Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 26.11.2015 г.
В полном объеме изготовлено 03.12.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола с/з секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу ИП Михалиной Н.А.
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 - 20.08.2015 г. по делу N А40-103578/2015, принятое судьей Козловым В.Ф.
по спору с участием:
истец ИП Михалина Наталья Архиповна (ОГРН 308770000054426, ИНН 772328734426)
ответчик ООО "Ля Гранд Монпансье" (ОГРН 1147746039011, ИНН 7721819656, 109542, г. Москва, Рязанский пр-т, д. 86/1, корп. 3, кв. 419)
об обязании возвратить объект аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: ИП Михалиной Н.А. лично, предст. Сошина Е.А. по дов. от 03.08.2015 г.;
- от ответчика: неявка,
установил:
ИП Михалина Наталья Архиповна (арендодатель) предъявила иск к ООО "Ля Гранд Монпансье" (арендатор) об обязании возвратить имущество, являющееся объектом аренды по Договору аренды от 04.06.2015 г. б/н, а именно: нежилое помещение общей площадью 678,1 кв. м (этаж 1: пом. II комн. 1, 2, пом. III комн. 24, пом. б/н комн. А, Б, этаж 2: пом. II комн. 1, 1а, 2, 4 - 8, 8а, 10 - 36, 36а, 36б, 37, 38, 38а, 39, пом. б/н комн. А, Б) в здании по адресу: г. Москва, ул. Краснодонская, д. 39, стр. 2.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 07.08.2015 г., изготовленным в полном объеме 20.08.2015 г. (т. 1 л.д. 76 - 77), в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 82 - 85).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; неявившийся Ответчик уведомлен о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 1 л.д. 93).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об удовлетворении заявленных исковых требований.
Установлено, что между ИП Михалиной Натальей Архиповной (арендодатель) и ООО "Ля Гранд Монпансье" (арендатор) заключен Договор аренды от 04.06.2015 г. б/н нежилого помещения общей площадью 678,1 кв. м (этаж 1: пом. II комн. 1, 2, пом. III комн. 24, пом. б/н комн. А, Б, этаж 2: пом. II комн. 1, 1а, 2, 4 - 8, 8а, 10 - 36, 36а, 36б, 37, 38, 38а, 39, пом. б/н комн. А, Б) в здании по адресу: г. Москва, ул. Краснодонская, д. 39, стр. 2, для использования в качестве ресторана, кафе, ночного клуба (т. 1 л.д. 6 - 66).
Става арендной платы согласована равной 500 000 руб. в месяц.
Договор заключен на срок 3 года с момента его подписания.
П. 2 ст. 651 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
П. 2.1 Договора предусмотрено, что согласованные в качестве объекта аренды помещения подлежат передаче арендатору по Акту приема-передачи в течение 3-х рабочих дней с момента подписания Договора; состояние арендуемых помещений указывается сторонами в Акте приема-передачи.
П. 4.4 Договора предусмотрено, что начисление арендной платы начинается с момента получения арендатором Договора аренды, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.
П. 6.1 Договора предусмотрено, что права и обязанности возникают с момента передачи помещения в аренду по Акту приема-передачи.
П. 9.1 Договора предусмотрено, что подача документов для государственной регистрации осуществляется не позднее 30 дней с момента подписания Акта приема-передачи. Расходы на государственную регистрацию несет арендатор.
Таким образом, стороны в зависимости от подписания ими Акта приема-передачи помещений в аренду поставили целый ряд обстоятельств, а именно: только после подписания Акта приема-передачи осуществляется подача документов для государственной регистрации, только после подписания Акта приема-передачи начинается начисление арендной платы.
До настоящего времени государственная регистрация Договора не осуществлена.
Арендодатель указывает, что он лишен возможности подать документы на государственную регистрацию, т.к. арендатор уклоняется от составления Акта приема-передачи помещений в аренду.
В п. п. 2, 3 Информационного письма Президиума ВС РФ от 25.02.2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", разъяснено, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.
Если истец предоставил конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство, которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке.
Между тем по настоящему делу установлено, что арендатор уклонился от принятия согласованных в качестве объекта аренды помещений в порядке, предусмотренном Договором, а именно: с одновременным составлением Акта приема-передачи с указанием в нем состояния арендуемых помещений.
При этом по настоящему делу установлено, что арендатор самовольно занял согласованные в качестве объекта аренды помещения, приступил к их использованию и продолжает использовать до настоящего времени, при этом арендатор как уклоняется от составления Акта приема-передачи арендуемых помещений, так и отказывается выполнить требования арендодателя освободить арендуемые помещения до тех пор, пока стороны в предусмотренном Договором порядке не составят Акт приема-передачи арендуемых помещений, в котором удостоверят их состояние.
Тем самым арендатор, фактически пользуясь арендуемыми помещениями, препятствует осуществлению государственной регистрации Договора (учитывая п. 9.1 Договора) в целях отсрочить наступление обязанности по уплате арендной платы (учитывая п. 4.4 Договора).
Поскольку арендатор помимо воли арендодателя приступил к использованию арендуемых помещений и не выполнил порядок, предусмотренный Договором, для передачи арендуемых помещений от арендодателя к арендатору, он подлежит выселению из арендуемых помещений в силу ст. 304 ГК РФ.
Любое насильственное действие подлежит пресечению.
Арендатор, даже если арендодатель необоснованно не передает ему согласованное в качестве объекта аренды помещения, не вправе вселяться в них самовольно, но только на основании судебного решения по иску об отобрании арендуемых помещений в порядке ч. 3 ст. 611 ГК РФ.
Тогда как по настоящему делу необоснованного уклонения арендодателя от передачи арендатору арендуемых помещений не установлено, а действия арендатора под понятие самозащиты гражданских прав не подпадают.
То обстоятельство, что в настоящее время арендатор использует арендуемые помещения, осуществляя в них ресторанную деятельность, подтверждается кассовыми чеками, выданными ООО "Ля Гранд Монпансье" и представленными арендодателем (т. 1 л.д. 108), а также размещенными в сети Интернет рекламными объявлениями (т. 1 л.д. 125 - 131).
В суде первой инстанции Ответчик данное обстоятельство не оспаривал (в суд апелляционной инстанции Ответчик не являлся).
То обстоятельство, что арендатор уклоняется от подписания Акта приема-передачи арендуемых помещений, подтверждается перепиской, представленной в материалы дела арендодателем, который неоднократно передавал арендатору нарочным, а также направлял ему почтовой связью подписанные арендодателем Акты приема-передачи арендуемых помещений с предложениями/ требованиями об их подписании, а также претензии о недопустимости дальнейшего уклонения от подписания Акта приема-передачи арендуемых помещений и необоснованного продолжения использования арендуемых помещений (т. 1 л.д. 97 - 100, 113 - 116, 118 - 124, 132 - 134).
По данному факту арендодатель обращался также в правоохранительные органы (т. 1 л.д. 109 - 112).
В свою очередь арендатором не представлено доказательств того, что он не подписывал составленные арендодателем Акты приема-передачи арендуемых помещений в силу того, что в них были отражены недостоверные сведения о состоянии арендуемых помещений или в силу иных правомерных оснований, и что при этом арендатор составлял свои варианты Актов приема-передачи арендуемых помещений и направлял их арендодателю для подписания.
То обстоятельство, что арендатор вселился в арендуемые помещения противоправно, помимо воли арендодателя, следует не только из вышеприведенной переписки сторон, но также и из самого факта отсутствия Акта приема-передачи арендуемых помещений, учитывая, что условиями Договора предусмотрено, что подтверждением передачи арендуемых помещений арендатору по воле арендодателя служит Акт приема-передачи арендуемых помещений, а таковой сторонами не составлялся.
Суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности требований арендодателя в силу того, что Договор аренды не расторгнут.
Однако данный вывод является неправильным.
Независимо от того, что Договор аренды считается действующим, в силу ст. 611 ГК РФ, а также в силу условий Договора аренды, арендатор вправе приступить к использованию арендуемых помещений только после того, как ему их передаст арендодатель, и только после того, как обеими сторонами, как того требует Договор, будет составлен Акт приема-передачи арендуемых помещений, отражающий их состояние на момент приема-передачи.
Следовательно, при уклонении арендатора от составления Акта приема-передачи арендуемых помещений, противоправного завладения арендатором арендуемыми помещениями, - требования арендодателя об обязании арендатора возвратить арендуемые помещения являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 07-20.08.2015 г. по делу N А40-103578/2015 отменить.
Иск удовлетворить.
Обязать ООО "Ля Гранд Монпансье" возвратить ИП Михалиной Наталье Архиповне нежилое помещение общей площадью 678,1 кв. м (этаж 1: пом. II комн. 1, 2, пом. III комн. 24, пом. б/н комн. А, Б, этаж 2: пом. II комн. 1, 1а, 2, 4 - 8, 8а, 10 - 36, 36а, 36б, 37, 38, 38а, 39, пом. б/н комн. А, Б) в здании по адресу: г. Москва, ул. Краснодонская, д. 39, стр. 2.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.12.2015 N 09АП-46547/2015 ПО ДЕЛУ N А40-103578/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2015 г. по делу N А40-103578/2015
Резолютивная часть объявлена 26.11.2015 г.
В полном объеме изготовлено 03.12.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола с/з секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу ИП Михалиной Н.А.
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 - 20.08.2015 г. по делу N А40-103578/2015, принятое судьей Козловым В.Ф.
по спору с участием:
истец ИП Михалина Наталья Архиповна (ОГРН 308770000054426, ИНН 772328734426)
ответчик ООО "Ля Гранд Монпансье" (ОГРН 1147746039011, ИНН 7721819656, 109542, г. Москва, Рязанский пр-т, д. 86/1, корп. 3, кв. 419)
об обязании возвратить объект аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: ИП Михалиной Н.А. лично, предст. Сошина Е.А. по дов. от 03.08.2015 г.;
- от ответчика: неявка,
установил:
ИП Михалина Наталья Архиповна (арендодатель) предъявила иск к ООО "Ля Гранд Монпансье" (арендатор) об обязании возвратить имущество, являющееся объектом аренды по Договору аренды от 04.06.2015 г. б/н, а именно: нежилое помещение общей площадью 678,1 кв. м (этаж 1: пом. II комн. 1, 2, пом. III комн. 24, пом. б/н комн. А, Б, этаж 2: пом. II комн. 1, 1а, 2, 4 - 8, 8а, 10 - 36, 36а, 36б, 37, 38, 38а, 39, пом. б/н комн. А, Б) в здании по адресу: г. Москва, ул. Краснодонская, д. 39, стр. 2.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 07.08.2015 г., изготовленным в полном объеме 20.08.2015 г. (т. 1 л.д. 76 - 77), в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 82 - 85).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; неявившийся Ответчик уведомлен о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 1 л.д. 93).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об удовлетворении заявленных исковых требований.
Установлено, что между ИП Михалиной Натальей Архиповной (арендодатель) и ООО "Ля Гранд Монпансье" (арендатор) заключен Договор аренды от 04.06.2015 г. б/н нежилого помещения общей площадью 678,1 кв. м (этаж 1: пом. II комн. 1, 2, пом. III комн. 24, пом. б/н комн. А, Б, этаж 2: пом. II комн. 1, 1а, 2, 4 - 8, 8а, 10 - 36, 36а, 36б, 37, 38, 38а, 39, пом. б/н комн. А, Б) в здании по адресу: г. Москва, ул. Краснодонская, д. 39, стр. 2, для использования в качестве ресторана, кафе, ночного клуба (т. 1 л.д. 6 - 66).
Става арендной платы согласована равной 500 000 руб. в месяц.
Договор заключен на срок 3 года с момента его подписания.
П. 2 ст. 651 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
П. 2.1 Договора предусмотрено, что согласованные в качестве объекта аренды помещения подлежат передаче арендатору по Акту приема-передачи в течение 3-х рабочих дней с момента подписания Договора; состояние арендуемых помещений указывается сторонами в Акте приема-передачи.
П. 4.4 Договора предусмотрено, что начисление арендной платы начинается с момента получения арендатором Договора аренды, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.
П. 6.1 Договора предусмотрено, что права и обязанности возникают с момента передачи помещения в аренду по Акту приема-передачи.
П. 9.1 Договора предусмотрено, что подача документов для государственной регистрации осуществляется не позднее 30 дней с момента подписания Акта приема-передачи. Расходы на государственную регистрацию несет арендатор.
Таким образом, стороны в зависимости от подписания ими Акта приема-передачи помещений в аренду поставили целый ряд обстоятельств, а именно: только после подписания Акта приема-передачи осуществляется подача документов для государственной регистрации, только после подписания Акта приема-передачи начинается начисление арендной платы.
До настоящего времени государственная регистрация Договора не осуществлена.
Арендодатель указывает, что он лишен возможности подать документы на государственную регистрацию, т.к. арендатор уклоняется от составления Акта приема-передачи помещений в аренду.
В п. п. 2, 3 Информационного письма Президиума ВС РФ от 25.02.2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", разъяснено, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.
Если истец предоставил конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство, которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке.
Между тем по настоящему делу установлено, что арендатор уклонился от принятия согласованных в качестве объекта аренды помещений в порядке, предусмотренном Договором, а именно: с одновременным составлением Акта приема-передачи с указанием в нем состояния арендуемых помещений.
При этом по настоящему делу установлено, что арендатор самовольно занял согласованные в качестве объекта аренды помещения, приступил к их использованию и продолжает использовать до настоящего времени, при этом арендатор как уклоняется от составления Акта приема-передачи арендуемых помещений, так и отказывается выполнить требования арендодателя освободить арендуемые помещения до тех пор, пока стороны в предусмотренном Договором порядке не составят Акт приема-передачи арендуемых помещений, в котором удостоверят их состояние.
Тем самым арендатор, фактически пользуясь арендуемыми помещениями, препятствует осуществлению государственной регистрации Договора (учитывая п. 9.1 Договора) в целях отсрочить наступление обязанности по уплате арендной платы (учитывая п. 4.4 Договора).
Поскольку арендатор помимо воли арендодателя приступил к использованию арендуемых помещений и не выполнил порядок, предусмотренный Договором, для передачи арендуемых помещений от арендодателя к арендатору, он подлежит выселению из арендуемых помещений в силу ст. 304 ГК РФ.
Любое насильственное действие подлежит пресечению.
Арендатор, даже если арендодатель необоснованно не передает ему согласованное в качестве объекта аренды помещения, не вправе вселяться в них самовольно, но только на основании судебного решения по иску об отобрании арендуемых помещений в порядке ч. 3 ст. 611 ГК РФ.
Тогда как по настоящему делу необоснованного уклонения арендодателя от передачи арендатору арендуемых помещений не установлено, а действия арендатора под понятие самозащиты гражданских прав не подпадают.
То обстоятельство, что в настоящее время арендатор использует арендуемые помещения, осуществляя в них ресторанную деятельность, подтверждается кассовыми чеками, выданными ООО "Ля Гранд Монпансье" и представленными арендодателем (т. 1 л.д. 108), а также размещенными в сети Интернет рекламными объявлениями (т. 1 л.д. 125 - 131).
В суде первой инстанции Ответчик данное обстоятельство не оспаривал (в суд апелляционной инстанции Ответчик не являлся).
То обстоятельство, что арендатор уклоняется от подписания Акта приема-передачи арендуемых помещений, подтверждается перепиской, представленной в материалы дела арендодателем, который неоднократно передавал арендатору нарочным, а также направлял ему почтовой связью подписанные арендодателем Акты приема-передачи арендуемых помещений с предложениями/ требованиями об их подписании, а также претензии о недопустимости дальнейшего уклонения от подписания Акта приема-передачи арендуемых помещений и необоснованного продолжения использования арендуемых помещений (т. 1 л.д. 97 - 100, 113 - 116, 118 - 124, 132 - 134).
По данному факту арендодатель обращался также в правоохранительные органы (т. 1 л.д. 109 - 112).
В свою очередь арендатором не представлено доказательств того, что он не подписывал составленные арендодателем Акты приема-передачи арендуемых помещений в силу того, что в них были отражены недостоверные сведения о состоянии арендуемых помещений или в силу иных правомерных оснований, и что при этом арендатор составлял свои варианты Актов приема-передачи арендуемых помещений и направлял их арендодателю для подписания.
То обстоятельство, что арендатор вселился в арендуемые помещения противоправно, помимо воли арендодателя, следует не только из вышеприведенной переписки сторон, но также и из самого факта отсутствия Акта приема-передачи арендуемых помещений, учитывая, что условиями Договора предусмотрено, что подтверждением передачи арендуемых помещений арендатору по воле арендодателя служит Акт приема-передачи арендуемых помещений, а таковой сторонами не составлялся.
Суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности требований арендодателя в силу того, что Договор аренды не расторгнут.
Однако данный вывод является неправильным.
Независимо от того, что Договор аренды считается действующим, в силу ст. 611 ГК РФ, а также в силу условий Договора аренды, арендатор вправе приступить к использованию арендуемых помещений только после того, как ему их передаст арендодатель, и только после того, как обеими сторонами, как того требует Договор, будет составлен Акт приема-передачи арендуемых помещений, отражающий их состояние на момент приема-передачи.
Следовательно, при уклонении арендатора от составления Акта приема-передачи арендуемых помещений, противоправного завладения арендатором арендуемыми помещениями, - требования арендодателя об обязании арендатора возвратить арендуемые помещения являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 07-20.08.2015 г. по делу N А40-103578/2015 отменить.
Иск удовлетворить.
Обязать ООО "Ля Гранд Монпансье" возвратить ИП Михалиной Наталье Архиповне нежилое помещение общей площадью 678,1 кв. м (этаж 1: пом. II комн. 1, 2, пом. III комн. 24, пом. б/н комн. А, Б, этаж 2: пом. II комн. 1, 1а, 2, 4 - 8, 8а, 10 - 36, 36а, 36б, 37, 38, 38а, 39, пом. б/н комн. А, Б) в здании по адресу: г. Москва, ул. Краснодонская, д. 39, стр. 2.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)