Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 28 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Гончаровой
судей Н.Н. Анисимовой, О.Ю. Еремеевой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района
апелляционное производство N 05АП-7624/2017
на решение от 03.10.2017
судьи А.А. Копыловой
по делу N А24-3366/2017 Арбитражного суда Камчатского края
по заявлению Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района (ИНН 8201001520, ОГРН 1024101417823)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "СК Босан) (ИНН 4101156570, ОГРН 1134101001385)
- о признании решения N 41/001/010/201-973 от 05.06.2017 об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве незаконным;
- при участии:
- стороны не явились;
- установил:
Управление по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района (ИНН 8201001520, ОГРН 1024101417823) (далее - заявитель, Управление СТЭЖКХ и МИ) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167) (далее - Управление Росреестра по Камчатскому краю) об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве от 05.06.2017 N 41/001/010/201-973.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.10.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Управление по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы приводит доводы о том, что предоставление таких способов обеспечения как договор страхования гражданской ответственности застройщика либо договор поручительства банка для регистрации договора долевого участия после исполнения сторонами Контракта не является обязательным. По мнению заявителя, договор поручительства банка либо страхование гражданской ответственности застройщика является лишь мерой ответственности застройщика перед участниками долевого строительства и не может стать основанием для отказа в государственной регистрации контракта.
Отмечает, что контракт долевого участия в строительстве исполнен полностью, и непредставление застройщиком страховки либо договора поручительства банка является недобросовестным исполнением застройщиком условий контракта.
Оспариваемый отказ нарушает права как застройщика, так и дольщика, поскольку лишает последнего права зарегистрировать право собственности на объект долевого участия.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились. От Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. Заявленное ходатайство коллегией рассмотрено и удовлетворено. В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю поступил письменный отзыв на жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв до 28.11.2017 до 10 часов 50 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания. Размещение такой информации на официальном сайте арбитражного суда с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ свидетельствует о соблюдении правил статей 122, 123 Кодекса.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 27.10.2014 между заявителем (Арендодатель по договору) и ООО "СК Босан" (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4, согласно пункту 1.1. которого Арендодатель передает за плату в аренду, а Арендатор принимает земельный участок общей площадью 495 кв. м с кадастровым номером 82:03:000009:2137, местоположение: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, категория земель: земли населенных пунктов, для использования в целях размещения домов малоэтажной жилой застройки (для строительства двухэтажного многоквартирного жилого дома).
Согласно пункту 1.2 данный договор заключен на основании протокола о результатах торгов сроком на 2 года с 27.10.2014 по 27.10.2016.
29.04.2015 ООО "СК Босан" Администрацией муниципального образования сельского поселения "с.Тиличики" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства "жилой 8-квартирный дом в с. Тиличики Олюторского района Камчатского края" сроком действия до 29.04.2017.
15.06.2015 между заявителем (Участник долевого строительства по договору) и ООО "СК Босан" (Застройщик по договору) заключен муниципальный контракт N 01Д-15 (далее - муниципальный контракт).
Согласно пункту 1.1. муниципального контракта Застройщик обязуется в предусмотренный Контрактом срок и в соответствии с техническим заданием (приложение 1 к контракту) своими силами и (или) с привлечением других лиц построитель (создать) объект недвижимости - многоквартирный дом, строительство которого осуществляется Застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории, по строительному адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная на земельном участке с кадастровым номером 82:03:000009:2137 по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объекты долевого строительства - квартиры, общее имущество в Объекте недвижимости, указанные в пункте 1.2 настоящего Контракта, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Контрактом цену и принять указанные Объекты долевого строительства при наличии у Застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Исходя из пункта 2 муниципального контракта объектом долевого строительства являются однокомнатные квартиры в количестве 7 шт., общей площадью не менее 39 кв. м, не более 41 кв. м каждая.
В соответствии с пунктом 2.1 муниципального контракта Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Квартиры не позднее 15.11.2015. Датой передачи является дата подписания акта приема-передачи Объектов долевого строительства.
Исполнение муниципального контракта, в силу пункта 8.1, в соответствии с Федеральным законом N 44-ФЗ может обеспечиваться передачей Участнику долевого строительства в залог денежных средств на расчетный счет в размере 10% начальной (максимальной) цены контракта 4 844 013 рублей 16 копеек.
Способ обеспечения исполнения муниципального контракта определяется Застройщиком самостоятельно.
В пункте 8.9 стороны муниципального контракта предусмотрели, что помимо способов обеспечения исполнения Контракта, указанных в пункте 8.1, обеспечение исполнения обязательств обеспечивается в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
18.12.2015 Администрацией Олюторского муниципального района ООО "СК Босан" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного жилого 8-квартирного дома.
Согласно актам приема-передачи квартир от 14.12.2015 NN 1-7 Застройщик передал Участнику долевого строительства квартиры в состоянии, предусмотренном муниципальным контрактом.
22.03.2016 на указанные жилые квартиры оформлены кадастровые паспорта.
11.05.2016 Управление Росреестра по Камчатскому краю отказало в государственной регистрации заявителю право собственности на объекты недвижимого имущества - 7 квартир, расположенных по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, д. 26, кв. 2, в том числе в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав сведений о государственной регистрации муниципального контракта.
31.01.2017 Управление СТЭЖКХ и МИ обратилось с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
07.02.2107 Управление Росреестра по Камчатскому краю направило в адрес заявителя уведомление о приостановлении действий по государственной регистрации муниципального контракта, поскольку заявителем не представлены сведения о соблюдении требований пункта 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Согласно уведомлению от 05.06.2017 N 41/001/010/2017-973 заявителю отказано в государственной регистрации муниципального контракта, в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.20-15 N 218-ФЗ).
Не согласившись с указанным отказом, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости в настоящее время регулируются положениями Закона N 218-ФЗ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 данного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Таким образом, из совокупного анализа вышеприведенных положений следует, что одной из обязательных процедур осуществления государственной регистрация является правовая экспертиза документов, поданных для осуществления государственной регистрации, проводимая, в том числе, с целью установления оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Из положений статьи 27 Закона N 218-ФЗ следует, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Отказывая в государственной регистрации права заявителю со ссылкой на вышеуказанные положения Закона о регистрации, Управление Росреестра по Камчатскому краю указало на непредставление документов, указанных в пункте 5 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно части 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.
Согласно статье 17 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Частью 1 статьи 48 Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действующей в рассматриваемый период) установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ в редакции, действующей на момент вынесения оспариваемого отказа, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы, в частности договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с указанным Федеральным законом.
Как следует из материалов дела, муниципальный контракт заключен 15.06.2015 и представлен 31.01.2017 на государственную впервые.
Таким образом, судом первой инстанции верно указано, что в силу прямого указания закона N 218-ФЗ на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве в обязательном порядке должны представляться, в том числе, договор страхования или договор поручительства.
Поскольку указанные документы заявителем на государственную регистрацию представлены не были, Управлением Росреестра правомерно принято решение об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Принимая во внимание, что поручительство банка и страхование гражданской ответственности являются способами обеспечения исполнения обязательств, доводы заявителя о предпринятых им попытках заключения договора страхования и договора поручительства после введения объекта в эксплуатацию и передачи его по актам приема-передачи, не свидетельствуют о незаконности оспариваемого отказа.
Таким образом, учитывая, что оспариваемый заявителем отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы управления, суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 03.10.2017 по делу N А24-3366/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.12.2017 N 05АП-7624/2017 ПО ДЕЛУ N А24-3366/2017
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2017 г. по делу N А24-3366/2017
Резолютивная часть постановления оглашена 28 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Гончаровой
судей Н.Н. Анисимовой, О.Ю. Еремеевой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района
апелляционное производство N 05АП-7624/2017
на решение от 03.10.2017
судьи А.А. Копыловой
по делу N А24-3366/2017 Арбитражного суда Камчатского края
по заявлению Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района (ИНН 8201001520, ОГРН 1024101417823)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "СК Босан) (ИНН 4101156570, ОГРН 1134101001385)
- о признании решения N 41/001/010/201-973 от 05.06.2017 об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве незаконным;
- при участии:
- стороны не явились;
- установил:
Управление по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района (ИНН 8201001520, ОГРН 1024101417823) (далее - заявитель, Управление СТЭЖКХ и МИ) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167) (далее - Управление Росреестра по Камчатскому краю) об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве от 05.06.2017 N 41/001/010/201-973.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.10.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Управление по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы приводит доводы о том, что предоставление таких способов обеспечения как договор страхования гражданской ответственности застройщика либо договор поручительства банка для регистрации договора долевого участия после исполнения сторонами Контракта не является обязательным. По мнению заявителя, договор поручительства банка либо страхование гражданской ответственности застройщика является лишь мерой ответственности застройщика перед участниками долевого строительства и не может стать основанием для отказа в государственной регистрации контракта.
Отмечает, что контракт долевого участия в строительстве исполнен полностью, и непредставление застройщиком страховки либо договора поручительства банка является недобросовестным исполнением застройщиком условий контракта.
Оспариваемый отказ нарушает права как застройщика, так и дольщика, поскольку лишает последнего права зарегистрировать право собственности на объект долевого участия.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились. От Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. Заявленное ходатайство коллегией рассмотрено и удовлетворено. В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю поступил письменный отзыв на жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв до 28.11.2017 до 10 часов 50 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания. Размещение такой информации на официальном сайте арбитражного суда с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ свидетельствует о соблюдении правил статей 122, 123 Кодекса.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 27.10.2014 между заявителем (Арендодатель по договору) и ООО "СК Босан" (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4, согласно пункту 1.1. которого Арендодатель передает за плату в аренду, а Арендатор принимает земельный участок общей площадью 495 кв. м с кадастровым номером 82:03:000009:2137, местоположение: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, категория земель: земли населенных пунктов, для использования в целях размещения домов малоэтажной жилой застройки (для строительства двухэтажного многоквартирного жилого дома).
Согласно пункту 1.2 данный договор заключен на основании протокола о результатах торгов сроком на 2 года с 27.10.2014 по 27.10.2016.
29.04.2015 ООО "СК Босан" Администрацией муниципального образования сельского поселения "с.Тиличики" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства "жилой 8-квартирный дом в с. Тиличики Олюторского района Камчатского края" сроком действия до 29.04.2017.
15.06.2015 между заявителем (Участник долевого строительства по договору) и ООО "СК Босан" (Застройщик по договору) заключен муниципальный контракт N 01Д-15 (далее - муниципальный контракт).
Согласно пункту 1.1. муниципального контракта Застройщик обязуется в предусмотренный Контрактом срок и в соответствии с техническим заданием (приложение 1 к контракту) своими силами и (или) с привлечением других лиц построитель (создать) объект недвижимости - многоквартирный дом, строительство которого осуществляется Застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории, по строительному адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная на земельном участке с кадастровым номером 82:03:000009:2137 по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объекты долевого строительства - квартиры, общее имущество в Объекте недвижимости, указанные в пункте 1.2 настоящего Контракта, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Контрактом цену и принять указанные Объекты долевого строительства при наличии у Застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Исходя из пункта 2 муниципального контракта объектом долевого строительства являются однокомнатные квартиры в количестве 7 шт., общей площадью не менее 39 кв. м, не более 41 кв. м каждая.
В соответствии с пунктом 2.1 муниципального контракта Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Квартиры не позднее 15.11.2015. Датой передачи является дата подписания акта приема-передачи Объектов долевого строительства.
Исполнение муниципального контракта, в силу пункта 8.1, в соответствии с Федеральным законом N 44-ФЗ может обеспечиваться передачей Участнику долевого строительства в залог денежных средств на расчетный счет в размере 10% начальной (максимальной) цены контракта 4 844 013 рублей 16 копеек.
Способ обеспечения исполнения муниципального контракта определяется Застройщиком самостоятельно.
В пункте 8.9 стороны муниципального контракта предусмотрели, что помимо способов обеспечения исполнения Контракта, указанных в пункте 8.1, обеспечение исполнения обязательств обеспечивается в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
18.12.2015 Администрацией Олюторского муниципального района ООО "СК Босан" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного жилого 8-квартирного дома.
Согласно актам приема-передачи квартир от 14.12.2015 NN 1-7 Застройщик передал Участнику долевого строительства квартиры в состоянии, предусмотренном муниципальным контрактом.
22.03.2016 на указанные жилые квартиры оформлены кадастровые паспорта.
11.05.2016 Управление Росреестра по Камчатскому краю отказало в государственной регистрации заявителю право собственности на объекты недвижимого имущества - 7 квартир, расположенных по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, ул. Молодежная, д. 26, кв. 2, в том числе в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав сведений о государственной регистрации муниципального контракта.
31.01.2017 Управление СТЭЖКХ и МИ обратилось с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
07.02.2107 Управление Росреестра по Камчатскому краю направило в адрес заявителя уведомление о приостановлении действий по государственной регистрации муниципального контракта, поскольку заявителем не представлены сведения о соблюдении требований пункта 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Согласно уведомлению от 05.06.2017 N 41/001/010/2017-973 заявителю отказано в государственной регистрации муниципального контракта, в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.20-15 N 218-ФЗ).
Не согласившись с указанным отказом, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости в настоящее время регулируются положениями Закона N 218-ФЗ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 данного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Таким образом, из совокупного анализа вышеприведенных положений следует, что одной из обязательных процедур осуществления государственной регистрация является правовая экспертиза документов, поданных для осуществления государственной регистрации, проводимая, в том числе, с целью установления оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Из положений статьи 27 Закона N 218-ФЗ следует, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Отказывая в государственной регистрации права заявителю со ссылкой на вышеуказанные положения Закона о регистрации, Управление Росреестра по Камчатскому краю указало на непредставление документов, указанных в пункте 5 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно части 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.
Согласно статье 17 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Частью 1 статьи 48 Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действующей в рассматриваемый период) установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ в редакции, действующей на момент вынесения оспариваемого отказа, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы, в частности договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с указанным Федеральным законом.
Как следует из материалов дела, муниципальный контракт заключен 15.06.2015 и представлен 31.01.2017 на государственную впервые.
Таким образом, судом первой инстанции верно указано, что в силу прямого указания закона N 218-ФЗ на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве в обязательном порядке должны представляться, в том числе, договор страхования или договор поручительства.
Поскольку указанные документы заявителем на государственную регистрацию представлены не были, Управлением Росреестра правомерно принято решение об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Принимая во внимание, что поручительство банка и страхование гражданской ответственности являются способами обеспечения исполнения обязательств, доводы заявителя о предпринятых им попытках заключения договора страхования и договора поручительства после введения объекта в эксплуатацию и передачи его по актам приема-передачи, не свидетельствуют о незаконности оспариваемого отказа.
Таким образом, учитывая, что оспариваемый заявителем отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы управления, суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 03.10.2017 по делу N А24-3366/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ГОНЧАРОВА
Судьи
Н.Н.АНИСИМОВА
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
А.В.ГОНЧАРОВА
Судьи
Н.Н.АНИСИМОВА
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)