Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "28" января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен "04" февраля 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ДИН", общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2015 года по делу N А12-3573/2015, (судья В.А. Самсонов)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод", (ОГРН 1053459010109, ИНН 3442075738)
к обществу с ограниченной ответственностью "ДИН", (ИНН 3442112524, ОГРН 1113459000797),
о взыскании 3 351 607 рублей 80 копеек и расторжении договора аренды,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ДИН", (ИНН 3442112524, ОГРН 1113459000797)
к обществу с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод", (ОГРН 1053459010109, ИНН 3442075738)
о взыскании 6 224 423 рублей 34 копеек,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество "Банк ВТБ 24",
без участия представителей сторон,
установил:
В арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" (далее по тексту - истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДИН" (далее по тексту - ответчик) о взыскании задолженности по договору N 2 от 19.04.2011 аренды нежилых помещений за период с 19.04.2011 по 31.01.2015 в размере 3 351 607 рублей копеек, расторжении договора аренды нежилых помещений N 2 от 19.04.2011, заключенный между сторонами.
До принятия судом решения в порядке статьи 132 АПК РФ ООО "ДИН" предъявлен встречный иск к ООО "Сельхозпрод" о взыскании 1 989 323 рублей 58 копеек, перечисленных ООО "ДИН" истцу в качестве арендных и выкупных платежей по договору N 2 от 19.04.2011 аренды с выкупом, а также штраф в размере 4 235 099 рублей 76 копеек, а всего 6 224 423 рубля 34 копейки.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2015 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" удовлетворить частично. Договор N 2 от 19 апреля 2011 года аренды нежилых помещений, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" и обществом с ограниченной ответственностью "ДИН" расторгнут.
В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" в остальной части отказано.
Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "ДИН" удовлетворен.
С общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДИН" взыскана задолженность в размере 1 989 323 рублей 58 копеек и неустойку в размере 4 235 099 рублей 76 копеек, а всего 6 224 423 рубля 34 копейки.
С общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 93 880 рублей.
С общества с ограниченной ответственностью "ДИН" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 рублей.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, общество с ограниченной ответственностью "ДИН", общество с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" обратились с жалобами в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которых просят отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2015 года и принять по делу новый судебный акт.
Стороны в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Согласно отчету о публикации, информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 19 апреля 2011 года между ООО "Сельхозпрод" (арендодатель) и ООО "Дин" (арендатор) заключен договор аренды N 2 нежилых помещений (встроенное нежилое помещение площадью 285,6 кв. метров, номер на поэтажном плане III, кадастровый номер 4-34-01/168/2009-374, расположенное на 3 этаже здания по адресу: 400078, г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, д. 98, встроенное нежилое помещение площадью 23,1 кв. метров, номер на поэтажном плане II, кадастровый номер 34-34-01/168/2009-373, расположенное на 3 этаже здания по адресу: 400078, г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, д. 98).
Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено, что встроенные нежилые помещения сдаются в аренду сроком на 9 лет и 8 месяцев с 25.04.2011 по 25.12.2020.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, размер арендной платы составляет 117 641 рубль 66 копеек в месяц, которая подлежит внесению в срок до 25-го числа каждого месяца (пункт 3.2. договора) путем перечисления денежных средств Арендодателю.
Согласно пункта 3.3 договора аренды выкупная цена арендованных встроенных нежилых помещений состоит из стоимости арендных платежей за весь срок аренды и составляет 13 464 432 рубля 56 копеек.
Пунктом 2.5 договора предусмотрен переход арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды, при условии внесения установленной пунктом 3.3. договора выкупной цены.
В период действия договора N 2 от 19.04.2011 аренды нежилых помещений, а именно: с 22.04.2011 по 24.08.2012 от ООО "ДИН" на счет ООО "Сельхозпрод" арендная плата фактически перечислена в размере 1 989 323 рубля 58 копеек.
Между тем, ответчиком обязанность по внесению арендных платежей исполнялась ненадлежащим образом, в связи с чем, у ООО "ДИН" образовалась задолженность перед ООО "Сельхозпрод" за период с 19.04.2011 по 31.01.2015 в размере 3 351 607 рублей 80 копеек.
23 декабря 2014 года конкурсный управляющий ООО "Сельхозпрод" Шеврина М.С. направила в адрес ответчика (ООО "ДИН") письмо с предложением расторгнуть договор N 2 от 19.04.2011 аренды нежилых помещений, которое ООО "ДИН" оставило без ответа.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Сельхозпрод" с настоящими исковыми требованиями в суд.
ООО "ДИН", полагая, что в связи с расторжением договора, внесенные им арендные платежи подлежат возврату арендатору, обратился в суд с встречными исковыми требованиями.
Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 619, 622, 624, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу, что ответчиком нарушены обязательства по своевременной оплате арендных платежей, удовлетворил первоначальные исковые требования в части расторжения договора аренды от 19.04.2011 N 2, во взыскании задолженности отказал.
При этом, удовлетворяя в полном объеме встречные исковые требования, суд первой инстанции, ссылаясь на пункт 2.3.3 договора, пришел к выводу, что оснований для удержания арендодателем денежных средств, которые были уплачены арендатором в счет погашения выкупной цены предмета аренды в составе арендных платежей не имеется.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В статье 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обоснованности представленного расчета лежит на ответчике.
Поскольку по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, то обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
В предмет доказывания по данному спору входит: установление факта передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Факт передачи имущества подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами.
Как усматривается из материалов дела, согласно пункту 3.1 договора аренды нежилых помещение N 2 от 19.04.2011, размер арендной платы составляет 117 641 рубль 66 копеек в месяц. Срок уплаты до 25-ого числа каждого месяц.
Вместе с тем, используя арендуемое помещение ООО "ДИН" оплату, предусмотренную пунктом 3.1 договора не производил с 24.08.2012.
Таким образом, ответчик в одностороннем порядке уклонился от исполнения обязательств по договору.
Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.
Расчет заявленной ко взысканию суммы арендной платы проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
Контррасчет ответчиком не представлен.
Таким образом, вывод суда первой инстанции об отказе во взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 19.04.2011 N 2 является неправомерным, поскольку ООО "ДИН" в нарушении статьи 614 ГК РФ, пункта 3.1 договора не исполнило обязательства по своевременной оплате арендных платежей.
Кроме того, судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции в части взыскания с ООО "Сельхозпрод", уплаченной ООО "ДИН" выкупной цены в размере 1 989 323 рублей 58 копеек, в силу следующего.
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу ч. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 указанного Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
По условиям п. 3.3. договора аренды выкупная цена арендованных встроенных нежилых помещений состоит из стоимости арендных платежей за весь срок аренды и составляет 13 464 432 рубля 56 копеек.
Пунктом 2.5 договора определено, что арендованное здание переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения, обусловленной п. 3.3 выкупной цены помещения в установленные сроки.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды недвижимого имущества от 19.04.2011 N 2 расторгнут обществом в одностороннем порядке в связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств по перечислению арендных платежей.
Апелляционный суд обращает внимание на то, что расторжение договора аренды от 19.04.2011 произошло по вине ООО "ДИН", ввиду неисполнения положений пункта 3.2 договора (неуплата арендных платежей в течение длительного периода времени).
Оценив содержание п. 2.5 договора в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что право собственности на предмет аренды возникает у арендатора только после уплаты всех арендных платежей, поэтому при досрочном расторжении договора аренды он не может претендовать на компенсацию (возврат) части выкупной цены, которая была им уплачена вместе с арендными платежами.
Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2009 по делу N А12-20251/2008.
Поскольку ООО "ДИН" не доказало необоснованность получения истцом арендных платежей и оплату выкупной стоимости имущества, в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать.
Статьей 270 АПК РФ предусмотрено, что основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, несоответствие выводов суда материалам дела.
В рассматриваемом случае апелляционный суд приходит к выводу о том, что арбитражным судом первой инстанции не применены нормы права, подлежащие применению, выводы суда не соответствуют материалам дела, вследствие чего обжалуемый судебный акт подлежит отмене в части.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2015 года по делу N А12-3573/2015 отменить в части.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДИН" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" задолженность по договору аренды нежилых помещений от 19.04.2011 N 2 за период с 19.04.2011 по 31.01.2015 в размере 3 351 607 рублей 80 копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ДИН" отказать.
Взыскать общества с ограниченной ответственностью "ДИН" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 99 880 рублей.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДИН" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2016 N 12АП-12584/2015, 12АП-12746/2015 ПО ДЕЛУ N А12-3573/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений, расторжении договора аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. по делу N А12-3573/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "28" января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен "04" февраля 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ДИН", общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2015 года по делу N А12-3573/2015, (судья В.А. Самсонов)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод", (ОГРН 1053459010109, ИНН 3442075738)
к обществу с ограниченной ответственностью "ДИН", (ИНН 3442112524, ОГРН 1113459000797),
о взыскании 3 351 607 рублей 80 копеек и расторжении договора аренды,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ДИН", (ИНН 3442112524, ОГРН 1113459000797)
к обществу с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод", (ОГРН 1053459010109, ИНН 3442075738)
о взыскании 6 224 423 рублей 34 копеек,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество "Банк ВТБ 24",
без участия представителей сторон,
установил:
В арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" (далее по тексту - истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДИН" (далее по тексту - ответчик) о взыскании задолженности по договору N 2 от 19.04.2011 аренды нежилых помещений за период с 19.04.2011 по 31.01.2015 в размере 3 351 607 рублей копеек, расторжении договора аренды нежилых помещений N 2 от 19.04.2011, заключенный между сторонами.
До принятия судом решения в порядке статьи 132 АПК РФ ООО "ДИН" предъявлен встречный иск к ООО "Сельхозпрод" о взыскании 1 989 323 рублей 58 копеек, перечисленных ООО "ДИН" истцу в качестве арендных и выкупных платежей по договору N 2 от 19.04.2011 аренды с выкупом, а также штраф в размере 4 235 099 рублей 76 копеек, а всего 6 224 423 рубля 34 копейки.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2015 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" удовлетворить частично. Договор N 2 от 19 апреля 2011 года аренды нежилых помещений, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" и обществом с ограниченной ответственностью "ДИН" расторгнут.
В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" в остальной части отказано.
Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "ДИН" удовлетворен.
С общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДИН" взыскана задолженность в размере 1 989 323 рублей 58 копеек и неустойку в размере 4 235 099 рублей 76 копеек, а всего 6 224 423 рубля 34 копейки.
С общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 93 880 рублей.
С общества с ограниченной ответственностью "ДИН" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 рублей.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, общество с ограниченной ответственностью "ДИН", общество с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" обратились с жалобами в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которых просят отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2015 года и принять по делу новый судебный акт.
Стороны в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Согласно отчету о публикации, информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 19 апреля 2011 года между ООО "Сельхозпрод" (арендодатель) и ООО "Дин" (арендатор) заключен договор аренды N 2 нежилых помещений (встроенное нежилое помещение площадью 285,6 кв. метров, номер на поэтажном плане III, кадастровый номер 4-34-01/168/2009-374, расположенное на 3 этаже здания по адресу: 400078, г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, д. 98, встроенное нежилое помещение площадью 23,1 кв. метров, номер на поэтажном плане II, кадастровый номер 34-34-01/168/2009-373, расположенное на 3 этаже здания по адресу: 400078, г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, д. 98).
Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено, что встроенные нежилые помещения сдаются в аренду сроком на 9 лет и 8 месяцев с 25.04.2011 по 25.12.2020.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, размер арендной платы составляет 117 641 рубль 66 копеек в месяц, которая подлежит внесению в срок до 25-го числа каждого месяца (пункт 3.2. договора) путем перечисления денежных средств Арендодателю.
Согласно пункта 3.3 договора аренды выкупная цена арендованных встроенных нежилых помещений состоит из стоимости арендных платежей за весь срок аренды и составляет 13 464 432 рубля 56 копеек.
Пунктом 2.5 договора предусмотрен переход арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды, при условии внесения установленной пунктом 3.3. договора выкупной цены.
В период действия договора N 2 от 19.04.2011 аренды нежилых помещений, а именно: с 22.04.2011 по 24.08.2012 от ООО "ДИН" на счет ООО "Сельхозпрод" арендная плата фактически перечислена в размере 1 989 323 рубля 58 копеек.
Между тем, ответчиком обязанность по внесению арендных платежей исполнялась ненадлежащим образом, в связи с чем, у ООО "ДИН" образовалась задолженность перед ООО "Сельхозпрод" за период с 19.04.2011 по 31.01.2015 в размере 3 351 607 рублей 80 копеек.
23 декабря 2014 года конкурсный управляющий ООО "Сельхозпрод" Шеврина М.С. направила в адрес ответчика (ООО "ДИН") письмо с предложением расторгнуть договор N 2 от 19.04.2011 аренды нежилых помещений, которое ООО "ДИН" оставило без ответа.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Сельхозпрод" с настоящими исковыми требованиями в суд.
ООО "ДИН", полагая, что в связи с расторжением договора, внесенные им арендные платежи подлежат возврату арендатору, обратился в суд с встречными исковыми требованиями.
Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 619, 622, 624, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу, что ответчиком нарушены обязательства по своевременной оплате арендных платежей, удовлетворил первоначальные исковые требования в части расторжения договора аренды от 19.04.2011 N 2, во взыскании задолженности отказал.
При этом, удовлетворяя в полном объеме встречные исковые требования, суд первой инстанции, ссылаясь на пункт 2.3.3 договора, пришел к выводу, что оснований для удержания арендодателем денежных средств, которые были уплачены арендатором в счет погашения выкупной цены предмета аренды в составе арендных платежей не имеется.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В статье 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обоснованности представленного расчета лежит на ответчике.
Поскольку по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, то обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
В предмет доказывания по данному спору входит: установление факта передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Факт передачи имущества подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами.
Как усматривается из материалов дела, согласно пункту 3.1 договора аренды нежилых помещение N 2 от 19.04.2011, размер арендной платы составляет 117 641 рубль 66 копеек в месяц. Срок уплаты до 25-ого числа каждого месяц.
Вместе с тем, используя арендуемое помещение ООО "ДИН" оплату, предусмотренную пунктом 3.1 договора не производил с 24.08.2012.
Таким образом, ответчик в одностороннем порядке уклонился от исполнения обязательств по договору.
Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.
Расчет заявленной ко взысканию суммы арендной платы проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
Контррасчет ответчиком не представлен.
Таким образом, вывод суда первой инстанции об отказе во взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 19.04.2011 N 2 является неправомерным, поскольку ООО "ДИН" в нарушении статьи 614 ГК РФ, пункта 3.1 договора не исполнило обязательства по своевременной оплате арендных платежей.
Кроме того, судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции в части взыскания с ООО "Сельхозпрод", уплаченной ООО "ДИН" выкупной цены в размере 1 989 323 рублей 58 копеек, в силу следующего.
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу ч. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 указанного Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
По условиям п. 3.3. договора аренды выкупная цена арендованных встроенных нежилых помещений состоит из стоимости арендных платежей за весь срок аренды и составляет 13 464 432 рубля 56 копеек.
Пунктом 2.5 договора определено, что арендованное здание переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения, обусловленной п. 3.3 выкупной цены помещения в установленные сроки.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды недвижимого имущества от 19.04.2011 N 2 расторгнут обществом в одностороннем порядке в связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств по перечислению арендных платежей.
Апелляционный суд обращает внимание на то, что расторжение договора аренды от 19.04.2011 произошло по вине ООО "ДИН", ввиду неисполнения положений пункта 3.2 договора (неуплата арендных платежей в течение длительного периода времени).
Оценив содержание п. 2.5 договора в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что право собственности на предмет аренды возникает у арендатора только после уплаты всех арендных платежей, поэтому при досрочном расторжении договора аренды он не может претендовать на компенсацию (возврат) части выкупной цены, которая была им уплачена вместе с арендными платежами.
Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2009 по делу N А12-20251/2008.
Поскольку ООО "ДИН" не доказало необоснованность получения истцом арендных платежей и оплату выкупной стоимости имущества, в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать.
Статьей 270 АПК РФ предусмотрено, что основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, несоответствие выводов суда материалам дела.
В рассматриваемом случае апелляционный суд приходит к выводу о том, что арбитражным судом первой инстанции не применены нормы права, подлежащие применению, выводы суда не соответствуют материалам дела, вследствие чего обжалуемый судебный акт подлежит отмене в части.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 октября 2015 года по делу N А12-3573/2015 отменить в части.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДИН" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сельхозпрод" задолженность по договору аренды нежилых помещений от 19.04.2011 N 2 за период с 19.04.2011 по 31.01.2015 в размере 3 351 607 рублей 80 копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ДИН" отказать.
Взыскать общества с ограниченной ответственностью "ДИН" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 99 880 рублей.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДИН" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)