Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Николаева Д.В.,
судей А.Н. Герасименко, Н.В. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кожаковой М.Н.
при участии:
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" Капуста Сергея Джоржиевича: представитель Канищева Е.В. по доверенности от 19.04.2016
от Веклич А.М.: представитель Ковтун М.А. по доверенности от 16.04.2015 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" Капуста С.Д. на определение Арбитражного суда Ростовской области
от 21.03.2016 по делу N А53-15186/2013 об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной
по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" Капуста Сергея Джоржиевича
к Чугуй А.И., Веклич А.М., Савушкиной О.А.,
при участии третьих лиц: ипотечный кредитный потребительский кооператив "Свой Дом", Шичанин Р.Н.
об оспаривании сделки должника
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" ИНН 7743052435
принятое в составе судьи Зайцевой Ю.В.
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" (далее также - должник) в Арбитражный суд Ростовской области поступило заявление конкурсного управляющего Капуста Сергея Джоржиевича (далее также - конкурсный управляющий) об оспаривании сделки должника, в котором просит:
- - признать договор N 10 от 13.04.2009 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в части пункта 4.1 недействительной сделкой;
- - признать договор N 10 от 13.04.2009 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 не заключенным;
- - признать сделку, заключенную между обществом с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" и Чугуй Александром Иосифовичем по передаче объекта долевого строительства, расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, квартиры N 43, согласно акту приема-передачи от 06.09.2012 Чугуй Александру Иосифовичу недействительной;
- - взыскать с Чугуй Александра Иосифовича в пользу ООО "Стройуниверсал XXI век" действительную стоимость квартиры N 43, расположенной в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в размере 4 004 000 руб.;
- - признать сделку должника, заключенную между ООО "Стройуниверсал XXI век" и Чугуй Александром Иосифовичем, по передаче объекта долевого строительства, расположенного в подвале дома по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, помещения N 2, согласно акту приема-передачи от 13.04.2012 Чугуй Александру Иосифовичу недействительной;
- - признать договор купли-продажи от 05.03.2013 офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенное по адресу: расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, заключенный между Чугуй Александром Иосифовичем и Веклич Александром Михайловичем, недействительной сделкой;
- - признать договор дарения от 03.04.2015 офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, заключенный между Веклич Александром Михайловичем и Савушкиной Ольгой Александровной, недействительной сделкой;
- - признать отсутствующим право собственности на помещение N 2, находящееся в подвале дома по адресу: расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, зарегистрированное за Савушкиной Ольгой Александровной;
- - обязать Савушкину Ольгу Александровну передать ООО "Стройуниверсал XXI век" помещение N 2, находящееся в подвале дома по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54; а также пояснил, что договор дарения отсутствует (с учетом уточнений).
Также представитель конкурсного управляющего было заявлено ходатайство о привлечении в качестве соответчика Шевченко Александра Анатольевича, поскольку в настоящее время право собственности на нежилое помещение N 2 за ним зарегистрировано и просил принять уточнения к заявлению и:
- признать недействительным договор N 10 от 13.04.2009 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в части пункта 4.1 недействительной сделкой,
- - признать договор N 10 от 13.04.2009 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 не заключенным; признать сделку, заключенную между обществом с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" и Чугуй Александром Иосифовичем по передаче объекта долевого строительства, расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, квартиры N 43, согласно акту приема-передачи от 06.09.2012 Чугуй Александру Иосифовичу недействительной;
- - взыскать с Чугуй Александра Иосифовича в пользу ООО "Стройуниверсал XXI век" действительную стоимость квартиры N 43, расположенной в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в размере 4 004 000 руб.;
- - признать сделку должника, заключенную между ООО "Стройуниверсал XXI век" и Чугуй Александром Иосифовичем, по передаче объекта долевого строительства, расположенного в подвале дома по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, помещения N 2, согласно акту приема-передачи от 13.04.2012 Чугуй Александру Иосифовичу недействительной;
- - признать договор купли-продажи от 05.03.2013 офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенное по адресу: расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, заключенный между Чугуй Александром Иосифовичем и Веклич Александром Михайловичем, недействительной сделкой;
- - признать договор дарения от 03.04.2015 офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, заключенный между Веклич Александром Михайловичем и Савушкиной Ольгой Александровной, недействительной сделкой;
- - признать договор купли-продажи от 08.08.2015 офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, заключенного между Савушкиной Ольгой Александровной и Шевченко Александром Анатольевичем, недействительной сделкой;
- - признать отсутствующим право собственности на помещение N 2, находящееся в подвале дома по адресу: расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, зарегистрированное за Шевченко Александром Анатольевичем;
- - обязать Шевченко Александра Анатольевича передать ООО "Стройуниверсал XXI век" помещение N 2, находящееся в подвале дома по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54; представлены дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.
Определением суда от 21.03.2016 отказано в удовлетворении ходатайств об уточнении требований и привлечении соответчика. Заявление конкурсного управляющего Капуста Сергея Джорожиевича о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки должника оставлено без удовлетворения.
Конкурсный управляющий должника обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить судебный акт, принять новый.
В судебном заседании ходатайств не поступало.
Представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" Капуста Сергея Джоржиевича поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
Представитель Веклич А.М. просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Рассмотрев заявленное ходатайство об уточнении требований и привлечении соответчика, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для их удовлетворения.
В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.
Конкурсным управляющим в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о привлечении Шевченко Александра Анатольевича в качестве соответчика, однако информации об адресе регистрации или месте нахождения указанного лица представлено не было. Довод представителя конкурсного управляющего о том, что адрес регистрации Шевченко А..А. должен совпадать с оспариваемым помещением не может приниматься судом в качестве доказательств его проживания, поскольку строится из предположений конкурсного управляющего и ничем не подтверждается. С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении указанного ходатайства.
Рассмотрев заявление третьего лица ПК "Свой Дом" об исключении из числа третьих лиц, суд первой инстанции обоснованно отказал в его удовлетворении, поскольку Арбитражный процессуальный кодекс РФ не содержит норм, предусматривающих возможность исключения третьих лиц из числа участников процесса; кроме того, суд учитывал, что заявитель возражал против заявленного ходатайства и третье лицо выражало активную позицию по заявленным требованиям и представляло документы, без которых невозможно рассмотрение заявленных требований.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2013 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утвержден Лях Виктор Игоревич.
Общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" признано застройщиком и при его банкротстве применены требования параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Дело о признании общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" несостоятельным (банкротом) передано по подсудности для рассмотрения в Арбитражный суд Ростовской области.
Информация о введении в отношении должника процедуры наблюдения с применением параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликована в газете "Коммерсантъ" N 112 от 29.06.2013.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2014 (резолютивная часть от 27.02.2014) общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Лях Виктор Игоревич.
Информация о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликована в газете "Коммерсантъ" N 43 от 15.03.2014.
Определением арбитражного суда от 24.12.2014 конкурсный управляющий Лях Виктор Игоревич освобожден от исполнения своих обязанностей, конкурсным управляющим утвержден Капуста Сергей Джоржиевич.
В обоснование заявления конкурсный управляющий указывает на то, что в 2008 году ООО "Стройуниверсал XXI век" обратилось в Администрацию г. Азова с заявлением о выдаче разрешения на строительство, которое было выдано обществу 07.03.2008 за N 02.1-10/06 и в соответствии с текстом которого Муниципальное образование г. Азова дало разрешение указанному обществу на строительство многоквартирного жилого дома общей площадью 4461,60 кв. м.
По результатам произведенных строительных работ 31.03.2011 Муниципальное образование г. Азова Ростовской области руководствуясь положениями ст. 55 ГК РФ разрешило ввод в эксплуатацию незавершенного строительством многоквартирного жилого дома с надстройкой 4-го и 5-го этажей, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Азов, ул. О. Кошевого, 54.
При этом, с 2011 года при передаче объектов недвижимого имущества, от имени ООО "Стройуниверсал XXI век" действовал представитель по доверенности Чугуй Александр Иосифович, который по сути осуществлял распорядительные действия в отношении объектов недвижимого имущества.
13.04.2009 между ООО "Стройуниверсал XXI век" (застройщик) и Чугуй Александром Иосифовичем (дольщик) был заключен договор N 10 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54, предметом которого является долевое участие дольщика в строительстве кирпичного пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54. Объектом долевого строительства является квартира: условный строительный номер 43, расположена в блок-секции 3, на 5 этаже и состоит из 3 комнат, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией - 100,6 кв. м (п. 3.1); стоимость квартиры по настоящему договору составляет 1 650 000 руб. (п. 4.1); уплата цены настоящего договора производится путем внесения платежей на расчетный счет или в кассу застройщика (п. 4.2); размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком застройщику, определенный п. 4.1 настоящего договора, является фиксированным и изменению не подлежит, при условии выполнения дольщиком обязательств по порядку и срокам расчетов с застройщиком, определенных п. 4.2 настоящего договора (п. 4.3). В разделе 8 "Особые условия" указано, что стоимость приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 650 000 руб. по кредитному договору N 1/04 от 13.04.2009.
Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр прав внесены соответствующие записи регистрации.
06.07.2012 на основании договора N 10 долевого участия в строительстве жилого дома от 13.04.2009, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" осуществило передачу объекта долевого строительства - квартиру N 43 Чугуй Александру Иосифовичу.
13.04.2009 между ООО "Стройуниверсал XXI век" (застройщик) и Чугуй Александром Иосифовичем (дольщик) был заключен договор N 11 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54, предметом которого является долевое участие дольщика в строительстве кирпичного пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54. Объектом долевого строительства является нежилое офисное помещение с отдельным входом, находящееся в подвале жилого дома по адресу: г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54. Условный номер нежилого офисного помещения: N 2, общая площадь - 101,0 кв. м (п. 3.1); стоимость нежилого помещения по настоящему договору составляет 3 030 000 руб. (п. 4.1); уплата цены настоящего договора производится путем внесения платежей на расчетный счет или в кассу застройщика (п. 4.2); размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком застройщику, определенный п. 4.1 настоящего договора, является фиксированным и изменению не подлежит, при условии выполнения дольщиком обязательств по порядку и срокам расчетов с застройщиком, определенных п. 4.2 настоящего договора (п. 4.3). В разделе 8 "Особые условия" указано, что часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 250 000 руб.
Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр прав внесены соответствующие записи регистрации.
10.08.2012 на основании договора N 11 долевого участия в строительстве жилого дома от 13.04.2009, общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" осуществило передачу объекта долевого строительства - нежилое офисное помещение с отдельным входом, находящееся в подвале жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, помещение N 2 - Чугуй Александру Иосифовичу.
Как указывает конкурсный управляющий, документов, подтверждающих оплату по указанным договорам долевого участия не имеется. Отсутствие информации о наличии платежей по данным сделкам позволяет предположить конкурсному управляющему, что права на объекты недвижимого имущества были переданы должником безвозмездно.
Далее, 23.10.2012 вышеуказанная квартира была реализована Чугуй Александром Иосифовичем Шичанину Руслану Николаевичу, что подтверждается договором от 23.10.2012 купли-продажи квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств банка N 06120450-13.
05.03.2013 Чугуй Александр Иосифович реализовал приобретенное нежилое помещение N 2 на основании договора купли-продажи от 05.03.2013 Веклич Александру Михайловичу.
При этом, как указывает конкурсный управляющий, 11.08.2008 Веклич А.М. заключал с Ипотечным кредитным потребительским кооперативом "Свой Дом" договор на приобретение однокомнатной квартиры под предполагаемым N 32 по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, но при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию согласно акта от 24.06.2011. Указанное жилое помещение в лице представителя ООО "Стройуниверсал XXI век" Чугуй Александра Иосифовича было передано ПК "Свой Дом".
По мнению конкурсного управляющего, последовательность совершения действий со стороны Чугуй А.И., в частности по приобретению прав на объекты недвижимого имущества с последующей реализацией, указывает, что указанное лицо не нуждалось в данном имуществе, а его действия скорее направлены на увод денежных средств и имущества с активов ООО "Стройуниверсал XXI век".
На момент распоряжения объектами недвижимого имущества, расположенными по адресу: г. Азов, ул. О. Кошевого, 54, ООО "Стройуниверсал XXI век", действовавшее в лице руководителя было извещено о наличии долговых обязательств перед ЗАО "Росмаслопром" (заявителя по делу о банкротстве), необходимости погасить данные обязательства, следовательно распоряжение имуществом на основании договора, без подтверждения несения финансовых затрат со стороны лица, фактически имеющего право на распоряжение имуществом общества указывает на стремление общества причинить вред имущественным правам кредиторов.
О том, что Чугуй А.И. знал о последствиях совершенной им со ООО "Стройуниверсал XXI век" сделки, свидетельствует интерес Чугуй А. И к участию в распорядительных действиях общества должника с учетом ст. 19 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", что указывает на его осведомленность об ущемлении интересов кредиторов общества.
Конкурсный управляющий считает, что сделки - договор долевого участия в строительстве N 10 от 13.04.2009 и последующие сделки, являются недействительными сделками, в соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 г. N 137 "О некоторых вопросах, связанных с переходными положениями Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что согласно части 1 статьи 5 Закона N 73-ФЗ данный Закон вступил в силу с 05.06.2009.
На основании частей 2 и 3 статьи 5 Закона N 73-ФЗ, а также исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) и с учетом необходимости определения условий действительности сделки на основании закона, действующего в момент ее совершения, в отношении оснований недействительности сделок, совершенных до дня вступления в силу Закона N 73-ФЗ, его положения не подлежат применению независимо от даты возбуждения производства по делу о банкротстве.
Оспариваемые сделки совершены 13.04.2009, то есть до 05.06.2009, в связи с чем, подлежит применению Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ.
В силу части 2 статьи 103 Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ сделка, совершенная должником с заинтересованным лицом, признается судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего в случае, если в результате исполнения указанной сделки кредиторам или должнику были или могут быть причинены убытки.
В соответствии с частью 3 статьи 103 Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ сделка, заключенная или совершенная должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего или кредитора, если указанная сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.
При рассмотрении иска о признании сделки недействительной на основании пункта 3 статьи 103 Закона о банкротстве судам необходимо иметь в виду: если другая сторона сделки докажет, что на момент совершения сделки она не знала и не должна была знать о том, что должник является неплатежеспособным или вскоре станет неплатежеспособным, то по смыслу пункта 3 статьи 103 Закона сделка не может быть признана судом недействительной.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.04.2009 N 32 (в редакции от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснил следующее. Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
Исковая давность по такому требованию в силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года и исчисляется со дня, когда оспаривающее сделку лицо узнало или должно было узнать о наличии обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной, но не ранее введения в отношении должника первой процедуры банкротства.
Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент совершения сделки, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В данном случае заявлено требование о признании сделки недействительной по специальным основаниям (статья 103 Закона о банкротстве) и признании ее ничтожной в силу положений статьей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" при рассмотрении иска о признании сделки недействительной на основании пункта 3 статьи 103 Закона о банкротстве судам необходимо иметь в виду: если другая сторона сделки докажет, что на момент совершения сделки она не знала и не должна была знать о том, что должник является неплатежеспособным или вскоре станет неплатежеспособным, то по смыслу пункта 3 статьи 103 Закона сделка не может быть признана судом недействительной. Поскольку пункт 3 статьи 103 Закона не делает исключений для сделок, совершенных должником в процессе обычной хозяйственной деятельности, такие сделки могут быть оспорены на основании этой нормы. Однако совершение сделки в процессе обычной хозяйственной деятельности должника может свидетельствовать о том, что другая сторона сделки не знала и не должна была знать о том, что должник является неплатежеспособным или вскоре станет неплатежеспособным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно совместному постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 32) иск о признании недействительной ничтожной сделки может быть предъявлен в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной статье срок исковой давности составляет три года. Эта норма устанавливает специальное правило о начале течения срока исковой давности, исключающее применение статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" иск о признании сделок недействительными по основаниям, указанным в пунктах 2 и 3 статьи 103 Закона о банкротстве, может быть предъявлен внешним управляющим или кредитором должника в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" возбуждено определением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2012 по делу N А40-142758/12. Оспариваемая сделка совершена 13.04.2009, то есть более чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом.
Конкурсный управляющий полагает, что оплата за спорные помещения, реализованные Чугуй Александру Иосифовичу, не произведена, доказательств оплаты не имеется.
Между тем, в материалы дела представлены платежные поручения N 6594 от 29.05.2009 на сумму 1 650 000 руб. - оплата по договору N 10 долевого участия, N 6401 от 29.05.2009 на сумму 1 178 811 руб. - оплата по договору N 11 долевого участия, подтверждающие обязанность Чугуй А.И. по оплате по договору (т. 1 л.д. 107, 116). Кроме того, в разделе 8 "Особые условия" договоров указано, что стоимость приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 650 000 руб. по кредитному договору N 1/04 от 13.04.2009 (договор N 10) и часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 250 000 руб. (договор N 11). Также, при заключении кредитного договора Чугуй А.И. был оплачен первоначальный взнос за приобретаемое нежилое офисное помещение 1 851 189 руб.
Кроме того, причинения вреда в результате совершенной сделки не произошло, поскольку правовой природой договора долевого участия является его возмездность и двусторонность.
Таким образом, расчеты за приобретенную квартиру по договору N 10 от 13.04.2009 и нежилое помещение по договору N 11 от 13.09.2009 Чугуй А.М. исполнены в полном объеме.
Конкурсный управляющий указывает, что на момент распоряжения объектами недвижимого имущества, расположенными по адресу: г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, должник знал о наличии долговых обязательств перед ЗАО "Росмаслопром", необходимости погасить данные обязательства, следовательно распоряжение имуществом на основании договора, без подтверждения несения финансовых затрат со стороны лица, фактически имеющего право на распоряжение имуществом общества указывает на стремление Общества причинить вред имущественным правам кредиторов.
Более того, конкурсный управляющий полагает, что Чугуй А.И. фактически участвовал в распорядительных действия ООО Стройуниверсал XXI век" о чем, по его мнению, свидетельствуют акты приема передач квартир в жилом доме, расположенному по адресу: г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, где Чугуй А.И. от лица ООО "Стройуниверсал XXI век" передавал квартиры третьим лицам. Кроме того, Чугуй А.И. является генеральным директором общества с ограниченной ответственностью "АзовИнвестСтрой". Учредителями данного общества являются Карась Дмитрий Владимирович, являющийся на момент совершения оспариваемых действий генеральным директором должника, и Атоев Дикран Христофорович, являющийся на момент совершения указанных сделок генеральным директором ЗАО "Росмаслопром" и перед которым у должника имелась задолженность. Также в обоснование доводов о заинтересованности Чугуй А.И. конкурсный управляющий ссылается на то, что Чугуй А.И. действовал от имени должника по доверенности.
Кроме того, конкурсный управляющий указывает, что через ООО "АИСт" производились зачеты между ООО "Стройуниверсал XXI век" и ЗАО "Росмаслопром", данные обстоятельства, по мнению конкурсного управляющего, свидетельствуют о том, что Чугуй А.И. как директор ООО "АИСт" знал о финансовых отношениях ЗАО "Росмаслопром" и ООО "Стройуниверсал XXI век".
В соответствии со статьи 19 Закона о банкротстве заинтересованными лицами по отношению к должнику признаются лицо, которое в соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" входит в одну группу лиц с должником; лицо, которое является аффилированным лицом должника.
Заинтересованными лицами по отношению к должнику - юридическому лицу признаются также руководитель должника, а также лица, входящие в совет директоров(наблюдательный совет), коллегиальный исполнительный орган или иной орган управления должника, главный бухгалтер) должника, в том числе указанные лица, освобожденные от своих обязанностей в течение года до момента возбуждения производства по делу о банкротстве; лица, находящиеся с физическими лицами, указанными в абзаце в втором настоящего пункта, в отношениях, определенных пунктом 3 настоящей статьи; лица, признаваемые заинтересованными в совершении должником сделок в соответствии с гражданским законодательством р соответствующих видах юридических лиц.
Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" при определении круга заинтересованных лиц и толковании абзаца пятого пункта 1 статьи 19 Закона, в силу которого к числу заинтересованных по отношению к должнику лиц помимо субъектов, прямо указанных в пункте 1 статьи 19 Закона, относятся и иные лица в случаях, предусмотренных федеральным законом, судам необходимо исходить из следующего.
Под иными лицами понимаются лица, признаваемые законодательством о юридических лицах заинтересованными в совершении юридическим лицом сделки (пункт 1 статьи 81 Федерального закона "Об акционерных обществах", пункт 1 статьи 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пункт 1 статьи 27 Федерального закона "О некоммерческих организациях").
В силу ст. 45 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.
Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.
Руководителем ООО "АИСт" Чугуй А.И. назначен 20.07.2009, в то время как зачеты между ЗАО "Росмаслопром" и ООО "Стройуниверсал XXI век" производились с 01.01.2008 по 24.09.2008.
С момента назначения Чугуй А.И. директором ООО "АИСт" указанное общество не проводило никаких финансовых операций, не заключало сделок. Иных доказательств не представлено.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в перечень заинтересованных лиц, предусмотренных ст. 19 Закона о банкротстве Чугуй А.И. не относится.
Кроме того, совершение сделки должником с заинтересованным лицом само по себе не является безусловным основанием и условием признания сделки недействительной (аналогичная позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2011 N 15АП-13715/2010 по делу N А32-1953/2010).
Заявляя указанный довод, конкурсный управляющий в нарушение статьи 65 АПК РФ не представляет доказательств, позволяющих считать, что Чугуй А.И. являлся аффилированным лицом по отношению к должнику.
Как следует из заявления конкурсного управляющего, 10.08.2012 на основании договора N 11 долевого участия в строительстве жилого дома от 13.04.2009, общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" осуществило передачу объекта долевого строительства - нежилое офисное помещение с отдельным входом, находящееся в подвале жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, помещение N 2 - Чугуй Александру Иосифовичу.
Спорное офисное помещение реализовано Веклич Александру Михайловичу. В свою очередь Веклич А.М. реализует офисное помещение Савушкиной О.А.
Савушкина О.А. совместно с Веклич А.М. являются участниками ООО "Азовсельхозэнерго" и, по мнению конкурсного управляющего, являются аффилированными лицами. Как полагает конкурсный управляющий, цена сделки, по которой спорное имущество было отчуждено Веклич А.М., так и действия последнего направлены на вывод имущества, а также свидетельствуют о том, что Веклич А.М. было известно о недействительности оспариваемой сделки, заключенной с заинтересованным лицом.
Между тем, конкурсным управляющим не представлено доказательств, явно позволяющих утверждать, что действия Чугуй А.И., Веклич А.М., Савушкиной О.А. направлены на вывод имущества.
Более того, согласно пункту 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права отчуждать его, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Кодекса (пункт 35 постановления N 10/22).
Как разъяснено в пункте 16 постановления N 63, если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае подсудности виндикационного иска тому же суду, который рассматривает дело о банкротстве, оспаривающее сделку лицо вправе по правилам статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соединить в одном заявлении, подаваемом в рамках дела о банкротстве, требования о признании сделки недействительной и виндикации переданной по ней вещи; также возбужденное вне рамок дела о банкротстве тем же судом дело по иску о виндикации может быть объединено судом с рассмотрением заявления об оспаривании сделки - их объединенное рассмотрение осуществляется в рамках дела о банкротстве.
Из указанных норм следует, что если имущество выбыло из владения собственника в результате совершения нескольких сделок, то признанию недействительной подлежит только первая сделка, а в остальном требования подлежат квалификации по статьям 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как у лица, у которого имущество выбыло из владения, нет права на оспаривание второй и третьей сделок, а требование не может быть реституционным.
К указанным выводам суд пришел с учетом позиции изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.11.2015 N Ф08-8186/2015 по делу N А53-22453/12.
Также конкурсный управляющий считает, что, что 06.07.2012 на основании договора N 10 долевого участия в строительстве жилого дома от 13.04.2009, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" осуществило передачу объекта долевого строительства - квартиру N 43 Чугуй Александру Иосифовичу. Согласно пункту 4.1 данного договора стоимость квартиры составляет 1 650 000 руб. Общая площадь квартиры 100,6 кв. м, таким образом, стоимость одного квадратного метра договором определена в размере 16 401 руб. 59 коп. По мнению конкурсного управляющего указанное условие является ничтожным ввиду следующего.
Между "Стройуниверсал XXI век" и ПК "Свой Дом" был заключен договор долевого участия в строительстве от 17.04.2008, а также дополнительное соглашение N 1 к данному договору. Исходя из дополнительного соглашения стоимость одного квадратного метра для идентичных квартир оценена в 40 000 руб.
По аналогичным сделкам должника в отношении одной из квартир проводилась независимая оценка, которая выявила, что на период 2011 года стоимость одного квадратного метра составила 46 000 руб.
Для определения рыночной стоимости спорного имущества по ходатайству конкурсного управляющего была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС Консалтинг".
Согласно заключению эксперта N 1899/15 (т. 4 л.д. 148) рыночная стоимость квартиры N 43, площадью 100,6 кв. м, при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 по состоянию на 13.04.2009 составляет 2 978 000 руб.
В силу статей 71 и 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 299, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). Подпунктом "ж" п. 8 указанного Стандарта установлено, что в отчете об оценке должны содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии). В отчете не содержится абсолютно никакого описания объекта оценки на момент заключения договора, а именно строительная готовность данного объекта. Из каких данных исходил эксперт, из заключения не ясно. Эксперт определил стоимость имущества на основании сравнительного подхода.
Согласно п. 12 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В своем заключении (стр. 10) эксперт прямо указывает, что: "в ходе изучения и анализа рынка жилой недвижимости г. Азова эксперту не удалось выявить информацию о стоимости квартир при заключении договоров долевого участия в строительстве жилых домов". В качестве объектов-аналогов экспертом используется информация, содержащаяся на стр. 11 заключения - это договор уступки прав от 26.01.2001 и дополнительное соглашение N 2 от 12.01.2009 к договору N 08-01-1426 от 08.12.2008 об оплате дополнительного паевого взноса.
По мнению ПК "Свой Дом" указанные договоры не могли быть использованы экспертом по следующим обстоятельствам. Как было указано выше, ФСО N 1 требует сравнения объектов-аналогов. Объектом-аналогом может служить договор долевого участия в строительстве. Между тем, договор уступки прав не является аналогом договора участия в долевом строительстве, т. к. формирование цены уступки прав осуществляется лицами исходя из иных критериев, нежели формирования цены участия в долевом строительстве. Кроме того, указанный договор заключен в 2011 году, когда жилой дом уже был готов к сдачи в эксплуатацию, а спорный договор был заключен в 2009 году, когда его стройготовность была иной. Аналогичное относится и к договору об оплате дополнительного паевого взноса, который опосредствует отношения потребительского кооператива и его пайщика.
При этом на стр. 3 заключения экспертом указано: "Осмотр на месте исследования не производился. Экспертом по согласованию с судом 22.01.2016 дополнительно изучены все материалы дела в здании Арбитражного суда Ростовской области".
В материалах настоящего дела имеется договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 17.04.2008, заключенный между ПК "Свой дом" и заявителем. Предметом данного договора являлись 38 отдельных жилых помещений общей площадью 3098 кв. м. Общая стоимость строительства данных помещений составляет 63 495 840 руб. (дополнительное соглашение к договору N 3 от 30.10.2009). Таким образом, стоимость строительства 1 кв. м исходя из объекта-аналога составляет 20 495 руб. 75 коп. (63 495 840: 3098), что значительно ниже стоимости, которую эксперт определил на основании информации, являющейся негодной для целей исследования. При этом эксперт, обладая указанной информацией, исходя из его же утверждения об ознакомлении со всеми материалами дела, по неизвестной причине ею не воспользовался. Также в материалах дела имеются и иные договоры об участии в долевом строительстве жилых помещений. В частности, конкурсным управляющим также в суд подавалось заявление об оспаривании договора долевого участия в строительстве кв. N 1 в указанном доме.
По мнению ПК "Свой Дом", эксперт без достаточных оснований, отказался от проведения определения стоимости объекта на основании затратного и доходного методов оценки.
Согласно п. 18 ФСО N 1 Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Исходя из определения указанного метода оценки определяется стоимость создания объекта. Именно указанный показатель является информацией, подлежащей установлению в настоящем деле, т. к. определение стоимости строительства позволит установить в настоящем деле такое юридически значимое обстоятельство, как возникновение ущерба или его отсутствие в результате заключения спорного договора.
Отказываясь от определения стоимости на основании данного подхода эксперт указывает, что не обладает информацией о стоимости приобретения заявителем прав на земельный участок, а также сметой на создание указанного объекта (лист 10 заключения). Как было указано выше, эксперт сам утверждает об ознакомлении со всеми материалами дела. Вместе с тем ПК "Свой Дом" в материалы дела N А53-15186/2013 приобщалась информация о том, что ПК "Свой Дом" производилась уступка права по договору аренды земельного участка заявителю со стоимостью данной уступки. Эта информация является информацией о стоимости приобретения застройщиком прав на земельный участок, т.е. эксперт в данной части доводит до суда сведения не соответствующие действительности. Кроме того, необходимо различать проведение оценки по заказу лица, имеющего интерес в оценке его имущества и проведение судебной экспертизы. Согласно п. 3 ст. 55 АПК РФ эксперт вправе с разрешения арбитражного суда знакомиться с материалами дела, участвовать в судебных заседаниях, задавать вопросы лицам, участвующим в деле, и свидетелям, заявлять ходатайство о представлении ему дополнительных материалов. Указанное означает, что в случае отсутствия в распоряжении эксперта каких-либо материалов, необходимых ему для исследования, он вправе в целях дачи объективного заключения обратиться к суду с соответствующих ходатайством. В рассматриваемом случае с ходатайством о предоставлении от лица, осуществлявшего строительство - в настоящем деле от заявителя, сведений о стоимости возведения объекта. Не предприняв даже попытки получить в установленном порядке необходимые сведения, эксперт безосновательно отказался от применения затратного подхода.
В качестве основания отказа от доходного подхода эксперт указывает, что основанием для отказа от применения доходного подхода при определении стоимости исследуемых объектов является невозможность определить величину будущих доходов от использования объектов в условиях наличия обременении у исследуемого объекта. Поэтому в настоящем заключении применение доходного подхода не целесообразно (стр. 12 заключения).
На стр. 4 заключения экспертом дается описание объекта, в том числе прав на него. В указанном описании нет абсолютно никакого упоминания об его обременениях. Нет указанных сведений, а также описания соответствующих обременении и в других разделах заключения. В то же время, если указанные обременения существовали, то они в обязательном порядке должны были быть описаны и подтверждены соответствующими документами, являющимися приложением к заключению.
В письменных пояснений, экспертом указывается, что в рамках сравнительного метода применены оба объекта для сравнения. При исследовании анализа рынка экспертом не было выявлено предложений по продаже аналогичных объектов по состоянию на 13.04.2009, в связи с чем, эксперт принял в качестве аналогов сведения о заключенных договорах долевого строительства в том же строящемся доме. По мнению эксперта, применение иных данных могло привести к искажению выводов.
Что касается отказа от затратного и сравнительного подходов эксперт поясняет, что применении затратного подхода возможно только при наличии у эксперта проектной, сметной и технической документации на строящийся многоквартирный дом. Применение доходного метода нецелесообразно, поскольку данный метод не может приносить доход.
Описание объекта оценки (экспертизы) на момент заключения договора (строительная готовность) производится на основании результатов визуального осмотра непосредственно экспертом. Учитывая, что исследование проводилось более чем через 5 лет после даты, по состоянию на которую необходимо определить стоимость, описание в заключении не приведено.
Арбитражным судом признаются обоснованными возражения лиц, участвующих в деле (ответчиков и третьего лица) относительно экспертного заключения.
Так, в пункте 14 ФСО N 1 определено, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 19 названного ФСО информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
При этом анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Между тем, экспертом в качестве сравнительного подхода используется договор уступки прав от 26.01.2001 и дополнительное соглашение N 2 от 12.01.2009 к договору N 08-01-1426 от 08.12.2008, что в свою очередь не является объектом - аналогом, позволяющим эксперту проводить сравнение с указанными объектами.
Вопреки требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, пункта 18 ФСО N 1 экспертом не применялся затратный и доходные подходы. Пояснения эксперта о том, что применение затратного и доходного подходов может привести к искажению итоговой стоимости не принимается судом, поскольку отчете отсутствуют ссылки на то, что экспертом предприняты меры к сбору информации об объектах оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектами оценки, информации о физических свойствах объектов оценки, их технических и эксплуатационных характеристиках.
Вместе с тем, используемая при проведении оценки информация должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Информация считается достаточной при условии, что оценщиком принимались все меры к сбору сведений об объекте оценки, о балансовой стоимости объекта оценки, правоустанавливающие документы.
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что экспертное заключение N 1899/15 составлено экспертом с нарушением норм действующего законодательства в области оценочной деятельности, основано без применения затратного и доходного методов, и не может быть признано надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость спорного имущества.
Согласно статьям 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к числу которых отнесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.
Частями 1, 2 статьи 107 АПК РФ предусмотрено, что эксперту возмещаются расходы, понесенные им в связи с явкой в суд (расходы на проезд, наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные)), и выплачивается вознаграждение за работу, выполненную им по поручению суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом.
Исходя из смысла ч. 1, 2 ст. 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по выполнении экспертом своих обязанностей ему выплачивается денежная сумма с депозитного счета арбитражного суда.
В п. 25 постановления Пленума N 23 разъяснено, что если эксперт ответил не на все поставленные перед ним вопросы или провел исследование не в полном объеме в связи с тем, что выявилась невозможность дальнейшего производства экспертизы и подготовки заключения (например, объекты исследования непригодны или недостаточны для дачи заключения и эксперту отказано в их дополнении, отпала необходимость в продолжении проведения экспертизы), эксперту (экспертному учреждению, организации) оплачивается стоимость фактически проведенных им исследований с учетом представленного экспертом финансово-экономического обоснования расчета затрат.
Поскольку заключение общества с ограниченной ответственностью "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС Консалтинг" не принято судом в качестве надлежащего доказательства по данному делу, денежные средства обоснованно на счет экспертного учреждения судом не перечислены.
Принимая во внимание, что установлен возмездный характер сделки и отсутствие доказательств, подтверждающих причинение убытков кредиторам, не представлены доказательства того, что ответчик знал на дату сделки о неплатежеспособности должника, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 103 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для признания сделки недействительной.
Доводы Шичанина Р.Н. о необходимости прекращения производства по делу и неподведомственности арбитражному суду спора о признании недействительной сделки были обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" устанавливает возможность оспаривания сделок в рамках дела о несостоятельности (банкротства).
Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия учитывает, что в целом доводы заявителя жалобы, аналогичны доводам, приведенным в суде первой инстанции, и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в материалах дела доказательств, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые бы могли повлиять на правовую оценку спорных правоотношений. Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.
На основании вышеизложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно ч. 1, 6 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело, вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены определения арбитражного суда первой инстанции.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
определение Арбитражного суда Ростовской области от 21.03.2016 по делу N А53-15186/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2016 N 15АП-5779/2016 ПО ДЕЛУ N А53-15186/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2016 г. N 15АП-5779/2016
Дело N А53-15186/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Николаева Д.В.,
судей А.Н. Герасименко, Н.В. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кожаковой М.Н.
при участии:
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" Капуста Сергея Джоржиевича: представитель Канищева Е.В. по доверенности от 19.04.2016
от Веклич А.М.: представитель Ковтун М.А. по доверенности от 16.04.2015 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" Капуста С.Д. на определение Арбитражного суда Ростовской области
от 21.03.2016 по делу N А53-15186/2013 об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной
по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" Капуста Сергея Джоржиевича
к Чугуй А.И., Веклич А.М., Савушкиной О.А.,
при участии третьих лиц: ипотечный кредитный потребительский кооператив "Свой Дом", Шичанин Р.Н.
об оспаривании сделки должника
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" ИНН 7743052435
принятое в составе судьи Зайцевой Ю.В.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" (далее также - должник) в Арбитражный суд Ростовской области поступило заявление конкурсного управляющего Капуста Сергея Джоржиевича (далее также - конкурсный управляющий) об оспаривании сделки должника, в котором просит:
- - признать договор N 10 от 13.04.2009 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в части пункта 4.1 недействительной сделкой;
- - признать договор N 10 от 13.04.2009 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 не заключенным;
- - признать сделку, заключенную между обществом с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" и Чугуй Александром Иосифовичем по передаче объекта долевого строительства, расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, квартиры N 43, согласно акту приема-передачи от 06.09.2012 Чугуй Александру Иосифовичу недействительной;
- - взыскать с Чугуй Александра Иосифовича в пользу ООО "Стройуниверсал XXI век" действительную стоимость квартиры N 43, расположенной в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в размере 4 004 000 руб.;
- - признать сделку должника, заключенную между ООО "Стройуниверсал XXI век" и Чугуй Александром Иосифовичем, по передаче объекта долевого строительства, расположенного в подвале дома по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, помещения N 2, согласно акту приема-передачи от 13.04.2012 Чугуй Александру Иосифовичу недействительной;
- - признать договор купли-продажи от 05.03.2013 офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенное по адресу: расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, заключенный между Чугуй Александром Иосифовичем и Веклич Александром Михайловичем, недействительной сделкой;
- - признать договор дарения от 03.04.2015 офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, заключенный между Веклич Александром Михайловичем и Савушкиной Ольгой Александровной, недействительной сделкой;
- - признать отсутствующим право собственности на помещение N 2, находящееся в подвале дома по адресу: расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, зарегистрированное за Савушкиной Ольгой Александровной;
- - обязать Савушкину Ольгу Александровну передать ООО "Стройуниверсал XXI век" помещение N 2, находящееся в подвале дома по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54; а также пояснил, что договор дарения отсутствует (с учетом уточнений).
Также представитель конкурсного управляющего было заявлено ходатайство о привлечении в качестве соответчика Шевченко Александра Анатольевича, поскольку в настоящее время право собственности на нежилое помещение N 2 за ним зарегистрировано и просил принять уточнения к заявлению и:
- признать недействительным договор N 10 от 13.04.2009 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в части пункта 4.1 недействительной сделкой,
- - признать договор N 10 от 13.04.2009 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 не заключенным; признать сделку, заключенную между обществом с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" и Чугуй Александром Иосифовичем по передаче объекта долевого строительства, расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, квартиры N 43, согласно акту приема-передачи от 06.09.2012 Чугуй Александру Иосифовичу недействительной;
- - взыскать с Чугуй Александра Иосифовича в пользу ООО "Стройуниверсал XXI век" действительную стоимость квартиры N 43, расположенной в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 в размере 4 004 000 руб.;
- - признать сделку должника, заключенную между ООО "Стройуниверсал XXI век" и Чугуй Александром Иосифовичем, по передаче объекта долевого строительства, расположенного в подвале дома по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, помещения N 2, согласно акту приема-передачи от 13.04.2012 Чугуй Александру Иосифовичу недействительной;
- - признать договор купли-продажи от 05.03.2013 офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенное по адресу: расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, заключенный между Чугуй Александром Иосифовичем и Веклич Александром Михайловичем, недействительной сделкой;
- - признать договор дарения от 03.04.2015 офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, заключенный между Веклич Александром Михайловичем и Савушкиной Ольгой Александровной, недействительной сделкой;
- - признать договор купли-продажи от 08.08.2015 офисного помещения N 2, общей площадью 101 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, заключенного между Савушкиной Ольгой Александровной и Шевченко Александром Анатольевичем, недействительной сделкой;
- - признать отсутствующим право собственности на помещение N 2, находящееся в подвале дома по адресу: расположенного в жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, зарегистрированное за Шевченко Александром Анатольевичем;
- - обязать Шевченко Александра Анатольевича передать ООО "Стройуниверсал XXI век" помещение N 2, находящееся в подвале дома по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54; представлены дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.
Определением суда от 21.03.2016 отказано в удовлетворении ходатайств об уточнении требований и привлечении соответчика. Заявление конкурсного управляющего Капуста Сергея Джорожиевича о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки должника оставлено без удовлетворения.
Конкурсный управляющий должника обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить судебный акт, принять новый.
В судебном заседании ходатайств не поступало.
Представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" Капуста Сергея Джоржиевича поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
Представитель Веклич А.М. просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Рассмотрев заявленное ходатайство об уточнении требований и привлечении соответчика, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для их удовлетворения.
В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.
Конкурсным управляющим в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о привлечении Шевченко Александра Анатольевича в качестве соответчика, однако информации об адресе регистрации или месте нахождения указанного лица представлено не было. Довод представителя конкурсного управляющего о том, что адрес регистрации Шевченко А..А. должен совпадать с оспариваемым помещением не может приниматься судом в качестве доказательств его проживания, поскольку строится из предположений конкурсного управляющего и ничем не подтверждается. С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении указанного ходатайства.
Рассмотрев заявление третьего лица ПК "Свой Дом" об исключении из числа третьих лиц, суд первой инстанции обоснованно отказал в его удовлетворении, поскольку Арбитражный процессуальный кодекс РФ не содержит норм, предусматривающих возможность исключения третьих лиц из числа участников процесса; кроме того, суд учитывал, что заявитель возражал против заявленного ходатайства и третье лицо выражало активную позицию по заявленным требованиям и представляло документы, без которых невозможно рассмотрение заявленных требований.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2013 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утвержден Лях Виктор Игоревич.
Общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" признано застройщиком и при его банкротстве применены требования параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Дело о признании общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" несостоятельным (банкротом) передано по подсудности для рассмотрения в Арбитражный суд Ростовской области.
Информация о введении в отношении должника процедуры наблюдения с применением параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликована в газете "Коммерсантъ" N 112 от 29.06.2013.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2014 (резолютивная часть от 27.02.2014) общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Лях Виктор Игоревич.
Информация о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликована в газете "Коммерсантъ" N 43 от 15.03.2014.
Определением арбитражного суда от 24.12.2014 конкурсный управляющий Лях Виктор Игоревич освобожден от исполнения своих обязанностей, конкурсным управляющим утвержден Капуста Сергей Джоржиевич.
В обоснование заявления конкурсный управляющий указывает на то, что в 2008 году ООО "Стройуниверсал XXI век" обратилось в Администрацию г. Азова с заявлением о выдаче разрешения на строительство, которое было выдано обществу 07.03.2008 за N 02.1-10/06 и в соответствии с текстом которого Муниципальное образование г. Азова дало разрешение указанному обществу на строительство многоквартирного жилого дома общей площадью 4461,60 кв. м.
По результатам произведенных строительных работ 31.03.2011 Муниципальное образование г. Азова Ростовской области руководствуясь положениями ст. 55 ГК РФ разрешило ввод в эксплуатацию незавершенного строительством многоквартирного жилого дома с надстройкой 4-го и 5-го этажей, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Азов, ул. О. Кошевого, 54.
При этом, с 2011 года при передаче объектов недвижимого имущества, от имени ООО "Стройуниверсал XXI век" действовал представитель по доверенности Чугуй Александр Иосифович, который по сути осуществлял распорядительные действия в отношении объектов недвижимого имущества.
13.04.2009 между ООО "Стройуниверсал XXI век" (застройщик) и Чугуй Александром Иосифовичем (дольщик) был заключен договор N 10 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54, предметом которого является долевое участие дольщика в строительстве кирпичного пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54. Объектом долевого строительства является квартира: условный строительный номер 43, расположена в блок-секции 3, на 5 этаже и состоит из 3 комнат, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией - 100,6 кв. м (п. 3.1); стоимость квартиры по настоящему договору составляет 1 650 000 руб. (п. 4.1); уплата цены настоящего договора производится путем внесения платежей на расчетный счет или в кассу застройщика (п. 4.2); размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком застройщику, определенный п. 4.1 настоящего договора, является фиксированным и изменению не подлежит, при условии выполнения дольщиком обязательств по порядку и срокам расчетов с застройщиком, определенных п. 4.2 настоящего договора (п. 4.3). В разделе 8 "Особые условия" указано, что стоимость приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 650 000 руб. по кредитному договору N 1/04 от 13.04.2009.
Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр прав внесены соответствующие записи регистрации.
06.07.2012 на основании договора N 10 долевого участия в строительстве жилого дома от 13.04.2009, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" осуществило передачу объекта долевого строительства - квартиру N 43 Чугуй Александру Иосифовичу.
13.04.2009 между ООО "Стройуниверсал XXI век" (застройщик) и Чугуй Александром Иосифовичем (дольщик) был заключен договор N 11 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54, предметом которого является долевое участие дольщика в строительстве кирпичного пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54. Объектом долевого строительства является нежилое офисное помещение с отдельным входом, находящееся в подвале жилого дома по адресу: г. Азов, пер. О. Кошевого, д. 54. Условный номер нежилого офисного помещения: N 2, общая площадь - 101,0 кв. м (п. 3.1); стоимость нежилого помещения по настоящему договору составляет 3 030 000 руб. (п. 4.1); уплата цены настоящего договора производится путем внесения платежей на расчетный счет или в кассу застройщика (п. 4.2); размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком застройщику, определенный п. 4.1 настоящего договора, является фиксированным и изменению не подлежит, при условии выполнения дольщиком обязательств по порядку и срокам расчетов с застройщиком, определенных п. 4.2 настоящего договора (п. 4.3). В разделе 8 "Особые условия" указано, что часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 250 000 руб.
Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр прав внесены соответствующие записи регистрации.
10.08.2012 на основании договора N 11 долевого участия в строительстве жилого дома от 13.04.2009, общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" осуществило передачу объекта долевого строительства - нежилое офисное помещение с отдельным входом, находящееся в подвале жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, помещение N 2 - Чугуй Александру Иосифовичу.
Как указывает конкурсный управляющий, документов, подтверждающих оплату по указанным договорам долевого участия не имеется. Отсутствие информации о наличии платежей по данным сделкам позволяет предположить конкурсному управляющему, что права на объекты недвижимого имущества были переданы должником безвозмездно.
Далее, 23.10.2012 вышеуказанная квартира была реализована Чугуй Александром Иосифовичем Шичанину Руслану Николаевичу, что подтверждается договором от 23.10.2012 купли-продажи квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств банка N 06120450-13.
05.03.2013 Чугуй Александр Иосифович реализовал приобретенное нежилое помещение N 2 на основании договора купли-продажи от 05.03.2013 Веклич Александру Михайловичу.
При этом, как указывает конкурсный управляющий, 11.08.2008 Веклич А.М. заключал с Ипотечным кредитным потребительским кооперативом "Свой Дом" договор на приобретение однокомнатной квартиры под предполагаемым N 32 по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, но при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию согласно акта от 24.06.2011. Указанное жилое помещение в лице представителя ООО "Стройуниверсал XXI век" Чугуй Александра Иосифовича было передано ПК "Свой Дом".
По мнению конкурсного управляющего, последовательность совершения действий со стороны Чугуй А.И., в частности по приобретению прав на объекты недвижимого имущества с последующей реализацией, указывает, что указанное лицо не нуждалось в данном имуществе, а его действия скорее направлены на увод денежных средств и имущества с активов ООО "Стройуниверсал XXI век".
На момент распоряжения объектами недвижимого имущества, расположенными по адресу: г. Азов, ул. О. Кошевого, 54, ООО "Стройуниверсал XXI век", действовавшее в лице руководителя было извещено о наличии долговых обязательств перед ЗАО "Росмаслопром" (заявителя по делу о банкротстве), необходимости погасить данные обязательства, следовательно распоряжение имуществом на основании договора, без подтверждения несения финансовых затрат со стороны лица, фактически имеющего право на распоряжение имуществом общества указывает на стремление общества причинить вред имущественным правам кредиторов.
О том, что Чугуй А.И. знал о последствиях совершенной им со ООО "Стройуниверсал XXI век" сделки, свидетельствует интерес Чугуй А. И к участию в распорядительных действиях общества должника с учетом ст. 19 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", что указывает на его осведомленность об ущемлении интересов кредиторов общества.
Конкурсный управляющий считает, что сделки - договор долевого участия в строительстве N 10 от 13.04.2009 и последующие сделки, являются недействительными сделками, в соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 г. N 137 "О некоторых вопросах, связанных с переходными положениями Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что согласно части 1 статьи 5 Закона N 73-ФЗ данный Закон вступил в силу с 05.06.2009.
На основании частей 2 и 3 статьи 5 Закона N 73-ФЗ, а также исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) и с учетом необходимости определения условий действительности сделки на основании закона, действующего в момент ее совершения, в отношении оснований недействительности сделок, совершенных до дня вступления в силу Закона N 73-ФЗ, его положения не подлежат применению независимо от даты возбуждения производства по делу о банкротстве.
Оспариваемые сделки совершены 13.04.2009, то есть до 05.06.2009, в связи с чем, подлежит применению Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ.
В силу части 2 статьи 103 Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ сделка, совершенная должником с заинтересованным лицом, признается судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего в случае, если в результате исполнения указанной сделки кредиторам или должнику были или могут быть причинены убытки.
В соответствии с частью 3 статьи 103 Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ сделка, заключенная или совершенная должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего или кредитора, если указанная сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.
При рассмотрении иска о признании сделки недействительной на основании пункта 3 статьи 103 Закона о банкротстве судам необходимо иметь в виду: если другая сторона сделки докажет, что на момент совершения сделки она не знала и не должна была знать о том, что должник является неплатежеспособным или вскоре станет неплатежеспособным, то по смыслу пункта 3 статьи 103 Закона сделка не может быть признана судом недействительной.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.04.2009 N 32 (в редакции от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснил следующее. Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
Исковая давность по такому требованию в силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года и исчисляется со дня, когда оспаривающее сделку лицо узнало или должно было узнать о наличии обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной, но не ранее введения в отношении должника первой процедуры банкротства.
Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент совершения сделки, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В данном случае заявлено требование о признании сделки недействительной по специальным основаниям (статья 103 Закона о банкротстве) и признании ее ничтожной в силу положений статьей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" при рассмотрении иска о признании сделки недействительной на основании пункта 3 статьи 103 Закона о банкротстве судам необходимо иметь в виду: если другая сторона сделки докажет, что на момент совершения сделки она не знала и не должна была знать о том, что должник является неплатежеспособным или вскоре станет неплатежеспособным, то по смыслу пункта 3 статьи 103 Закона сделка не может быть признана судом недействительной. Поскольку пункт 3 статьи 103 Закона не делает исключений для сделок, совершенных должником в процессе обычной хозяйственной деятельности, такие сделки могут быть оспорены на основании этой нормы. Однако совершение сделки в процессе обычной хозяйственной деятельности должника может свидетельствовать о том, что другая сторона сделки не знала и не должна была знать о том, что должник является неплатежеспособным или вскоре станет неплатежеспособным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно совместному постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 32) иск о признании недействительной ничтожной сделки может быть предъявлен в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной статье срок исковой давности составляет три года. Эта норма устанавливает специальное правило о начале течения срока исковой давности, исключающее применение статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" иск о признании сделок недействительными по основаниям, указанным в пунктах 2 и 3 статьи 103 Закона о банкротстве, может быть предъявлен внешним управляющим или кредитором должника в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" возбуждено определением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2012 по делу N А40-142758/12. Оспариваемая сделка совершена 13.04.2009, то есть более чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом.
Конкурсный управляющий полагает, что оплата за спорные помещения, реализованные Чугуй Александру Иосифовичу, не произведена, доказательств оплаты не имеется.
Между тем, в материалы дела представлены платежные поручения N 6594 от 29.05.2009 на сумму 1 650 000 руб. - оплата по договору N 10 долевого участия, N 6401 от 29.05.2009 на сумму 1 178 811 руб. - оплата по договору N 11 долевого участия, подтверждающие обязанность Чугуй А.И. по оплате по договору (т. 1 л.д. 107, 116). Кроме того, в разделе 8 "Особые условия" договоров указано, что стоимость приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 650 000 руб. по кредитному договору N 1/04 от 13.04.2009 (договор N 10) и часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости оплачивается дольщиком за счет заемных средств Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (открытое акционерное общество) в размере 1 250 000 руб. (договор N 11). Также, при заключении кредитного договора Чугуй А.И. был оплачен первоначальный взнос за приобретаемое нежилое офисное помещение 1 851 189 руб.
Кроме того, причинения вреда в результате совершенной сделки не произошло, поскольку правовой природой договора долевого участия является его возмездность и двусторонность.
Таким образом, расчеты за приобретенную квартиру по договору N 10 от 13.04.2009 и нежилое помещение по договору N 11 от 13.09.2009 Чугуй А.М. исполнены в полном объеме.
Конкурсный управляющий указывает, что на момент распоряжения объектами недвижимого имущества, расположенными по адресу: г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, должник знал о наличии долговых обязательств перед ЗАО "Росмаслопром", необходимости погасить данные обязательства, следовательно распоряжение имуществом на основании договора, без подтверждения несения финансовых затрат со стороны лица, фактически имеющего право на распоряжение имуществом общества указывает на стремление Общества причинить вред имущественным правам кредиторов.
Более того, конкурсный управляющий полагает, что Чугуй А.И. фактически участвовал в распорядительных действия ООО Стройуниверсал XXI век" о чем, по его мнению, свидетельствуют акты приема передач квартир в жилом доме, расположенному по адресу: г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, где Чугуй А.И. от лица ООО "Стройуниверсал XXI век" передавал квартиры третьим лицам. Кроме того, Чугуй А.И. является генеральным директором общества с ограниченной ответственностью "АзовИнвестСтрой". Учредителями данного общества являются Карась Дмитрий Владимирович, являющийся на момент совершения оспариваемых действий генеральным директором должника, и Атоев Дикран Христофорович, являющийся на момент совершения указанных сделок генеральным директором ЗАО "Росмаслопром" и перед которым у должника имелась задолженность. Также в обоснование доводов о заинтересованности Чугуй А.И. конкурсный управляющий ссылается на то, что Чугуй А.И. действовал от имени должника по доверенности.
Кроме того, конкурсный управляющий указывает, что через ООО "АИСт" производились зачеты между ООО "Стройуниверсал XXI век" и ЗАО "Росмаслопром", данные обстоятельства, по мнению конкурсного управляющего, свидетельствуют о том, что Чугуй А.И. как директор ООО "АИСт" знал о финансовых отношениях ЗАО "Росмаслопром" и ООО "Стройуниверсал XXI век".
В соответствии со статьи 19 Закона о банкротстве заинтересованными лицами по отношению к должнику признаются лицо, которое в соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" входит в одну группу лиц с должником; лицо, которое является аффилированным лицом должника.
Заинтересованными лицами по отношению к должнику - юридическому лицу признаются также руководитель должника, а также лица, входящие в совет директоров(наблюдательный совет), коллегиальный исполнительный орган или иной орган управления должника, главный бухгалтер) должника, в том числе указанные лица, освобожденные от своих обязанностей в течение года до момента возбуждения производства по делу о банкротстве; лица, находящиеся с физическими лицами, указанными в абзаце в втором настоящего пункта, в отношениях, определенных пунктом 3 настоящей статьи; лица, признаваемые заинтересованными в совершении должником сделок в соответствии с гражданским законодательством р соответствующих видах юридических лиц.
Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" при определении круга заинтересованных лиц и толковании абзаца пятого пункта 1 статьи 19 Закона, в силу которого к числу заинтересованных по отношению к должнику лиц помимо субъектов, прямо указанных в пункте 1 статьи 19 Закона, относятся и иные лица в случаях, предусмотренных федеральным законом, судам необходимо исходить из следующего.
Под иными лицами понимаются лица, признаваемые законодательством о юридических лицах заинтересованными в совершении юридическим лицом сделки (пункт 1 статьи 81 Федерального закона "Об акционерных обществах", пункт 1 статьи 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пункт 1 статьи 27 Федерального закона "О некоммерческих организациях").
В силу ст. 45 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.
Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.
Руководителем ООО "АИСт" Чугуй А.И. назначен 20.07.2009, в то время как зачеты между ЗАО "Росмаслопром" и ООО "Стройуниверсал XXI век" производились с 01.01.2008 по 24.09.2008.
С момента назначения Чугуй А.И. директором ООО "АИСт" указанное общество не проводило никаких финансовых операций, не заключало сделок. Иных доказательств не представлено.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в перечень заинтересованных лиц, предусмотренных ст. 19 Закона о банкротстве Чугуй А.И. не относится.
Кроме того, совершение сделки должником с заинтересованным лицом само по себе не является безусловным основанием и условием признания сделки недействительной (аналогичная позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2011 N 15АП-13715/2010 по делу N А32-1953/2010).
Заявляя указанный довод, конкурсный управляющий в нарушение статьи 65 АПК РФ не представляет доказательств, позволяющих считать, что Чугуй А.И. являлся аффилированным лицом по отношению к должнику.
Как следует из заявления конкурсного управляющего, 10.08.2012 на основании договора N 11 долевого участия в строительстве жилого дома от 13.04.2009, общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" осуществило передачу объекта долевого строительства - нежилое офисное помещение с отдельным входом, находящееся в подвале жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54, помещение N 2 - Чугуй Александру Иосифовичу.
Спорное офисное помещение реализовано Веклич Александру Михайловичу. В свою очередь Веклич А.М. реализует офисное помещение Савушкиной О.А.
Савушкина О.А. совместно с Веклич А.М. являются участниками ООО "Азовсельхозэнерго" и, по мнению конкурсного управляющего, являются аффилированными лицами. Как полагает конкурсный управляющий, цена сделки, по которой спорное имущество было отчуждено Веклич А.М., так и действия последнего направлены на вывод имущества, а также свидетельствуют о том, что Веклич А.М. было известно о недействительности оспариваемой сделки, заключенной с заинтересованным лицом.
Между тем, конкурсным управляющим не представлено доказательств, явно позволяющих утверждать, что действия Чугуй А.И., Веклич А.М., Савушкиной О.А. направлены на вывод имущества.
Более того, согласно пункту 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права отчуждать его, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Кодекса (пункт 35 постановления N 10/22).
Как разъяснено в пункте 16 постановления N 63, если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае подсудности виндикационного иска тому же суду, который рассматривает дело о банкротстве, оспаривающее сделку лицо вправе по правилам статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соединить в одном заявлении, подаваемом в рамках дела о банкротстве, требования о признании сделки недействительной и виндикации переданной по ней вещи; также возбужденное вне рамок дела о банкротстве тем же судом дело по иску о виндикации может быть объединено судом с рассмотрением заявления об оспаривании сделки - их объединенное рассмотрение осуществляется в рамках дела о банкротстве.
Из указанных норм следует, что если имущество выбыло из владения собственника в результате совершения нескольких сделок, то признанию недействительной подлежит только первая сделка, а в остальном требования подлежат квалификации по статьям 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как у лица, у которого имущество выбыло из владения, нет права на оспаривание второй и третьей сделок, а требование не может быть реституционным.
К указанным выводам суд пришел с учетом позиции изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.11.2015 N Ф08-8186/2015 по делу N А53-22453/12.
Также конкурсный управляющий считает, что, что 06.07.2012 на основании договора N 10 долевого участия в строительстве жилого дома от 13.04.2009, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 общество с ограниченной ответственностью "Стройуниверсал XXI век" осуществило передачу объекта долевого строительства - квартиру N 43 Чугуй Александру Иосифовичу. Согласно пункту 4.1 данного договора стоимость квартиры составляет 1 650 000 руб. Общая площадь квартиры 100,6 кв. м, таким образом, стоимость одного квадратного метра договором определена в размере 16 401 руб. 59 коп. По мнению конкурсного управляющего указанное условие является ничтожным ввиду следующего.
Между "Стройуниверсал XXI век" и ПК "Свой Дом" был заключен договор долевого участия в строительстве от 17.04.2008, а также дополнительное соглашение N 1 к данному договору. Исходя из дополнительного соглашения стоимость одного квадратного метра для идентичных квартир оценена в 40 000 руб.
По аналогичным сделкам должника в отношении одной из квартир проводилась независимая оценка, которая выявила, что на период 2011 года стоимость одного квадратного метра составила 46 000 руб.
Для определения рыночной стоимости спорного имущества по ходатайству конкурсного управляющего была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС Консалтинг".
Согласно заключению эксперта N 1899/15 (т. 4 л.д. 148) рыночная стоимость квартиры N 43, площадью 100,6 кв. м, при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, пер. О. Кошевого, 54 по состоянию на 13.04.2009 составляет 2 978 000 руб.
В силу статей 71 и 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 299, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). Подпунктом "ж" п. 8 указанного Стандарта установлено, что в отчете об оценке должны содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии). В отчете не содержится абсолютно никакого описания объекта оценки на момент заключения договора, а именно строительная готовность данного объекта. Из каких данных исходил эксперт, из заключения не ясно. Эксперт определил стоимость имущества на основании сравнительного подхода.
Согласно п. 12 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В своем заключении (стр. 10) эксперт прямо указывает, что: "в ходе изучения и анализа рынка жилой недвижимости г. Азова эксперту не удалось выявить информацию о стоимости квартир при заключении договоров долевого участия в строительстве жилых домов". В качестве объектов-аналогов экспертом используется информация, содержащаяся на стр. 11 заключения - это договор уступки прав от 26.01.2001 и дополнительное соглашение N 2 от 12.01.2009 к договору N 08-01-1426 от 08.12.2008 об оплате дополнительного паевого взноса.
По мнению ПК "Свой Дом" указанные договоры не могли быть использованы экспертом по следующим обстоятельствам. Как было указано выше, ФСО N 1 требует сравнения объектов-аналогов. Объектом-аналогом может служить договор долевого участия в строительстве. Между тем, договор уступки прав не является аналогом договора участия в долевом строительстве, т. к. формирование цены уступки прав осуществляется лицами исходя из иных критериев, нежели формирования цены участия в долевом строительстве. Кроме того, указанный договор заключен в 2011 году, когда жилой дом уже был готов к сдачи в эксплуатацию, а спорный договор был заключен в 2009 году, когда его стройготовность была иной. Аналогичное относится и к договору об оплате дополнительного паевого взноса, который опосредствует отношения потребительского кооператива и его пайщика.
При этом на стр. 3 заключения экспертом указано: "Осмотр на месте исследования не производился. Экспертом по согласованию с судом 22.01.2016 дополнительно изучены все материалы дела в здании Арбитражного суда Ростовской области".
В материалах настоящего дела имеется договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 17.04.2008, заключенный между ПК "Свой дом" и заявителем. Предметом данного договора являлись 38 отдельных жилых помещений общей площадью 3098 кв. м. Общая стоимость строительства данных помещений составляет 63 495 840 руб. (дополнительное соглашение к договору N 3 от 30.10.2009). Таким образом, стоимость строительства 1 кв. м исходя из объекта-аналога составляет 20 495 руб. 75 коп. (63 495 840: 3098), что значительно ниже стоимости, которую эксперт определил на основании информации, являющейся негодной для целей исследования. При этом эксперт, обладая указанной информацией, исходя из его же утверждения об ознакомлении со всеми материалами дела, по неизвестной причине ею не воспользовался. Также в материалах дела имеются и иные договоры об участии в долевом строительстве жилых помещений. В частности, конкурсным управляющим также в суд подавалось заявление об оспаривании договора долевого участия в строительстве кв. N 1 в указанном доме.
По мнению ПК "Свой Дом", эксперт без достаточных оснований, отказался от проведения определения стоимости объекта на основании затратного и доходного методов оценки.
Согласно п. 18 ФСО N 1 Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Исходя из определения указанного метода оценки определяется стоимость создания объекта. Именно указанный показатель является информацией, подлежащей установлению в настоящем деле, т. к. определение стоимости строительства позволит установить в настоящем деле такое юридически значимое обстоятельство, как возникновение ущерба или его отсутствие в результате заключения спорного договора.
Отказываясь от определения стоимости на основании данного подхода эксперт указывает, что не обладает информацией о стоимости приобретения заявителем прав на земельный участок, а также сметой на создание указанного объекта (лист 10 заключения). Как было указано выше, эксперт сам утверждает об ознакомлении со всеми материалами дела. Вместе с тем ПК "Свой Дом" в материалы дела N А53-15186/2013 приобщалась информация о том, что ПК "Свой Дом" производилась уступка права по договору аренды земельного участка заявителю со стоимостью данной уступки. Эта информация является информацией о стоимости приобретения застройщиком прав на земельный участок, т.е. эксперт в данной части доводит до суда сведения не соответствующие действительности. Кроме того, необходимо различать проведение оценки по заказу лица, имеющего интерес в оценке его имущества и проведение судебной экспертизы. Согласно п. 3 ст. 55 АПК РФ эксперт вправе с разрешения арбитражного суда знакомиться с материалами дела, участвовать в судебных заседаниях, задавать вопросы лицам, участвующим в деле, и свидетелям, заявлять ходатайство о представлении ему дополнительных материалов. Указанное означает, что в случае отсутствия в распоряжении эксперта каких-либо материалов, необходимых ему для исследования, он вправе в целях дачи объективного заключения обратиться к суду с соответствующих ходатайством. В рассматриваемом случае с ходатайством о предоставлении от лица, осуществлявшего строительство - в настоящем деле от заявителя, сведений о стоимости возведения объекта. Не предприняв даже попытки получить в установленном порядке необходимые сведения, эксперт безосновательно отказался от применения затратного подхода.
В качестве основания отказа от доходного подхода эксперт указывает, что основанием для отказа от применения доходного подхода при определении стоимости исследуемых объектов является невозможность определить величину будущих доходов от использования объектов в условиях наличия обременении у исследуемого объекта. Поэтому в настоящем заключении применение доходного подхода не целесообразно (стр. 12 заключения).
На стр. 4 заключения экспертом дается описание объекта, в том числе прав на него. В указанном описании нет абсолютно никакого упоминания об его обременениях. Нет указанных сведений, а также описания соответствующих обременении и в других разделах заключения. В то же время, если указанные обременения существовали, то они в обязательном порядке должны были быть описаны и подтверждены соответствующими документами, являющимися приложением к заключению.
В письменных пояснений, экспертом указывается, что в рамках сравнительного метода применены оба объекта для сравнения. При исследовании анализа рынка экспертом не было выявлено предложений по продаже аналогичных объектов по состоянию на 13.04.2009, в связи с чем, эксперт принял в качестве аналогов сведения о заключенных договорах долевого строительства в том же строящемся доме. По мнению эксперта, применение иных данных могло привести к искажению выводов.
Что касается отказа от затратного и сравнительного подходов эксперт поясняет, что применении затратного подхода возможно только при наличии у эксперта проектной, сметной и технической документации на строящийся многоквартирный дом. Применение доходного метода нецелесообразно, поскольку данный метод не может приносить доход.
Описание объекта оценки (экспертизы) на момент заключения договора (строительная готовность) производится на основании результатов визуального осмотра непосредственно экспертом. Учитывая, что исследование проводилось более чем через 5 лет после даты, по состоянию на которую необходимо определить стоимость, описание в заключении не приведено.
Арбитражным судом признаются обоснованными возражения лиц, участвующих в деле (ответчиков и третьего лица) относительно экспертного заключения.
Так, в пункте 14 ФСО N 1 определено, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 19 названного ФСО информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
При этом анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Между тем, экспертом в качестве сравнительного подхода используется договор уступки прав от 26.01.2001 и дополнительное соглашение N 2 от 12.01.2009 к договору N 08-01-1426 от 08.12.2008, что в свою очередь не является объектом - аналогом, позволяющим эксперту проводить сравнение с указанными объектами.
Вопреки требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, пункта 18 ФСО N 1 экспертом не применялся затратный и доходные подходы. Пояснения эксперта о том, что применение затратного и доходного подходов может привести к искажению итоговой стоимости не принимается судом, поскольку отчете отсутствуют ссылки на то, что экспертом предприняты меры к сбору информации об объектах оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектами оценки, информации о физических свойствах объектов оценки, их технических и эксплуатационных характеристиках.
Вместе с тем, используемая при проведении оценки информация должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Информация считается достаточной при условии, что оценщиком принимались все меры к сбору сведений об объекте оценки, о балансовой стоимости объекта оценки, правоустанавливающие документы.
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что экспертное заключение N 1899/15 составлено экспертом с нарушением норм действующего законодательства в области оценочной деятельности, основано без применения затратного и доходного методов, и не может быть признано надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость спорного имущества.
Согласно статьям 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к числу которых отнесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.
Частями 1, 2 статьи 107 АПК РФ предусмотрено, что эксперту возмещаются расходы, понесенные им в связи с явкой в суд (расходы на проезд, наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные)), и выплачивается вознаграждение за работу, выполненную им по поручению суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом.
Исходя из смысла ч. 1, 2 ст. 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по выполнении экспертом своих обязанностей ему выплачивается денежная сумма с депозитного счета арбитражного суда.
В п. 25 постановления Пленума N 23 разъяснено, что если эксперт ответил не на все поставленные перед ним вопросы или провел исследование не в полном объеме в связи с тем, что выявилась невозможность дальнейшего производства экспертизы и подготовки заключения (например, объекты исследования непригодны или недостаточны для дачи заключения и эксперту отказано в их дополнении, отпала необходимость в продолжении проведения экспертизы), эксперту (экспертному учреждению, организации) оплачивается стоимость фактически проведенных им исследований с учетом представленного экспертом финансово-экономического обоснования расчета затрат.
Поскольку заключение общества с ограниченной ответственностью "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС Консалтинг" не принято судом в качестве надлежащего доказательства по данному делу, денежные средства обоснованно на счет экспертного учреждения судом не перечислены.
Принимая во внимание, что установлен возмездный характер сделки и отсутствие доказательств, подтверждающих причинение убытков кредиторам, не представлены доказательства того, что ответчик знал на дату сделки о неплатежеспособности должника, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 103 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для признания сделки недействительной.
Доводы Шичанина Р.Н. о необходимости прекращения производства по делу и неподведомственности арбитражному суду спора о признании недействительной сделки были обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" устанавливает возможность оспаривания сделок в рамках дела о несостоятельности (банкротства).
Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия учитывает, что в целом доводы заявителя жалобы, аналогичны доводам, приведенным в суде первой инстанции, и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в материалах дела доказательств, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые бы могли повлиять на правовую оценку спорных правоотношений. Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.
На основании вышеизложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно ч. 1, 6 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело, вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены определения арбитражного суда первой инстанции.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Ростовской области от 21.03.2016 по делу N А53-15186/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Д.В.НИКОЛАЕВ
Д.В.НИКОЛАЕВ
Судьи
А.Н.ГЕРАСИМЕНКО
Н.В.СУЛИМЕНКО
А.Н.ГЕРАСИМЕНКО
Н.В.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)