Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Киреевым С.С.
при участии:
от истца: Кожевникова И.Я., доверенность от 01.06.2016 г.
от ответчика: Черненко В.А., доверенность от 25.03.2016 г., генеральный директор Беляева А.А., паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-10233/2016, 13АП-10234/2016) 1) ООО "НК Северо-Запад", 2) ЗАО "САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ УЧКОЛЛЕКТОР"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2016 г. по делу N А56-1431/2016 (судья Лебедев Г.В.), принятое
по иску ООО "НК Северо-Запад"
к ЗАО "САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ УЧКОЛЛЕКТОР"
о взыскании денежных средств в счет компенсации произведенных неотделимых улучшений
и по встречному иску: о взыскании задолженности по арендной плате,
Общество с ограниченной ответственностью "НК Северо-Запад" (далее - ООО "НК Северо-Запад") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Санкт-Петербургский учколлектор" (далее - ЗАО "Санкт-Петербургский учколлектор") о взыскании денежных средств в размере 5 203 983 руб. 51 коп. в счет компенсации произведенных неотделимых улучшений ремонта на объекте аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолженности в размере 5 203 983 руб. 51 коп., за период с 15.01.2016 г. по день фактической уплаты указанной суммы исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц.
В судебном заседании 17.02.2016 г. ООО "Санкт-Петербургский учколлектор" предъявило встречный иск о взыскании с ООО "НК Северо-Запад" 313 600 руб. задолженности по арендной плате за май и июнь 2014 года по договору аренды нежилого помещения от 12.05.2014 г. N 12-07/14, 233 890 руб. неустойки по состоянию на 10.02.2016 г., 100 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
Определением суда от 19.02.2016 г. встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением суда от 16.03.2016 г. с Закрытого акционерного общества "Санкт-Петербургский учколлектор" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "НК Северо-Запад" взысканы денежные средства в размере 5 203 983 руб. 51 коп. в счет компенсации произведенных неотделимых улучшений ремонта на объекте аренды, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на взысканную сумму задолженности в размере 5 203 983 руб. 51 коп. за период с 15.01.2016 г. по день фактической уплаты указанной суммы исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, существующими в месте нахождения общества с ограниченной ответственностью "НК "Северо-Запад", опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 49 020 руб.; с Общества с ограниченной ответственностью "НК Северо-Запад" в пользу Закрытого акционерного общества "Санкт-Петербургский учколлектор" взыскано 313 600 руб. задолженности по арендной плате за май и июнь 2014 года по договору аренды нежилого помещения от 12.05.2014 г. N 12-07/14, 233 890 руб. неустойки по состоянию на 10.02.2016 г., 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, 13 949 руб. 80 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части во встречном иске отказано; в результате зачета с Закрытого акционерного общества "Санкт-Петербургский учколлектор" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "НК Северо-Запад" взыскано 4 661 563 руб. 71 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на взысканную сумму задолженности в счет компенсации произведенных неотделимых улучшений ремонта на объекте аренды в размере 4 656 493 руб. 51 коп. за период с 15.01.2016 г. по день фактической уплаты указанной суммы исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, существующими в месте нахождения общества с ограниченной ответственностью "НК "Северо-Запад", опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды.
На решение суда истцом и ответчиком поданы апелляционные жалобы.
В апелляционной жалобе истец просит решение от 16.03.2016 г. отменить в части удовлетворения встречного иска ООО "Санкт-Петербургский учколлектор", принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении встречного иска ООО "Санкт-Петербургский учколлектор".
По мнению подателя апелляционной жалобы, обязанность по внесению арендных платежей не наступила до момента подписания акта о передаче выполненных работ ввиду отсутствия возможности использовать объект аренды по целевому назначению.
Кроме того, суд первой инстанции неправомерно, несмотря на заявление ООО "НК "Северо-Запад" не применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и не уменьшил сумму неустойки, в то время как начисленная ООО "Санкт-Петербургский учколлектор" на основании пункта 4.2. договора неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательств.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение от 16.03.2016 г. отменить в части удовлетворения иска ООО "НК Северо-Запад", принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска ООО "НК Северо-Запад".
По мнению подателя апелляционной жалобы, истец не доказал, что улучшения были сделаны в соответствии с согласованным сторонами планом перепланировок. Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание, что согласие ответчика на производство работ на объекте получено не было, поскольку по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений или их видов, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие).
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои апелляционные жалобы и возражали против удовлетворения апелляционных жалоб друг друга.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12.05.2014 г. N 12-07/14 (далее - договор) части здания: офисных помещений площадью 635,4 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, пр. Юрия Гагарина, д. 23, кадастровый номер 78:7644:0:14.
В пункте 7.2. договора стороны признали, что на объекте, передаваемом в аренду, требуется проведение ремонта. При этом стороны предусмотрели, что улучшения и ремонт, произведенные арендатором на объекте, принадлежат арендодателю, а их стоимость подлежит компенсации арендатору в денежной форме. Стоимость, подлежащая компенсации, определяется по акту, подписанному обеими сторонами.
Согласно пункту 7.3. договора арендодатель обязан до окончания срока аренды выплатить арендатору компенсацию за произведенные улучшения и ремонт на объекте в размере согласно акту, подписанному обеими сторонами.
В силу пункта 2.3.6. договора арендатор обязался не производить на объекте без письменного разрешения арендатора прокладки скрытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования, а также каких-либо иных неотделимых улучшений объекта.
В соответствии с пунктом 2.4.2. договора арендатор имеет право производить дополнительные работы по ремонту, отделке и содержанию объекта при наличии письменного согласия арендодателя.
Как указывает истец, письмом от 12.05.2014 г. арендатор запросил у арендодателя согласия на проведение текущего ремонта и улучшение состояния объекта; согласие арендодателя на проведение указанных работ подтверждается резолюцией генерального директора арендодателя, совершенной на указанном письме и заверенной подписью генерального директора с проставлением оттиска печати организации ответчика.
В связи с получением необходимого согласия арендатором был выполнен ремонт и произведены улучшения объекта аренды.
17.09.2014 г. между сторонами был подписан акт выполненных работ N 1 по улучшениям и текущему ремонту на объекте.
Согласно данному акту общая стоимость улучшений и текущего ремонта, произведенных на объекте, составляет 5 203 983 руб. 51 коп.
Письмом от 28.10.2015 г. N 172 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора и о необходимости возврата арендованных помещений в срок не позднее 14.01.2016 г.
Письмом от 03.12.2015 г. арендатор обратился к арендодателю с требованием выплатить компенсацию за произведенные неотделимые улучшения и ремонт на объекте в размере 5 203 983 руб. 51 коп.
14.01.2016 г. объект аренды был освобожден от имущества арендатора и возвращен арендодателю.
Ссылаясь на то, что арендодатель (ответчик) в нарушение принятых на себя обязательств не выплатил указанную компенсацию, ООО "НК Северо-Запад" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В пункте 7.2. договора стороны прямо предусмотрели, что на объекте, передаваемом в аренду, требуется проведение ремонта, указав при этом, что улучшения и ремонт, произведенные арендатором, принадлежат арендодателю, а их стоимость подлежит компенсации арендатору в денежной форме.
Доводы ответчика о том, что перепланировки произведены истцом не в соответствии с согласованным планом перепланировок, а также о том, что схема скрытых проводок и коммуникаций не согласовывалась с ответчиком, не принимаются судом апелляционной инстанции.
В письме истца в адрес ответчика от 12.05.2014 г. перечислены виды ремонта и улучшений объекта аренды, на проведение которых просил согласия истец.
Перечень тех же работ по улучшениям и текущему ремонту перечислен в акте выполненных работ от 17.09.2014 г. N 1, подписанном обеими сторонами. При этом в данном акте указано, что общая стоимость улучшений и текущего ремонта на объекте составляет 5 203 983 руб. 51 коп. Кроме того, стороны указали, что все работы по улучшениям и текущему ремонту на объекте в соответствии с договором проверены арендодателем и приняты по объему и качеству без претензий и замечаний.
Таким образом, подписав без возражений акт от 17.09.2014 г. N 1, в котором перечислены работы по улучшениям и текущему ремонту, ответчик (арендодатель) согласовал выполнение работ по улучшениям и по текущему ремонту на сумму 5 203 983 руб. 51 коп. в порядке, предусмотренном пунктом 7.2. договора, согласно которому стоимость ремонта, подлежащая компенсации, определяется по акту, подписанному обеими сторонами.
Приобщенный по ходатайству ответчика к материалам дела протокол осмотра помещений от 31.03.2016 г. не принимается судом апелляционной инстанции в качестве доказательства в подтверждение проведения истцом перепланировки не в соответствии с согласованным планом перепланировок, поскольку осмотр проводился в отсутствие истца, осмотр проводился нотариусом, который не обладает специальными познаниями для оценки соответствия проведенной перепланировки согласованному сторонами плану и, кроме того, осмотр проведен по истечении значительного времени после произведенного ремонта.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований ООО "НК Северо-Запад".
В обоснование встречных требований ООО "Санкт-Петербургский учколлектор" ссылается на то, что по условиям договора арендная плата начисляется со дня подписания акта приема-передачи объекта, фактически объект аренды был передан арендатору 12.05.2014 г., между тем арендная плата за май 2014 года, а также за июнь 2014 года ООО "НК Северо-Запад" не внесена до настоящего времени.
Удовлетворяя требования ООО "Санкт-Петербургский учколлектор", суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 2.1.1. договора арендодатель обязался передать объект арендатору по акту приема-передачи в течение 5 дней после подписания договора, а арендатор в свою очередь на основании пункта 2.3.2. договора обязался принять объект от арендодателя в указанный срок.
Пунктом 2.3.3. договора установлена обязанность арендатора своевременно оплачивать арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.
Согласно пункту 3.1. договора ставка арендной платы за пользование объектом определяется в сумме 190 620 руб. в месяц.
При этом в пункте 3.2 стороны определили, что арендная плата начисляется со дня подписания акта приема-передачи объекта.
Согласно пункту 3.3 договора оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 5 числа расчетного месяца в рублях. Оплата арендной платы за первый, в том числе неполный месяц пользования объектом производится арендатором не позднее 5 дней со дня подписания акта приема-передачи объекта.
В соответствии с пунктом 4.2. договора в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендодатель вправе потребовать у арендатора возмещения возникших в связи с этим убытков или оплаты неустойки в размере 0,1% от месячной арендной платы за каждый день просрочки.
Имеющимся в материалах дела актом приема-передачи объекта от 12.05.2014 г. подтверждается факт передачи объекта в пользование арендатору.
Ссылка ООО "НК Северо-Запад" на то, что обязанность оплачивать арендные платежи до момента подписания акта о передаче выполненных работ (17.09.2014 г.) ввиду отсутствия возможности использовать объект аренды по целевому назначению не наступила, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку несмотря на то обстоятельство, что стороны установили необходимость проведения ремонта в арендуемых помещениях (пункт 7.2.), возникновение обязанности по внесению арендной платы стороны определили именно с момента подписания акта приема-передачи помещения (пункт 3.3.), а не акта, подписанного по окончании произведенного арендатором ремонта.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ООО "НК Северо-Запад" 313 600 руб. задолженности по арендной плате за май и июнь 2014 года, а также начисленных на основании пункта 4.2. договора пени, размер которых по состоянию на 10.02.2016 г. составил 233 890 руб.
В апелляционной жалобе ООО "НК Северо-Запад" ссылается на то, что суд первой инстанции неправомерно не применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как начисленная ООО "Санкт-Петербургский учколлектор" неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательств.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Уменьшение размера взыскиваемой неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь при условии, что указанный размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, в связи с чем ООО "НК Северо-Запад" должно представить доказательства явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств ООО "НК Северо-Запад" в материалы дела в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.
С учетом вышеизложенного, а также исходя из того, что стороны самостоятельно установили такой размер неустойки (0,1%), суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки.
С учетом изложенного апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 марта 2016 года по делу N А56-1431/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.06.2016 N 13АП-10233/2016, 13АП-10234/2016 ПО ДЕЛУ N А56-1431/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2016 г. N 13АП-10233/2016, 13АП-10234/2016
Дело N А56-1431/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Киреевым С.С.
при участии:
от истца: Кожевникова И.Я., доверенность от 01.06.2016 г.
от ответчика: Черненко В.А., доверенность от 25.03.2016 г., генеральный директор Беляева А.А., паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-10233/2016, 13АП-10234/2016) 1) ООО "НК Северо-Запад", 2) ЗАО "САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ УЧКОЛЛЕКТОР"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2016 г. по делу N А56-1431/2016 (судья Лебедев Г.В.), принятое
по иску ООО "НК Северо-Запад"
к ЗАО "САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ УЧКОЛЛЕКТОР"
о взыскании денежных средств в счет компенсации произведенных неотделимых улучшений
и по встречному иску: о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "НК Северо-Запад" (далее - ООО "НК Северо-Запад") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Санкт-Петербургский учколлектор" (далее - ЗАО "Санкт-Петербургский учколлектор") о взыскании денежных средств в размере 5 203 983 руб. 51 коп. в счет компенсации произведенных неотделимых улучшений ремонта на объекте аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолженности в размере 5 203 983 руб. 51 коп., за период с 15.01.2016 г. по день фактической уплаты указанной суммы исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц.
В судебном заседании 17.02.2016 г. ООО "Санкт-Петербургский учколлектор" предъявило встречный иск о взыскании с ООО "НК Северо-Запад" 313 600 руб. задолженности по арендной плате за май и июнь 2014 года по договору аренды нежилого помещения от 12.05.2014 г. N 12-07/14, 233 890 руб. неустойки по состоянию на 10.02.2016 г., 100 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
Определением суда от 19.02.2016 г. встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением суда от 16.03.2016 г. с Закрытого акционерного общества "Санкт-Петербургский учколлектор" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "НК Северо-Запад" взысканы денежные средства в размере 5 203 983 руб. 51 коп. в счет компенсации произведенных неотделимых улучшений ремонта на объекте аренды, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на взысканную сумму задолженности в размере 5 203 983 руб. 51 коп. за период с 15.01.2016 г. по день фактической уплаты указанной суммы исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, существующими в месте нахождения общества с ограниченной ответственностью "НК "Северо-Запад", опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 49 020 руб.; с Общества с ограниченной ответственностью "НК Северо-Запад" в пользу Закрытого акционерного общества "Санкт-Петербургский учколлектор" взыскано 313 600 руб. задолженности по арендной плате за май и июнь 2014 года по договору аренды нежилого помещения от 12.05.2014 г. N 12-07/14, 233 890 руб. неустойки по состоянию на 10.02.2016 г., 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, 13 949 руб. 80 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части во встречном иске отказано; в результате зачета с Закрытого акционерного общества "Санкт-Петербургский учколлектор" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "НК Северо-Запад" взыскано 4 661 563 руб. 71 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на взысканную сумму задолженности в счет компенсации произведенных неотделимых улучшений ремонта на объекте аренды в размере 4 656 493 руб. 51 коп. за период с 15.01.2016 г. по день фактической уплаты указанной суммы исходя из средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, существующими в месте нахождения общества с ограниченной ответственностью "НК "Северо-Запад", опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды.
На решение суда истцом и ответчиком поданы апелляционные жалобы.
В апелляционной жалобе истец просит решение от 16.03.2016 г. отменить в части удовлетворения встречного иска ООО "Санкт-Петербургский учколлектор", принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении встречного иска ООО "Санкт-Петербургский учколлектор".
По мнению подателя апелляционной жалобы, обязанность по внесению арендных платежей не наступила до момента подписания акта о передаче выполненных работ ввиду отсутствия возможности использовать объект аренды по целевому назначению.
Кроме того, суд первой инстанции неправомерно, несмотря на заявление ООО "НК "Северо-Запад" не применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и не уменьшил сумму неустойки, в то время как начисленная ООО "Санкт-Петербургский учколлектор" на основании пункта 4.2. договора неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательств.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение от 16.03.2016 г. отменить в части удовлетворения иска ООО "НК Северо-Запад", принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска ООО "НК Северо-Запад".
По мнению подателя апелляционной жалобы, истец не доказал, что улучшения были сделаны в соответствии с согласованным сторонами планом перепланировок. Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание, что согласие ответчика на производство работ на объекте получено не было, поскольку по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений или их видов, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие).
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои апелляционные жалобы и возражали против удовлетворения апелляционных жалоб друг друга.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12.05.2014 г. N 12-07/14 (далее - договор) части здания: офисных помещений площадью 635,4 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, пр. Юрия Гагарина, д. 23, кадастровый номер 78:7644:0:14.
В пункте 7.2. договора стороны признали, что на объекте, передаваемом в аренду, требуется проведение ремонта. При этом стороны предусмотрели, что улучшения и ремонт, произведенные арендатором на объекте, принадлежат арендодателю, а их стоимость подлежит компенсации арендатору в денежной форме. Стоимость, подлежащая компенсации, определяется по акту, подписанному обеими сторонами.
Согласно пункту 7.3. договора арендодатель обязан до окончания срока аренды выплатить арендатору компенсацию за произведенные улучшения и ремонт на объекте в размере согласно акту, подписанному обеими сторонами.
В силу пункта 2.3.6. договора арендатор обязался не производить на объекте без письменного разрешения арендатора прокладки скрытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования, а также каких-либо иных неотделимых улучшений объекта.
В соответствии с пунктом 2.4.2. договора арендатор имеет право производить дополнительные работы по ремонту, отделке и содержанию объекта при наличии письменного согласия арендодателя.
Как указывает истец, письмом от 12.05.2014 г. арендатор запросил у арендодателя согласия на проведение текущего ремонта и улучшение состояния объекта; согласие арендодателя на проведение указанных работ подтверждается резолюцией генерального директора арендодателя, совершенной на указанном письме и заверенной подписью генерального директора с проставлением оттиска печати организации ответчика.
В связи с получением необходимого согласия арендатором был выполнен ремонт и произведены улучшения объекта аренды.
17.09.2014 г. между сторонами был подписан акт выполненных работ N 1 по улучшениям и текущему ремонту на объекте.
Согласно данному акту общая стоимость улучшений и текущего ремонта, произведенных на объекте, составляет 5 203 983 руб. 51 коп.
Письмом от 28.10.2015 г. N 172 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора и о необходимости возврата арендованных помещений в срок не позднее 14.01.2016 г.
Письмом от 03.12.2015 г. арендатор обратился к арендодателю с требованием выплатить компенсацию за произведенные неотделимые улучшения и ремонт на объекте в размере 5 203 983 руб. 51 коп.
14.01.2016 г. объект аренды был освобожден от имущества арендатора и возвращен арендодателю.
Ссылаясь на то, что арендодатель (ответчик) в нарушение принятых на себя обязательств не выплатил указанную компенсацию, ООО "НК Северо-Запад" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В пункте 7.2. договора стороны прямо предусмотрели, что на объекте, передаваемом в аренду, требуется проведение ремонта, указав при этом, что улучшения и ремонт, произведенные арендатором, принадлежат арендодателю, а их стоимость подлежит компенсации арендатору в денежной форме.
Доводы ответчика о том, что перепланировки произведены истцом не в соответствии с согласованным планом перепланировок, а также о том, что схема скрытых проводок и коммуникаций не согласовывалась с ответчиком, не принимаются судом апелляционной инстанции.
В письме истца в адрес ответчика от 12.05.2014 г. перечислены виды ремонта и улучшений объекта аренды, на проведение которых просил согласия истец.
Перечень тех же работ по улучшениям и текущему ремонту перечислен в акте выполненных работ от 17.09.2014 г. N 1, подписанном обеими сторонами. При этом в данном акте указано, что общая стоимость улучшений и текущего ремонта на объекте составляет 5 203 983 руб. 51 коп. Кроме того, стороны указали, что все работы по улучшениям и текущему ремонту на объекте в соответствии с договором проверены арендодателем и приняты по объему и качеству без претензий и замечаний.
Таким образом, подписав без возражений акт от 17.09.2014 г. N 1, в котором перечислены работы по улучшениям и текущему ремонту, ответчик (арендодатель) согласовал выполнение работ по улучшениям и по текущему ремонту на сумму 5 203 983 руб. 51 коп. в порядке, предусмотренном пунктом 7.2. договора, согласно которому стоимость ремонта, подлежащая компенсации, определяется по акту, подписанному обеими сторонами.
Приобщенный по ходатайству ответчика к материалам дела протокол осмотра помещений от 31.03.2016 г. не принимается судом апелляционной инстанции в качестве доказательства в подтверждение проведения истцом перепланировки не в соответствии с согласованным планом перепланировок, поскольку осмотр проводился в отсутствие истца, осмотр проводился нотариусом, который не обладает специальными познаниями для оценки соответствия проведенной перепланировки согласованному сторонами плану и, кроме того, осмотр проведен по истечении значительного времени после произведенного ремонта.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований ООО "НК Северо-Запад".
В обоснование встречных требований ООО "Санкт-Петербургский учколлектор" ссылается на то, что по условиям договора арендная плата начисляется со дня подписания акта приема-передачи объекта, фактически объект аренды был передан арендатору 12.05.2014 г., между тем арендная плата за май 2014 года, а также за июнь 2014 года ООО "НК Северо-Запад" не внесена до настоящего времени.
Удовлетворяя требования ООО "Санкт-Петербургский учколлектор", суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 2.1.1. договора арендодатель обязался передать объект арендатору по акту приема-передачи в течение 5 дней после подписания договора, а арендатор в свою очередь на основании пункта 2.3.2. договора обязался принять объект от арендодателя в указанный срок.
Пунктом 2.3.3. договора установлена обязанность арендатора своевременно оплачивать арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.
Согласно пункту 3.1. договора ставка арендной платы за пользование объектом определяется в сумме 190 620 руб. в месяц.
При этом в пункте 3.2 стороны определили, что арендная плата начисляется со дня подписания акта приема-передачи объекта.
Согласно пункту 3.3 договора оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 5 числа расчетного месяца в рублях. Оплата арендной платы за первый, в том числе неполный месяц пользования объектом производится арендатором не позднее 5 дней со дня подписания акта приема-передачи объекта.
В соответствии с пунктом 4.2. договора в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендодатель вправе потребовать у арендатора возмещения возникших в связи с этим убытков или оплаты неустойки в размере 0,1% от месячной арендной платы за каждый день просрочки.
Имеющимся в материалах дела актом приема-передачи объекта от 12.05.2014 г. подтверждается факт передачи объекта в пользование арендатору.
Ссылка ООО "НК Северо-Запад" на то, что обязанность оплачивать арендные платежи до момента подписания акта о передаче выполненных работ (17.09.2014 г.) ввиду отсутствия возможности использовать объект аренды по целевому назначению не наступила, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку несмотря на то обстоятельство, что стороны установили необходимость проведения ремонта в арендуемых помещениях (пункт 7.2.), возникновение обязанности по внесению арендной платы стороны определили именно с момента подписания акта приема-передачи помещения (пункт 3.3.), а не акта, подписанного по окончании произведенного арендатором ремонта.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ООО "НК Северо-Запад" 313 600 руб. задолженности по арендной плате за май и июнь 2014 года, а также начисленных на основании пункта 4.2. договора пени, размер которых по состоянию на 10.02.2016 г. составил 233 890 руб.
В апелляционной жалобе ООО "НК Северо-Запад" ссылается на то, что суд первой инстанции неправомерно не применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как начисленная ООО "Санкт-Петербургский учколлектор" неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательств.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Уменьшение размера взыскиваемой неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь при условии, что указанный размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, в связи с чем ООО "НК Северо-Запад" должно представить доказательства явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств ООО "НК Северо-Запад" в материалы дела в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.
С учетом вышеизложенного, а также исходя из того, что стороны самостоятельно установили такой размер неустойки (0,1%), суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки.
С учетом изложенного апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 марта 2016 года по делу N А56-1431/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)