из пункта 3.2.5 договора, арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату.
В соответствии с п. 4.1 договора в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 16.07.2013 (лот N 4) размер арендной платы за объект составляет 120581 руб. 25 коп. в месяц, без учета НДС.
Размер арендной платы за один квадратный метр площади объекта составляет 426,83 руб. в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС) (п. 4.2 договора).
Согласно п. 4.3 договора в течение первого года (365 календарных дней) оплата аренды производится в размере, определенном по результатам аукциона. В последующие годы размер арендной платы изменяется ежегодно в сторону ее увеличения, размер рассчитывается методом индексации на уровень инфляции (сводный индекс потребительских цен в Свердловской области в процентах к соответствующему месяцу прошлого года), используемый для определения потребительских цен на товары и услуги в Свердловской области. Изменение технических характеристик объекта является основанием для оформления дополнительного соглашения к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" и не может служить основанием для перерасчета арендной платы в сторону ее уменьшения. Арендная плата по договору аренды не может быть изменена в сторону уменьшения.
В соответствии с п. 4.5 договора изменение размера арендной платы, предусмотренное пунктом 4.3 договора, вступает в силу без заключения дополнительного соглашения к Договору. В случае изменения размера арендной платы Арендатор обязан внести арендную плату либо доплату за предыдущий платежный период по измененному расчету в течение десяти дней со дня получения нового расчета.
Согласно расчетам истца, не оспоренным ответчиком, размер арендной платы за период с августа 2014 г. по июнь 2015 г. составил 129866 руб. 01 коп. в месяц, в июле 2015 г. - 131876 руб. 84 коп., за период с августа 2014 г. по декабрь 2015 г. - 150644 руб. 57 коп. в месяц.
В силу п. 4.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца на счет, указанный в разделе 10 договора.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Как следует из материалов дела, обязательства по уплате арендной платы за период с августа 2014 г. по декабрь 2015 г. ответчиком в полном объеме не исполнены, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 1404564 руб. 64 коп.
Доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за спорный период в полном объеме (в том числе после предъявления иска в суд) ответчиком в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.
При этом довод ответчика о необходимости зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы судом отклоняется, исходя из следующего.
Согласно п. 6.2 договора зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы осуществляется на основании решения городской комиссии по администрированию неналоговых доходов бюджета муниципального образования "город Екатеринбург" и дополнительного соглашения, оформленного к Договору. Стоимость работ по переустройству и перепланировке объекта, а также других неотделимых улучшений, произведенных в объекте, зачету в счет арендной платы не подлежит. Решение городской комиссии по администрированию неналоговых доходов бюджета муниципального образования "город Екатеринбург", оформленное протоколом ее заседания, является основанием для оформления дополнительного соглашения к Договору.
Доказательств того, что ответчик обращался к истцу с заявлением о зачете выполненных работ, в материалы дела не представлено.
Кроме того, из представленных в материалы дела документов, следует, что отсрочки внесения арендных платежей за период с 1.06.2015 г. по 31.08.2015 г. была предоставлена истцом ответчику на срок до 01.09.2015 г. При этом в случае отсутствия оплаты в согласованный срок, указанное соглашение теряет силу и подлежат применению штрафные санкции. Материалами дела подтверждается факт отсутствия оплаты арендной платы за период с 01.06.2015 г. по 31.08.2015 г. в согласованный строк - 01.09.2015 г.
В связи с изложенным требование истца о взыскании задолженности по уплате арендной платы в рамках договора N 59000468 от 22.07.2013 г. за период с 01.08.2014 г. по 31.12.2015 г. в сумме 1404564 руб. 64 коп. правомерно, обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки, начисленной на основании п. 5.3 договора за период с 12.08.2014 г. по 21.12.2015 г. в сумме 137881 руб. 81 коп.
Пунктом 5.3. договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку уплаты арендной платы в виде уплаты пени в размере двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ, существовавшей в период нарушения от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В связи с тем, что ответчик не исполнял договорные обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом, требования истца об уплате неустойки, предусмотренной пунктом 5.3 договора аренды, обосновано.
Размер неустойки в сумме 137881 руб. 81 коп., начисленный за период с 12.08.2014 г. по 21.12.2015 г. за просрочку внесения арендной платы за период с августа 2014 г. по декабрь 2015 г., не противоречит условиям договора, подтверждается материалами дела, произведен истцом в пределах распорядительных прав, ответчиком не оспорен.
Поскольку ходатайство об уменьшении размера неустойки ответчиком не заявлено и доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства не представлено, тогда как исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, требования истца в указанной части также обоснованы, правомерны и подлежат удовлетворению в пределах заявленной суммы - в размере 137881 руб. 81 коп.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 96645 руб. 05 коп., начисленных за период с 19.08.2014 г. по 03.03.2015 г. в связи с просрочкой уплаты денежных средств в сумме 1085231 руб. 00 коп., взысканных решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.11.2014 г. по делу N А60-38647/2014.
Как установлено судом, решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.11.2014 г. по делу N А60-38647/2014 взыскан долг в сумме 1085231 руб. 00 коп. и неустойка в сумме 80822 руб. 66 коп. за период с 11.10.2013 г. по 19.08.2014 г.
Как следует из материалов дела, взысканная судебным актом сумма в размере 1085231 руб. 00 коп. в полном объеме была уплачена ответчиком только 03.03.2015 г.
Поскольку факт просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства по уплате денежных средств на основании вступившего в законную силу судебного акта в сумме 1085231 руб. 00 коп. в заявленный период - с 19.08.2014 г. по 03.03.2015 г. подтверждается материалами дела, процентная ставка при расчете неустойки не противоречит, предусмотренной п. 5.3 договора, требования истца о взыскании неустойки в сумме 96645 руб. 05 коп. за период с 19.08.2014 г. по 03.03.2015 г. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды N 59000468 от 22.07.2013 г. и выселении ответчика из встроенного нежилого помещения (литер В), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 172, (номер на плане: цокольный этаж - помещения N 1 - 17) и встроенного нежилого помещения (литер А1), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 174 (номер на плане: подвал - помещения NN 1 - 2 (в части жилого дома кв. 59 - 88)).
Требование о расторжении договора аренды N 59000468 от 22.07.2013 г. заявлено истцом в связи с нарушениями условий договора в части своевременности оплаты арендуемого помещения.
В соответствии с п. 7.3. договора аренды, договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).
В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
18.02.2015 г. истцом было вручено ответчику уведомление N 02.19-12/002/266 с требованием погасить задолженность, образовавшуюся по состоянию на 02.02.2015 г. в срок до 02.03.2015 г., а также расторгнуть договор и освободить занимаемое помещение.
30.09.2015 г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 02.19-12/002/4656 от 24.09.2015 г. с требованием погасить задолженность, образовавшуюся по состоянию на 21.09.2015 г. в срок до 15.10.2015 г.
15.01.2016 г. истцом было вручено ответчику уведомление N 02/19-12/002/6173 с требованием погасить задолженность, образовавшуюся по состоянию на 10.12.2015 г. в срок до 31.12.2015 г., а также расторгнуть договор и освободить занимаемое помещение.
Согласно материалам дела, погашение данной задолженности ответчиком не произведено до настоящего времени.
Поскольку факт систематического (более двух раз подряд) нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, так же как и факт не внесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа полностью подтверждаются материалами дела, до настоящего времени требование о погашении задолженности по арендной плате ответчик не исполнил, ответ на предложение расторгнуть договор и передать имущество по акту приема-передачи в адрес истца ответчик не направил, арендуемое имущество истцу в установленном законом и договором порядке не возвратил (доказательств обратного в материалы дела не представлено), требования истца о расторжении договора аренды N 59000468 от 22.07.2013 г. и выселении ответчика из встроенного нежилого помещения (литер В), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 172, (номер на плане: цокольный этаж - помещения N 1 - 17) и встроенного нежилого помещения (литер А1), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 174 (номер на плане: подвал - помещения NN 1 - 2 (в части жилого дома кв. 59 - 88)) являются правомерными, обоснованными и подлежат удовлетворению на основании п. 3 ч. 1, ч. 2 ст. 619, п. 2 ч. 2 ст. 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.
С учетом того, что при предъявлении искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина с удовлетворенных требований подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛЕРОН" (ИНН 6670348450, ОГРН 1116670023821) в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) долг в сумме 1639091 (один миллион шестьсот тридцать девять тысяч девяносто один) руб. 50 коп., в том числе основной долг в сумме 1404564 (один миллион четыреста четыре тысячи пятьсот шестьдесят четыре) руб. 64 коп., неустойка в сумме 137881 (сто тридцать семь тысяч восемьсот восемьдесят один) руб. 81 коп., начисленная за период с 12.08.2014 г. по 21.12.2015 г., неустойка в сумме 96645 (девяносто шесть тысяч шестьсот сорок пять) руб. 05 коп., начисленная за период с 19.08.2014 г. по 03.03.2015 г.
3. Расторгнуть договор аренды N 59000468 от 22.07.2013 г.
4. Выселить общество с ограниченной ответственностью "ЛЕРОН" из встроенного нежилого помещения (литер В), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 172, (номер на плане: цокольный этаж - помещения N 1 - 17) и встроенного нежилого помещения (литер А1), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 174 (номер на плане: подвал - помещения NN 1 - 2 (в части жилого дома кв. 59 - 88)).
5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛЕРОН" (ИНН 6670348450, ОГРН 1116670023821) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 35391 (тридцать пять тысяч триста девяносто один) руб. 00 коп.
6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 18.04.2016 ПО ДЕЛУ N А60-3987/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. по делу N А60-3987/2016
Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2016 года
Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи В.В. Коликова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Шайдуровой рассмотрел в судебном заседании дело по иску
Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178)
к обществу с ограниченной ответственностью "ЛЕРОН" (ИНН 6670348450, ОГРН 1116670023821)
о взыскании 1639091 руб. 50 коп., расторжении договора, выселении
при участии в судебном заседании:
от истца: Барабанова Н.И., представитель по доверенности N 75/05/02.06.1-04 от 11.01.2016 г.,
от ответчика: не явился, извещен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - истец) обратился с иском в суд к ООО "ЛЕРОН" (далее - ответчик) о взыскании 1639091 руб. 50 коп., в том числе задолженности по оплате арендной платы в рамках договора N 59000468 от 22.07.2013 г. в сумме 1404564 руб. 64 коп., неустойки, начисленной за период с 12.08.2014 г. по 03.03.2015 г. в сумме 234526 руб. 86 коп., расторжении договора N 59000468 от 22.07.2013 г., выселении из встроенного нежилого помещения (литер В), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 172, (номер на плане: цокольный этаж - помещения N 1 - 17) и встроенного нежилого помещения (литер А1), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 174 (номер на плане: подвал - помещения NN 1 - 2 (в части жилого дома кв. 59 - 88)).
В предварительном судебном заседании истец поддержал заявленные требования.
Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, указанным в представленном отзыве.
В данном судебном заседании истец поддержал заявленные требования.
Все представленные документы приобщены к материалам дела на основании ст. 66, 67, 75, 131 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда "город Екатеринбург" N 59000468 от 22.07.2013 г., согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 172 (литер В), ул. Восточная, д. 174 (литер А1), ул. Восточная, д. 172 (литер В): цокольный этаж: помещения NN 1 - 17; ул. Восточная, д. 174 (литер А1): подвал - помещения NN 1 - 2, общей площадью 282,5 кв. м, для использования в целях: торговое (п. 1.1 договора).
Согласно п. 1.2 договор действует с 29.07.2013 г. по 28.07.2018 г.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу положений ст. 1, ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относящих нежилые помещения к недвижимому имуществу, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила о порядке государственной регистрации, предусмотренные п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт государственной регистрации договора аренды N 59000468 от 22.07.2013 г. подтверждается имеющейся на нем отметкой о государственной регистрации договора от 07.10.2015 г.
Факт предоставления истцом ответчику в аренду объекта подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 29.07.2013 г., подписанным сторонами.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.11.2014 г. по делу N А60-38647/2014, и в силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, т.е. не подлежат доказыванию вновь и не могут быть опровергнуты истцом и ответчиком, участвовавшими в рассмотрении вышеуказанного дела.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из пункта 3.2.5 договора, арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату.
В соответствии с п. 4.1 договора в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 16.07.2013 (лот N 4) размер арендной платы за объект составляет 120581 руб. 25 коп. в месяц, без учета НДС.
Размер арендной платы за один квадратный метр площади объекта составляет 426,83 руб. в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС) (п. 4.2 договора).
Согласно п. 4.3 договора в течение первого года (365 календарных дней) оплата аренды производится в размере, определенном по результатам аукциона. В последующие годы размер арендной платы изменяется ежегодно в сторону ее увеличения, размер рассчитывается методом индексации на уровень инфляции (сводный индекс потребительских цен в Свердловской области в процентах к соответствующему месяцу прошлого года), используемый для определения потребительских цен на товары и услуги в Свердловской области. Изменение технических характеристик объекта является основанием для оформления дополнительного соглашения к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" и не может служить основанием для перерасчета арендной платы в сторону ее уменьшения. Арендная плата по договору аренды не может быть изменена в сторону уменьшения.
В соответствии с п. 4.5 договора изменение размера арендной платы, предусмотренное пунктом 4.3 договора, вступает в силу без заключения дополнительного соглашения к Договору. В случае изменения размера арендной платы Арендатор обязан внести арендную плату либо доплату за предыдущий платежный период по измененному расчету в течение десяти дней со дня получения нового расчета.
Согласно расчетам истца, не оспоренным ответчиком, размер арендной платы за период с августа 2014 г. по июнь 2015 г. составил 129866 руб. 01 коп. в месяц, в июле 2015 г. - 131876 руб. 84 коп., за период с августа 2014 г. по декабрь 2015 г. - 150644 руб. 57 коп. в месяц.
В силу п. 4.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца на счет, указанный в разделе 10 договора.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Как следует из материалов дела, обязательства по уплате арендной платы за период с августа 2014 г. по декабрь 2015 г. ответчиком в полном объеме не исполнены, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 1404564 руб. 64 коп.
Доказательств исполнения обязательства по оплате аренды за спорный период в полном объеме (в том числе после предъявления иска в суд) ответчиком в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.
При этом довод ответчика о необходимости зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы судом отклоняется, исходя из следующего.
Согласно п. 6.2 договора зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы осуществляется на основании решения городской комиссии по администрированию неналоговых доходов бюджета муниципального образования "город Екатеринбург" и дополнительного соглашения, оформленного к Договору. Стоимость работ по переустройству и перепланировке объекта, а также других неотделимых улучшений, произведенных в объекте, зачету в счет арендной платы не подлежит. Решение городской комиссии по администрированию неналоговых доходов бюджета муниципального образования "город Екатеринбург", оформленное протоколом ее заседания, является основанием для оформления дополнительного соглашения к Договору.
Доказательств того, что ответчик обращался к истцу с заявлением о зачете выполненных работ, в материалы дела не представлено.
Кроме того, из представленных в материалы дела документов, следует, что отсрочки внесения арендных платежей за период с 1.06.2015 г. по 31.08.2015 г. была предоставлена истцом ответчику на срок до 01.09.2015 г. При этом в случае отсутствия оплаты в согласованный срок, указанное соглашение теряет силу и подлежат применению штрафные санкции. Материалами дела подтверждается факт отсутствия оплаты арендной платы за период с 01.06.2015 г. по 31.08.2015 г. в согласованный строк - 01.09.2015 г.
В связи с изложенным требование истца о взыскании задолженности по уплате арендной платы в рамках договора N 59000468 от 22.07.2013 г. за период с 01.08.2014 г. по 31.12.2015 г. в сумме 1404564 руб. 64 коп. правомерно, обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки, начисленной на основании п. 5.3 договора за период с 12.08.2014 г. по 21.12.2015 г. в сумме 137881 руб. 81 коп.
Пунктом 5.3. договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку уплаты арендной платы в виде уплаты пени в размере двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ, существовавшей в период нарушения от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В связи с тем, что ответчик не исполнял договорные обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом, требования истца об уплате неустойки, предусмотренной пунктом 5.3 договора аренды, обосновано.
Размер неустойки в сумме 137881 руб. 81 коп., начисленный за период с 12.08.2014 г. по 21.12.2015 г. за просрочку внесения арендной платы за период с августа 2014 г. по декабрь 2015 г., не противоречит условиям договора, подтверждается материалами дела, произведен истцом в пределах распорядительных прав, ответчиком не оспорен.
Поскольку ходатайство об уменьшении размера неустойки ответчиком не заявлено и доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства не представлено, тогда как исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, требования истца в указанной части также обоснованы, правомерны и подлежат удовлетворению в пределах заявленной суммы - в размере 137881 руб. 81 коп.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 96645 руб. 05 коп., начисленных за период с 19.08.2014 г. по 03.03.2015 г. в связи с просрочкой уплаты денежных средств в сумме 1085231 руб. 00 коп., взысканных решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.11.2014 г. по делу N А60-38647/2014.
Как установлено судом, решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.11.2014 г. по делу N А60-38647/2014 взыскан долг в сумме 1085231 руб. 00 коп. и неустойка в сумме 80822 руб. 66 коп. за период с 11.10.2013 г. по 19.08.2014 г.
Как следует из материалов дела, взысканная судебным актом сумма в размере 1085231 руб. 00 коп. в полном объеме была уплачена ответчиком только 03.03.2015 г.
Поскольку факт просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства по уплате денежных средств на основании вступившего в законную силу судебного акта в сумме 1085231 руб. 00 коп. в заявленный период - с 19.08.2014 г. по 03.03.2015 г. подтверждается материалами дела, процентная ставка при расчете неустойки не противоречит, предусмотренной п. 5.3 договора, требования истца о взыскании неустойки в сумме 96645 руб. 05 коп. за период с 19.08.2014 г. по 03.03.2015 г. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды N 59000468 от 22.07.2013 г. и выселении ответчика из встроенного нежилого помещения (литер В), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 172, (номер на плане: цокольный этаж - помещения N 1 - 17) и встроенного нежилого помещения (литер А1), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 174 (номер на плане: подвал - помещения NN 1 - 2 (в части жилого дома кв. 59 - 88)).
Требование о расторжении договора аренды N 59000468 от 22.07.2013 г. заявлено истцом в связи с нарушениями условий договора в части своевременности оплаты арендуемого помещения.
В соответствии с п. 7.3. договора аренды, договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).
В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
18.02.2015 г. истцом было вручено ответчику уведомление N 02.19-12/002/266 с требованием погасить задолженность, образовавшуюся по состоянию на 02.02.2015 г. в срок до 02.03.2015 г., а также расторгнуть договор и освободить занимаемое помещение.
30.09.2015 г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 02.19-12/002/4656 от 24.09.2015 г. с требованием погасить задолженность, образовавшуюся по состоянию на 21.09.2015 г. в срок до 15.10.2015 г.
15.01.2016 г. истцом было вручено ответчику уведомление N 02/19-12/002/6173 с требованием погасить задолженность, образовавшуюся по состоянию на 10.12.2015 г. в срок до 31.12.2015 г., а также расторгнуть договор и освободить занимаемое помещение.
Согласно материалам дела, погашение данной задолженности ответчиком не произведено до настоящего времени.
Поскольку факт систематического (более двух раз подряд) нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, так же как и факт не внесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа полностью подтверждаются материалами дела, до настоящего времени требование о погашении задолженности по арендной плате ответчик не исполнил, ответ на предложение расторгнуть договор и передать имущество по акту приема-передачи в адрес истца ответчик не направил, арендуемое имущество истцу в установленном законом и договором порядке не возвратил (доказательств обратного в материалы дела не представлено), требования истца о расторжении договора аренды N 59000468 от 22.07.2013 г. и выселении ответчика из встроенного нежилого помещения (литер В), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 172, (номер на плане: цокольный этаж - помещения N 1 - 17) и встроенного нежилого помещения (литер А1), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 174 (номер на плане: подвал - помещения NN 1 - 2 (в части жилого дома кв. 59 - 88)) являются правомерными, обоснованными и подлежат удовлетворению на основании п. 3 ч. 1, ч. 2 ст. 619, п. 2 ч. 2 ст. 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.
С учетом того, что при предъявлении искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина с удовлетворенных требований подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛЕРОН" (ИНН 6670348450, ОГРН 1116670023821) в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) долг в сумме 1639091 (один миллион шестьсот тридцать девять тысяч девяносто один) руб. 50 коп., в том числе основной долг в сумме 1404564 (один миллион четыреста четыре тысячи пятьсот шестьдесят четыре) руб. 64 коп., неустойка в сумме 137881 (сто тридцать семь тысяч восемьсот восемьдесят один) руб. 81 коп., начисленная за период с 12.08.2014 г. по 21.12.2015 г., неустойка в сумме 96645 (девяносто шесть тысяч шестьсот сорок пять) руб. 05 коп., начисленная за период с 19.08.2014 г. по 03.03.2015 г.
3. Расторгнуть договор аренды N 59000468 от 22.07.2013 г.
4. Выселить общество с ограниченной ответственностью "ЛЕРОН" из встроенного нежилого помещения (литер В), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 172, (номер на плане: цокольный этаж - помещения N 1 - 17) и встроенного нежилого помещения (литер А1), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, д. 174 (номер на плане: подвал - помещения NN 1 - 2 (в части жилого дома кв. 59 - 88)).
5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛЕРОН" (ИНН 6670348450, ОГРН 1116670023821) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 35391 (тридцать пять тысяч триста девяносто один) руб. 00 коп.
6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
В.В.КОЛИКОВ
В.В.КОЛИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)