Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Е.Б. Расторгуева, Д.В. Пирожкова
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 ноября 2015 года по делу N А40-90077/15, принятое судьей И.Н. Кофановой
по иску у Общества с ограниченной
ответственностью "Берта" (г. Москва, ул. Октябрьская, д. 4, ОГРН 5067746894243)
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Моисеев Р.А. (по доверенности от 14.05.2015)
от ответчика: не явился, извещен.
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03 ноября 2015 года урегулированы разногласия, возникшие между ООО"Берта" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 140,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Октябрьская, д. 4 (полуподвал. пом. IV, комнаты 1 - 8, 8а, 8б, 9) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена объекта, указанного п. 1.1 договора составляет 10 507 183,90 рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Городская коллегия оценщиков" на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2015 г. по делу N А40-90077/15. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; п. 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до "___" числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 291 866,21 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика не явился. Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Дело рассмотрено в отсутствие извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания ответчика в соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью общей площадью 140,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Октябрьская, д. 4 (полуподвал. пом. IV, комнаты 1 - 8, 8а, 8б, 9) на основании договора аренды N 03-00720/07 от 10.12.2007
Объект принадлежит на праве собственности городу Москве.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 17.11.2014 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения.
27.01.2015 ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения согласно условиям которого, цена договора составила 17 717 000 рублей без учета НДС., в соответствии с отчетом об оценке от 11.12.2014, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 18.12.2014, подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец не согласился с предлагаемым в проекте договора ценой выкупа, проект договора подписан с протоколом разногласий в соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по заказу истца ООО "ПрофиЭксперт" по цене 8 988 597 руб.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений, проведение которой было поручено эксперту ООО "Городская коллегия оценщиков" по состоянию на 17.11.2014 года.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объекта купли-продажи по состоянию на 17.11.2014 года, составляет 10 507 183,90 рублей без учета НДС.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Апелляционный суд отклоняет доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, поскольку при принятии судебного акта судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит.
Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 ноября 2015 года по делу N А40-90077/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.02.2016 N 09АП-59530/2015 ПО ДЕЛУ N А40-90077/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2016 г. N 09АП-59530/2015
Дело N А40-90077/15
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Е.Б. Расторгуева, Д.В. Пирожкова
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 ноября 2015 года по делу N А40-90077/15, принятое судьей И.Н. Кофановой
по иску у Общества с ограниченной
ответственностью "Берта" (г. Москва, ул. Октябрьская, д. 4, ОГРН 5067746894243)
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Моисеев Р.А. (по доверенности от 14.05.2015)
от ответчика: не явился, извещен.
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03 ноября 2015 года урегулированы разногласия, возникшие между ООО"Берта" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 140,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Октябрьская, д. 4 (полуподвал. пом. IV, комнаты 1 - 8, 8а, 8б, 9) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена объекта, указанного п. 1.1 договора составляет 10 507 183,90 рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Городская коллегия оценщиков" на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2015 г. по делу N А40-90077/15. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; п. 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до "___" числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 291 866,21 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика не явился. Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Дело рассмотрено в отсутствие извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания ответчика в соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью общей площадью 140,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Октябрьская, д. 4 (полуподвал. пом. IV, комнаты 1 - 8, 8а, 8б, 9) на основании договора аренды N 03-00720/07 от 10.12.2007
Объект принадлежит на праве собственности городу Москве.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 17.11.2014 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения.
27.01.2015 ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения согласно условиям которого, цена договора составила 17 717 000 рублей без учета НДС., в соответствии с отчетом об оценке от 11.12.2014, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 18.12.2014, подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец не согласился с предлагаемым в проекте договора ценой выкупа, проект договора подписан с протоколом разногласий в соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по заказу истца ООО "ПрофиЭксперт" по цене 8 988 597 руб.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений, проведение которой было поручено эксперту ООО "Городская коллегия оценщиков" по состоянию на 17.11.2014 года.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объекта купли-продажи по состоянию на 17.11.2014 года, составляет 10 507 183,90 рублей без учета НДС.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Апелляционный суд отклоняет доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, поскольку при принятии судебного акта судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит.
Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 ноября 2015 года по делу N А40-90077/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)