Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,
- при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пономарева Константина Валерьевича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 мая 2017 года по делу N А19-8924/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ОГРН 1133850019940, ИНН 3849029213, место нахождения: 664043, г. Иркутск, ул. Сергеева, дом 3/5, кабинет 454) к индивидуальному предпринимателю Пономареву Константину Валерьевичу (ОГРНИП 314385025100142, ИНН 381260983265, место жительства: г. Иркутск) о взыскании 6 225 руб. и 373,5 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, - основного долга, 22 887,53 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, но не ниже 37 руб. за условную единицу, - неустойки;
- по встречному иску индивидуального предпринимателя Пономарева Константина Валерьевича к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" о признании недействительным в части предварительного договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 N ПДА-65/09/2014, взыскании неосновательного обогащения (сбережения) в размере 104 904 руб.,
(суд первой инстанции - Пенюшов Е.С.),
при участии в судебном заседании:
- от истца: Высоцкий А.Ф., представителя по доверенности от 28.11.2016;
- от ответчика: не явился, извещен,
Общество с ограниченной ответственностью "Интеграл - Девелопмент" (далее - ООО "Интеграл - Девелопмент", общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пономареву Константину Валерьевичу (далее - ИП Пономарев К.В., предприниматель) о взыскании 6 225 руб. - основного долга по предварительному договору аренды N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 в виде платы за право доступа в помещение для производства строительно-монтажных работ (далее - СМР); 5 613,92 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения - неустойка за просрочку внесения обеспечительного взноса в размере 0,5% от общей суммы взноса согласно пункту 9.2 предварительного договора аренды (192 дня (с 01.10.2015 по 13.04.2016) * 0,5% * 5 757,87 у.е.), что эквивалентно 207 715 руб. 04 коп.; 373, 5 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения - плата за открытие комплекса, что эквивалентно 13 819 руб. 05 коп.; 7 273, 61 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения - штраф согласно пункту 10.2 предварительного договора аренды (при отказе от договора в связи с просрочкой внесения обеспечительного взноса), что эквивалентно 639 123 руб. 57 коп., ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по предварительному договору аренды N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014.
ИП Пономаревым К.В. заявлен встречный иск:
- - о признании недействительными положений пунктов 5.13. предварительного договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 N ПДА-65/09/2014, 9.2 в части начисления пеней в размере 0,5% от суммы обеспечительного взноса за нарушение арендатором сроков исполнения не денежных обязательств, предусмотренных этим договором; пункта 10.2. указанного договора в части обязанности арендатора уплатить арендодателю неустойку в размере двукратной величины обеспечительного взноса, предусмотренного этим договором, а в случае отказа арендодателя по причине просрочки оплаты обеспечительного взноса - трехкратной величины;
- - о взыскании с ООО "Интеграл-Девелопмент" 104 904 руб., из которых: неосновательное обогащение - 101 325 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - 3 579 руб.
В обоснование встречных исковых требований истец по встречному иску указал на неисполнение арендодателем обязательств по передаче арендованного помещения и открытия торгово-развлекательного центра, в срок, предусмотренный условиями предварительного договора, в связи с чем, предприниматель понес убытки, а также утратил интерес к продолжению договорных отношений.
Заявлением от 05.04.2017 общество заявило об отказе от исковых требований в части взыскания платы за право доступа в помещение для СМР в размере 6 225 руб. и платы за открытие комплекса в размере 373,5 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, что эквивалентно 13 819 руб. 05 коп.
Производство по делу в части требования о взыскании 6 225 руб. и 373,5 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро - основного долга прекращено.
Заявлением от 06.04.2017 предприниматель заявил об отказе от исковых требований в части требования о признании недействительным в части предварительного договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 N ПДА-65/09/2014, указал, что в остальной части исковые требования поддерживает.
Производство по делу по встречному иску в части требования о признании недействительным в части предварительного договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 N ПДА-65/09/2014 прекращено.
Заявлением от 27.04.2017 общество уточнило исковые требования, просит взыскать с ответчика 5 613,92 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, но не ниже 37 руб. за условную единицу - неустойка согласно пункту 9.2 предварительного договора аренды; 17 273,61 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, но не ниже 37 рублей за условную единицу - штраф, согласно пункту 10.2 предварительного договора аренды.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10 мая 2017 года с предпринимателя в пользу общества взыскана неустойка - 6 880,65 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, но не ниже 37 рублей за условную единицу. В удовлетворении встречного иска отказано.
Взысканы с общества в пользу предпринимателя судебные издержки, связанные с оплатой экспертизы - 28 800 руб. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина - 26 634 руб.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки, исходил из того, что договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 является заключенным, при этом, подписанием единого документа, названного как предварительный договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014, стороны фактически заключили договоры, содержащие как элементы предварительного договора, так и договора аренды здания (сооружения). Судом установлено, что официальное открытие торгового комплекса состоялось и помещение передано ответчику по акту приема-передачи. При этом судом отклонены доводы ответчика о неподписании акта приема-передачи и неполучении его по почте, что, по его мнению, свидетельствует о непринятии в аренду помещения. В связи с отсутствием доказательств своевременной оплаты в полном объеме обеспечительного взноса, с ответчика в пользу истца взыскана и неустойка в размере 5 613,92 условных единиц, добровольно сниженном истцом по ходатайству ответчика.
Судом установлено наличие обстоятельств в виде невыполнения строительно-монтажных работ и неведения коммерческой деятельности, с которыми договор связывает право арендодателя отказаться от его исполнения и начислить арендатору неустойку в размере двукратной величины обеспечительного взноса.
Обстоятельства прекращения действия предварительного договора N 65/09/2014 от 24.09.2014 послужили основанием для начисления ответчику неустойки на основании пункта 10.2. спорного договора и отказа в удовлетворении встречного иска. Суд посчитал, что односторонний отказ ответчика от договора 10.08.2016 не влечет правовых последствий, поскольку законом не предусмотрена возможность отказаться от исполнения недействующего договора.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене судебного в части удовлетворения исковых требований о взыскании с предпринимателя неустойки - 6 880,65 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, но не ниже 37 рублей за условную единицу; отказа в удовлетворении встречного иска; взыскания с предпринимателя в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 26 634 руб. Просит в удовлетворении исковых требований в отмененной части отказать в полном объеме. Встречный иск удовлетворить в полном объеме. Взыскать с общества в пользу предпринимателя сумму неосновательного обогащения - 101 325 руб. и сумму процентов за пользование чужими денежными средствами - 3 579 руб. Взыскать с общества в доход федерального бюджета государственную пошлину - 26 634 руб., ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Полагает, что суд пришел к ошибочному выводу о том, что предварительный договор аренды нежилого помещения является смешанным договором, содержащим элементы основного договора аренды, и что этот договор является заключенным.
Суд ошибочно отождествил акт доступа в помещение и акт приема-передачи помещения. В период действия договора арендатору предоставлялся лишь доступ в помещение, принадлежащее арендодателю. Оказывались услуги по организации доступа арендатора на строящийся объект арендодателя, а также эксплуатационные услуги по электро- и водоснабжению, связанные с производством работ. Условиями договора прямо предусмотрена однократная передача прав владения помещением при подписании акта приемки-передачи помещения. Условиями ПДА предусмотрено, что передача прав владения помещением не может наступить ранее даты официального открытия комплекса. Право владения возникало с момента подписания акта приемки-передачи помещения, который мог быть подписан не ранее даты открытия комплекса для посетителей.
Суд дал неверную оценку положениям п. 2.2 и 2.3 предварительного договора аренды, которые не дают права арендодателю на одностороннее подписание акта доступа в помещение в случае неполучения почтовой корреспонденции.
С учетом доказанной фальсификации основного договора истец не доказал, что исполнил надлежащим образом обязательства по заключению основного договора аренды, что напрямую определяет срок и основания прекращения действия предварительного договора.
Суд необоснованно отклонил ходатайство ответчика об истребовании доказательств от ПАО "Сбербанк России" и не дал оценку и не принял во внимание показания свидетеля о содержании ценного письма, направленного 18.09.2015.
Суд счел доказанным факт направления долгосрочного договора аренды, которое не подтвержден доказательствами - почтовыми квитанциями, являющиеся надлежащими доказательствами направления корреспонденции, - не представлены. Судом проигнорированы доводы ответчика и выводы эксперта о фальсификации договора. При этом суд признал доказанным факты направления актов передачи помещения и основного договора аренды, в отсутствие этих документов в деле. При этом суд не предложил истцу представить надлежащие доказательства направления почтовой корреспонденции.
Суд исходил из презумпции добросовестности истца, поставил истца в заведомо преимущественное положение в сравнении с ответчиком, чем нарушил ряд принципов арбитражного процесса.
Истцом в рамках других дел представлены сфальсифицированные договоры аренды.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 22.06.2017, 18.07.2017. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Ответчик в суд не явился, явку своего представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123, частью 2 статьи 200 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.
Представитель истца в судебном заседании полагал доводы апелляционной жалобы необоснованными по мотивам, изложенным в письменном отзыве на нее. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку возражений по проверке только части судебного акта, лицами, участвующими в деле, возражений не представлено.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Интеграл - Девелопмент" (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Пономарев Константин Валерьевич (арендатор) 24.09.2014 подписали договор N ПДА - 65/09/2014, поименованный как "предварительный договор аренды нежилого помещения" по арендным обязательствам в отношении нежилого помещения, ориентировочной площадью 24,9 кв. м, находящегося в здании торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева 3/5. (том 1 л.д. 11-17).
Сторонами согласованы существенные условия, на которых будет заключен договор аренды, в том числе: предмет, срок аренды, арендная плата, обеспечительный взнос.
Как указано истцом, 18.09.2015 предпринимателю по адресу места жительства направлено уведомление исх. N 156 от 18.09.2015, о дате официального открытия торгово-развлекательного комплекса и акт приема-передачи помещения для проведения СМР с ним, согласно которому последнему предложено подписать акт приема-передачи в течение 3-х дней с даты его получения.
Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели, что в случае необоснованного отказа и/или уклонения арендатора от подписания акта доступа арендатора для проведения СМР, либо не подписания акта в срок, указанный в пункте 2.2 договора (3 рабочих дня с момента его передачи арендатору) арендодатель вправе подписать указанный акт в одностороннем порядке, а обязательства по передаче помещения для проведения СМР будут считаться исполненными арендодателем надлежащим образом.
Поскольку указанное уведомление N 156 от 18.09.2015 предпринимателем оставлено без ответа, истец полагает, что по одностороннему акту помещение принято предпринимателем для проведения СМР.
Пунктом 9.2 предварительного договора стороны согласовали ответственность арендатора за несвоевременную уплату обеспечительного взноса в виде неустойки в размере 0,5% от величины обеспечительного взноса за каждый день просрочки. На основании указанного пункта истец начислил ответчику неустойку, снизив ее до размера 5 613,92 условных единиц за период с 11.11.2014 по 13.04.2016.
В связи с тем, что ответчиком не велась коммерческая деятельность, не произведена полная оплата обеспечительного взноса и ответчик уклонился от подписания акта приема-передачи, истец уведомлением от 13.04.2016 на основании пункта 10.2 договора заявил об отказе от его исполнения в одностороннем порядке.
Пунктом 10.2. предусмотрена ответственность арендатора в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным данным пунктом, в виде неустойки в размере двукратной величины обеспечительного взноса - 11515 условных единиц (пункт 1.5.1 договора). На основании указанного пункта договора истец также начислил ответчику неустойку в размере 17273,61 условных единиц.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием о принудительном взыскании неустойки.
Ответчик, квалифицируя договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 как предварительный договор и полагая его прекращенным в связи с неисполнением обязательства истцом по заключению основного долгосрочного договора аренды, а, следовательно, прекращенными и все обязательства из него, обратился со встречным иском о взыскании частично оплаченного обеспечительного взноса в размере 101 325 рублей как неосновательного обогащения (сбережения), 3 579 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.01.2016 по 10.08.2016.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Частью 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Суд первой инстанции, проанализировав условия договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014, пришел к правомерному выводу о том, что договор является смешанным и содержит условия, как предварительного договора, так и договора аренды здания (сооружения).
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора (приложение N 1 к договору), согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации как предварительный договор является заключенным. По своей правовой природе указанный договор также является договором аренды здания (сооружения).
Установив, что в договоре согласованы существенные условия: предмет аренды (пункт 1.2.2 договора, приложение N 1 к договору) и размер арендной платы (пункт 1.3 договора), суд посчитал договор заключенным исходя из требований пункта 1 статьи 432, статей 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции, отклонившим как несостоятельные доводы ответчика о том, что указанный договор является незаключенным, ввиду несогласования его предмета, поскольку в положениях договора и приложении N 2 содержаться необходимые для идентификации предмета аренды признаки: адрес здания, в котором находиться помещение, место расположения его на 3 этаже здания, площадь объекта (том 6 л.д. 51).
Площадь объектов, адрес их расположения в том и другом договорах совпадает.
Указанный договор соответствует требованиям статей 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен, из чего правильно исходил суд первой инстанции.
Приведенный в апелляционной жалобе довод об ошибочной квалификации судом первой инстанции договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 как смешанного договора основан на неверном толковании норм права и условий договора.
Из материалов дела следует, что договором N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 стороны определили, что срок аренды - это срок временного владения и пользования объектом аренды по краткосрочному договору аренды или по долгосрочному договору аренды, который исчисляется с даты официального открытия комплекса и передачи помещений по акту приема-передачи.
В свою очередь, краткосрочный и (или) долгосрочный договор аренды по отношению к помещению, поименованному в договоре N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014, сторонами не заключался.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, официальное открытие торгового комплекса состоялось и истцом приняты меры по передаче ответчику помещения по акту приема-передачи.
Довод ответчика о том, что спорный договор не является смешанным, не содержит в себе элементы договора аренды, а предусматривает оказание услуг по организации доступа в помещение на строящийся объект арендодателя, а также оказание эксплуатационных услуг по электро- и водоснабжению, по мнению суда апелляционной инстанции, не соответствует буквальному содержанию условий договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014, исследованных и оцененных судом в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Анализ условий договора свидетельствует о том, что с момента передачи помещения для проведения СМР, его стороны предусмотрели реализацию одного из вещно-правовых правомочий, а именно правомочия временного пользования объектом в виде непосредственного воздействия на него при выполнении строительно-монтажных работ арендатором - ответчиком.
Наличие в абзаце 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации союза строгой дизъюнкции свидетельствует, что законодатель договорным типом аренды предусмотрел возможность передачи и исключительно одного правомочия собственника - правомочия временного пользования, без передачи правомочия владения.
При таких обстоятельствах, спорный договор подлежит квалификации судом как смешанный, содержащий одновременно условия предварительного договора и договора аренды, что не противоречит установленному правилами статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципу свободы договора.
Суд апелляционной инстанции поддерживает правильный вывод суда первой инстанции о надлежащем исполнении арендодателем обязательства по передаче арендатору помещения в аренду, основанный на следующем.
По общему правилу, установленному статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Между тем, стороны пунктом 2.3 договора определили, что в случае необоснованного отказа и/или уклонения арендатора от подписания акта доступа арендатора для проведения СМР, либо не подписания акта в срок, указанный в пункте 2.2 договора (3 рабочих дня с момента его передачи арендатору) арендодатель вправе подписать указанный акт в одностороннем порядке, а обязательства по передаче помещения для проведения СМР будут считаться исполненными арендодателем надлежащим образом.
Истцом в материалы дела представлена опись вложения в ценное письмо от 18.09.2015, согласно которой ответчику по месту жительства направлено уведомление исх. N 156 от 18.09.2015, в котором указано на дату официального открытия торгово-развлекательного комплекса (30.10.2015), с приложением акта приема-передачи помещения для проведения СМР (т. 1, л.д. 40-41). В материалах дела также имеются доказательства повторного направления 20.11.2015 в адрес ответчика уведомления исходящий номер 0068 от 18.11.2015 (т. 1, л.д. 42-43).
По утверждению истца, ответчик не обеспечивал получение почтовой корреспонденции по юридическому адресу, в связи с чем письмо было возвращено отправителю по причине истечения срока хранения.
Суд первой инстанции, расценивая данный односторонний акт приема-передачи в качестве доказательства надлежащего исполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору помещения в аренду, верно исходил из положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и пришел к обоснованному выводу о том, что индивидуальный предприниматель несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по юридическому адресу. Более того, от предпринимателя, как от участника гражданского оборота, следует ожидать совершения добросовестных и разумных действий, направленных на получение информации по заключенному с ним договору.
В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о надлежащем исполнении арендодателем обязательств по передаче арендатору помещения в аренду путем направления в его адрес одностороннего акта приема-передачи помещения не противоречит положениям статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на непредставление в материалы дела акта приема-передачи помещения и основного договора аренды, а также на недоказанность их направления в адрес ответчика вследствие представления копий почтовых конвертов, а не их оригиналов с вложением оригиналов отправленных в них документов, судом отклоняются, поскольку факт направления данных документов подтвержден представленными в материалы дела описями вложения в ценное письмо с указанием наименования вложенных документов; в подтверждение возврата почтовых отправлений представлены копии почтовых конвертов с отметками органа почтовой связи, отчет об отслеживании отправления (т. 1, л.д. 44-46, том 2, л.д. 27-39). Доводы ответчика о том, что представленные описи вложения имеют отношение к другому предварительному договору, подлежат отклонению как документально неподтвержденные. При подтверждении истцом факта направления юридически значимых сообщений в адрес ответчика риск неполучения поступившей корреспонденции несет ответчик. При этом факт направления корреспонденции подтвержден.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии в конверте акта приема-передачи помещения для проведения СМР, о наличии в конверте иных вложений не подтвержден.
Поскольку к дате акта (к факту признания исполненной обязанности арендодателя по передаче в аренду помещения) 21.10.2015 договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 подписан, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что арендатор принял условие о возможности передачи помещения по одностороннему акту.
Суд первой инстанции, учитывая, что договором N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 срок аренды обусловлен фактом официального открытия торгового комплекса, а ранее даты открытия имущество предоставлено арендатору для производства СМР, пришел к выводу, что передача имущества и возникновение арендных правоотношений состоялись в декабре 2015 года.
При таких обстоятельствах, довод о направлении акта ранее заключения договора, не изменяет его выраженного волеизъявления о признании обязательства по передаче объекта в аренду исполненным на иных условиях, чем предусмотрено в статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно посредством одностороннего акта, как совершено истцом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
На основании пункта 10.2. спорного договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 за несвоевременную уплату обеспечительного взноса, неведение коммерческой деятельности, просрочки проведения СМР, истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора и начислил ответчику неустойку в размере трехкратной величины обеспечительного взноса в сумме 17 273,61 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро.
Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, является верным, арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена.
Судом первой инстанции рассмотрен вопрос о фальсификации доказательств по делу, а именно: договора аренды нежилого помещения N 32/12/2/015 от 18.12.2015 в части давности проставления на нем подписи представителя истца.
Согласно заключению эксперта, договор аренды N 32/12/2015 от 18.12.2015 подписан в период не ранее мая - июня 2016 года.
В пояснениях к экспертному заключению истец указал, что не исключает возможности подписания представленного в материалы дела договора в более поздний период, поскольку представленный экземпляр договора является дубликатом по причине утраты его оригинала, ходатайствовал об исключении указанного договора из числа доказательств по настоящему делу.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что наличие либо отсутствие в числе доказательств договора аренды нежилого помещения N 32/12/2/015 от 18.12.2015 не опровергает факта направления указанного договора в адрес ответчика 15.01.2016 (том 2 л.д. 41).
Каких-либо доказательств в подтверждение довода об отсутствии во вложении почтового отправления от 15.01.2016 основного долгосрочного договора аренды, а также обращения к истцу с претензией по вопросу заключения основного долгосрочного договора аренды ответчик в материалы дела не предоставил.
Суд обоснованно не принял во внимание доводы предпринимателя о том, что договор прекратил действие 25.01.2016 в связи с его расторжением по инициативе арендатора, то есть ранее даты его расторжения по инициативе арендодателя.
Пунктом 9.3. спорного договора стороны предусмотрели, что в случае просрочки арендодателем срока, предусмотренного пунктом 2.1. договора более 8 месяцев арендатор вправе расторгнуть предварительный договор.
Суд первой инстанции, из совокупности указанных условий, правомерно указал, что стороны признали также действующим предварительный договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 на срок до 8 месяцев (пункт 9.3. договора), то есть до февраля 2016 года.
В пределах указанного срока 25.12.2015 истец направил ответчику по юридическому адресу требование "Определение ведении коммерческой деятельности" 15.01.2016 и проект договора аренды N ДА-32/12/2015 от 18.12.2015, следовательно, применительно к правилу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства ответчика, обусловленные спорным договором по заключению в будущем основного договора, не прекратились.
Поскольку доказательств возврата переданного в аренду спорного нежилого помещения в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено, как и не доказано подписание сторонами долгосрочного и краткосрочного договора аренды, суд первой инстанции, с учетом пункта 11.1 договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 правильно признал несостоятельными доводы ответчика о прекращении спорного договора.
Доказательств исполнения принятых на себя обязательств по производству СМР и осуществлению коммерческой деятельности в арендованном помещении, полной оплаты обеспечительного взноса, ответчиком суду не представлено.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, арендованное помещение находится в специализированном здании торгово-развлекательного комплекса, истец при заключении договора выразил волеизъявление на передачу в аренду помещения при условии, что до открытия комплекса арендатором будут произведены необходимые строительно-монтажные работы для оборудования помещения под осуществление своей конкретной торговой деятельности, а впоследствии с открытием комплекса начнется коммерческая деятельность.
Договором N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 предусмотрены такие основания одностороннего отказ от его исполнения как невыполнение СМР и неведение коммерческой деятельности.
Апелляционный суд, соглашается с судом первой инстанции в том, что предприниматель как заинтересованная в арендных отношениях сторона также должен был обращаться к арендодателю с целью выяснения возможности доступа в помещение для ведения СМР и коммерческой деятельности.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о чинении препятствий со стороны общества предпринимателю в проведении СМР и осуществлении коммерческой деятельности, ответчиком не представлено.
Поскольку судом первой инстанции установлено наличие обстоятельств: невыполнение СМР и неведение коммерческой деятельности, с которыми договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 связывает право арендодателя отказаться от его исполнения и начислить арендатору неустойку в размере трехкратной величины обеспечительного взноса, является правильным вывод суда о правомерности начисления истцом неустойки в сумме 17 273,61 условных единиц.
Пунктом 9.2. договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 стороны предусмотрели ответственность арендатора за несовременную уплату обеспечительного взноса в виде неустойки в размере 0,5% от величины обеспечительного взноса за каждый день просрочки.
На основании указанного пункта истец начислил ответчику неустойку в размере 5 613,92 условных единиц за период с 11.11.2014 по 13.04.2016.
Расчет неустойки судом первой инстанции проверен, признан верным, арифметическая правильность представленного истцом расчета ответчиком не оспорена. Судом апелляционной инстанции также ошибок не установлено.
С учетом изложенного и поскольку доказательства своевременной оплаты в полном объеме обеспечительного взноса в материалах дела отсутствуют, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию и неустойка в размере 5 613,92 условных единиц, добровольно сниженном истцом по ходатайству ответчика.
На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции уменьшил размер заявленной ко взысканию неустойки до суммы 6 880,65 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, но не ниже 37 руб. за условную единицу в соответствии с пунктом 1.3.1.1. спорного договора.
Примененное судом первой инстанции снижение размера неустойки суд апелляционной инстанции признает правомерным.
Кроме того, снижение судом первой инстанции размера неустойки участвующими в деле лицами не оспаривается.
Пунктом 3.6. договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 стороны предусмотрели, что в случае расторжения предварительного договора по инициативе арендодателя по причине неисполнения арендатором договорных обязательств обеспечительный взнос не возвращается.
Поскольку судом установлено неисполнение принятых арендатором обязательств по договору, что послужило основанием отказа от его исполнения арендодателем (истцом), в силу пункта 3.6. договора основания для возврата предпринимателю обеспечительного взноса, отсутствуют. Следовательно, оснований для удовлетворения встречного иска не имелось.
Иные доводы, приведенные заявителем апелляционной жалобы в обоснование своей позиции по делу, признаются несостоятельными, не влияющими на выводы суда по существу рассматриваемого спора.
Распределение судебных расходов произведено судом первой инстанции в соответствии со статьями 101, 106, частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину, отсрочка уплаты которой была представлена при принятии апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 мая 2017 года по делу N А19-8924/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Пономарева Константина Валерьевича (ОГРНИП 314385025100142, ИНН 381260983265; г. Иркутск) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.09.2017 ПО ДЕЛУ N А19-8924/2016
Требование: О взыскании основного долга по предварительному договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2017 г. по делу N А19-8924/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,
- при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пономарева Константина Валерьевича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 мая 2017 года по делу N А19-8924/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ОГРН 1133850019940, ИНН 3849029213, место нахождения: 664043, г. Иркутск, ул. Сергеева, дом 3/5, кабинет 454) к индивидуальному предпринимателю Пономареву Константину Валерьевичу (ОГРНИП 314385025100142, ИНН 381260983265, место жительства: г. Иркутск) о взыскании 6 225 руб. и 373,5 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, - основного долга, 22 887,53 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, но не ниже 37 руб. за условную единицу, - неустойки;
- по встречному иску индивидуального предпринимателя Пономарева Константина Валерьевича к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" о признании недействительным в части предварительного договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 N ПДА-65/09/2014, взыскании неосновательного обогащения (сбережения) в размере 104 904 руб.,
(суд первой инстанции - Пенюшов Е.С.),
при участии в судебном заседании:
- от истца: Высоцкий А.Ф., представителя по доверенности от 28.11.2016;
- от ответчика: не явился, извещен,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Интеграл - Девелопмент" (далее - ООО "Интеграл - Девелопмент", общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пономареву Константину Валерьевичу (далее - ИП Пономарев К.В., предприниматель) о взыскании 6 225 руб. - основного долга по предварительному договору аренды N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 в виде платы за право доступа в помещение для производства строительно-монтажных работ (далее - СМР); 5 613,92 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения - неустойка за просрочку внесения обеспечительного взноса в размере 0,5% от общей суммы взноса согласно пункту 9.2 предварительного договора аренды (192 дня (с 01.10.2015 по 13.04.2016) * 0,5% * 5 757,87 у.е.), что эквивалентно 207 715 руб. 04 коп.; 373, 5 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения - плата за открытие комплекса, что эквивалентно 13 819 руб. 05 коп.; 7 273, 61 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения - штраф согласно пункту 10.2 предварительного договора аренды (при отказе от договора в связи с просрочкой внесения обеспечительного взноса), что эквивалентно 639 123 руб. 57 коп., ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по предварительному договору аренды N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014.
ИП Пономаревым К.В. заявлен встречный иск:
- - о признании недействительными положений пунктов 5.13. предварительного договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 N ПДА-65/09/2014, 9.2 в части начисления пеней в размере 0,5% от суммы обеспечительного взноса за нарушение арендатором сроков исполнения не денежных обязательств, предусмотренных этим договором; пункта 10.2. указанного договора в части обязанности арендатора уплатить арендодателю неустойку в размере двукратной величины обеспечительного взноса, предусмотренного этим договором, а в случае отказа арендодателя по причине просрочки оплаты обеспечительного взноса - трехкратной величины;
- - о взыскании с ООО "Интеграл-Девелопмент" 104 904 руб., из которых: неосновательное обогащение - 101 325 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - 3 579 руб.
В обоснование встречных исковых требований истец по встречному иску указал на неисполнение арендодателем обязательств по передаче арендованного помещения и открытия торгово-развлекательного центра, в срок, предусмотренный условиями предварительного договора, в связи с чем, предприниматель понес убытки, а также утратил интерес к продолжению договорных отношений.
Заявлением от 05.04.2017 общество заявило об отказе от исковых требований в части взыскания платы за право доступа в помещение для СМР в размере 6 225 руб. и платы за открытие комплекса в размере 373,5 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, что эквивалентно 13 819 руб. 05 коп.
Производство по делу в части требования о взыскании 6 225 руб. и 373,5 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро - основного долга прекращено.
Заявлением от 06.04.2017 предприниматель заявил об отказе от исковых требований в части требования о признании недействительным в части предварительного договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 N ПДА-65/09/2014, указал, что в остальной части исковые требования поддерживает.
Производство по делу по встречному иску в части требования о признании недействительным в части предварительного договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 N ПДА-65/09/2014 прекращено.
Заявлением от 27.04.2017 общество уточнило исковые требования, просит взыскать с ответчика 5 613,92 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, но не ниже 37 руб. за условную единицу - неустойка согласно пункту 9.2 предварительного договора аренды; 17 273,61 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, но не ниже 37 рублей за условную единицу - штраф, согласно пункту 10.2 предварительного договора аренды.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10 мая 2017 года с предпринимателя в пользу общества взыскана неустойка - 6 880,65 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, но не ниже 37 рублей за условную единицу. В удовлетворении встречного иска отказано.
Взысканы с общества в пользу предпринимателя судебные издержки, связанные с оплатой экспертизы - 28 800 руб. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина - 26 634 руб.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки, исходил из того, что договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 является заключенным, при этом, подписанием единого документа, названного как предварительный договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014, стороны фактически заключили договоры, содержащие как элементы предварительного договора, так и договора аренды здания (сооружения). Судом установлено, что официальное открытие торгового комплекса состоялось и помещение передано ответчику по акту приема-передачи. При этом судом отклонены доводы ответчика о неподписании акта приема-передачи и неполучении его по почте, что, по его мнению, свидетельствует о непринятии в аренду помещения. В связи с отсутствием доказательств своевременной оплаты в полном объеме обеспечительного взноса, с ответчика в пользу истца взыскана и неустойка в размере 5 613,92 условных единиц, добровольно сниженном истцом по ходатайству ответчика.
Судом установлено наличие обстоятельств в виде невыполнения строительно-монтажных работ и неведения коммерческой деятельности, с которыми договор связывает право арендодателя отказаться от его исполнения и начислить арендатору неустойку в размере двукратной величины обеспечительного взноса.
Обстоятельства прекращения действия предварительного договора N 65/09/2014 от 24.09.2014 послужили основанием для начисления ответчику неустойки на основании пункта 10.2. спорного договора и отказа в удовлетворении встречного иска. Суд посчитал, что односторонний отказ ответчика от договора 10.08.2016 не влечет правовых последствий, поскольку законом не предусмотрена возможность отказаться от исполнения недействующего договора.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене судебного в части удовлетворения исковых требований о взыскании с предпринимателя неустойки - 6 880,65 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, но не ниже 37 рублей за условную единицу; отказа в удовлетворении встречного иска; взыскания с предпринимателя в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 26 634 руб. Просит в удовлетворении исковых требований в отмененной части отказать в полном объеме. Встречный иск удовлетворить в полном объеме. Взыскать с общества в пользу предпринимателя сумму неосновательного обогащения - 101 325 руб. и сумму процентов за пользование чужими денежными средствами - 3 579 руб. Взыскать с общества в доход федерального бюджета государственную пошлину - 26 634 руб., ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Полагает, что суд пришел к ошибочному выводу о том, что предварительный договор аренды нежилого помещения является смешанным договором, содержащим элементы основного договора аренды, и что этот договор является заключенным.
Суд ошибочно отождествил акт доступа в помещение и акт приема-передачи помещения. В период действия договора арендатору предоставлялся лишь доступ в помещение, принадлежащее арендодателю. Оказывались услуги по организации доступа арендатора на строящийся объект арендодателя, а также эксплуатационные услуги по электро- и водоснабжению, связанные с производством работ. Условиями договора прямо предусмотрена однократная передача прав владения помещением при подписании акта приемки-передачи помещения. Условиями ПДА предусмотрено, что передача прав владения помещением не может наступить ранее даты официального открытия комплекса. Право владения возникало с момента подписания акта приемки-передачи помещения, который мог быть подписан не ранее даты открытия комплекса для посетителей.
Суд дал неверную оценку положениям п. 2.2 и 2.3 предварительного договора аренды, которые не дают права арендодателю на одностороннее подписание акта доступа в помещение в случае неполучения почтовой корреспонденции.
С учетом доказанной фальсификации основного договора истец не доказал, что исполнил надлежащим образом обязательства по заключению основного договора аренды, что напрямую определяет срок и основания прекращения действия предварительного договора.
Суд необоснованно отклонил ходатайство ответчика об истребовании доказательств от ПАО "Сбербанк России" и не дал оценку и не принял во внимание показания свидетеля о содержании ценного письма, направленного 18.09.2015.
Суд счел доказанным факт направления долгосрочного договора аренды, которое не подтвержден доказательствами - почтовыми квитанциями, являющиеся надлежащими доказательствами направления корреспонденции, - не представлены. Судом проигнорированы доводы ответчика и выводы эксперта о фальсификации договора. При этом суд признал доказанным факты направления актов передачи помещения и основного договора аренды, в отсутствие этих документов в деле. При этом суд не предложил истцу представить надлежащие доказательства направления почтовой корреспонденции.
Суд исходил из презумпции добросовестности истца, поставил истца в заведомо преимущественное положение в сравнении с ответчиком, чем нарушил ряд принципов арбитражного процесса.
Истцом в рамках других дел представлены сфальсифицированные договоры аренды.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 22.06.2017, 18.07.2017. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Ответчик в суд не явился, явку своего представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123, частью 2 статьи 200 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.
Представитель истца в судебном заседании полагал доводы апелляционной жалобы необоснованными по мотивам, изложенным в письменном отзыве на нее. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку возражений по проверке только части судебного акта, лицами, участвующими в деле, возражений не представлено.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Интеграл - Девелопмент" (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Пономарев Константин Валерьевич (арендатор) 24.09.2014 подписали договор N ПДА - 65/09/2014, поименованный как "предварительный договор аренды нежилого помещения" по арендным обязательствам в отношении нежилого помещения, ориентировочной площадью 24,9 кв. м, находящегося в здании торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева 3/5. (том 1 л.д. 11-17).
Сторонами согласованы существенные условия, на которых будет заключен договор аренды, в том числе: предмет, срок аренды, арендная плата, обеспечительный взнос.
Как указано истцом, 18.09.2015 предпринимателю по адресу места жительства направлено уведомление исх. N 156 от 18.09.2015, о дате официального открытия торгово-развлекательного комплекса и акт приема-передачи помещения для проведения СМР с ним, согласно которому последнему предложено подписать акт приема-передачи в течение 3-х дней с даты его получения.
Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели, что в случае необоснованного отказа и/или уклонения арендатора от подписания акта доступа арендатора для проведения СМР, либо не подписания акта в срок, указанный в пункте 2.2 договора (3 рабочих дня с момента его передачи арендатору) арендодатель вправе подписать указанный акт в одностороннем порядке, а обязательства по передаче помещения для проведения СМР будут считаться исполненными арендодателем надлежащим образом.
Поскольку указанное уведомление N 156 от 18.09.2015 предпринимателем оставлено без ответа, истец полагает, что по одностороннему акту помещение принято предпринимателем для проведения СМР.
Пунктом 9.2 предварительного договора стороны согласовали ответственность арендатора за несвоевременную уплату обеспечительного взноса в виде неустойки в размере 0,5% от величины обеспечительного взноса за каждый день просрочки. На основании указанного пункта истец начислил ответчику неустойку, снизив ее до размера 5 613,92 условных единиц за период с 11.11.2014 по 13.04.2016.
В связи с тем, что ответчиком не велась коммерческая деятельность, не произведена полная оплата обеспечительного взноса и ответчик уклонился от подписания акта приема-передачи, истец уведомлением от 13.04.2016 на основании пункта 10.2 договора заявил об отказе от его исполнения в одностороннем порядке.
Пунктом 10.2. предусмотрена ответственность арендатора в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным данным пунктом, в виде неустойки в размере двукратной величины обеспечительного взноса - 11515 условных единиц (пункт 1.5.1 договора). На основании указанного пункта договора истец также начислил ответчику неустойку в размере 17273,61 условных единиц.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием о принудительном взыскании неустойки.
Ответчик, квалифицируя договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 как предварительный договор и полагая его прекращенным в связи с неисполнением обязательства истцом по заключению основного долгосрочного договора аренды, а, следовательно, прекращенными и все обязательства из него, обратился со встречным иском о взыскании частично оплаченного обеспечительного взноса в размере 101 325 рублей как неосновательного обогащения (сбережения), 3 579 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.01.2016 по 10.08.2016.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Частью 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Суд первой инстанции, проанализировав условия договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014, пришел к правомерному выводу о том, что договор является смешанным и содержит условия, как предварительного договора, так и договора аренды здания (сооружения).
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора (приложение N 1 к договору), согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации как предварительный договор является заключенным. По своей правовой природе указанный договор также является договором аренды здания (сооружения).
Установив, что в договоре согласованы существенные условия: предмет аренды (пункт 1.2.2 договора, приложение N 1 к договору) и размер арендной платы (пункт 1.3 договора), суд посчитал договор заключенным исходя из требований пункта 1 статьи 432, статей 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции, отклонившим как несостоятельные доводы ответчика о том, что указанный договор является незаключенным, ввиду несогласования его предмета, поскольку в положениях договора и приложении N 2 содержаться необходимые для идентификации предмета аренды признаки: адрес здания, в котором находиться помещение, место расположения его на 3 этаже здания, площадь объекта (том 6 л.д. 51).
Площадь объектов, адрес их расположения в том и другом договорах совпадает.
Указанный договор соответствует требованиям статей 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен, из чего правильно исходил суд первой инстанции.
Приведенный в апелляционной жалобе довод об ошибочной квалификации судом первой инстанции договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 как смешанного договора основан на неверном толковании норм права и условий договора.
Из материалов дела следует, что договором N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 стороны определили, что срок аренды - это срок временного владения и пользования объектом аренды по краткосрочному договору аренды или по долгосрочному договору аренды, который исчисляется с даты официального открытия комплекса и передачи помещений по акту приема-передачи.
В свою очередь, краткосрочный и (или) долгосрочный договор аренды по отношению к помещению, поименованному в договоре N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014, сторонами не заключался.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, официальное открытие торгового комплекса состоялось и истцом приняты меры по передаче ответчику помещения по акту приема-передачи.
Довод ответчика о том, что спорный договор не является смешанным, не содержит в себе элементы договора аренды, а предусматривает оказание услуг по организации доступа в помещение на строящийся объект арендодателя, а также оказание эксплуатационных услуг по электро- и водоснабжению, по мнению суда апелляционной инстанции, не соответствует буквальному содержанию условий договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014, исследованных и оцененных судом в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Анализ условий договора свидетельствует о том, что с момента передачи помещения для проведения СМР, его стороны предусмотрели реализацию одного из вещно-правовых правомочий, а именно правомочия временного пользования объектом в виде непосредственного воздействия на него при выполнении строительно-монтажных работ арендатором - ответчиком.
Наличие в абзаце 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации союза строгой дизъюнкции свидетельствует, что законодатель договорным типом аренды предусмотрел возможность передачи и исключительно одного правомочия собственника - правомочия временного пользования, без передачи правомочия владения.
При таких обстоятельствах, спорный договор подлежит квалификации судом как смешанный, содержащий одновременно условия предварительного договора и договора аренды, что не противоречит установленному правилами статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципу свободы договора.
Суд апелляционной инстанции поддерживает правильный вывод суда первой инстанции о надлежащем исполнении арендодателем обязательства по передаче арендатору помещения в аренду, основанный на следующем.
По общему правилу, установленному статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Между тем, стороны пунктом 2.3 договора определили, что в случае необоснованного отказа и/или уклонения арендатора от подписания акта доступа арендатора для проведения СМР, либо не подписания акта в срок, указанный в пункте 2.2 договора (3 рабочих дня с момента его передачи арендатору) арендодатель вправе подписать указанный акт в одностороннем порядке, а обязательства по передаче помещения для проведения СМР будут считаться исполненными арендодателем надлежащим образом.
Истцом в материалы дела представлена опись вложения в ценное письмо от 18.09.2015, согласно которой ответчику по месту жительства направлено уведомление исх. N 156 от 18.09.2015, в котором указано на дату официального открытия торгово-развлекательного комплекса (30.10.2015), с приложением акта приема-передачи помещения для проведения СМР (т. 1, л.д. 40-41). В материалах дела также имеются доказательства повторного направления 20.11.2015 в адрес ответчика уведомления исходящий номер 0068 от 18.11.2015 (т. 1, л.д. 42-43).
По утверждению истца, ответчик не обеспечивал получение почтовой корреспонденции по юридическому адресу, в связи с чем письмо было возвращено отправителю по причине истечения срока хранения.
Суд первой инстанции, расценивая данный односторонний акт приема-передачи в качестве доказательства надлежащего исполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору помещения в аренду, верно исходил из положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и пришел к обоснованному выводу о том, что индивидуальный предприниматель несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по юридическому адресу. Более того, от предпринимателя, как от участника гражданского оборота, следует ожидать совершения добросовестных и разумных действий, направленных на получение информации по заключенному с ним договору.
В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о надлежащем исполнении арендодателем обязательств по передаче арендатору помещения в аренду путем направления в его адрес одностороннего акта приема-передачи помещения не противоречит положениям статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на непредставление в материалы дела акта приема-передачи помещения и основного договора аренды, а также на недоказанность их направления в адрес ответчика вследствие представления копий почтовых конвертов, а не их оригиналов с вложением оригиналов отправленных в них документов, судом отклоняются, поскольку факт направления данных документов подтвержден представленными в материалы дела описями вложения в ценное письмо с указанием наименования вложенных документов; в подтверждение возврата почтовых отправлений представлены копии почтовых конвертов с отметками органа почтовой связи, отчет об отслеживании отправления (т. 1, л.д. 44-46, том 2, л.д. 27-39). Доводы ответчика о том, что представленные описи вложения имеют отношение к другому предварительному договору, подлежат отклонению как документально неподтвержденные. При подтверждении истцом факта направления юридически значимых сообщений в адрес ответчика риск неполучения поступившей корреспонденции несет ответчик. При этом факт направления корреспонденции подтвержден.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии в конверте акта приема-передачи помещения для проведения СМР, о наличии в конверте иных вложений не подтвержден.
Поскольку к дате акта (к факту признания исполненной обязанности арендодателя по передаче в аренду помещения) 21.10.2015 договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 подписан, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что арендатор принял условие о возможности передачи помещения по одностороннему акту.
Суд первой инстанции, учитывая, что договором N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 срок аренды обусловлен фактом официального открытия торгового комплекса, а ранее даты открытия имущество предоставлено арендатору для производства СМР, пришел к выводу, что передача имущества и возникновение арендных правоотношений состоялись в декабре 2015 года.
При таких обстоятельствах, довод о направлении акта ранее заключения договора, не изменяет его выраженного волеизъявления о признании обязательства по передаче объекта в аренду исполненным на иных условиях, чем предусмотрено в статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно посредством одностороннего акта, как совершено истцом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
На основании пункта 10.2. спорного договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 за несвоевременную уплату обеспечительного взноса, неведение коммерческой деятельности, просрочки проведения СМР, истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора и начислил ответчику неустойку в размере трехкратной величины обеспечительного взноса в сумме 17 273,61 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро.
Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, является верным, арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена.
Судом первой инстанции рассмотрен вопрос о фальсификации доказательств по делу, а именно: договора аренды нежилого помещения N 32/12/2/015 от 18.12.2015 в части давности проставления на нем подписи представителя истца.
Согласно заключению эксперта, договор аренды N 32/12/2015 от 18.12.2015 подписан в период не ранее мая - июня 2016 года.
В пояснениях к экспертному заключению истец указал, что не исключает возможности подписания представленного в материалы дела договора в более поздний период, поскольку представленный экземпляр договора является дубликатом по причине утраты его оригинала, ходатайствовал об исключении указанного договора из числа доказательств по настоящему делу.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что наличие либо отсутствие в числе доказательств договора аренды нежилого помещения N 32/12/2/015 от 18.12.2015 не опровергает факта направления указанного договора в адрес ответчика 15.01.2016 (том 2 л.д. 41).
Каких-либо доказательств в подтверждение довода об отсутствии во вложении почтового отправления от 15.01.2016 основного долгосрочного договора аренды, а также обращения к истцу с претензией по вопросу заключения основного долгосрочного договора аренды ответчик в материалы дела не предоставил.
Суд обоснованно не принял во внимание доводы предпринимателя о том, что договор прекратил действие 25.01.2016 в связи с его расторжением по инициативе арендатора, то есть ранее даты его расторжения по инициативе арендодателя.
Пунктом 9.3. спорного договора стороны предусмотрели, что в случае просрочки арендодателем срока, предусмотренного пунктом 2.1. договора более 8 месяцев арендатор вправе расторгнуть предварительный договор.
Суд первой инстанции, из совокупности указанных условий, правомерно указал, что стороны признали также действующим предварительный договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 на срок до 8 месяцев (пункт 9.3. договора), то есть до февраля 2016 года.
В пределах указанного срока 25.12.2015 истец направил ответчику по юридическому адресу требование "Определение ведении коммерческой деятельности" 15.01.2016 и проект договора аренды N ДА-32/12/2015 от 18.12.2015, следовательно, применительно к правилу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства ответчика, обусловленные спорным договором по заключению в будущем основного договора, не прекратились.
Поскольку доказательств возврата переданного в аренду спорного нежилого помещения в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено, как и не доказано подписание сторонами долгосрочного и краткосрочного договора аренды, суд первой инстанции, с учетом пункта 11.1 договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 правильно признал несостоятельными доводы ответчика о прекращении спорного договора.
Доказательств исполнения принятых на себя обязательств по производству СМР и осуществлению коммерческой деятельности в арендованном помещении, полной оплаты обеспечительного взноса, ответчиком суду не представлено.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, арендованное помещение находится в специализированном здании торгово-развлекательного комплекса, истец при заключении договора выразил волеизъявление на передачу в аренду помещения при условии, что до открытия комплекса арендатором будут произведены необходимые строительно-монтажные работы для оборудования помещения под осуществление своей конкретной торговой деятельности, а впоследствии с открытием комплекса начнется коммерческая деятельность.
Договором N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 предусмотрены такие основания одностороннего отказ от его исполнения как невыполнение СМР и неведение коммерческой деятельности.
Апелляционный суд, соглашается с судом первой инстанции в том, что предприниматель как заинтересованная в арендных отношениях сторона также должен был обращаться к арендодателю с целью выяснения возможности доступа в помещение для ведения СМР и коммерческой деятельности.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о чинении препятствий со стороны общества предпринимателю в проведении СМР и осуществлении коммерческой деятельности, ответчиком не представлено.
Поскольку судом первой инстанции установлено наличие обстоятельств: невыполнение СМР и неведение коммерческой деятельности, с которыми договор N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 связывает право арендодателя отказаться от его исполнения и начислить арендатору неустойку в размере трехкратной величины обеспечительного взноса, является правильным вывод суда о правомерности начисления истцом неустойки в сумме 17 273,61 условных единиц.
Пунктом 9.2. договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 стороны предусмотрели ответственность арендатора за несовременную уплату обеспечительного взноса в виде неустойки в размере 0,5% от величины обеспечительного взноса за каждый день просрочки.
На основании указанного пункта истец начислил ответчику неустойку в размере 5 613,92 условных единиц за период с 11.11.2014 по 13.04.2016.
Расчет неустойки судом первой инстанции проверен, признан верным, арифметическая правильность представленного истцом расчета ответчиком не оспорена. Судом апелляционной инстанции также ошибок не установлено.
С учетом изложенного и поскольку доказательства своевременной оплаты в полном объеме обеспечительного взноса в материалах дела отсутствуют, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию и неустойка в размере 5 613,92 условных единиц, добровольно сниженном истцом по ходатайству ответчика.
На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции уменьшил размер заявленной ко взысканию неустойки до суммы 6 880,65 условных единиц в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату исполнения решения, из расчета 1 условная единица составляет сумму 1/2 доллара США и 1/2 Евро, но не ниже 37 руб. за условную единицу в соответствии с пунктом 1.3.1.1. спорного договора.
Примененное судом первой инстанции снижение размера неустойки суд апелляционной инстанции признает правомерным.
Кроме того, снижение судом первой инстанции размера неустойки участвующими в деле лицами не оспаривается.
Пунктом 3.6. договора N ПДА - 65/09/2014 от 24.09.2014 стороны предусмотрели, что в случае расторжения предварительного договора по инициативе арендодателя по причине неисполнения арендатором договорных обязательств обеспечительный взнос не возвращается.
Поскольку судом установлено неисполнение принятых арендатором обязательств по договору, что послужило основанием отказа от его исполнения арендодателем (истцом), в силу пункта 3.6. договора основания для возврата предпринимателю обеспечительного взноса, отсутствуют. Следовательно, оснований для удовлетворения встречного иска не имелось.
Иные доводы, приведенные заявителем апелляционной жалобы в обоснование своей позиции по делу, признаются несостоятельными, не влияющими на выводы суда по существу рассматриваемого спора.
Распределение судебных расходов произведено судом первой инстанции в соответствии со статьями 101, 106, частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину, отсрочка уплаты которой была представлена при принятии апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 мая 2017 года по делу N А19-8924/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Пономарева Константина Валерьевича (ОГРНИП 314385025100142, ИНН 381260983265; г. Иркутск) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
В.Л.КАМИНСКИЙ
В.Л.КАМИНСКИЙ
Судьи
В.А.СИДОРЕНКО
Е.О.НИКИФОРЮК
В.А.СИДОРЕНКО
Е.О.НИКИФОРЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)