Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Мальцева С.В., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Каменецкой Я.Д.,
при участии в заседании:
от истца, общества с ограниченной ответственностью "Зеленая волна" (ИНН: 7716696649, ОГРН: 1117746670690): Кудлаева К.Т. - представитель по доверенности от 02.03.2016 N 77 АБ 9699633,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" (ИНН: 5029064158, ОГРН: 1035005503477): представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зеленая волна" на решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2016 года по делу N А41-11113/16, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по иску общества с ограниченной ответственностью "Зеленая волна" к обществу с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" о признании недействительным договора, признании зачета встречных требований и взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Зеленая волна" (далее - ООО "Зеленая волна") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" (далее - ООО "Мытищи-ПЛАЗА") со следующими требованиями:
- - признать недействительным договор аренды от 01 марта 2013 года, заключенный между ООО "Зеленая волна" и ООО "Мытищи-ПЛАЗА" в отношении нежилого помещения, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2 недействительным в силу его ничтожности;
- - признать зачет встречных требований в сумме 40 568,33 у.е. ООО "Зеленая Волна" к ООО "Мытищи-ПЛАЗА" на основании договора аренды N 64/3 от 01 марта 2013 года и ООО "Мытищи-ПЛАЗА" к ООО "Зеленая Волна" на основании решения Арбитражного суда Московской области по делу N А41-71948/14 принятым на основании договора аренды N 64/3 от 01.10.2009 состоявшимся;
- - взыскать с ООО "Мытищи-ПЛАЗА" в пользу ООО "Зеленая Волна" остаток суммы неосновательного обогащения в размере 74 015,06 у.е. взыскание произвести половиной суммы курса доллара США и Евро, установленными ЦБ РФ на дату платежа. (т. 1 л.д. 2 - 8).
Решением Арбитражного суда Московской области от 18.05.2016 по делу N А41-11113/16 в удовлетворении иска отказано (т. 2 л.д. 56 - 58).
Не согласившись с решением суда, ООО "Зеленая волна" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также нарушением норм материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2016 года по делу N А41-11113/16 подлежит отмене в части отказа в признании недействительным договора. В остальной части решение суда следует оставить без изменения.
Как следует из материалов дела, 01 марта 2013 года между ООО "Мытищи-ПЛАЗА" (арендодатель) и ООО "Зеленая Волна" (арендатор) заключен договор аренды N 64/3 (т. 1 л.д. 17 - 30).
В соответствии с условиями договора аренды ООО "Мытищи-ПЛАЗА" обязалось передать ООО "Зеленая Волна" во временное возмездное пользование нежилое помещение, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2, а ООО "Зеленая волна" как арендатор обязалось вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном договором аренды N 64/3 от 01.03.2013 (п. п. 1.1.1, 1.1.3 договора аренды N 64/3 от 01.03.2013) (т. 1 л.д. 17 - 30)
Согласно п. 3.1 арендная плата составляет 1 415, 61 условных единиц кроме НДС за один квадратный метр в год.
В силу п. 3.4.2 договора стоимость эксплуатационных услуг устанавливается в размере 140 условных единиц, кроме того НДС по ставке, установленной действующим на момент оплаты законодательством РФ, за квадратный метр в год, и подлежит оплате равными долями на ежемесячной основе, авансом, не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.
Согласно п. 3.2 договора арендатор оплачивает арендодателю в качестве компенсации денежные средства за фактически израсходованную электроэнергию, основываясь на показаниях счетчиков, и теплоснабжение помещения пропорционально занимаемой площади в здании. Оплата производится в течение 5 (пяти) банковских дней, со дня выставления счета арендодателем.
В силу п. 3.5.6 договора во всех случаях в тексте настоящего договора под условной единицей понимается половина суммы курса доллара США и Евро, установленными ЦБ РФ на дату осуществления оплаты, но в любом случае не менее 35 рублей за одну условную единицу.
Согласно п. 3.6.1 договора арендатор обязуется выплатить в течение 5 календарных дней со дня подписания договора арендодателю обеспечительный взнос в размере 2-х (двух) ставок ежемесячной арендной шпаты, что составляет 15453,74 у.е., а также НДС по действующей ставке в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором аренды.
В качестве частичной оплаты обеспечительного взноса засчитывается обеспечительный взнос в сумме 13100 у.е., выплаченный арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору аренды N 64/3 от 01 октября 2009 года с момента подписания настоящего договора засчитывается в счет исполнения обязательств арендатора по уплате обеспечительного взноса по настоящему договору.
Согласно п. 8.2.1, договора в случае неисполнение арендодателем своих обязательств по настоящему договору обеспечительный взнос и арендная плата, внесенная по настоящему договору, возвращаются арендатору в той степени, в которой они не причитаются арендодателю в у.е.
Как указал истец, ответчиком не надлежащим образом исполнены обязательства но передаче во временное возмездное пользование нежилого помещения общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенного на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2, так как данное нежилое помещение было ответчиком передано истцу ранее с 01 февраля 2013 года по другому договору аренды N 64/3 от 01 октября 2009 года, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-71948/14.
Из искового заявления следует, что ответчик продолжал выставлять счета на оплату за пользование одним и тем же нежилым помещением за один и тот же период времени как по договору N 64/3 от 01 октября 2009 года, так и по договору N 64/3 от 01 марта 2013 года.
При этом как указывает истец, ООО "Мытищи-ПЛАЗА" исправно их оплачивало, что установлено судом по делу N А41-71948/14.
Истец указывает, что в рамках указанного дела было установлено между ООО "Мытищи-ПЛАЗА" (арендодатель) и ИП Юдкиной Е.В. (арендатор) был заключен договор аренды N 64/3 от 01.10.2009 (в редакции дополнительных соглашений). В соответствии с условиями договора ООО "Мытищи-ПЛАЗА" обязалось передать ИП Юдкиной Е.В. во временное возмездное пользование нежилое помещение, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2, а ООО "Зеленая волна" как арендатор обязалось вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном договором.
01.02.2013 между ИП Юдкиной Е.В. (арендатор) и ООО "Зеленая волна" (арендатор) был заключен договор цессии (уступки права требования), согласно которому цедент уступает цессионарию права и обязанности арендатора, возникшие из договора аренды N 64/3 от 01.10.2009, заключенного с ООО "Мытищи-ПЛАЗА".
Согласно п. 7 данного договора согласие арендатора ООО "Мытищи-ПЛАЗА" на уступку прав арендатора получено.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды N 64/3 от 01.10.2009 ставка арендной платы составляет 1 200 условных единиц за один квадратный метр помещения в год, кроме того НДС по ставке, установленной действующим на момент оплаты законодательством РФ.
Согласно дополнительному соглашению, подписанному 01.12.2012, арендная плата составляет 1 415, 61 условных единиц кроме НДС за один квадратный метр в год.
В силу п. 3.4.2 договора стоимость эксплуатационных услуг устанавливается в размере 140 условных единиц, кроме того НДС по ставке, установленной действующим на момент оплаты законодательством РФ, за квадратный метр в год, и подлежит оплате равными долями на ежемесячной основе, авансом, не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.
Согласно п. 3.2 договора арендатор оплачивает арендодателю в качестве компенсации денежные средства за фактически израсходованную электроэнергию, основываясь на показаниях счетчиков, теплоснабжение помещения пропорционально занимаемой площади в здании. Оплата производится в течение 5 (пяти) банковских дней, со дня выставления счета арендодателем.
В силу п. 3.5.6 договора во всех случаях в тексте настоящего договора под условной единицей понимается половина суммы курса доллара США и евро, установленными ЦБ РФ на дату осуществления оплаты.
01.05.2014 стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды N 64/3 от 01.10.2009.
По акту от 31.05.2014 арендатор возвратил нежилое помещение арендодателю.
В рамках дела А41-71948/14 ООО "Мытищи-ПЛАЗА" указало, что ООО "Зеленая волна" обязательства по внесению арендной платы были исполнены частично за февраль 2014 года на сумму 6 002,32 у.е., а также в полном объеме за март, апрель, май 2014 года в сумме 9 117,71 у.е. за каждый из указанных месяцев.
Всего, по мнению ООО "Мытищи-ПЛАЗА", задолженность по арендной плате составила 33 355,45 у.е.
Также ООО "Мытищи-ПЛАЗА" указало, что ООО "Зеленая волна" не надлежаще исполнены обязательства по внесению эксплуатационных платежей за период с февраля по май 2014 года, всего на сумму 3 606,88 у.е., по оплате коммунальных услуг - на сумму 129 085 руб. 66 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области по делу А41-71948/14 с ООО "Зеленая волна" в пользу ООО "Мытищи-ПЛАЗА" взыскана задолженность по арендной плате в размере 36 962,33 у.е., эксплуатационные платежи в размере 3 606 у.е.
С учетом изложенного, истец, ссылаясь на то за один и тот же объект - за нежилое помещение, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2 ООО "Мытищи-ПЛАЗА" получило с ООО "Зеленая Волна" денежные средства, полагает, что денежные средства, полученные ООО "Мытищи-ПЛАЗА" от ООО "Зеленая Волна" по договору аренды N 64/3 от 01 марта 2013 года являются неосновательным обогащением в силу статей 1102 и 1103 ГК РФ, а договор аренды N 64/3 от 01 марта 2013 года считает недействительным в силу статей 166 и 167, 168 ГК РФ.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требования истца о признании недействительным договора аренды N 64/3 от 01 марта 2013 года, заключенного между ООО "Зеленая волна" и ООО "Мытищи-ПЛАЗА" в отношении нежилого помещения, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2, суд первой инстанции исходил из того, что данный договор заключен на срок свыше одного года и в нарушение статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не прошел государственной регистрации, поэтому в силу п. 3 ст. 433 ГК является незаключенным и не влечет возникновение гражданских прав и обязанностей.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.
Из п. 2.1 договора аренды N 64/3 от 01.03.2013 следует, что настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до "01" апреля 2016 года. С момента подписания до момента государственной регистрации настоящий договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 (трехсот шестидесяти) дней с даты подписания.
В случае, если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 (трехсот шестидесяти) дней с даты его подписания, то по истечении этого срока стороны пролонгируют действие настоящего договора на тех же условиях на тот же срок ежегодно до истечения срока аренды.
Таким образом, договор аренды от 01 марта 2013 года N 64/3 является краткосрочным договором сроком на 360 дней с правом ежегодной пролонгации до 01 апреля 2016 года.
Для установления обязательности государственной регистрации договора аренды имеет значение тот срок, на который договор заключен, а не фактическая длительность правоотношений аренды, в связи с чем вывод суда первой инстанции о необходимости регистрации договора аренды от 01 марта 2013 года N 64/3 являются ошибочными.
В соответствии с положениями п. 1 и п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 ГК РФ в редакции, действующей с 01.03.2013 и применимой к спорным правоотношениям, установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 07.04.2015 по делу N А41-71948/14 установлено наличие между ООО "Мытищи-ПЛАЗА" и ООО "Зеленая волна" арендных отношений по договору аренды N 64/3 от 01.10.2009, в рамках которого ООО "Мытищи-ПЛАЗА" передало ООО "Зеленая волна" в аренду нежилое помещение, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2.
01.05.2014 стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды N 64/3 от 01.10.2009.
По акту от 31.05.2014 арендатор возвратил нежилое помещение арендодателю.
По смыслу ст. ст. 606, 607, 609, 611 ГК РФ индивидуально-определенная вещь, каковым является объект недвижимого имущества, может быть передан собственником во владение и пользование (либо пользование) только по одному договору аренды.
Передача другому лицу прав владения и пользования имуществом, уже находящимся во владении и пользовании истца, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 607 ГК РФ.
В нарушение указанных выше норм права, 01 марта 2013 года между ООО "Мытищи-ПЛАЗА" и ООО "Зеленая волна" был заключен договор аренды N 64/3 предметом которого был тот же объект недвижимости, что и по договору аренды N 64/3 от 01.10.2009.
Поскольку на дату заключения договора аренды N 64/3 от 01.03.2013 арендные отношения по договору аренды от 01.10.2009 не были прекращены, передача предмета аренды ООО "Зеленая волна", уже находящегося во владении и пользовании указанного лица, чье владение и пользование не было прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 607 ГК РФ и в соответствии со статьей 168 ГК РФ влечет ничтожность договора аренды N 64/3 от 01.03.2013.
При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2016 года по делу N А41-11113/16 подлежит отмене в части отказа в признании недействительным договора, указанное требование подлежит удовлетворению.
Истец просит признать зачет встречных требований в сумме 40 568,33 у.е. ООО "Зеленая Волна" к ООО "Мытищи-ПЛАЗА" на основании договора аренды N 64/3 от 01 марта 2013 года и ООО "Мытищи-ПЛАЗА" к ООО "Зеленая Волна" на основании решения Арбитражного суда Московской области по делу N А41-71948/14 принятым на основании договора аренды N 64/3 от 01.10.2009 состоявшимся, а также взыскать с ООО "Мытищи-ПЛАЗА" в пользу ООО "Зеленая Волна" остаток суммы неосновательного обогащения в размере 74 015,06 у.е. взыскание произвести половиной суммы курса доллара США и Евро, установленными ЦБ РФ на дату платежа.
Отказывая в удовлетворении указанных требований, суд первой инстанции исходил из того, что неосновательное обогащение на стороне ответчика не возникло, так как заявленные в качестве неосновательного обогащения денежные средства являются платой по договору аренды N 64/3 от 01.10.2009, что было установлено и подтверждено в рамках дела N А41-71948/14.
Арбитражный апелляционный суд соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в рамках дела А41-71948/14 судом рассмотрены требования ООО "Мытищи-ПЛАЗА" о взыскания задолженности с ООО "Зеленая Волна" за аренду нежилого помещения, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2.
Выводов о том, что указанное помещение было арендовано ООО "Зеленая Волна" на основании договора аренды N 64/3 от 01.03.2013 и указанный договор фактически исполнялся сторонами, в решении суда по делу N А41-71948/14 не содержится.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что суду первой инстанции в рамках рассмотрения дела N А41-71948/14 были представлены доказательства уплаты арендных платежей как по договору от 01.10.2009, так и по договору от 01.03.2013, таким образом, представленные по делу N А41-71948/14 доказательства по оплате за аренду спорного помещения были оценены судом в совокупности, по результатам чего было установлено наличие задолженности на стороне арендатора. Доказательств обратного истец в настоящее дело не представил. Ходатайство об истребовании для оценки и изучения материалов дела А41-71948/14 истец не заявил.
С учетом изложенного, оснований для вывода о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчика по настоящему делу у суда апелляционной инстанции не имеется, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца о признании зачета встречных требований в сумме 40 568,33 у.е. и взыскании неосновательного обогащения в размере 74 015,06 у.е.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2016 года по делу N А41-11113/16 отменить в части отказа в признании недействительным договора.
Признать недействительным договор аренды от 01 марта 2013 года, заключенный между ООО "Зеленая волна" и ООО "Мытищи-ПЛАЗА" в отношении нежилого помещения, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" в пользу ООО "Зеленая волна" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.08.2016 N 10АП-9263/2016 ПО ДЕЛУ N А41-11113/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 августа 2016 г. по делу N А41-11113/16
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Мальцева С.В., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Каменецкой Я.Д.,
при участии в заседании:
от истца, общества с ограниченной ответственностью "Зеленая волна" (ИНН: 7716696649, ОГРН: 1117746670690): Кудлаева К.Т. - представитель по доверенности от 02.03.2016 N 77 АБ 9699633,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" (ИНН: 5029064158, ОГРН: 1035005503477): представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зеленая волна" на решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2016 года по делу N А41-11113/16, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по иску общества с ограниченной ответственностью "Зеленая волна" к обществу с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" о признании недействительным договора, признании зачета встречных требований и взыскании денежных средств,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Зеленая волна" (далее - ООО "Зеленая волна") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" (далее - ООО "Мытищи-ПЛАЗА") со следующими требованиями:
- - признать недействительным договор аренды от 01 марта 2013 года, заключенный между ООО "Зеленая волна" и ООО "Мытищи-ПЛАЗА" в отношении нежилого помещения, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2 недействительным в силу его ничтожности;
- - признать зачет встречных требований в сумме 40 568,33 у.е. ООО "Зеленая Волна" к ООО "Мытищи-ПЛАЗА" на основании договора аренды N 64/3 от 01 марта 2013 года и ООО "Мытищи-ПЛАЗА" к ООО "Зеленая Волна" на основании решения Арбитражного суда Московской области по делу N А41-71948/14 принятым на основании договора аренды N 64/3 от 01.10.2009 состоявшимся;
- - взыскать с ООО "Мытищи-ПЛАЗА" в пользу ООО "Зеленая Волна" остаток суммы неосновательного обогащения в размере 74 015,06 у.е. взыскание произвести половиной суммы курса доллара США и Евро, установленными ЦБ РФ на дату платежа. (т. 1 л.д. 2 - 8).
Решением Арбитражного суда Московской области от 18.05.2016 по делу N А41-11113/16 в удовлетворении иска отказано (т. 2 л.д. 56 - 58).
Не согласившись с решением суда, ООО "Зеленая волна" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также нарушением норм материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2016 года по делу N А41-11113/16 подлежит отмене в части отказа в признании недействительным договора. В остальной части решение суда следует оставить без изменения.
Как следует из материалов дела, 01 марта 2013 года между ООО "Мытищи-ПЛАЗА" (арендодатель) и ООО "Зеленая Волна" (арендатор) заключен договор аренды N 64/3 (т. 1 л.д. 17 - 30).
В соответствии с условиями договора аренды ООО "Мытищи-ПЛАЗА" обязалось передать ООО "Зеленая Волна" во временное возмездное пользование нежилое помещение, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2, а ООО "Зеленая волна" как арендатор обязалось вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном договором аренды N 64/3 от 01.03.2013 (п. п. 1.1.1, 1.1.3 договора аренды N 64/3 от 01.03.2013) (т. 1 л.д. 17 - 30)
Согласно п. 3.1 арендная плата составляет 1 415, 61 условных единиц кроме НДС за один квадратный метр в год.
В силу п. 3.4.2 договора стоимость эксплуатационных услуг устанавливается в размере 140 условных единиц, кроме того НДС по ставке, установленной действующим на момент оплаты законодательством РФ, за квадратный метр в год, и подлежит оплате равными долями на ежемесячной основе, авансом, не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.
Согласно п. 3.2 договора арендатор оплачивает арендодателю в качестве компенсации денежные средства за фактически израсходованную электроэнергию, основываясь на показаниях счетчиков, и теплоснабжение помещения пропорционально занимаемой площади в здании. Оплата производится в течение 5 (пяти) банковских дней, со дня выставления счета арендодателем.
В силу п. 3.5.6 договора во всех случаях в тексте настоящего договора под условной единицей понимается половина суммы курса доллара США и Евро, установленными ЦБ РФ на дату осуществления оплаты, но в любом случае не менее 35 рублей за одну условную единицу.
Согласно п. 3.6.1 договора арендатор обязуется выплатить в течение 5 календарных дней со дня подписания договора арендодателю обеспечительный взнос в размере 2-х (двух) ставок ежемесячной арендной шпаты, что составляет 15453,74 у.е., а также НДС по действующей ставке в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором аренды.
В качестве частичной оплаты обеспечительного взноса засчитывается обеспечительный взнос в сумме 13100 у.е., выплаченный арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору аренды N 64/3 от 01 октября 2009 года с момента подписания настоящего договора засчитывается в счет исполнения обязательств арендатора по уплате обеспечительного взноса по настоящему договору.
Согласно п. 8.2.1, договора в случае неисполнение арендодателем своих обязательств по настоящему договору обеспечительный взнос и арендная плата, внесенная по настоящему договору, возвращаются арендатору в той степени, в которой они не причитаются арендодателю в у.е.
Как указал истец, ответчиком не надлежащим образом исполнены обязательства но передаче во временное возмездное пользование нежилого помещения общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенного на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2, так как данное нежилое помещение было ответчиком передано истцу ранее с 01 февраля 2013 года по другому договору аренды N 64/3 от 01 октября 2009 года, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-71948/14.
Из искового заявления следует, что ответчик продолжал выставлять счета на оплату за пользование одним и тем же нежилым помещением за один и тот же период времени как по договору N 64/3 от 01 октября 2009 года, так и по договору N 64/3 от 01 марта 2013 года.
При этом как указывает истец, ООО "Мытищи-ПЛАЗА" исправно их оплачивало, что установлено судом по делу N А41-71948/14.
Истец указывает, что в рамках указанного дела было установлено между ООО "Мытищи-ПЛАЗА" (арендодатель) и ИП Юдкиной Е.В. (арендатор) был заключен договор аренды N 64/3 от 01.10.2009 (в редакции дополнительных соглашений). В соответствии с условиями договора ООО "Мытищи-ПЛАЗА" обязалось передать ИП Юдкиной Е.В. во временное возмездное пользование нежилое помещение, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2, а ООО "Зеленая волна" как арендатор обязалось вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном договором.
01.02.2013 между ИП Юдкиной Е.В. (арендатор) и ООО "Зеленая волна" (арендатор) был заключен договор цессии (уступки права требования), согласно которому цедент уступает цессионарию права и обязанности арендатора, возникшие из договора аренды N 64/3 от 01.10.2009, заключенного с ООО "Мытищи-ПЛАЗА".
Согласно п. 7 данного договора согласие арендатора ООО "Мытищи-ПЛАЗА" на уступку прав арендатора получено.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды N 64/3 от 01.10.2009 ставка арендной платы составляет 1 200 условных единиц за один квадратный метр помещения в год, кроме того НДС по ставке, установленной действующим на момент оплаты законодательством РФ.
Согласно дополнительному соглашению, подписанному 01.12.2012, арендная плата составляет 1 415, 61 условных единиц кроме НДС за один квадратный метр в год.
В силу п. 3.4.2 договора стоимость эксплуатационных услуг устанавливается в размере 140 условных единиц, кроме того НДС по ставке, установленной действующим на момент оплаты законодательством РФ, за квадратный метр в год, и подлежит оплате равными долями на ежемесячной основе, авансом, не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.
Согласно п. 3.2 договора арендатор оплачивает арендодателю в качестве компенсации денежные средства за фактически израсходованную электроэнергию, основываясь на показаниях счетчиков, теплоснабжение помещения пропорционально занимаемой площади в здании. Оплата производится в течение 5 (пяти) банковских дней, со дня выставления счета арендодателем.
В силу п. 3.5.6 договора во всех случаях в тексте настоящего договора под условной единицей понимается половина суммы курса доллара США и евро, установленными ЦБ РФ на дату осуществления оплаты.
01.05.2014 стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды N 64/3 от 01.10.2009.
По акту от 31.05.2014 арендатор возвратил нежилое помещение арендодателю.
В рамках дела А41-71948/14 ООО "Мытищи-ПЛАЗА" указало, что ООО "Зеленая волна" обязательства по внесению арендной платы были исполнены частично за февраль 2014 года на сумму 6 002,32 у.е., а также в полном объеме за март, апрель, май 2014 года в сумме 9 117,71 у.е. за каждый из указанных месяцев.
Всего, по мнению ООО "Мытищи-ПЛАЗА", задолженность по арендной плате составила 33 355,45 у.е.
Также ООО "Мытищи-ПЛАЗА" указало, что ООО "Зеленая волна" не надлежаще исполнены обязательства по внесению эксплуатационных платежей за период с февраля по май 2014 года, всего на сумму 3 606,88 у.е., по оплате коммунальных услуг - на сумму 129 085 руб. 66 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области по делу А41-71948/14 с ООО "Зеленая волна" в пользу ООО "Мытищи-ПЛАЗА" взыскана задолженность по арендной плате в размере 36 962,33 у.е., эксплуатационные платежи в размере 3 606 у.е.
С учетом изложенного, истец, ссылаясь на то за один и тот же объект - за нежилое помещение, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2 ООО "Мытищи-ПЛАЗА" получило с ООО "Зеленая Волна" денежные средства, полагает, что денежные средства, полученные ООО "Мытищи-ПЛАЗА" от ООО "Зеленая Волна" по договору аренды N 64/3 от 01 марта 2013 года являются неосновательным обогащением в силу статей 1102 и 1103 ГК РФ, а договор аренды N 64/3 от 01 марта 2013 года считает недействительным в силу статей 166 и 167, 168 ГК РФ.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требования истца о признании недействительным договора аренды N 64/3 от 01 марта 2013 года, заключенного между ООО "Зеленая волна" и ООО "Мытищи-ПЛАЗА" в отношении нежилого помещения, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2, суд первой инстанции исходил из того, что данный договор заключен на срок свыше одного года и в нарушение статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не прошел государственной регистрации, поэтому в силу п. 3 ст. 433 ГК является незаключенным и не влечет возникновение гражданских прав и обязанностей.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.
Из п. 2.1 договора аренды N 64/3 от 01.03.2013 следует, что настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до "01" апреля 2016 года. С момента подписания до момента государственной регистрации настоящий договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 (трехсот шестидесяти) дней с даты подписания.
В случае, если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 (трехсот шестидесяти) дней с даты его подписания, то по истечении этого срока стороны пролонгируют действие настоящего договора на тех же условиях на тот же срок ежегодно до истечения срока аренды.
Таким образом, договор аренды от 01 марта 2013 года N 64/3 является краткосрочным договором сроком на 360 дней с правом ежегодной пролонгации до 01 апреля 2016 года.
Для установления обязательности государственной регистрации договора аренды имеет значение тот срок, на который договор заключен, а не фактическая длительность правоотношений аренды, в связи с чем вывод суда первой инстанции о необходимости регистрации договора аренды от 01 марта 2013 года N 64/3 являются ошибочными.
В соответствии с положениями п. 1 и п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 ГК РФ в редакции, действующей с 01.03.2013 и применимой к спорным правоотношениям, установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 07.04.2015 по делу N А41-71948/14 установлено наличие между ООО "Мытищи-ПЛАЗА" и ООО "Зеленая волна" арендных отношений по договору аренды N 64/3 от 01.10.2009, в рамках которого ООО "Мытищи-ПЛАЗА" передало ООО "Зеленая волна" в аренду нежилое помещение, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2.
01.05.2014 стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды N 64/3 от 01.10.2009.
По акту от 31.05.2014 арендатор возвратил нежилое помещение арендодателю.
По смыслу ст. ст. 606, 607, 609, 611 ГК РФ индивидуально-определенная вещь, каковым является объект недвижимого имущества, может быть передан собственником во владение и пользование (либо пользование) только по одному договору аренды.
Передача другому лицу прав владения и пользования имуществом, уже находящимся во владении и пользовании истца, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 607 ГК РФ.
В нарушение указанных выше норм права, 01 марта 2013 года между ООО "Мытищи-ПЛАЗА" и ООО "Зеленая волна" был заключен договор аренды N 64/3 предметом которого был тот же объект недвижимости, что и по договору аренды N 64/3 от 01.10.2009.
Поскольку на дату заключения договора аренды N 64/3 от 01.03.2013 арендные отношения по договору аренды от 01.10.2009 не были прекращены, передача предмета аренды ООО "Зеленая волна", уже находящегося во владении и пользовании указанного лица, чье владение и пользование не было прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 607 ГК РФ и в соответствии со статьей 168 ГК РФ влечет ничтожность договора аренды N 64/3 от 01.03.2013.
При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2016 года по делу N А41-11113/16 подлежит отмене в части отказа в признании недействительным договора, указанное требование подлежит удовлетворению.
Истец просит признать зачет встречных требований в сумме 40 568,33 у.е. ООО "Зеленая Волна" к ООО "Мытищи-ПЛАЗА" на основании договора аренды N 64/3 от 01 марта 2013 года и ООО "Мытищи-ПЛАЗА" к ООО "Зеленая Волна" на основании решения Арбитражного суда Московской области по делу N А41-71948/14 принятым на основании договора аренды N 64/3 от 01.10.2009 состоявшимся, а также взыскать с ООО "Мытищи-ПЛАЗА" в пользу ООО "Зеленая Волна" остаток суммы неосновательного обогащения в размере 74 015,06 у.е. взыскание произвести половиной суммы курса доллара США и Евро, установленными ЦБ РФ на дату платежа.
Отказывая в удовлетворении указанных требований, суд первой инстанции исходил из того, что неосновательное обогащение на стороне ответчика не возникло, так как заявленные в качестве неосновательного обогащения денежные средства являются платой по договору аренды N 64/3 от 01.10.2009, что было установлено и подтверждено в рамках дела N А41-71948/14.
Арбитражный апелляционный суд соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в рамках дела А41-71948/14 судом рассмотрены требования ООО "Мытищи-ПЛАЗА" о взыскания задолженности с ООО "Зеленая Волна" за аренду нежилого помещения, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2.
Выводов о том, что указанное помещение было арендовано ООО "Зеленая Волна" на основании договора аренды N 64/3 от 01.03.2013 и указанный договор фактически исполнялся сторонами, в решении суда по делу N А41-71948/14 не содержится.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что суду первой инстанции в рамках рассмотрения дела N А41-71948/14 были представлены доказательства уплаты арендных платежей как по договору от 01.10.2009, так и по договору от 01.03.2013, таким образом, представленные по делу N А41-71948/14 доказательства по оплате за аренду спорного помещения были оценены судом в совокупности, по результатам чего было установлено наличие задолженности на стороне арендатора. Доказательств обратного истец в настоящее дело не представил. Ходатайство об истребовании для оценки и изучения материалов дела А41-71948/14 истец не заявил.
С учетом изложенного, оснований для вывода о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчика по настоящему делу у суда апелляционной инстанции не имеется, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца о признании зачета встречных требований в сумме 40 568,33 у.е. и взыскании неосновательного обогащения в размере 74 015,06 у.е.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2016 года по делу N А41-11113/16 отменить в части отказа в признании недействительным договора.
Признать недействительным договор аренды от 01 марта 2013 года, заключенный между ООО "Зеленая волна" и ООО "Мытищи-ПЛАЗА" в отношении нежилого помещения, общей площадью 65,5 квадратных метра, расположенное на третьем этаже здания по адресу: Московская область, город Мытищи, Шараповский проезд, владение 2.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" в пользу ООО "Зеленая волна" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)