Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.03.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 01.04.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Мордасова Е.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А., при участии от заявителя - индивидуального предпринимателя Кощеевой Галины Николаевны (г. Смоленск, ОГРН 309673112800048, ИНН 673001029104) - Моисеенкова С.Е. (доверенность от 19.11.2015), Лавченковой Н.И. (доверенность от 01.07.2015), от ответчика - администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) - Письмененко В.С. (доверенность от 11.01.2016 N 1/15), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кощеевой Галины Николаевны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.10.2015 по делу N А62-6016/2015 (судья Яковенкова В.В.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Кощеева Галина Николаевна (далее по тексту - заявитель, индивидуальный предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий администрации города Смоленска (далее по тексту - ответчик, администрация), выразившихся в отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 60, площадью 111, 1 кв. м, оформленном письмом от 30.07.2015 N 24/7571.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.10.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что ИП Кощеевой Г.Н. не выполнены все условия, предусмотренные частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следовательно, у нее отсутствует право на выкуп арендуемого ею нежилого помещения.
В апелляционной жалобе ИП Кощеева Г.Н. просит данное решение суда, как необоснованное и незаконное, отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает на то, что судом первой инстанции не учтена часть 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предусматривающая возможность передачи имущества в аренду без проведения торгов. Сообщает, что с 01.05.015 по настоящее время индивидуальный предприниматель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора, при этом возражения арендодателя в смысле части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ отсутствуют.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация города Смоленска, опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, 16.10.2010 администрацией (арендодатель) и ИП Кощеевой Г.Н. (арендатор) заключен договор аренды N 3026/10 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 60, площадью 111, 1 кв. м, для использования под образовательную деятельность.
Согласно пункту 1.1.2 договора срок действия договора установлен с 01.05.2010 по 30.04.2015.
В период действия договора между администрацией и ИП Кощеевой Г.Н. заключались соглашения от 07.10.2010, 21.12.2010, 28.12.2011, 03.07.2012, 17.12.2012, 29.12.2012, 20.09.2013, 06.02.2014 об изменении условий договора аренды от 16.10.2010.
В связи с истечением срока договора аренды от 16.10.2010 предприниматель 13.04.2015 обратилась в администрацию с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок.
Письмом от 21.04.2015 N 24/3045-исх администрация уведомила предпринимателя об истечении срока действия договора аренды и предложила освободить занимаемое нежилое помещение.
Предпринимателем в администрацию 18.05.2015 направлено письмо, выражавшее несогласие с предложением об освобождении арендуемого нежилого помещения ввиду несоблюдения администрацией сроков уведомления предпринимателя об окончании договорных отношений.
ИП Кощеева Г.Н. 24.04.2015 обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении вышеуказанного имущества в аренду сроком на 5 лет без проведения торгов.
Письмом от 13.05.2015 администрация сообщила предпринимателю о том, что указанное обращение будет рассмотрено на заседании комиссии по изменению размера арендной платы.
Письмом от 21.08.2015 N 2н/8582-исх администрация отказала предпринимателю в удовлетворении обращения о предоставлении в аренду нежилого помещения без проведения торгов.
Предприниматель 02.07.2015 обратилась в администрацию г. Смоленска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 30.07.2015 N 24/7571 администрация отказала ИП Кощеевой Г.Н. в удовлетворении этого заявления со ссылкой на отсутствие на момент обращения с таким заявлением действующего договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 60, площадью 111, 1 кв. м.
Полагая, что данный отказ администрации города Смоленска не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы ИП Кощеевой Г.Н. в сфере предпринимательской деятельности, она обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из смысла указанной нормы и разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания недействительными ненормативных актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное несоответствие этих ненормативных актов, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту -Закон N 159-ФЗ).
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
В силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона предусмотрено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, в настоящее время Закон N 159-ФЗ предусматривает два случая приобретения арендуемых помещений субъектами малого или среднего предпринимательства: 1) общий случай, установленный статьей 3 названного Федерального закона; 2) исключительный случай, установленный частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона.
Исходя из буквального толкования статьи 3, части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, субъект малого и среднего предпринимательства получает возможность реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения только при соблюдении в совокупности указанных в этих нормах условий.
При этом в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации" или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как следует из материалов дела, нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 60, площадью 111, 1 кв. м предоставлено ИП Кощеевой Г.Н. по договору аренды от 16.10.2010 N 3026/10, заключенному с администрацией г. Смоленска.
Согласно пункту 1.1.2 договора срок действия договора установлен с 01.05.2010 по 30.04.2015.
Указанный договор аренды заключен на основании постановления администрации города Смоленска от 12.04.2010 N 683-адм (т. 1, л.д. 54) о предоставлении ИП Кощеевой Г.Н. муниципальной преференции в виде предоставления в аренду сроком на 5 лет без проведения торгов, то есть в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее по тексту - Закон о конкуренции).
Частью 9 статьи 17.1 Закона конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
В пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Из материалов дела следует, что письмом от 21.04.2015 N 24/3045-исх (т. 1, л.д. 65) администрация уведомила ИП Кощеевой Г.Н. о том, что срок действия договора аренды от 16.04.2010 N 3026/10 установлен с 01.05.2010 по 30.04.2015 и предложила освободить арендуемое ею по указанному договору нежилое помещение, передав его по акту сдачи-приемки администрации города Смоленска.
Таким образом, администрация возражала относительно заключения договора на новый срок, в связи с чем указанный договор аренды не мог считаться возобновленным на прежних условиях.
С учетом этого и вышеприведенных разъяснений судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что с 01.05.2015 надлежащим образом оформленный договор аренды между администрацией города Смоленска и ИП Кощеевой Г.Н. отсутствовал ввиду истечения срока действий указанного договора аренды.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ИП Кощеева Г.Н. обратилась в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения 02.07.2015 (т. 1, л.д. 10), то есть когда отсутствовал заключенный между сторонами договор аренды.
Поскольку на момент обращения в администрацию с указанным заявлением о реализации права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 60, площадью 111, 1 кв. м, индивидуальный предприниматель, утратив статус арендатора, перестал удовлетворять требованию, изложенному в пункте 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспоренный ИП Кощеевой Г.Н. отказ администрации города Смоленска является законным и обоснованным и, как следствие, правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования.
При этом судебная коллегия учитывает, что фактическое пользование муниципальным имуществом после истечения срока действий указанного договора аренды, осуществляемое индивидуальным предпринимателем, не порождает у последнего права на приобретение, так как арендованное недвижимое имущество должно находиться во временном владении и (или) пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Довод индивидуального предпринимателя о том, что договор аренды от 16.04.2010 N 3026/10 является возобновленным на неопределенный срок, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Поскольку, как указано выше, данный договор аренды заключен по правилам статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", то по смыслу части 9 статьи 17.1 названного Закона положения, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, к правоотношениям арендодателя и арендатора в рассматриваемом случае не применимы.
Ссылка ИП Кощеевой Г.Н. на то, что администрация неправомерно отказала индивидуальному предпринимателю в заключении договора аренды на новый срок, что подтверждено решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.12.2015 по делу N А62-7304/2015, судом апелляционной отклоняется, поскольку данное обстоятельство само по себе не опровергает факт отсутствия со стороны администрации возражений на заключение договора аренды на новый срок и, как следствие, не свидетельствует о возобновлении договора аренды от 16.04.2010 N 3026/10 на прежних условиях.
Как разъяснено в пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в случае когда, договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендатора заключить договор аренды на новый срок, что ИП Кощеевой Г.Н. и сделано.
Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.10.2015 по делу N А62-6016/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кощеевой Галины Николаевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Судьи
Е.В.МОРДАСОВ
В.Н.СТАХАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.04.2016 N 20АП-7337/2015 ПО ДЕЛУ N А62-6016/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2016 г. по делу N А62-6016/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25.03.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 01.04.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Мордасова Е.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А., при участии от заявителя - индивидуального предпринимателя Кощеевой Галины Николаевны (г. Смоленск, ОГРН 309673112800048, ИНН 673001029104) - Моисеенкова С.Е. (доверенность от 19.11.2015), Лавченковой Н.И. (доверенность от 01.07.2015), от ответчика - администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) - Письмененко В.С. (доверенность от 11.01.2016 N 1/15), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кощеевой Галины Николаевны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.10.2015 по делу N А62-6016/2015 (судья Яковенкова В.В.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Кощеева Галина Николаевна (далее по тексту - заявитель, индивидуальный предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий администрации города Смоленска (далее по тексту - ответчик, администрация), выразившихся в отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 60, площадью 111, 1 кв. м, оформленном письмом от 30.07.2015 N 24/7571.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.10.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что ИП Кощеевой Г.Н. не выполнены все условия, предусмотренные частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следовательно, у нее отсутствует право на выкуп арендуемого ею нежилого помещения.
В апелляционной жалобе ИП Кощеева Г.Н. просит данное решение суда, как необоснованное и незаконное, отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает на то, что судом первой инстанции не учтена часть 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предусматривающая возможность передачи имущества в аренду без проведения торгов. Сообщает, что с 01.05.015 по настоящее время индивидуальный предприниматель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора, при этом возражения арендодателя в смысле части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ отсутствуют.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация города Смоленска, опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, 16.10.2010 администрацией (арендодатель) и ИП Кощеевой Г.Н. (арендатор) заключен договор аренды N 3026/10 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 60, площадью 111, 1 кв. м, для использования под образовательную деятельность.
Согласно пункту 1.1.2 договора срок действия договора установлен с 01.05.2010 по 30.04.2015.
В период действия договора между администрацией и ИП Кощеевой Г.Н. заключались соглашения от 07.10.2010, 21.12.2010, 28.12.2011, 03.07.2012, 17.12.2012, 29.12.2012, 20.09.2013, 06.02.2014 об изменении условий договора аренды от 16.10.2010.
В связи с истечением срока договора аренды от 16.10.2010 предприниматель 13.04.2015 обратилась в администрацию с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок.
Письмом от 21.04.2015 N 24/3045-исх администрация уведомила предпринимателя об истечении срока действия договора аренды и предложила освободить занимаемое нежилое помещение.
Предпринимателем в администрацию 18.05.2015 направлено письмо, выражавшее несогласие с предложением об освобождении арендуемого нежилого помещения ввиду несоблюдения администрацией сроков уведомления предпринимателя об окончании договорных отношений.
ИП Кощеева Г.Н. 24.04.2015 обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении вышеуказанного имущества в аренду сроком на 5 лет без проведения торгов.
Письмом от 13.05.2015 администрация сообщила предпринимателю о том, что указанное обращение будет рассмотрено на заседании комиссии по изменению размера арендной платы.
Письмом от 21.08.2015 N 2н/8582-исх администрация отказала предпринимателю в удовлетворении обращения о предоставлении в аренду нежилого помещения без проведения торгов.
Предприниматель 02.07.2015 обратилась в администрацию г. Смоленска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 30.07.2015 N 24/7571 администрация отказала ИП Кощеевой Г.Н. в удовлетворении этого заявления со ссылкой на отсутствие на момент обращения с таким заявлением действующего договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 60, площадью 111, 1 кв. м.
Полагая, что данный отказ администрации города Смоленска не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы ИП Кощеевой Г.Н. в сфере предпринимательской деятельности, она обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из смысла указанной нормы и разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания недействительными ненормативных актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное несоответствие этих ненормативных актов, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту -Закон N 159-ФЗ).
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
В силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона предусмотрено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, в настоящее время Закон N 159-ФЗ предусматривает два случая приобретения арендуемых помещений субъектами малого или среднего предпринимательства: 1) общий случай, установленный статьей 3 названного Федерального закона; 2) исключительный случай, установленный частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона.
Исходя из буквального толкования статьи 3, части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, субъект малого и среднего предпринимательства получает возможность реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения только при соблюдении в совокупности указанных в этих нормах условий.
При этом в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации" или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как следует из материалов дела, нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 60, площадью 111, 1 кв. м предоставлено ИП Кощеевой Г.Н. по договору аренды от 16.10.2010 N 3026/10, заключенному с администрацией г. Смоленска.
Согласно пункту 1.1.2 договора срок действия договора установлен с 01.05.2010 по 30.04.2015.
Указанный договор аренды заключен на основании постановления администрации города Смоленска от 12.04.2010 N 683-адм (т. 1, л.д. 54) о предоставлении ИП Кощеевой Г.Н. муниципальной преференции в виде предоставления в аренду сроком на 5 лет без проведения торгов, то есть в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее по тексту - Закон о конкуренции).
Частью 9 статьи 17.1 Закона конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
В пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Из материалов дела следует, что письмом от 21.04.2015 N 24/3045-исх (т. 1, л.д. 65) администрация уведомила ИП Кощеевой Г.Н. о том, что срок действия договора аренды от 16.04.2010 N 3026/10 установлен с 01.05.2010 по 30.04.2015 и предложила освободить арендуемое ею по указанному договору нежилое помещение, передав его по акту сдачи-приемки администрации города Смоленска.
Таким образом, администрация возражала относительно заключения договора на новый срок, в связи с чем указанный договор аренды не мог считаться возобновленным на прежних условиях.
С учетом этого и вышеприведенных разъяснений судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что с 01.05.2015 надлежащим образом оформленный договор аренды между администрацией города Смоленска и ИП Кощеевой Г.Н. отсутствовал ввиду истечения срока действий указанного договора аренды.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ИП Кощеева Г.Н. обратилась в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения 02.07.2015 (т. 1, л.д. 10), то есть когда отсутствовал заключенный между сторонами договор аренды.
Поскольку на момент обращения в администрацию с указанным заявлением о реализации права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 60, площадью 111, 1 кв. м, индивидуальный предприниматель, утратив статус арендатора, перестал удовлетворять требованию, изложенному в пункте 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспоренный ИП Кощеевой Г.Н. отказ администрации города Смоленска является законным и обоснованным и, как следствие, правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования.
При этом судебная коллегия учитывает, что фактическое пользование муниципальным имуществом после истечения срока действий указанного договора аренды, осуществляемое индивидуальным предпринимателем, не порождает у последнего права на приобретение, так как арендованное недвижимое имущество должно находиться во временном владении и (или) пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Довод индивидуального предпринимателя о том, что договор аренды от 16.04.2010 N 3026/10 является возобновленным на неопределенный срок, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Поскольку, как указано выше, данный договор аренды заключен по правилам статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", то по смыслу части 9 статьи 17.1 названного Закона положения, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, к правоотношениям арендодателя и арендатора в рассматриваемом случае не применимы.
Ссылка ИП Кощеевой Г.Н. на то, что администрация неправомерно отказала индивидуальному предпринимателю в заключении договора аренды на новый срок, что подтверждено решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.12.2015 по делу N А62-7304/2015, судом апелляционной отклоняется, поскольку данное обстоятельство само по себе не опровергает факт отсутствия со стороны администрации возражений на заключение договора аренды на новый срок и, как следствие, не свидетельствует о возобновлении договора аренды от 16.04.2010 N 3026/10 на прежних условиях.
Как разъяснено в пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в случае когда, договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендатора заключить договор аренды на новый срок, что ИП Кощеевой Г.Н. и сделано.
Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.10.2015 по делу N А62-6016/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кощеевой Галины Николаевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Судьи
Е.В.МОРДАСОВ
В.Н.СТАХАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)