Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 мая 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.,
при участии:
от истца (заявителя): Минин Ю.И.
от ответчика (должника): Литвиненко М.А. (доверенность от 20.04.2015 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2138/2017) ООО "Ладога-Тур" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.12.2016 по делу N А26-6419/2016 (судья Михайлова А.В.), принятое
по иску администрации Олонецкого городского поселения
к ООО "Ладога-Тур"
3-е лицо: ООО "Петербургтеплоэнерго"
о расторжении договора аренды и освобождении занимаемых помещений
по встречному иску ООО "Ладога-Тур"
к администрации Олонецкого городского поселения
о внесении изменений в договор аренды от 01.12.2008 N 01,
Администрация Олонецкого городского поселения (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Ладога-Тур" (далее - Общество) о расторжении договора аренды N 01 от 01.12.2008 года и освобождении занимаемых помещений.
Определением от 12.10.2016 года суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью "Петербургтеплоэнерго".
Определением от 14.11.2016 года суд первой инстанции принял к производству для рассмотрения совместно с первоначальным встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Ладога-Тур" к Администрации Олонецкого городского поселения о внесении изменений в договор аренды N 01 от 01.12.2008 года.
Общество просило суд изменить условия договора аренды определив, что с 01.05.2015 года арендатор освобождается от обязанности по обеспечению работы общественной бани на 30 помывочных мест в арендуемых помещениях; просило изложить пункт 3.2.2 договора в следующей редакции: "использовать объект исключительно в целях, отвечающих требованиям действующего законодательства Российской Федерации"; просит исключить пункт 7.1 из текста договора; определить, что указанные изменения распространяют свое действие на правоотношения сторон, сформировавшиеся с 01.05.2015 года.
Решением от 13.12.2016 г. первоначальный иск Администрации удовлетворен:
расторгнут договор аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Олонецкого городского поселения, от 01.12.2008 года N 01, заключенный между Администрацией и Обществом, общество обязано в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилые помещения, общей площадью 464,80 кв. м, расположенные в здании бани-прачечной по адресу: Республика Карелия, г. Олонец, ул. 30-летия Победы, д. 5а.
В удовлетворении встречного иска Обществу отказано.
Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, оспаривая выводы суда, положенные в основу решения.
В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, представитель Администрации возражал против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 01 декабря 2008 года между сторонами заключен договор N 01 аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Олонецкого городского поселения, по условиям которого арендатор (ООО "Ладога-Тур") принял в аренду по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 464,80 кв. м в здании бани-прачечной, расположенном по адресу: Республика Карелия, г. Олонец, ул. 30-летия Победы, д. 5-а, в целях предоставления услуг бани на 30 помывочных мест.
Договор заключен на срок до 01 января 2034 года (пункт 1.5 договора) и зарегистрирован 26.01.2009 года в установленном законом порядке.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом условий договора, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя, в том числе, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. В силу части 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 6.2 договора стороны определили, что арендодатель в соответствии с действующим законодательством имеет право досрочного расторжения договора по решению суда в случаях: существенного ухудшения состояния арендуемого имущества по вине арендатора; невнесения арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного срока проведения платежа.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Из пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Досудебной претензией от 26.02.2016 года Администрация предложила Обществу в срок до 15.04.2016 года возобновить работу бани. Претензия получена обществом 07.04.2016 года.
Пунктом 1.1 договора аренды установлено, что арендатор (Общество) принимает в аренду нежилые помещения для обеспечения предоставления услуг бани на 30 помывочных мест При этом арендатор обязался использовать объект исключительно по прямому назначению, оговоренному в пункте 1.1 договора и сохранить назначение здания бани с обеспечением предоставления услуг бани на 30 помывочных мест в течение всего срока действия договора и предоставлять услуги бани для социально незащищенных слоев населения не менее 2 дней в неделю (пункты 3.2.2, 7.1 договора).
В материалы дела Администрацией представлены многочисленные обращения граждан в период с 2014 по 2016 годы по поводу возобновления работы бани.
В целях осуществления контроля за использованием муниципального имущества на основании пункта 3.1.3 договора аренды от 01.12.2008 года неоднократно проводились комиссионные проверки переданного Обществу в аренду объекта, в ходе которых выявлено следующее: входные двери закрыты; вывеска с указанием наименования объекта и режима работы отсутствует; информация о причине неоказания услуг и сроках возобновления работы отсутствует; оказание услуг бани не осуществляется; часть помещения используется для оказания услуг общественного питания; произведена реконструкция без согласования с собственником и без соблюдения требований статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Результаты обследований оформлены комиссионными актами проверки выполнения арендатором условий договора аренды в период с 25.07.2016 года по 16.05.2016 года.
В обоснование заявленных возражений против удовлетворения иска Общество указало, что котельная, переданная по договору аренды ООО "Петербургтеплоэнерго" и отапливающая баню, с апреля 2015 года не работает, потребление холодного водоснабжения объектом отсутствует, в связи с переводом Олонецкого городского поселения на отопление природным газом. По мнению Общества, в обязанность Администрации как органа местного самоуправления входит бесперебойная подача тепла и горячей воды в арендуемое помещение бани.
Данные возражения обоснованно отклонены судом первой инстанции, исходя из следующего.
Согласно пояснениям третьего лица теплоснабжение нежилого здания, расположенного по адресу: г. Олонец, ул. 30-летия Победы, д. 5А, с 01.04.2015 года прекращено в связи с наличием задолженности ООО "Ладога-тур". Эксплуатация бани-прачечной, находящейся в данном здании, без подачи тепла и ГВС через помещение котельной, невозможна.
Письмом от 06.11.2016 года N 1929-РК третье лицо на запрос Администрации сообщило, что техническая возможность подключения вышеуказанного здания к сетям теплоснабжения и горячего водоснабжения имеется.
Судом также установлено, что изначально теплоснабжение и горячее водоснабжение переданного в аренду объекта осуществлялось посредством расположенных в помещении котельной котлов; обязательным элементом тепловой сети являлся водонагревательный бак; в результате реконструкции городских тепловых сетей помещение бани отключено от системы теплоснабжения, котлы в котельной и водонагревательный бак демонтированы; к зданию бани-прачечной подведены новые сети от модульной газовой котельной, которые не были подключены к внутренним инженерным сетям бани.
Следовательно, как правильно указал суд в решении, Общество при наличии заключенного с теплоснабжающей организацией договора теплоснабжения и горячего водоснабжения от 01.10.2011 года N 0068-3-11/1014, не предприняло надлежащих мер, направленных на обеспечение теплоснабжением и горячим водоснабжением переданного в аренду помещения бани.
Доказательств обращения Общества как пользователя социально значимого объекта - бани в адрес третьего лица о технологическом присоединении к реконструированным сетям теплоснабжения и горячего водоснабжения в материалы дела не представлено.
Судом при разрешении спора учтено, что имущество, переданное в аренду, является социально значимым для Олонецкого городского поселения. ООО "Ладога-тур" не предпринимало каких-либо мер, направленных на реализацию возложенных на него по договору аренды от 01.12.2008 года N 01 задач в части использования имущества по прямому назначению - организация работы общественной бани.
Поскольку Обществом допущено существенное нарушение условий договора аренды N 01 от 01.12.2008 года, предметом которого являлось сохранение назначения здания бани с обеспечением предоставления услуг бани на 30 помывочных мест в течение всего срока действия договора (пункты 1.1, 7.1 договора), суд правомерно удовлетворил иск Администрации, отказав в удовлетворении встречного иска ввиду отсутствия правовых оснований.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают факта существенного нарушения Обществом условий договора аренды и основаны на доводах, которые фактически не связаны со спорными правоотношениями сторон.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.12.2016 г. по делу N А26-6419/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.05.2017 N 13АП-2138/2017 ПО ДЕЛУ N А26-6419/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 мая 2017 г. N 13АП-2138/2017
Дело N А26-6419/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 мая 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.,
при участии:
от истца (заявителя): Минин Ю.И.
от ответчика (должника): Литвиненко М.А. (доверенность от 20.04.2015 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2138/2017) ООО "Ладога-Тур" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.12.2016 по делу N А26-6419/2016 (судья Михайлова А.В.), принятое
по иску администрации Олонецкого городского поселения
к ООО "Ладога-Тур"
3-е лицо: ООО "Петербургтеплоэнерго"
о расторжении договора аренды и освобождении занимаемых помещений
по встречному иску ООО "Ладога-Тур"
к администрации Олонецкого городского поселения
о внесении изменений в договор аренды от 01.12.2008 N 01,
установил:
Администрация Олонецкого городского поселения (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Ладога-Тур" (далее - Общество) о расторжении договора аренды N 01 от 01.12.2008 года и освобождении занимаемых помещений.
Определением от 12.10.2016 года суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью "Петербургтеплоэнерго".
Определением от 14.11.2016 года суд первой инстанции принял к производству для рассмотрения совместно с первоначальным встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Ладога-Тур" к Администрации Олонецкого городского поселения о внесении изменений в договор аренды N 01 от 01.12.2008 года.
Общество просило суд изменить условия договора аренды определив, что с 01.05.2015 года арендатор освобождается от обязанности по обеспечению работы общественной бани на 30 помывочных мест в арендуемых помещениях; просило изложить пункт 3.2.2 договора в следующей редакции: "использовать объект исключительно в целях, отвечающих требованиям действующего законодательства Российской Федерации"; просит исключить пункт 7.1 из текста договора; определить, что указанные изменения распространяют свое действие на правоотношения сторон, сформировавшиеся с 01.05.2015 года.
Решением от 13.12.2016 г. первоначальный иск Администрации удовлетворен:
расторгнут договор аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Олонецкого городского поселения, от 01.12.2008 года N 01, заключенный между Администрацией и Обществом, общество обязано в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилые помещения, общей площадью 464,80 кв. м, расположенные в здании бани-прачечной по адресу: Республика Карелия, г. Олонец, ул. 30-летия Победы, д. 5а.
В удовлетворении встречного иска Обществу отказано.
Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, оспаривая выводы суда, положенные в основу решения.
В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, представитель Администрации возражал против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 01 декабря 2008 года между сторонами заключен договор N 01 аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Олонецкого городского поселения, по условиям которого арендатор (ООО "Ладога-Тур") принял в аренду по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 464,80 кв. м в здании бани-прачечной, расположенном по адресу: Республика Карелия, г. Олонец, ул. 30-летия Победы, д. 5-а, в целях предоставления услуг бани на 30 помывочных мест.
Договор заключен на срок до 01 января 2034 года (пункт 1.5 договора) и зарегистрирован 26.01.2009 года в установленном законом порядке.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом условий договора, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя, в том числе, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. В силу части 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 6.2 договора стороны определили, что арендодатель в соответствии с действующим законодательством имеет право досрочного расторжения договора по решению суда в случаях: существенного ухудшения состояния арендуемого имущества по вине арендатора; невнесения арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного срока проведения платежа.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Из пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Досудебной претензией от 26.02.2016 года Администрация предложила Обществу в срок до 15.04.2016 года возобновить работу бани. Претензия получена обществом 07.04.2016 года.
Пунктом 1.1 договора аренды установлено, что арендатор (Общество) принимает в аренду нежилые помещения для обеспечения предоставления услуг бани на 30 помывочных мест При этом арендатор обязался использовать объект исключительно по прямому назначению, оговоренному в пункте 1.1 договора и сохранить назначение здания бани с обеспечением предоставления услуг бани на 30 помывочных мест в течение всего срока действия договора и предоставлять услуги бани для социально незащищенных слоев населения не менее 2 дней в неделю (пункты 3.2.2, 7.1 договора).
В материалы дела Администрацией представлены многочисленные обращения граждан в период с 2014 по 2016 годы по поводу возобновления работы бани.
В целях осуществления контроля за использованием муниципального имущества на основании пункта 3.1.3 договора аренды от 01.12.2008 года неоднократно проводились комиссионные проверки переданного Обществу в аренду объекта, в ходе которых выявлено следующее: входные двери закрыты; вывеска с указанием наименования объекта и режима работы отсутствует; информация о причине неоказания услуг и сроках возобновления работы отсутствует; оказание услуг бани не осуществляется; часть помещения используется для оказания услуг общественного питания; произведена реконструкция без согласования с собственником и без соблюдения требований статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Результаты обследований оформлены комиссионными актами проверки выполнения арендатором условий договора аренды в период с 25.07.2016 года по 16.05.2016 года.
В обоснование заявленных возражений против удовлетворения иска Общество указало, что котельная, переданная по договору аренды ООО "Петербургтеплоэнерго" и отапливающая баню, с апреля 2015 года не работает, потребление холодного водоснабжения объектом отсутствует, в связи с переводом Олонецкого городского поселения на отопление природным газом. По мнению Общества, в обязанность Администрации как органа местного самоуправления входит бесперебойная подача тепла и горячей воды в арендуемое помещение бани.
Данные возражения обоснованно отклонены судом первой инстанции, исходя из следующего.
Согласно пояснениям третьего лица теплоснабжение нежилого здания, расположенного по адресу: г. Олонец, ул. 30-летия Победы, д. 5А, с 01.04.2015 года прекращено в связи с наличием задолженности ООО "Ладога-тур". Эксплуатация бани-прачечной, находящейся в данном здании, без подачи тепла и ГВС через помещение котельной, невозможна.
Письмом от 06.11.2016 года N 1929-РК третье лицо на запрос Администрации сообщило, что техническая возможность подключения вышеуказанного здания к сетям теплоснабжения и горячего водоснабжения имеется.
Судом также установлено, что изначально теплоснабжение и горячее водоснабжение переданного в аренду объекта осуществлялось посредством расположенных в помещении котельной котлов; обязательным элементом тепловой сети являлся водонагревательный бак; в результате реконструкции городских тепловых сетей помещение бани отключено от системы теплоснабжения, котлы в котельной и водонагревательный бак демонтированы; к зданию бани-прачечной подведены новые сети от модульной газовой котельной, которые не были подключены к внутренним инженерным сетям бани.
Следовательно, как правильно указал суд в решении, Общество при наличии заключенного с теплоснабжающей организацией договора теплоснабжения и горячего водоснабжения от 01.10.2011 года N 0068-3-11/1014, не предприняло надлежащих мер, направленных на обеспечение теплоснабжением и горячим водоснабжением переданного в аренду помещения бани.
Доказательств обращения Общества как пользователя социально значимого объекта - бани в адрес третьего лица о технологическом присоединении к реконструированным сетям теплоснабжения и горячего водоснабжения в материалы дела не представлено.
Судом при разрешении спора учтено, что имущество, переданное в аренду, является социально значимым для Олонецкого городского поселения. ООО "Ладога-тур" не предпринимало каких-либо мер, направленных на реализацию возложенных на него по договору аренды от 01.12.2008 года N 01 задач в части использования имущества по прямому назначению - организация работы общественной бани.
Поскольку Обществом допущено существенное нарушение условий договора аренды N 01 от 01.12.2008 года, предметом которого являлось сохранение назначения здания бани с обеспечением предоставления услуг бани на 30 помывочных мест в течение всего срока действия договора (пункты 1.1, 7.1 договора), суд правомерно удовлетворил иск Администрации, отказав в удовлетворении встречного иска ввиду отсутствия правовых оснований.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают факта существенного нарушения Обществом условий договора аренды и основаны на доводах, которые фактически не связаны со спорными правоотношениями сторон.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.12.2016 г. по делу N А26-6419/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)