Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Обществом допущена просрочка внесения арендной платы более чем за два месяца, повлекшая возникновение задолженности. Муниципалитет направил обществу извещение об отказе от договора в связи с неисполнением его условий в части внесения арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Севастьяновой М.А.,
Шуйской С.И.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Костаревой М.С., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиции" на решение Арбитражного суда Омской области от 14.12.2016 (судья Чернышев В.И) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 (судьи Рожков Д.Г., Кудрина Е.Н., Солодкевич Ю.М.) по делу N А46-13995/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестиции" (644043, Омская область, город Омск, ул. Ленина, дом 10, ИНН 5503213614, ОГРН 1095543014270) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644043, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании незаконным отказа.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Голобородько Н.А.) в заседании участвовал представитель общества с ограниченной ответственностью "Инвестиции" - Кожевникова В.В., по доверенности от 16.08.2016.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Инвестиции" (далее - общество, ООО "Инвестиции", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, ответчик) о признании незаконным отказа от договора аренды N ДГУ/12-2883-Ц-34 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, предоставленного под строительство, содержащегося в письме от 24.08.2016 N Исх-ДИО/12431.
Решением Арбитражного суда Омской области от 14.12.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд.
Общество настаивает, что адрес, указанный ООО "Инвестиции" для отправки корреспонденции, не соответствует адресу, по которому департаментом направлен оспариваемый отказ. Поскольку обществом письмо от 24.08.2016 N Исх-ДИО/12431 не было получено, отказ департамента от договора аренды N ДГУ/12-2883-Ц-34 как юридический факт, по мнению подателя жалобы, не состоялся ввиду ненадлежащего извещения стороны по договору.
Податель жалобы полагает, что извещение общества об отказе от договора аренды по адресу, который является недействительным и ненадлежащим, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны департамента, поскольку ранее дополнительные соглашения к договору аренды направлялись департаментом по адресу, указанному обществом.
По мнению общества, задолженность по арендной плате в течение спорного периода отсутствовала, иных оснований для отказа от договора не имелось, в связи с чем ООО "Инвестиции" имело право на сохранение арендных правоотношений по договору N ДГУ/12-2883-Ц-34 до фактической выдачи разрешения на строительство, то есть до 14.09.2016.
Податель жалобы полагает, что в отсутствие у общества по вине структурных подразделений администрации города Омска возможности использовать земельный участок в целях, предусмотренных договором аренды, ООО "Инвестиции" до момента выдачи разрешения на строительство должно было быть освобождено от арендной платы.
По мнению общества, существовала объективная необходимость для привлечения к участию в деле департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В обоснование кассационных требований общество также ссылается на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением по делу N А46-12850/2015, и поясняет, что задолженность по арендной плате возникла в большей степени в связи с неоплатой доначислений, установленных дополнительным соглашением от 24.11.2015 к договору аренды с 11.05.2015, что не может служить основанием для одностороннего отказа от договора.
От департамента поступили письменные возражения на кассационную жалобу, которые не могут быть приобщены к материалам дела, поскольку в нарушение требований части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к возражениям не приложен документ, подтверждающий их направление подателю жалобы.
В судебном заседании представитель общества кассационные требования поддержал исходя из доводов жалобы.
Выслушав пояснения представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 30.10.2012 N 2427-р "О предоставлении Теплякову Сергею Вадимовичу в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, для строительства здания офисов организаций непосредственного обслуживания населения" Главное управление по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) предоставило, а Тепляков Сергей Вадимович (арендатор) принял в соответствии с условиями договора от 02.11.2012 N ДГУ/12-2883-Ц-34 в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 1508 кв. м, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, и относящийся к категории земель населенных пунктов, именуемый в дальнейшем участок, кадастровый номер участка 55:36:040101:3128; местоположение участка: примерно в 40 м юго-восточнее здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, Центральный административный округ, улица Набережная Тухачевского, дом 20а; цель использования участка: строительство здания офисов организаций непосредственного обслуживания населения.
В рамках дополнительного соглашения к договору (зарегистрировано 16.03.2015) все права и обязанности арендатора перешли к ООО "Инвестиции".
Письмом от 16.03.2016 N исх-дио/3574 департамент известил директора ООО "Инвестиции" Безуглова Д.Ф. посредством почтового отправления по юридическому адресу общества о следующем: согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды от 02.11.2012 N ДГУ/12-2883-Ц-34 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; руководствуясь статьями 610, 621 ГК РФ, департамент отказывается от договорных отношений; по истечении трехмесячного срока с даты направления настоящего извещения договор аренды от 02.11.2012 N ДГУ/12-2883-Ц-34 будет прекращен, в связи с чем обществу необходимо освободить земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Дополнительно в указанном письме департамент сообщил, что по договору аренды от 02.11.2012 N ДГУ/12-2883-Ц-34 за обществом числится задолженность по арендной плате в сумме 40 871 руб. 30 коп. и пени за просрочку платежей в сумме 4 088 руб. 87 коп. Арендодателем предложено арендатору в кратчайшие сроки произвести оплату задолженности.
Письмом от 10.08.2016 N 8 ООО "Инвестиции" уведомило департамент о смене своего адреса.
В письме от 24.08.2016 N исх-дио/12431 департамент имущественных отношений администрации города Омска указал, что обращение от 10.08.2016 N 8 по вопросу изменения адреса месторасположения ООО "Инвестиции" принято к сведению.
Дополнительно в указанном письме ответчик сообщил, что департаментом 16.03.2016 в адрес, указанный в соглашении к договору аренды земельного участка от 02.11.2012 N ДГУ/12-2883-Ц-34, направлено извещение об отказе от договора. Департаментом подготовлен проект распоряжения о прекращении начислений по договору с 17.06.2016, который проходит процедуру согласования в структурных подразделениях департамента. После принятия указанного распоряжения материалы будут направлены в Управление Росреестра по Омской области для исключения сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на указанный земельный участок.
Полагая, что в письме от 24.08.2016 N исх-дио/12431 содержится незаконный отказ от договора аренды N ДГУ/12-2883-Ц-34, нарушающий права и законные интересы ООО "Инвестиции", истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами установлено, что в соответствии с условиями спорного договора аренды от 02.11.2012 N ДГУ/12-2883-Ц-34 с учетом дополнительного соглашения к нему истец с 16.03.2015 владеет и пользуется на правах аренды спорным земельным участком.
При этом в рамках указанного соглашения к ООО "Инициатива" с 16.03.2015 перешли не только права арендатора земельного участка, но и обязанности по уплате арендных платежей.
В пункте 2.1 договора размер арендной платы за предоставленный земельный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение N 3 к договору).
Порядок изменения размера арендной платы установлен в пункте 2.2. договора.
19.10.2015 истец обратился к департаменту с требованием о продлении договора аренды в связи с тем, что договор заключен по акту о выборе земельного участка под строительство без проведения торгов.
В соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179, а также Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108, департаментом произведен перерасчет размера арендной платы по спорному договору аренды.
В связи с этим сторонами заключено дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.
Как установлено судами, обществом допущена просрочка внесения арендной платы более чем за два месяца, повлекшая возникновение задолженности в общей сумме 40 871,30 руб.
В связи с этим 16.03.2016 в письме N исх-ДИО/3574 департаментом в адрес общества направлено извещение об отказе от договора аренды земельного участка N ДГУ/12-2883-Ц-34 на основании статей 610, 621 ГК РФ в связи с неисполнением условий договора в части внесения арендной платы.
Кроме того, в названном извещении указано на необходимость оплаты ответчиком задолженности по арендной плате и пени.
Данное извещение направлено истцу по его юридическому адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ: город Омск, улица Ленина, дом 10.
Однако в соответствии с пунктом 11.7 договора аренды корреспонденция, направленная арендодателем в адрес арендатора, считается надлежащим образом направленной в случае ее направления по адресу, указанному в договоре или представленному арендатором в соответствии с подпунктом 5 пункта 3.2 раздела 3 настоящего договора.
Подпунктом 5 пункта 3.2 договора на арендатора возложена обязанность письменно в течение 2-х дней уведомить арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов.
Во исполнение перечисленных условий договора ООО "Инвестиции" направило в адрес департамента письмо от 03.11.2015 N 7 о смене адреса, в котором указано, что адресом для почтовой корреспонденции является: г. Омск, ул. 1 Затонская, 1/1, оф. 42.
Между тем, по указанному адресу уведомление об отказе от договора аренды от 16.03.2016 ответчиком не направлялось. Сведений о получении обществом данного уведомления, направленного по юридическому адресу, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах вывод судов о надлежащем уведомлении общества об отказе от договора аренды письмом от 16.03.2016 противоречит материалам дела.
Однако неправильный вывод судов не привел к принятию незаконного судебного акта.
Как верно установлено судами, информация о состоявшемся отказе от договора от 16.03.2016 была повторно направлена арендатору письмом от 24.08.2016, в том числе по почтовому адресу: город Омск, улица 1-я Затонская, дом 1, корпус 1, офис 42. Получение данного почтового отправления ответчик не отрицает.
Руководствуясь нормами действующего гражданского и земельного законодательства, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, в том числе содержание заключенного сторонами договора, установив, что договор по инициативе арендодателя в случае однократного нарушения арендатором условий и (или) наличия задолженности по арендной плате более двух месяцев вне зависимости от погашения задолженности, учитывая несоблюдение истцом условий договора в части своевременного внесения арендных платежей, а также надлежащее уведомление департаментом общества об отказе от такого договора 16.03.2015, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания незаконным отказа от договора аренды N ДГУ/12-2883-Ц-34, содержащегося в письме от 24.08.2016 N Исх-ДИО/12431.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
При этом в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период направления оспариваемого отказа) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.
Пунктом 6.1 договора аренды установлено, что настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством, а также по инициативе арендодателя в случаях, приведенных в названном договоре.
Подпунктом 2 пункта 6.1 договора предусмотрена возможность одностороннего прекращения договора по инициативе арендодателя в случае однократного нарушения арендатором условий договора и (или) наличия задолженности по арендной плате более 2-х месяцев вне зависимости от ее погашения.
В соответствии с пунктом 6.2 договора арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора путем направления письменного уведомления арендатору. В случае направления уведомления по почте заказным письмом датой вручения этого уведомления считается шестой календарный день, начиная с даты отправки заказного письма.
При заключении рассматриваемого договора аренды в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное нарушение арендатором условий договора и (или) двукратное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок, на что ссылается податель жалобы, не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.
Довод подателя жалобы об отсутствии задолженности на основании того, что она возникла в результате увеличения арендной платы дополнительным соглашением, подписанным ООО "Инициатива" 24.11.2015 и распространившим свое действие в порядке статьи 425 ГК РФ на предыдущий период - с 11.05.2015, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку с момента подписания дополнительного соглашения и до момента оплаты ответчиком образовавшейся задолженности - 18.04.2016, прошло более 4 месяцев. Объективных препятствий для внесения арендных платежей в установленном дополнительным соглашением размере истцом не приведено.
Невозможность использования арендованного земельного участка обществом не доказана.
При изложенных обстоятельствах, учитывая установленное судами наличие нарушений со стороны общества условий договора, а также то, что право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды в данном случае прямо следует из воли сторон, доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для прекращения договорных отношений отклоняются как противоречащие материалам дела.
Злоупотребления правом в действиях департамента суд кассационной инстанции ввиду изложенного также не усматривает. Наличие судебных споров общества с департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска, вопреки доводам подателя жалобы, не может свидетельствовать о нарушении иным юридическим лицом - департаментом имущественных отношений администрации города Омска, положений статьи 10 ГК РФ.
Непривлечение к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска не повлияло на законность и обоснованность принятых судебных актов. Общество не уполномочено действовать в интересах названного органа местного самоуправления, более того, ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях истцом не заявлялось.
В целом доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 14.12.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 по делу N А46-13995/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 15.06.2017 N Ф04-1948/2017 ПО ДЕЛУ N А46-13995/2016
Требование: О признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленного под строительство.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Обществом допущена просрочка внесения арендной платы более чем за два месяца, повлекшая возникновение задолженности. Муниципалитет направил обществу извещение об отказе от договора в связи с неисполнением его условий в части внесения арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2017 г. по делу N А46-13995/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Севастьяновой М.А.,
Шуйской С.И.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Костаревой М.С., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиции" на решение Арбитражного суда Омской области от 14.12.2016 (судья Чернышев В.И) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 (судьи Рожков Д.Г., Кудрина Е.Н., Солодкевич Ю.М.) по делу N А46-13995/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестиции" (644043, Омская область, город Омск, ул. Ленина, дом 10, ИНН 5503213614, ОГРН 1095543014270) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644043, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании незаконным отказа.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Голобородько Н.А.) в заседании участвовал представитель общества с ограниченной ответственностью "Инвестиции" - Кожевникова В.В., по доверенности от 16.08.2016.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Инвестиции" (далее - общество, ООО "Инвестиции", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, ответчик) о признании незаконным отказа от договора аренды N ДГУ/12-2883-Ц-34 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, предоставленного под строительство, содержащегося в письме от 24.08.2016 N Исх-ДИО/12431.
Решением Арбитражного суда Омской области от 14.12.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд.
Общество настаивает, что адрес, указанный ООО "Инвестиции" для отправки корреспонденции, не соответствует адресу, по которому департаментом направлен оспариваемый отказ. Поскольку обществом письмо от 24.08.2016 N Исх-ДИО/12431 не было получено, отказ департамента от договора аренды N ДГУ/12-2883-Ц-34 как юридический факт, по мнению подателя жалобы, не состоялся ввиду ненадлежащего извещения стороны по договору.
Податель жалобы полагает, что извещение общества об отказе от договора аренды по адресу, который является недействительным и ненадлежащим, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны департамента, поскольку ранее дополнительные соглашения к договору аренды направлялись департаментом по адресу, указанному обществом.
По мнению общества, задолженность по арендной плате в течение спорного периода отсутствовала, иных оснований для отказа от договора не имелось, в связи с чем ООО "Инвестиции" имело право на сохранение арендных правоотношений по договору N ДГУ/12-2883-Ц-34 до фактической выдачи разрешения на строительство, то есть до 14.09.2016.
Податель жалобы полагает, что в отсутствие у общества по вине структурных подразделений администрации города Омска возможности использовать земельный участок в целях, предусмотренных договором аренды, ООО "Инвестиции" до момента выдачи разрешения на строительство должно было быть освобождено от арендной платы.
По мнению общества, существовала объективная необходимость для привлечения к участию в деле департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В обоснование кассационных требований общество также ссылается на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением по делу N А46-12850/2015, и поясняет, что задолженность по арендной плате возникла в большей степени в связи с неоплатой доначислений, установленных дополнительным соглашением от 24.11.2015 к договору аренды с 11.05.2015, что не может служить основанием для одностороннего отказа от договора.
От департамента поступили письменные возражения на кассационную жалобу, которые не могут быть приобщены к материалам дела, поскольку в нарушение требований части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к возражениям не приложен документ, подтверждающий их направление подателю жалобы.
В судебном заседании представитель общества кассационные требования поддержал исходя из доводов жалобы.
Выслушав пояснения представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 30.10.2012 N 2427-р "О предоставлении Теплякову Сергею Вадимовичу в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, для строительства здания офисов организаций непосредственного обслуживания населения" Главное управление по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) предоставило, а Тепляков Сергей Вадимович (арендатор) принял в соответствии с условиями договора от 02.11.2012 N ДГУ/12-2883-Ц-34 в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 1508 кв. м, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, и относящийся к категории земель населенных пунктов, именуемый в дальнейшем участок, кадастровый номер участка 55:36:040101:3128; местоположение участка: примерно в 40 м юго-восточнее здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, Центральный административный округ, улица Набережная Тухачевского, дом 20а; цель использования участка: строительство здания офисов организаций непосредственного обслуживания населения.
В рамках дополнительного соглашения к договору (зарегистрировано 16.03.2015) все права и обязанности арендатора перешли к ООО "Инвестиции".
Письмом от 16.03.2016 N исх-дио/3574 департамент известил директора ООО "Инвестиции" Безуглова Д.Ф. посредством почтового отправления по юридическому адресу общества о следующем: согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды от 02.11.2012 N ДГУ/12-2883-Ц-34 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; руководствуясь статьями 610, 621 ГК РФ, департамент отказывается от договорных отношений; по истечении трехмесячного срока с даты направления настоящего извещения договор аренды от 02.11.2012 N ДГУ/12-2883-Ц-34 будет прекращен, в связи с чем обществу необходимо освободить земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Дополнительно в указанном письме департамент сообщил, что по договору аренды от 02.11.2012 N ДГУ/12-2883-Ц-34 за обществом числится задолженность по арендной плате в сумме 40 871 руб. 30 коп. и пени за просрочку платежей в сумме 4 088 руб. 87 коп. Арендодателем предложено арендатору в кратчайшие сроки произвести оплату задолженности.
Письмом от 10.08.2016 N 8 ООО "Инвестиции" уведомило департамент о смене своего адреса.
В письме от 24.08.2016 N исх-дио/12431 департамент имущественных отношений администрации города Омска указал, что обращение от 10.08.2016 N 8 по вопросу изменения адреса месторасположения ООО "Инвестиции" принято к сведению.
Дополнительно в указанном письме ответчик сообщил, что департаментом 16.03.2016 в адрес, указанный в соглашении к договору аренды земельного участка от 02.11.2012 N ДГУ/12-2883-Ц-34, направлено извещение об отказе от договора. Департаментом подготовлен проект распоряжения о прекращении начислений по договору с 17.06.2016, который проходит процедуру согласования в структурных подразделениях департамента. После принятия указанного распоряжения материалы будут направлены в Управление Росреестра по Омской области для исключения сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на указанный земельный участок.
Полагая, что в письме от 24.08.2016 N исх-дио/12431 содержится незаконный отказ от договора аренды N ДГУ/12-2883-Ц-34, нарушающий права и законные интересы ООО "Инвестиции", истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами установлено, что в соответствии с условиями спорного договора аренды от 02.11.2012 N ДГУ/12-2883-Ц-34 с учетом дополнительного соглашения к нему истец с 16.03.2015 владеет и пользуется на правах аренды спорным земельным участком.
При этом в рамках указанного соглашения к ООО "Инициатива" с 16.03.2015 перешли не только права арендатора земельного участка, но и обязанности по уплате арендных платежей.
В пункте 2.1 договора размер арендной платы за предоставленный земельный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение N 3 к договору).
Порядок изменения размера арендной платы установлен в пункте 2.2. договора.
19.10.2015 истец обратился к департаменту с требованием о продлении договора аренды в связи с тем, что договор заключен по акту о выборе земельного участка под строительство без проведения торгов.
В соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179, а также Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108, департаментом произведен перерасчет размера арендной платы по спорному договору аренды.
В связи с этим сторонами заключено дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.
Как установлено судами, обществом допущена просрочка внесения арендной платы более чем за два месяца, повлекшая возникновение задолженности в общей сумме 40 871,30 руб.
В связи с этим 16.03.2016 в письме N исх-ДИО/3574 департаментом в адрес общества направлено извещение об отказе от договора аренды земельного участка N ДГУ/12-2883-Ц-34 на основании статей 610, 621 ГК РФ в связи с неисполнением условий договора в части внесения арендной платы.
Кроме того, в названном извещении указано на необходимость оплаты ответчиком задолженности по арендной плате и пени.
Данное извещение направлено истцу по его юридическому адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ: город Омск, улица Ленина, дом 10.
Однако в соответствии с пунктом 11.7 договора аренды корреспонденция, направленная арендодателем в адрес арендатора, считается надлежащим образом направленной в случае ее направления по адресу, указанному в договоре или представленному арендатором в соответствии с подпунктом 5 пункта 3.2 раздела 3 настоящего договора.
Подпунктом 5 пункта 3.2 договора на арендатора возложена обязанность письменно в течение 2-х дней уведомить арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов.
Во исполнение перечисленных условий договора ООО "Инвестиции" направило в адрес департамента письмо от 03.11.2015 N 7 о смене адреса, в котором указано, что адресом для почтовой корреспонденции является: г. Омск, ул. 1 Затонская, 1/1, оф. 42.
Между тем, по указанному адресу уведомление об отказе от договора аренды от 16.03.2016 ответчиком не направлялось. Сведений о получении обществом данного уведомления, направленного по юридическому адресу, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах вывод судов о надлежащем уведомлении общества об отказе от договора аренды письмом от 16.03.2016 противоречит материалам дела.
Однако неправильный вывод судов не привел к принятию незаконного судебного акта.
Как верно установлено судами, информация о состоявшемся отказе от договора от 16.03.2016 была повторно направлена арендатору письмом от 24.08.2016, в том числе по почтовому адресу: город Омск, улица 1-я Затонская, дом 1, корпус 1, офис 42. Получение данного почтового отправления ответчик не отрицает.
Руководствуясь нормами действующего гражданского и земельного законодательства, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, в том числе содержание заключенного сторонами договора, установив, что договор по инициативе арендодателя в случае однократного нарушения арендатором условий и (или) наличия задолженности по арендной плате более двух месяцев вне зависимости от погашения задолженности, учитывая несоблюдение истцом условий договора в части своевременного внесения арендных платежей, а также надлежащее уведомление департаментом общества об отказе от такого договора 16.03.2015, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания незаконным отказа от договора аренды N ДГУ/12-2883-Ц-34, содержащегося в письме от 24.08.2016 N Исх-ДИО/12431.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
При этом в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период направления оспариваемого отказа) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.
Пунктом 6.1 договора аренды установлено, что настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством, а также по инициативе арендодателя в случаях, приведенных в названном договоре.
Подпунктом 2 пункта 6.1 договора предусмотрена возможность одностороннего прекращения договора по инициативе арендодателя в случае однократного нарушения арендатором условий договора и (или) наличия задолженности по арендной плате более 2-х месяцев вне зависимости от ее погашения.
В соответствии с пунктом 6.2 договора арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора путем направления письменного уведомления арендатору. В случае направления уведомления по почте заказным письмом датой вручения этого уведомления считается шестой календарный день, начиная с даты отправки заказного письма.
При заключении рассматриваемого договора аренды в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное нарушение арендатором условий договора и (или) двукратное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок, на что ссылается податель жалобы, не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.
Довод подателя жалобы об отсутствии задолженности на основании того, что она возникла в результате увеличения арендной платы дополнительным соглашением, подписанным ООО "Инициатива" 24.11.2015 и распространившим свое действие в порядке статьи 425 ГК РФ на предыдущий период - с 11.05.2015, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку с момента подписания дополнительного соглашения и до момента оплаты ответчиком образовавшейся задолженности - 18.04.2016, прошло более 4 месяцев. Объективных препятствий для внесения арендных платежей в установленном дополнительным соглашением размере истцом не приведено.
Невозможность использования арендованного земельного участка обществом не доказана.
При изложенных обстоятельствах, учитывая установленное судами наличие нарушений со стороны общества условий договора, а также то, что право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды в данном случае прямо следует из воли сторон, доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для прекращения договорных отношений отклоняются как противоречащие материалам дела.
Злоупотребления правом в действиях департамента суд кассационной инстанции ввиду изложенного также не усматривает. Наличие судебных споров общества с департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска, вопреки доводам подателя жалобы, не может свидетельствовать о нарушении иным юридическим лицом - департаментом имущественных отношений администрации города Омска, положений статьи 10 ГК РФ.
Непривлечение к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска не повлияло на законность и обоснованность принятых судебных актов. Общество не уполномочено действовать в интересах названного органа местного самоуправления, более того, ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях истцом не заявлялось.
В целом доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 14.12.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 по делу N А46-13995/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
С.И.ШУЙСКАЯ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)