Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Право собственности на спорное имущество зарегистрировано банком в установленном порядке, однако в отсутствие законных оснований с ограничениями (обременения) права: "Ипотека в силу закона"; ипотека зарегистрирована в пользу корпорации на основании договора залога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Садовникова А.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) - Даушевой А.В. (доверенность от 07.05.2015), Мантул В.В. (доверенность от 07.05.2015), от ответчиков: непубличного акционерного общества "Красная поляна" (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) - Шишкиной И.Г. (доверенность от 01.01.2016), государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102) - Грынковой С.А. (доверенность от 17.03.2015), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2015 (судья Баганина С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А32-13010/2015, установил следующее.
ОАО "Сбербанк России" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к НАО "Красная поляна" (далее - общество), ГК "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (далее - корпорация) о признании недействительным пункта 1.9 договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 24.03.2014 N 110200/1398-ДИ, заключенного между обществом и корпорацией, зарегистрированного 23.05.2014 за государственным регистрационным номером 23-23-52/137/2014-231, в отношении следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, пл. Сбербанка, д. 1.
1) помещение N 203 общей площадью 6,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2806;
2) помещение N 208 общей площадью 18,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2845;
3) помещение N 210 общей площадью 29 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2846;
4) помещение N 211 общей площадью 27,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2848;
5) помещение N 212 общей площадью 48,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2927;
6) помещение N 213 общей площадью 20,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2849;
7) помещение N 214 общей площадью 17,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2850;
8) помещение N 216 общей площадью 12,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2870;
9) помещение N 217 общей площадью 22,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2851;
10) помещение N 219 общей площадью 120,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2852;
11) помещение N 221 общей площадью 31,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2897;
12) помещение N 223 общей площадью 30,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2899;
13) помещение N 225 общей площадью 32 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2901;
14) помещение N 226 общей площадью 30 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2746;
15) помещение N 230 общей площадью 4,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2906;
16) помещение N 239 общей площадью 63,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2908;
17) помещение N - 243 общей площадью 8,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2853;
18) помещение N 246 общей площадью 15,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2861;
19) помещение N 255 общей площадью 16 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2879;
20) помещение N 256 общей площадью 11,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2699;
21) помещение N 257 общей площадью 25,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2833;
22) помещение N 258 общей площадью 19,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2888;
23) помещение N 261 общей площадью 10,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2891;
24) помещение N 262 общей площадью 13,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2755;
25) помещение N 266 общей площадью 6,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2696;
26) помещение N 268 общей площадью 9,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2898;
27) помещение N 269, - 270 общей площадью 16,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2885;
28) помещение N 271 общей площадью 10,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2900;
29) помещение N 227 общей площадью 10,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2912;
30) помещение N 231 общей площадью 82,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2890;
31) помещение N 232 общей площадью 5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2913;
32) помещение N 235 общей площадью 30,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2892;
33) помещение N 237 общей площадью 63,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2894;
34) помещение N 241 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2914;
35) помещение N 242 общей площадью 23,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2915;
36) помещение N 258/1, N 258/2 общей площадью 72,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2918;
37) помещение N 251 общей площадью 9,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2922;
38) помещение N 104 общей площадью 8,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2682;
39) помещение N 105 общей площадью 6,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2937;
40) помещение N 112,112/1 общей площадью 37,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2939;
41) помещение N 113, 113/1 общей площадью 40 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2940;
42) помещение N 114, 114/1 общей площадью 35,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2941;
43) помещение N 115, 115/1 общей площадью 38,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2779;
44) помещение N 122, 122/1 общей площадью 38,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2773;
45) помещение N 123, 123/1 общей площадью 38,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2776;
46) помещение N 130 общей площадью 17 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2697;
47) помещение N 132/1 общей площадью 16,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2694;
48) помещение N 134 общей площадью 4,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2692;
49) помещение N 140 общей площадью 3,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2690;
50) помещение N 141, 141/1 общей площадью 40,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2756;
51) помещение N 142, 142/1 общей площадью 35,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2706;
52) помещение N 143, 143/1 общей площадью 38,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2704;
53) помещение N 144, 144/1 общей площадью 37 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2702;
54) помещение N 145, 145/1 общей площадью 38,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2766;
55) помещение N 146, 146/1 общей площадью 47,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2761;
56) помещение N 147, 147/1, 147/2, 147/3 общей площадью 49,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2740;
57) помещение N 148, 148/1 общей площадью 32,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2732;
58) помещение N 157 общей площадью 10,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2780;
59) помещение N 101/1 общей площадью 39,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2678;
60) помещение N 102 общей площадью 22,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2701;
61) помещение N 103 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2672;
62) помещение N 143 общей площадью 143 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2674;
63) помещение N - 153 общей площадью 233,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2691;
64) помещение N 107 общей площадью 23,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2675;
65) помещение N 108 общей площадью 7,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2668;
66) помещение N 111 общей площадью 103,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2677;
67) помещение N 116 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2666;
68) помещение N 118 общей площадью 41,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2670;
69) помещение N 119 общей площадью 25,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2671;
70) помещение N 120 общей площадью 106,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2680;
71) помещение N 127 общей площадью 77,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2673;
72) помещение N 128 общей площадью 7,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2681;
73) помещение N 201, 202, 215, 215/1, 215/2, 232 общей площадью 324 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2662;
74) помещение N 204 общей площадью 8,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2665;
75) помещение N 205 общей площадью 6,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2839;
76) помещение N 210, 210/1, 210/2, 210/3 общей площадью 73,6 кв. м, кадастровый номер23:49:0512001:2664;
77) помещение N 211, 211/1 общей площадью 39,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2661;
78) помещение N 212, 212/1 общей площадью 39,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2818;
79) помещение N 219, 219/1 общей площадью 35,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2659;
80) помещение N 220, 220/1 общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2815;
81) помещение N 221, 221/1 общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2663;
82) помещение N 222 общей площадью 3,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2751;
83) помещение N 230 общей площадью 14,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2728;
84) помещение N 233 общей площадью 4,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2770;
85) помещение N 234, 234/1 общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2747;
86) помещение N 235, 235/1 общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2687;
87) помещение N 326, 236/1 общей площадью 35,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2688;
88) помещение N 237, 237/1 общей площадью 38,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2752;
89) помещение N 238, 238/1 общей площадью 37,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2754;
90) помещение N 239, 239/1 общей площадью 38,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2693;
91) помещение N 240, 240/1 общей площадью 47,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2700;
92) помещение N 241, 241/1, 241/2, 241/3 общей площадью 48,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2721;
93) помещение N 242, 242/1 общей площадью 32,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2727;
94) помещение N 203 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2730;
95) помещение N 207 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2764;
96) помещение N 208 общей площадью 51,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2771;
97) помещение N 209/1 общей площадью 5,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2705;
98) помещение N 213 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2715;
99) помещение N 216 общей площадью 99,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2794;
100) помещение N 217 общей площадью 109,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2789;
101) помещение N 218 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2792;
102) помещение N 227 общей площадью 101,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2795;
103) помещение N 228 общей площадью 41,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2742;
104) помещение N 229 общей площадью 180,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2737;
105) помещение N 214 общей площадью 8,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2719;
106) помещение N 304 общей площадью 8,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2709;
107) помещение N 305 общей площадью 6,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2775;
108) помещение N 310, 310/1, 310/2, 310/3 общей площадью 73,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2777;
109) помещение N 311, 311/1 общей площадью 40,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2781;
110) помещение N 312, 312/1 общей площадью 35,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2784;
111) помещение N 313, 313/1 общей площадью 38,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2809;
112) помещение N 314, 314/1 общей площадью 40,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2713;
113) помещение N 322 общей площадью 3,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2758;
114) помещение N 332, 332/1, 332/2, 332/3, 332/4, 332/5, 332/6 общей площадью 122 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2797;
115) помещение N 333, 333/1, 333/2, 333/3, 333/4, 333/5, 333/6, 333/7, 333/8 общей площадью 164,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2798;
116) помещение N 334, 334/1, 334/2, 334/3 общей площадью 62,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2932;
117) помещение N 335, 335/1 общей площадью 36,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2933;
118) помещение N 336 общей площадью 10,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2799;
119) помещение N 337, 337/1 общей площадью 37,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2800;
120) помещение N 338, 338/1 общей площадью 37,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2801;
121) помещение N 302 общей площадью 47,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2720;
122) помещение N 303 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2785;
123) помещение N 307 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2786;
124) помещение N 308 общей площадью 55,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2787;
125) помещение N 315 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2791;
126) помещение N 316 общей площадью 8,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2724;
127) помещение N 317 общей площадью 95,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2726;
128) помещение N 324 общей площадью 179,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2735;
129) помещение N 306 общей площадью 3,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2925;
130) помещение N 401, 401/1, 401/2, 401/3, 401/4, 401/5, 401/6, 401/7, 401/8, 401/9, 401/10 общей площадью 230,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2805;131) помещение N 417, 417/1 общей площадью 22,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2832;
132) помещение N 419 общей площадью 6,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2942;
133) помещение N 422 общей площадью 4,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2812;
134) помещение N 423 общей площадью 8,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2816;
135) помещение N 424, 424/1 общей площадью 57,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2819;
136) помещение N 425, 425/1 общей площадью 48,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2821;
137) помещение N 426, 426/1 общей площадью 57,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2823;
138) помещение N 427, 427/1 общей площадью 62,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2825;
139) помещение N 402 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2824;
140) помещение N 403 общей площадью 33,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2827;
141) помещение N 404 общей площадью 24,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2829;
142) помещение N 405 общей площадью 53,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2831;
143) помещение N 414 общей площадью 107,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2840;
144) помещение N 432 общей площадью 14,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2842;
145) помещение N 436 общей площадью 10,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2844;
146) помещение N 437 общей площадью 4,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2847, применении последствий недействительности части сделки путем погашения записи об ипотеке в пользу корпорации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в отношении имущества истца (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).
Решением от 10.07.2015, оставленным без изменения постановлением 29.09.2015, заявленные требования удовлетворены частично, пункт 1.9 договора ипотеки признан недействительным, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что права истца нарушены, поскольку общество не имело право передавать помещения в залог корпорации без согласия банка, поскольку договор участия в долевом строительстве заключен ранее договора залога.
В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению подателя жалобы, земельный участок, указанный в договоре долевого участия, в залог не передавался, залог прекращен, что подтверждается письмом от 16.04.2015 и права банка не нарушены. В дополнении к кассационной жалобе заявитель указывает на то, что действующее законодательство не содержит запрета на распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения при передаче в залог права аренды земельного участка, в связи с чем, стороны договора залога имели право согласовать названное условие в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзывах на жалобу банк и общество сослались на несостоятельность ее доводов.
В судебном заседании представитель корпорации настаивал на доводах жалобы, представители банка и общества просили оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 03.05.2011 банк (участник долевого строительства) и общество (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве N 32А-960-7.1, (договор зарегистрирован 06.02.2012, номер регистрации 23-23-22/058/2012-016; далее - договор участия в долевом строительстве), согласно условиям которого, общество обязано передать банку нежилое помещение (непроизводственного назначения) проектной площадью 5345,1 кв. м в здании 7.1, входящее в состав спортивно-туристического комплекса "Горная карусель" на высотной отметке +960 метров над уровнем моря, предназначенного для размещения корпоративного центра ОАО "Сбербанк России", а банк обязан оплатить и принять завершенный строительством объект долевого строительства.
Денежные средства перечислены банком платежными поручениями от 04.05.2011 N 63447874 и платежным поручением от 26.12.2014 N 93820.
29 сентября 2013 года общество (заемщик) и корпорация (кредитор) заключили кредитное соглашение N 110100/1398, в соответствии с условиями которого, корпорация предоставляет обществу кредит на создание олимпийского объекта спортивно-туристического комплекса "Горная карусель", в состав которого входит здание корпоративного центра ОАО "Сбербанк России".
На основании пункта 12 статьи 1 кредитного соглашения под разрешенными обязательствами понимаются, в том числе, договоры, указанные в приложении N 3 к кредитному соглашению.
Из пункта 36 приложения N 3 к кредитному соглашению следует, что договор участия в долевом строительстве входит в состав разрешенных действующих обязательств общества.
В силу пункта 6.2.15.7 кредитного соглашения общество обязалось заключить с корпорацией договор залога участков (прав аренды на участки), перечень которых приведен в приложении N 4 к кредитному соглашению, а также любых иных участков, принадлежащих обществу на праве собственности или аренды и предназначенных для строительства объекта, с распространением ипотеки на возводимые и расположенные на таких участках объекты недвижимого имущества.
24 марта 2014 года в обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению общество (залогодатель) и корпорация (залогодержатель) заключили договор залога (ипотеки) недвижимого имущества N 110200/1398-ДИ, зарегистрированный 23.05.2014 за государственным регистрационным номером: 23-В 23 52/137/2014-231 (далее - договор залога), согласно условиям которого, общество передает в залог права аренды земельных участков, поименованных в приложении N 1 к договору залога.
В пункте 1.9 договора залога стороны согласовали распространить право залога по договору залога на все здания и сооружения, находящиеся, строящиеся и возведенные на указанных земельных участках.
1 августа 2014 года выдано разрешение N RU23309000-208МС/ОМ на ввод в эксплуатацию здания корпоративного центра ОАО "Сбербанк России" с многоуровневым общественным паркингом.
17 декабря 2014 года стороны договора долевого участия в строительстве подписали акт приема передачи 146-ти нежилых помещений фактической площадью 6 103,8 кв. м.
Право собственности на данные помещения зарегистрировано банком в установленном порядке 25.12.2014.
В выписке из ЕГРП от 06.02.2015 N 23-0-1-197/4020/2015-98 в отношении одного из 14-ти нежилых помещений, находящихся в собственности банка, указано, что право банка зарегистрировано с ограничениями (обременения) права: "Ипотека в силу закона"; ипотека зарегистрирована в пользу корпорации на основании договора залога, номер государственной регистрации 23-23 52/137/2014-231.
Ссылаясь на то, что общество не имело права передавать в залог помещения, истец обратился в арбитражный суд с иском.
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ) об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении, в том числе, условия о том, что залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк (часть 6 статьи 13 указанного Закона).
Согласно части 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
В силу пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) на земельном участке, заложенном по договору ипотеки, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При этом если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Установив, что договор участия в долевом строительстве заключен ранее оспариваемого договора залога, суды пришли к правомерному выводу о том, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения части 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, согласно которым необходимо согласие истца на заключение договора залога, как участника долевого строительства нежилых помещений, переданных в залог корпорации.
Обоснована ссылка судов на пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором ипотеки" согласно которому нормы главы XI Закона N 102-ФЗ (далее - Информационное письмо N 90) распространяются только на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений), поскольку из содержания договора залога, в частности пункта 1.9 договора залога, следует, что предметом залога являются также объекты недвижимости, являющиеся предметом договора участия в долевом строительстве. В связи с изложенным суды обоснованно указали на нарушение прав истца как участника долевого строительства указанных объектов недвижимости.
Доводы жалобы о том, что действующее законодательство не содержит запрета на распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения при передаче в залог права аренды земельного участка, в связи с чем, стороны договора залога имели право согласовать названное условие, выраженное в пункте 1.9 договора залога несостоятельны, поскольку истец, заключив договор долевого участия в строительстве, вправе рассчитывать на передачу в собственность объектов недвижимости, свободных от обременений в виде залога его имущества в пользу кредиторов застройщика, а заключение обществом договора залога с третьими лицами в отношении указанного имущества, возможно только при условии их предварительного согласования с инвестором (банком).
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования в части признания пункта 1.9 договора залога недействительным.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 29.01.2016 N Ф08-10061/2015 ПО ДЕЛУ N А32-13010/2015
Требование: О признании недействительным пункта договора залога (ипотеки) недвижимого имущества, применении последствий недействительности части сделки путем погашения записи об ипотеке.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Право собственности на спорное имущество зарегистрировано банком в установленном порядке, однако в отсутствие законных оснований с ограничениями (обременения) права: "Ипотека в силу закона"; ипотека зарегистрирована в пользу корпорации на основании договора залога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2016 г. по делу N А32-13010/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Садовникова А.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) - Даушевой А.В. (доверенность от 07.05.2015), Мантул В.В. (доверенность от 07.05.2015), от ответчиков: непубличного акционерного общества "Красная поляна" (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) - Шишкиной И.Г. (доверенность от 01.01.2016), государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102) - Грынковой С.А. (доверенность от 17.03.2015), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2015 (судья Баганина С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А32-13010/2015, установил следующее.
ОАО "Сбербанк России" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к НАО "Красная поляна" (далее - общество), ГК "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (далее - корпорация) о признании недействительным пункта 1.9 договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 24.03.2014 N 110200/1398-ДИ, заключенного между обществом и корпорацией, зарегистрированного 23.05.2014 за государственным регистрационным номером 23-23-52/137/2014-231, в отношении следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, пл. Сбербанка, д. 1.
1) помещение N 203 общей площадью 6,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2806;
2) помещение N 208 общей площадью 18,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2845;
3) помещение N 210 общей площадью 29 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2846;
4) помещение N 211 общей площадью 27,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2848;
5) помещение N 212 общей площадью 48,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2927;
6) помещение N 213 общей площадью 20,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2849;
7) помещение N 214 общей площадью 17,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2850;
8) помещение N 216 общей площадью 12,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2870;
9) помещение N 217 общей площадью 22,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2851;
10) помещение N 219 общей площадью 120,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2852;
11) помещение N 221 общей площадью 31,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2897;
12) помещение N 223 общей площадью 30,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2899;
13) помещение N 225 общей площадью 32 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2901;
14) помещение N 226 общей площадью 30 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2746;
15) помещение N 230 общей площадью 4,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2906;
16) помещение N 239 общей площадью 63,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2908;
17) помещение N - 243 общей площадью 8,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2853;
18) помещение N 246 общей площадью 15,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2861;
19) помещение N 255 общей площадью 16 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2879;
20) помещение N 256 общей площадью 11,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2699;
21) помещение N 257 общей площадью 25,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2833;
22) помещение N 258 общей площадью 19,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2888;
23) помещение N 261 общей площадью 10,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2891;
24) помещение N 262 общей площадью 13,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2755;
25) помещение N 266 общей площадью 6,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2696;
26) помещение N 268 общей площадью 9,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2898;
27) помещение N 269, - 270 общей площадью 16,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2885;
28) помещение N 271 общей площадью 10,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2900;
29) помещение N 227 общей площадью 10,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2912;
30) помещение N 231 общей площадью 82,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2890;
31) помещение N 232 общей площадью 5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2913;
32) помещение N 235 общей площадью 30,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2892;
33) помещение N 237 общей площадью 63,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2894;
34) помещение N 241 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2914;
35) помещение N 242 общей площадью 23,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2915;
36) помещение N 258/1, N 258/2 общей площадью 72,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2918;
37) помещение N 251 общей площадью 9,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2922;
38) помещение N 104 общей площадью 8,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2682;
39) помещение N 105 общей площадью 6,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2937;
40) помещение N 112,112/1 общей площадью 37,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2939;
41) помещение N 113, 113/1 общей площадью 40 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2940;
42) помещение N 114, 114/1 общей площадью 35,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2941;
43) помещение N 115, 115/1 общей площадью 38,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2779;
44) помещение N 122, 122/1 общей площадью 38,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2773;
45) помещение N 123, 123/1 общей площадью 38,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2776;
46) помещение N 130 общей площадью 17 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2697;
47) помещение N 132/1 общей площадью 16,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2694;
48) помещение N 134 общей площадью 4,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2692;
49) помещение N 140 общей площадью 3,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2690;
50) помещение N 141, 141/1 общей площадью 40,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2756;
51) помещение N 142, 142/1 общей площадью 35,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2706;
52) помещение N 143, 143/1 общей площадью 38,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2704;
53) помещение N 144, 144/1 общей площадью 37 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2702;
54) помещение N 145, 145/1 общей площадью 38,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2766;
55) помещение N 146, 146/1 общей площадью 47,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2761;
56) помещение N 147, 147/1, 147/2, 147/3 общей площадью 49,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2740;
57) помещение N 148, 148/1 общей площадью 32,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2732;
58) помещение N 157 общей площадью 10,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2780;
59) помещение N 101/1 общей площадью 39,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2678;
60) помещение N 102 общей площадью 22,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2701;
61) помещение N 103 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2672;
62) помещение N 143 общей площадью 143 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2674;
63) помещение N - 153 общей площадью 233,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2691;
64) помещение N 107 общей площадью 23,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2675;
65) помещение N 108 общей площадью 7,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2668;
66) помещение N 111 общей площадью 103,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2677;
67) помещение N 116 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2666;
68) помещение N 118 общей площадью 41,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2670;
69) помещение N 119 общей площадью 25,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2671;
70) помещение N 120 общей площадью 106,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2680;
71) помещение N 127 общей площадью 77,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2673;
72) помещение N 128 общей площадью 7,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2681;
73) помещение N 201, 202, 215, 215/1, 215/2, 232 общей площадью 324 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2662;
74) помещение N 204 общей площадью 8,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2665;
75) помещение N 205 общей площадью 6,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2839;
76) помещение N 210, 210/1, 210/2, 210/3 общей площадью 73,6 кв. м, кадастровый номер23:49:0512001:2664;
77) помещение N 211, 211/1 общей площадью 39,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2661;
78) помещение N 212, 212/1 общей площадью 39,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2818;
79) помещение N 219, 219/1 общей площадью 35,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2659;
80) помещение N 220, 220/1 общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2815;
81) помещение N 221, 221/1 общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2663;
82) помещение N 222 общей площадью 3,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2751;
83) помещение N 230 общей площадью 14,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2728;
84) помещение N 233 общей площадью 4,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2770;
85) помещение N 234, 234/1 общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2747;
86) помещение N 235, 235/1 общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2687;
87) помещение N 326, 236/1 общей площадью 35,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2688;
88) помещение N 237, 237/1 общей площадью 38,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2752;
89) помещение N 238, 238/1 общей площадью 37,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2754;
90) помещение N 239, 239/1 общей площадью 38,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2693;
91) помещение N 240, 240/1 общей площадью 47,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2700;
92) помещение N 241, 241/1, 241/2, 241/3 общей площадью 48,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2721;
93) помещение N 242, 242/1 общей площадью 32,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2727;
94) помещение N 203 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2730;
95) помещение N 207 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2764;
96) помещение N 208 общей площадью 51,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2771;
97) помещение N 209/1 общей площадью 5,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2705;
98) помещение N 213 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2715;
99) помещение N 216 общей площадью 99,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2794;
100) помещение N 217 общей площадью 109,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2789;
101) помещение N 218 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2792;
102) помещение N 227 общей площадью 101,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2795;
103) помещение N 228 общей площадью 41,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2742;
104) помещение N 229 общей площадью 180,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2737;
105) помещение N 214 общей площадью 8,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2719;
106) помещение N 304 общей площадью 8,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2709;
107) помещение N 305 общей площадью 6,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2775;
108) помещение N 310, 310/1, 310/2, 310/3 общей площадью 73,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2777;
109) помещение N 311, 311/1 общей площадью 40,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2781;
110) помещение N 312, 312/1 общей площадью 35,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2784;
111) помещение N 313, 313/1 общей площадью 38,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2809;
112) помещение N 314, 314/1 общей площадью 40,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2713;
113) помещение N 322 общей площадью 3,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2758;
114) помещение N 332, 332/1, 332/2, 332/3, 332/4, 332/5, 332/6 общей площадью 122 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2797;
115) помещение N 333, 333/1, 333/2, 333/3, 333/4, 333/5, 333/6, 333/7, 333/8 общей площадью 164,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2798;
116) помещение N 334, 334/1, 334/2, 334/3 общей площадью 62,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2932;
117) помещение N 335, 335/1 общей площадью 36,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2933;
118) помещение N 336 общей площадью 10,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2799;
119) помещение N 337, 337/1 общей площадью 37,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2800;
120) помещение N 338, 338/1 общей площадью 37,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2801;
121) помещение N 302 общей площадью 47,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2720;
122) помещение N 303 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2785;
123) помещение N 307 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2786;
124) помещение N 308 общей площадью 55,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2787;
125) помещение N 315 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2791;
126) помещение N 316 общей площадью 8,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2724;
127) помещение N 317 общей площадью 95,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2726;
128) помещение N 324 общей площадью 179,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2735;
129) помещение N 306 общей площадью 3,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2925;
130) помещение N 401, 401/1, 401/2, 401/3, 401/4, 401/5, 401/6, 401/7, 401/8, 401/9, 401/10 общей площадью 230,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2805;131) помещение N 417, 417/1 общей площадью 22,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2832;
132) помещение N 419 общей площадью 6,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2942;
133) помещение N 422 общей площадью 4,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2812;
134) помещение N 423 общей площадью 8,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2816;
135) помещение N 424, 424/1 общей площадью 57,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2819;
136) помещение N 425, 425/1 общей площадью 48,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2821;
137) помещение N 426, 426/1 общей площадью 57,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2823;
138) помещение N 427, 427/1 общей площадью 62,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2825;
139) помещение N 402 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2824;
140) помещение N 403 общей площадью 33,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2827;
141) помещение N 404 общей площадью 24,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2829;
142) помещение N 405 общей площадью 53,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2831;
143) помещение N 414 общей площадью 107,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2840;
144) помещение N 432 общей площадью 14,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2842;
145) помещение N 436 общей площадью 10,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2844;
146) помещение N 437 общей площадью 4,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2847, применении последствий недействительности части сделки путем погашения записи об ипотеке в пользу корпорации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в отношении имущества истца (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).
Решением от 10.07.2015, оставленным без изменения постановлением 29.09.2015, заявленные требования удовлетворены частично, пункт 1.9 договора ипотеки признан недействительным, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что права истца нарушены, поскольку общество не имело право передавать помещения в залог корпорации без согласия банка, поскольку договор участия в долевом строительстве заключен ранее договора залога.
В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению подателя жалобы, земельный участок, указанный в договоре долевого участия, в залог не передавался, залог прекращен, что подтверждается письмом от 16.04.2015 и права банка не нарушены. В дополнении к кассационной жалобе заявитель указывает на то, что действующее законодательство не содержит запрета на распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения при передаче в залог права аренды земельного участка, в связи с чем, стороны договора залога имели право согласовать названное условие в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзывах на жалобу банк и общество сослались на несостоятельность ее доводов.
В судебном заседании представитель корпорации настаивал на доводах жалобы, представители банка и общества просили оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 03.05.2011 банк (участник долевого строительства) и общество (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве N 32А-960-7.1, (договор зарегистрирован 06.02.2012, номер регистрации 23-23-22/058/2012-016; далее - договор участия в долевом строительстве), согласно условиям которого, общество обязано передать банку нежилое помещение (непроизводственного назначения) проектной площадью 5345,1 кв. м в здании 7.1, входящее в состав спортивно-туристического комплекса "Горная карусель" на высотной отметке +960 метров над уровнем моря, предназначенного для размещения корпоративного центра ОАО "Сбербанк России", а банк обязан оплатить и принять завершенный строительством объект долевого строительства.
Денежные средства перечислены банком платежными поручениями от 04.05.2011 N 63447874 и платежным поручением от 26.12.2014 N 93820.
29 сентября 2013 года общество (заемщик) и корпорация (кредитор) заключили кредитное соглашение N 110100/1398, в соответствии с условиями которого, корпорация предоставляет обществу кредит на создание олимпийского объекта спортивно-туристического комплекса "Горная карусель", в состав которого входит здание корпоративного центра ОАО "Сбербанк России".
На основании пункта 12 статьи 1 кредитного соглашения под разрешенными обязательствами понимаются, в том числе, договоры, указанные в приложении N 3 к кредитному соглашению.
Из пункта 36 приложения N 3 к кредитному соглашению следует, что договор участия в долевом строительстве входит в состав разрешенных действующих обязательств общества.
В силу пункта 6.2.15.7 кредитного соглашения общество обязалось заключить с корпорацией договор залога участков (прав аренды на участки), перечень которых приведен в приложении N 4 к кредитному соглашению, а также любых иных участков, принадлежащих обществу на праве собственности или аренды и предназначенных для строительства объекта, с распространением ипотеки на возводимые и расположенные на таких участках объекты недвижимого имущества.
24 марта 2014 года в обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению общество (залогодатель) и корпорация (залогодержатель) заключили договор залога (ипотеки) недвижимого имущества N 110200/1398-ДИ, зарегистрированный 23.05.2014 за государственным регистрационным номером: 23-В 23 52/137/2014-231 (далее - договор залога), согласно условиям которого, общество передает в залог права аренды земельных участков, поименованных в приложении N 1 к договору залога.
В пункте 1.9 договора залога стороны согласовали распространить право залога по договору залога на все здания и сооружения, находящиеся, строящиеся и возведенные на указанных земельных участках.
1 августа 2014 года выдано разрешение N RU23309000-208МС/ОМ на ввод в эксплуатацию здания корпоративного центра ОАО "Сбербанк России" с многоуровневым общественным паркингом.
17 декабря 2014 года стороны договора долевого участия в строительстве подписали акт приема передачи 146-ти нежилых помещений фактической площадью 6 103,8 кв. м.
Право собственности на данные помещения зарегистрировано банком в установленном порядке 25.12.2014.
В выписке из ЕГРП от 06.02.2015 N 23-0-1-197/4020/2015-98 в отношении одного из 14-ти нежилых помещений, находящихся в собственности банка, указано, что право банка зарегистрировано с ограничениями (обременения) права: "Ипотека в силу закона"; ипотека зарегистрирована в пользу корпорации на основании договора залога, номер государственной регистрации 23-23 52/137/2014-231.
Ссылаясь на то, что общество не имело права передавать в залог помещения, истец обратился в арбитражный суд с иском.
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ) об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении, в том числе, условия о том, что залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк (часть 6 статьи 13 указанного Закона).
Согласно части 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
В силу пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) на земельном участке, заложенном по договору ипотеки, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При этом если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Установив, что договор участия в долевом строительстве заключен ранее оспариваемого договора залога, суды пришли к правомерному выводу о том, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения части 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, согласно которым необходимо согласие истца на заключение договора залога, как участника долевого строительства нежилых помещений, переданных в залог корпорации.
Обоснована ссылка судов на пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором ипотеки" согласно которому нормы главы XI Закона N 102-ФЗ (далее - Информационное письмо N 90) распространяются только на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений), поскольку из содержания договора залога, в частности пункта 1.9 договора залога, следует, что предметом залога являются также объекты недвижимости, являющиеся предметом договора участия в долевом строительстве. В связи с изложенным суды обоснованно указали на нарушение прав истца как участника долевого строительства указанных объектов недвижимости.
Доводы жалобы о том, что действующее законодательство не содержит запрета на распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения при передаче в залог права аренды земельного участка, в связи с чем, стороны договора залога имели право согласовать названное условие, выраженное в пункте 1.9 договора залога несостоятельны, поскольку истец, заключив договор долевого участия в строительстве, вправе рассчитывать на передачу в собственность объектов недвижимости, свободных от обременений в виде залога его имущества в пользу кредиторов застройщика, а заключение обществом договора залога с третьими лицами в отношении указанного имущества, возможно только при условии их предварительного согласования с инвестором (банком).
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования в части признания пункта 1.9 договора залога недействительным.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)