Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу стало известно, что ответчики заключили договор купли-продажи комнаты, не известив его о своем намерении продать комнату и нарушив его преимущественное право на приобретение комнаты.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Шипикова А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Снегиревой Е.Н.,
судей Анашкина А.А., Овсянниковой М.В.
при секретаре Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Овсянниковой М.В.
дело по апелляционной жалобе Б.С.С. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 29 мая 2015 г., которым отказано в удовлетворении исковых требований Б.С.С. к Г.А. и П. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты,
установила:
Б.С.С. обратился в суд первой инстанции с иском к Г.А. и П. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты N 1, площадью 18,1 кв. м, в квартире коммунального заселения N 14, расположенной по адресу: ......, заключенному между Г.А. и П. Требования были мотивированы тем, что Б.С.С. проживает в трехкомнатной квартире коммунального заселения по адресу: ........... В квартире по указанному адресу истцу принадлежат две комнаты N 2 площадью 19,6 кв. м и N 3 площадью 15,1 кв. м. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20 мая 2013 г. На указанной жилой площади вместе с истцом зарегистрированы отец Б.С.П., мать Б.Н.А. и сестра К. Право собственности на комнаты N 2 и N 3 приобретено истцом на основании договора передачи от 27 марта 2013 г. N 070300-У57135 в порядке приватизации, до момента приватизации истец и его семья занимали указанную жилую площадь на основании договора социального найма N 5703-012008-0769847 от 12 января 2009 г. Комната N 1, площадью 18,1 кв. м ранее принадлежала ответчику Г.А. на основании договора передачи N 070300-У46712 от 13 июля 2011 г. и свидетельства о государственной регистрации права от 05 сентября 2011 г. В комнате N 1 вместе с ответчиком были зарегистрированы члены его семьи мать Г.Н. и бабушка Т. В декабре 2014 г. истцу стало известно, что Г.А. заключил с П. договор купли-продажи комнаты N 1 по указанному адресу, не известив истца о своем намерении продать комнату и нарушив преимущественное право истца на приобретение комнаты, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. Комната продана за..... руб. Право собственности покупателя комнаты П. зарегистрировано в Управлении Росреестра по Москве 08 декабря 2014 г. Истец располагает денежными средствами в размере........ руб. и готов за указанную цену приобрести спорную комнату.
В судебном заседании суда первой инстанции истец Б.С.С. и его представитель Д., заявленные требования поддержали по изложенным в иске доводам. Б.С.С. не отрицал, что 14 февраля 2013 г. получил предложение от Г.А. приобрести комнату N 1 по цене........... руб.
Представитель ответчиков Е. в судебном заседании суда первой инстанции иск не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.
Третье лицо Б.Н.А. в судебном заседании суда первой инстанции иск поддержала.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о дне суда извещался.
Г.Н. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, была извещена надлежащим образом.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит Б.С.С. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда.
Проверив материалы настоящего дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя Б.С.С. - Д., третьего лица Б.Н.А., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчиков П., Г.А. - Е., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как следует из материалов дела, Б.С.С. является собственником комнаты N 2 площадью 19,6 кв. м и комнаты N 3 площадью 15,1 кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире N 14, расположенной по адресу: ........... на основании договора передачи от 27 марта 2013 г. N 070300-У57135 и свидетельства о государственной регистрации права от 20 мая 2013 г.
До момента приватизации истец и его семья занимали указанную жилую площадь на основании договора социального найма N 5703-012008-0769847 от 12 января 2009 г.
Собственником комнаты N 1 по указанному адресу ранее являлся Г.А. на основании договора передачи от 13 июля 2011 г. N 070300-У46712 и свидетельства о государственной регистрации права от 05 сентября 2011 г.
14 февраля 2013 г. нотариус г. Москвы А. известила Б.С.С. и Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о намерении Г.А. продать принадлежащую ему комнату N 1 по указанному адресу по цене..... руб., что подтверждается свидетельством нотариуса от 28 января 2014 г.
Б.С.С. в судебном заседании подтвердил факт получения указанного уведомления.
ДЖП и ЖФ г. Москвы направил в адрес Г.А. письмо от 06 марта 2013 г. об отказе от права преимущественной покупки комнаты.
21 ноября 2014 г. между Г.А. и П. был заключен договор купли-продажи комнаты N 1, площадью 18,1 кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ........... Стоимость комнаты по договору купли-продажи составила........... руб. Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 08 декабря 2014 г.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Б.С.С. в установленном законом порядке был уведомлен Г.А. о намерении продать спорную комнату по цене........ руб., но правом преимущественной покупки не воспользовался.
Однако вывод суда о не нарушении Г.А. преимущественного права истца покупки продаваемой комнаты, не соответствует нормам материального права.
Исходя из норм ст. 250 ГК РФ, Г.А. следовало учитывать преимущественное право на приобретение продаваемой им комнаты у собственников иных помещений в данной коммунальной квартире на время продажи спорной комнаты.
На время заключения договора купли-продажи комнаты N 1, площадью 18,1 кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ........, 21 ноября 2014 г. между Г.А. и П., в данной коммунальной квартире собственником комнаты N 2 площадью 19,6 кв. м и комнаты N 3 площадью 15,1 кв. м в этой трехкомнатной коммунальной квартире N 14 являлся Б.С.С. на основании договора передачи от 27 марта 2013 г. N 070300-У57135 и свидетельства о государственной регистрации права от 20 мая 2013 г.
Однако Б.С.С., как собственнику занимаемых им комнат и имеющему право преимущественной покупки продаваемой Г.А. комнаты, уведомление с предложением приобрести комнату N 1 направлено не было.
То обстоятельство, что Б.С.С. было направлено уведомление о приобретении им комнаты N 1 в феврале 2013 г., не может быть принято во внимание, поскольку Б.С.С. на то время не являлся собственником занимаемых им комнат.
Таким образом, решение суда, как постановленное с нарушением норм материального права подлежит отмене.
Учитывая, что истцом подтверждено наличие денежных средств для приобретения спорной комнаты, денежные средства в сумме..... руб. внесены истцом на депозит Управления судебного департамента г. Москвы, исходя из нарушения преимущественного права истца на приобретение комнаты N 1, площадью 18,1 кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ......, исковые требования подлежат удовлетворению.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 29 мая 2015 г. - отменить.
Исковые требования Б.С.С. к Г.А. и П. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты - удовлетворить.
Перевести на Б.С.С. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты N 1, площадью 18,1 кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ., заключенному 21 ноября 2014 г. между Г.А. и П.
Взыскать с Б.С.С. в пользу П. денежные средства в размере...... руб., находящиеся на депозите Управления Судебного департамента г. Москвы (Отделение по ЦАО УФК по г. Москве).
Настоящее определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности П. на комнату N 1, площадью 18,1 кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ...................
Настоящее определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Б.С.С. на комнату N 1, площадью 18,1 кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ........................
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.10.2015 ПО ДЕЛУ N 33-33039/2015
Требование: О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу стало известно, что ответчики заключили договор купли-продажи комнаты, не известив его о своем намерении продать комнату и нарушив его преимущественное право на приобретение комнаты.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2015 г. по делу N 33-33039
Судья суда первой инстанции: Шипикова А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Снегиревой Е.Н.,
судей Анашкина А.А., Овсянниковой М.В.
при секретаре Л.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Овсянниковой М.В.
дело по апелляционной жалобе Б.С.С. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 29 мая 2015 г., которым отказано в удовлетворении исковых требований Б.С.С. к Г.А. и П. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты,
установила:
Б.С.С. обратился в суд первой инстанции с иском к Г.А. и П. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты N 1, площадью 18,1 кв. м, в квартире коммунального заселения N 14, расположенной по адресу: ......, заключенному между Г.А. и П. Требования были мотивированы тем, что Б.С.С. проживает в трехкомнатной квартире коммунального заселения по адресу: ........... В квартире по указанному адресу истцу принадлежат две комнаты N 2 площадью 19,6 кв. м и N 3 площадью 15,1 кв. м. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20 мая 2013 г. На указанной жилой площади вместе с истцом зарегистрированы отец Б.С.П., мать Б.Н.А. и сестра К. Право собственности на комнаты N 2 и N 3 приобретено истцом на основании договора передачи от 27 марта 2013 г. N 070300-У57135 в порядке приватизации, до момента приватизации истец и его семья занимали указанную жилую площадь на основании договора социального найма N 5703-012008-0769847 от 12 января 2009 г. Комната N 1, площадью 18,1 кв. м ранее принадлежала ответчику Г.А. на основании договора передачи N 070300-У46712 от 13 июля 2011 г. и свидетельства о государственной регистрации права от 05 сентября 2011 г. В комнате N 1 вместе с ответчиком были зарегистрированы члены его семьи мать Г.Н. и бабушка Т. В декабре 2014 г. истцу стало известно, что Г.А. заключил с П. договор купли-продажи комнаты N 1 по указанному адресу, не известив истца о своем намерении продать комнату и нарушив преимущественное право истца на приобретение комнаты, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. Комната продана за..... руб. Право собственности покупателя комнаты П. зарегистрировано в Управлении Росреестра по Москве 08 декабря 2014 г. Истец располагает денежными средствами в размере........ руб. и готов за указанную цену приобрести спорную комнату.
В судебном заседании суда первой инстанции истец Б.С.С. и его представитель Д., заявленные требования поддержали по изложенным в иске доводам. Б.С.С. не отрицал, что 14 февраля 2013 г. получил предложение от Г.А. приобрести комнату N 1 по цене........... руб.
Представитель ответчиков Е. в судебном заседании суда первой инстанции иск не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.
Третье лицо Б.Н.А. в судебном заседании суда первой инстанции иск поддержала.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о дне суда извещался.
Г.Н. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, была извещена надлежащим образом.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит Б.С.С. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда.
Проверив материалы настоящего дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя Б.С.С. - Д., третьего лица Б.Н.А., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчиков П., Г.А. - Е., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как следует из материалов дела, Б.С.С. является собственником комнаты N 2 площадью 19,6 кв. м и комнаты N 3 площадью 15,1 кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире N 14, расположенной по адресу: ........... на основании договора передачи от 27 марта 2013 г. N 070300-У57135 и свидетельства о государственной регистрации права от 20 мая 2013 г.
До момента приватизации истец и его семья занимали указанную жилую площадь на основании договора социального найма N 5703-012008-0769847 от 12 января 2009 г.
Собственником комнаты N 1 по указанному адресу ранее являлся Г.А. на основании договора передачи от 13 июля 2011 г. N 070300-У46712 и свидетельства о государственной регистрации права от 05 сентября 2011 г.
14 февраля 2013 г. нотариус г. Москвы А. известила Б.С.С. и Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о намерении Г.А. продать принадлежащую ему комнату N 1 по указанному адресу по цене..... руб., что подтверждается свидетельством нотариуса от 28 января 2014 г.
Б.С.С. в судебном заседании подтвердил факт получения указанного уведомления.
ДЖП и ЖФ г. Москвы направил в адрес Г.А. письмо от 06 марта 2013 г. об отказе от права преимущественной покупки комнаты.
21 ноября 2014 г. между Г.А. и П. был заключен договор купли-продажи комнаты N 1, площадью 18,1 кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ........... Стоимость комнаты по договору купли-продажи составила........... руб. Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 08 декабря 2014 г.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Б.С.С. в установленном законом порядке был уведомлен Г.А. о намерении продать спорную комнату по цене........ руб., но правом преимущественной покупки не воспользовался.
Однако вывод суда о не нарушении Г.А. преимущественного права истца покупки продаваемой комнаты, не соответствует нормам материального права.
Исходя из норм ст. 250 ГК РФ, Г.А. следовало учитывать преимущественное право на приобретение продаваемой им комнаты у собственников иных помещений в данной коммунальной квартире на время продажи спорной комнаты.
На время заключения договора купли-продажи комнаты N 1, площадью 18,1 кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ........, 21 ноября 2014 г. между Г.А. и П., в данной коммунальной квартире собственником комнаты N 2 площадью 19,6 кв. м и комнаты N 3 площадью 15,1 кв. м в этой трехкомнатной коммунальной квартире N 14 являлся Б.С.С. на основании договора передачи от 27 марта 2013 г. N 070300-У57135 и свидетельства о государственной регистрации права от 20 мая 2013 г.
Однако Б.С.С., как собственнику занимаемых им комнат и имеющему право преимущественной покупки продаваемой Г.А. комнаты, уведомление с предложением приобрести комнату N 1 направлено не было.
То обстоятельство, что Б.С.С. было направлено уведомление о приобретении им комнаты N 1 в феврале 2013 г., не может быть принято во внимание, поскольку Б.С.С. на то время не являлся собственником занимаемых им комнат.
Таким образом, решение суда, как постановленное с нарушением норм материального права подлежит отмене.
Учитывая, что истцом подтверждено наличие денежных средств для приобретения спорной комнаты, денежные средства в сумме..... руб. внесены истцом на депозит Управления судебного департамента г. Москвы, исходя из нарушения преимущественного права истца на приобретение комнаты N 1, площадью 18,1 кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ......, исковые требования подлежат удовлетворению.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 29 мая 2015 г. - отменить.
Исковые требования Б.С.С. к Г.А. и П. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты - удовлетворить.
Перевести на Б.С.С. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты N 1, площадью 18,1 кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ., заключенному 21 ноября 2014 г. между Г.А. и П.
Взыскать с Б.С.С. в пользу П. денежные средства в размере...... руб., находящиеся на депозите Управления Судебного департамента г. Москвы (Отделение по ЦАО УФК по г. Москве).
Настоящее определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности П. на комнату N 1, площадью 18,1 кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ...................
Настоящее определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Б.С.С. на комнату N 1, площадью 18,1 кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: ........................
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)