Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Договор управления многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей О.Б. Нагишевой, И.И. Терехиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.И. Хасанзяновым,
при участии в заседании - без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования город Бийск в лице муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" (апелляционное производство N 07АП-5643/2016 (2))
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 13 мая 2016 года (судья А.В. Сайчук) по делу N А03-24060/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Бийская управляющая компания", г. Бийск (ОГРН 1072234001146, ИНН 2234019233)
к муниципальному образованию город Бийск в лице муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска", г. Бийск (ОГРН 1022200565364, ИНН 2226008301), о взыскании 7 500 руб. 60 коп.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бийская управляющая компания" (далее - ООО "Бийская управляющая компания") обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к муниципальному образованию город Бийск в лице муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" (далее - МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска") о взыскании 7 500,60 руб. задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.04.2014 по 30.09.2015.
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 13.05.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на незаконность судебного акта.
В обоснование к отмене принятого по делу решения, апеллянт указывает на то, что МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" является ненадлежащим ответчиком, поскольку оплату услуг за содержание общего имущества обязано производить зарегистрированное в 1994 году и проживающее в спорной квартире лицо, в данном случае Бубнов А.Н. Отмечает, что договор оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома ООО "Бийская управляющая компания" с ответчиком не заключала; факт реального выполнения работ и оказания услуг истцом не подтвержден; досудебный порядок урегулирования спора не соблюден.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее удовлетворения со ссылками на то, что квартира N 7 по ул. Коммунистическая, 8 является муниципальной собственностью г. Бийска, договор социального найма согласно статье 63 Жилищного кодекса РФ заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования, в связи с чем требование обоснованно предъявлено к собственнику квартиры, который обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома; размер расходов управляющей организации и размер платы одного из сособственников не совпадает, поэтому она не должна доказывать размер фактически понесенных расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений; истец оказывает услуги по содержанию общего имущества на основании договора с собственниками, утвержденного протоколом итогов голосования внеочередного собрания собственников помещений дома от 27.03.2014.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайств об отложении заседания не поступало.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 13.05.2016, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, МО "Город Бийск" является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. Бийск, п. Сорокино, ул. Коммунистическая, д. 8, кв. N <...>, что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности г. Бийска N 891 от 18.05.2015.
Из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений от 27.03.2014 следует, что собственниками помещений многоквартирного дома выбран способ управления, а именно непосредственное управление многоквартирным жилым домом с утверждением договора оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома с 01.04.2014 с ООО "Бийская управляющая компания".
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что в период с 01.04.2014 по 30.09.2015 ответчик, являющийся собственником квартиры N 7, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома надлежащим образом не исполнял. По расчету истца у ответчика образовалась задолженность по содержанию общего имущества за указанный период в размере 7 500,60 руб.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО "Бийская управляющая компания" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что квартира заселена еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ в порядке, установленном действовавшим законодательством, что следует из выписки из домой книги и карточки расчетов истца по лицевому счету квартиры, оформленному на Бубнова Н.М.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об обязанности ответчика по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества в связи с тем, что с нанимателями квартиры по ул. Коммунистическая 8, кв. <...> договоры социального найма не заключались, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя в силу п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ только с момента заключения соответствующего договора, ответчик не представил суду доказательств заселения лиц, указанных в выписке из домовой книги.
Данные выводы суда являются ошибочными.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за принадлежащее им помещение и коммунальные услуги, эта обязанность возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Согласно статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Аналогичная статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации норма содержится в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу части 2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания на условиях, установленных настоящим кодексом (статья 60 ЖК РФ).
На основании статьи 678 ГК РФ и пункта 5 части 3 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма, нанимателя или арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора.
Статьей 155 ЖК РФ регламентируется внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от статуса лица, пользующегося помещением, выбранного способа управления и вида платы.
По смыслу чч. 4, 6 и 6.1 ст. 155 ЖК РФ, наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги соответствующему исполнителю коммунальных услуг, за исключением случая, предусмотренного ч. 7.1 названной статьи.
Поэтому, если иное не установлено законом, по общему правилу при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и платы за коммунальные услуги лежит на нанимателе.
Указанные разъяснения изложены в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
Таким образом, по общему правилу обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества лежит на нанимателе в случае передачи квартиры по договору социального найма.
В соответствии с частью 3 статьи 153 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица в установленном порядке несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только лишь до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Делая выводы о том, что квартира N 7 не заселена в установленном порядке в связи с отсутствием договора социального найма, который должен быть в силу Жилищного кодекса РФ заключен в письменной форме на основании решения о представлении помещения, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно статье 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Как следует из материалов дела, собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. Бийск, п. Сорокино, ул. Коммунистическая, д. 8, кв. N <...>, является МО "Город Бийск", что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности г. Бийска N 891 от 18.05.2015.
В соответствии с выпиской из домой книги от 11.01.2016, приобщенной судом первой инстанции к делу (л.д. 78) в помещении была с 1982 года зарегистрирована по месту жительства Бубнова Н.Д., которая в выписке указана как наниматель квартиры. В дальнейшем в 1994 году в квартире зарегистрирован член семьи нанимателя Бубнов А.А. (сын), затем в 2009 году зарегистрирован еще одни член семьи Бубнов А.Н. (внук). В 2011 году Бубнова Н.М. была снята в регистрационного учета, но остальные лица в регистрационного учета по месту жительства в данной квартире не сняты.
Данные домовой книгу указывают, что квартира еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на которые ссылаются истец и суд, была заселена. Оснований для вывода о том, что заселение было произведено в нарушение норм действовавшего ранее жилищного законодательства, в частности Жилищного кодекса РСФСР, нет, поскольку соответствующих доказательств истцом не представлено.
Истец также не оспаривает факт регистрации по месту жительства в квартире физических лиц.
Учитывая, что заседание жилья произведено до введения в действие Жилищного кодекса РФ, предусматривающего возможность вселения в жилое помещение на основании ордера и иных документов, выводы суда о том, что при отсутствии письменного договора социального найма, заключенного в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ, квартира не должна считаться заселенной, являются необоснованными.
Кроме того, из данных карточки лицевого счета, представленной истцом с исковым заявлением, следует, что лицевой счет был открыт и велся в отношении нанимателя. В связи с тем, что имеются данные о регистрации в квартире физических лиц и о ведении лицевого счета суду следовало выяснить вопрос о начислениях по данному лицевому счету. Судом апелляционной инстанции в целях дополнительного выяснения обстоятельств дела приобщена к делу выписка о начислениях из лицевого счета по данной квартире (указан квартиросъемщик Бубнова Н.М.), выданная МУП города Бийска "Единый информационный расчетно-кассовый центр", в которой также указано два зарегистрированных лица и начисление им платы за содержание и ремонт жилья по ООО "Бийская УК", платы за социальный наем по МУ "КУМИ", платы за водоотведение и водоснабжение "по водоканал".
Данная выписка выдана 25.04.2016, то есть за пределами спорного периода, но она соответствует и иными перечисленными выше документами о наличии в квартире лиц, зарегистрированных по месту жительства по крайней мере с 1994 года.
Несмотря на то, что в письменно виде договор социального найма не заключался, при изложенных выше обстоятельствах ответчиком обоснованно указано на наличие иных лиц, несущих обязанности нанимателей, проживающих в квартире на законных основаниях, с которыми фактически имеются отношения найма.
В связи с этим, требование истца о взыскании платы за содержание и ремонт с муниципального образования противоречит части 3 статьи 153 ЖК РФ, предусматривающей, что органы государственной власти и органы местного самоуправления несут расходы на содержание жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и коммунальные услуги только до заселения этих жилых помещений. Взыскание названных расходов с администрации фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
Доказательств того, что невозможно получить заявленные ко взысканию по настоящему делу платежи с нанимателей жилых помещений истцом не представлено.
В силу части 7.1 статьи 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.
Договором оказания услуг от 01.04.2014, утвержденным протоколом голосования внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома от 27.03.2014, предусмотрено внесение платы за содержание и ремонт на расчетный счет исполнителя, иного порядка внесения платы не оговорено.
С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обоснованность исковых требований к муниципальному образованию не подтверждена.
Примененный апелляционный судом подход соответствует разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015), а также толкованию норм статьи 10 Жилищного кодекса РФ об основаниях возникновения жилищных прав и обязанностей, изложенному в решении Верховного суда Российской Федерации от 10.09.2008 N ГКПИ08-1540.
Также указанный подход сформировавшейся по данному вопросу судебной практике (в том числе постановление АС Западно-Сибирского округа от 19.10.2015 по делу N А27-20632/2014, постановлению АС Дальневосточного округа от 18.01.2016 по делу N А24-1563/2015, постановление Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 по делу N А46-7498/2013 и др.).
Несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права является основанием для отмены решения суда с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 13 мая 2016 года по делу N А03-24060/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
О.Б.НАГИШЕВА
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2016 N 07АП-5643/2016 ПО ДЕЛУ N А03-24060/2015
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Договор управления многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу N А03-24060/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей О.Б. Нагишевой, И.И. Терехиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.И. Хасанзяновым,
при участии в заседании - без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования город Бийск в лице муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" (апелляционное производство N 07АП-5643/2016 (2))
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 13 мая 2016 года (судья А.В. Сайчук) по делу N А03-24060/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Бийская управляющая компания", г. Бийск (ОГРН 1072234001146, ИНН 2234019233)
к муниципальному образованию город Бийск в лице муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска", г. Бийск (ОГРН 1022200565364, ИНН 2226008301), о взыскании 7 500 руб. 60 коп.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бийская управляющая компания" (далее - ООО "Бийская управляющая компания") обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к муниципальному образованию город Бийск в лице муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" (далее - МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска") о взыскании 7 500,60 руб. задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.04.2014 по 30.09.2015.
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 13.05.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на незаконность судебного акта.
В обоснование к отмене принятого по делу решения, апеллянт указывает на то, что МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" является ненадлежащим ответчиком, поскольку оплату услуг за содержание общего имущества обязано производить зарегистрированное в 1994 году и проживающее в спорной квартире лицо, в данном случае Бубнов А.Н. Отмечает, что договор оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома ООО "Бийская управляющая компания" с ответчиком не заключала; факт реального выполнения работ и оказания услуг истцом не подтвержден; досудебный порядок урегулирования спора не соблюден.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее удовлетворения со ссылками на то, что квартира N 7 по ул. Коммунистическая, 8 является муниципальной собственностью г. Бийска, договор социального найма согласно статье 63 Жилищного кодекса РФ заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования, в связи с чем требование обоснованно предъявлено к собственнику квартиры, который обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома; размер расходов управляющей организации и размер платы одного из сособственников не совпадает, поэтому она не должна доказывать размер фактически понесенных расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений; истец оказывает услуги по содержанию общего имущества на основании договора с собственниками, утвержденного протоколом итогов голосования внеочередного собрания собственников помещений дома от 27.03.2014.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайств об отложении заседания не поступало.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 13.05.2016, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, МО "Город Бийск" является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. Бийск, п. Сорокино, ул. Коммунистическая, д. 8, кв. N <...>, что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности г. Бийска N 891 от 18.05.2015.
Из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений от 27.03.2014 следует, что собственниками помещений многоквартирного дома выбран способ управления, а именно непосредственное управление многоквартирным жилым домом с утверждением договора оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома с 01.04.2014 с ООО "Бийская управляющая компания".
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что в период с 01.04.2014 по 30.09.2015 ответчик, являющийся собственником квартиры N 7, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома надлежащим образом не исполнял. По расчету истца у ответчика образовалась задолженность по содержанию общего имущества за указанный период в размере 7 500,60 руб.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО "Бийская управляющая компания" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что квартира заселена еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ в порядке, установленном действовавшим законодательством, что следует из выписки из домой книги и карточки расчетов истца по лицевому счету квартиры, оформленному на Бубнова Н.М.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об обязанности ответчика по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества в связи с тем, что с нанимателями квартиры по ул. Коммунистическая 8, кв. <...> договоры социального найма не заключались, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя в силу п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ только с момента заключения соответствующего договора, ответчик не представил суду доказательств заселения лиц, указанных в выписке из домовой книги.
Данные выводы суда являются ошибочными.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за принадлежащее им помещение и коммунальные услуги, эта обязанность возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Согласно статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Аналогичная статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации норма содержится в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу части 2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания на условиях, установленных настоящим кодексом (статья 60 ЖК РФ).
На основании статьи 678 ГК РФ и пункта 5 части 3 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма, нанимателя или арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора.
Статьей 155 ЖК РФ регламентируется внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от статуса лица, пользующегося помещением, выбранного способа управления и вида платы.
По смыслу чч. 4, 6 и 6.1 ст. 155 ЖК РФ, наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги соответствующему исполнителю коммунальных услуг, за исключением случая, предусмотренного ч. 7.1 названной статьи.
Поэтому, если иное не установлено законом, по общему правилу при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и платы за коммунальные услуги лежит на нанимателе.
Указанные разъяснения изложены в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
Таким образом, по общему правилу обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг платы за содержание и ремонт общего имущества лежит на нанимателе в случае передачи квартиры по договору социального найма.
В соответствии с частью 3 статьи 153 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица в установленном порядке несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только лишь до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Делая выводы о том, что квартира N 7 не заселена в установленном порядке в связи с отсутствием договора социального найма, который должен быть в силу Жилищного кодекса РФ заключен в письменной форме на основании решения о представлении помещения, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно статье 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Как следует из материалов дела, собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. Бийск, п. Сорокино, ул. Коммунистическая, д. 8, кв. N <...>, является МО "Город Бийск", что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности г. Бийска N 891 от 18.05.2015.
В соответствии с выпиской из домой книги от 11.01.2016, приобщенной судом первой инстанции к делу (л.д. 78) в помещении была с 1982 года зарегистрирована по месту жительства Бубнова Н.Д., которая в выписке указана как наниматель квартиры. В дальнейшем в 1994 году в квартире зарегистрирован член семьи нанимателя Бубнов А.А. (сын), затем в 2009 году зарегистрирован еще одни член семьи Бубнов А.Н. (внук). В 2011 году Бубнова Н.М. была снята в регистрационного учета, но остальные лица в регистрационного учета по месту жительства в данной квартире не сняты.
Данные домовой книгу указывают, что квартира еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на которые ссылаются истец и суд, была заселена. Оснований для вывода о том, что заселение было произведено в нарушение норм действовавшего ранее жилищного законодательства, в частности Жилищного кодекса РСФСР, нет, поскольку соответствующих доказательств истцом не представлено.
Истец также не оспаривает факт регистрации по месту жительства в квартире физических лиц.
Учитывая, что заседание жилья произведено до введения в действие Жилищного кодекса РФ, предусматривающего возможность вселения в жилое помещение на основании ордера и иных документов, выводы суда о том, что при отсутствии письменного договора социального найма, заключенного в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ, квартира не должна считаться заселенной, являются необоснованными.
Кроме того, из данных карточки лицевого счета, представленной истцом с исковым заявлением, следует, что лицевой счет был открыт и велся в отношении нанимателя. В связи с тем, что имеются данные о регистрации в квартире физических лиц и о ведении лицевого счета суду следовало выяснить вопрос о начислениях по данному лицевому счету. Судом апелляционной инстанции в целях дополнительного выяснения обстоятельств дела приобщена к делу выписка о начислениях из лицевого счета по данной квартире (указан квартиросъемщик Бубнова Н.М.), выданная МУП города Бийска "Единый информационный расчетно-кассовый центр", в которой также указано два зарегистрированных лица и начисление им платы за содержание и ремонт жилья по ООО "Бийская УК", платы за социальный наем по МУ "КУМИ", платы за водоотведение и водоснабжение "по водоканал".
Данная выписка выдана 25.04.2016, то есть за пределами спорного периода, но она соответствует и иными перечисленными выше документами о наличии в квартире лиц, зарегистрированных по месту жительства по крайней мере с 1994 года.
Несмотря на то, что в письменно виде договор социального найма не заключался, при изложенных выше обстоятельствах ответчиком обоснованно указано на наличие иных лиц, несущих обязанности нанимателей, проживающих в квартире на законных основаниях, с которыми фактически имеются отношения найма.
В связи с этим, требование истца о взыскании платы за содержание и ремонт с муниципального образования противоречит части 3 статьи 153 ЖК РФ, предусматривающей, что органы государственной власти и органы местного самоуправления несут расходы на содержание жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и коммунальные услуги только до заселения этих жилых помещений. Взыскание названных расходов с администрации фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
Доказательств того, что невозможно получить заявленные ко взысканию по настоящему делу платежи с нанимателей жилых помещений истцом не представлено.
В силу части 7.1 статьи 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.
Договором оказания услуг от 01.04.2014, утвержденным протоколом голосования внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома от 27.03.2014, предусмотрено внесение платы за содержание и ремонт на расчетный счет исполнителя, иного порядка внесения платы не оговорено.
С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обоснованность исковых требований к муниципальному образованию не подтверждена.
Примененный апелляционный судом подход соответствует разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015), а также толкованию норм статьи 10 Жилищного кодекса РФ об основаниях возникновения жилищных прав и обязанностей, изложенному в решении Верховного суда Российской Федерации от 10.09.2008 N ГКПИ08-1540.
Также указанный подход сформировавшейся по данному вопросу судебной практике (в том числе постановление АС Западно-Сибирского округа от 19.10.2015 по делу N А27-20632/2014, постановлению АС Дальневосточного округа от 18.01.2016 по делу N А24-1563/2015, постановление Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 по делу N А46-7498/2013 и др.).
Несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права является основанием для отмены решения суда с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 13 мая 2016 года по делу N А03-24060/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
О.Б.НАГИШЕВА
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)