Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко О.А.,
судей Шиндлер Н.А., Золотовой Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6598/2017) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 29.03.2017 по делу N А46-17744/2016 (судья Чернышев В.И.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС" к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании незаконным отказа и обязании совершить действия,
третье лицо: Министерство имущественных отношений Омской области,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Семенова Е.Г. (личность подтверждена служебным удостоверением, по доверенности N Исх-ДИО/8932 от 09.06.2017 сроком действия один год);
- от общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС" - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом; представитель Стригов Ян Андреевич к участию в судебном заседании не допущен, поскольку его полномочия в качестве представителя общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС" судом не признаны (в обоснование полномочий представлена доверенность N 18 от 23.12.2016 сроком действия по 01.06.2017 с истекшим сроком действия);
- от Министерства имущественных отношений Омской области - Огнева Е.А. (личность подтверждена служебным удостоверением, по доверенности N 03-01/12195 от 30.12.2016 сроком действия по 31.12.2017).
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС" (далее - заявитель, ООО "Фирма "ЛАТИС", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее - заинтересованное лицо, Департамент), выраженного в письме от 26.09.2016 N Исх.-ДИО/14194.
Определением суда от 17.02.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Омской области, поскольку 28.12.2016 на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260 зарегистрировано право собственности Омской области (регистрационная запись N 55-55/001-55/999/001/2016-4568/1 от 18.12.2016).
14.02.2017 ООО "Фирма "ЛАТИС" обратилось в Министерство с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260 в связи с регистрацией права собственности Омской области на указанный земельный участок.
С учетом позиции Министерства о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260 смена арендодателя должна осуществляться посредством вступления нового арендодателя в действующий договор аренды, а не заключения отдельного договора аренды, 20.03.2017 заявитель представил в суд письменное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве второго заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Омской области и об уточнении в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, согласно которому просил:
1. Признать незаконным отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в заключении соглашения к Договору аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004, выраженный в письме от 26.09.2016 N Исх.-ДИО/14194 об отказе в заключении дополнительного соглашения к Договору аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130.
2. Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска и Министерство имущественных отношений Омской области заключить соглашение к Договору аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 с арендатором - Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС", в соответствии с которым:
абзац 2 пункта 1.2 раздела 1 договора (ранее указанный в редакции соглашения от 01.02.2013, зарегистрировано 19.02.2013 за N 55-55-01/030/2013-516) читать в следующей редакции:
"- с кадастровым номером 55:36:110101:2260, площадью 81714 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 12-этажный жилой дом, участок находится примерно в 125 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Лукашевича, 29, с видом разрешенного использования: Многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 и более этажей), именуемый в дальнейшем "Участок-2";"
абзац 3 пункта 1.2 раздела 1 договора (ранее указанный в редакции соглашения от 01.02.2013, зарегистрировано 19.02.2013 за N 55-55-01/030/2013-516) читать в следующей редакции:
"- с кадастровым номером 55:36:110101:14130, площадью 28410 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 12-этажный жилой дом, участок находится примерно в 210 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Крупская, 7, с видом разрешенного использования: Многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 и более этажей), именуемый в дальнейшем "Участок-3".
Определением суда от 23.03.2017 уточнение требований заявителя принято судом к рассмотрению, Министерство имущественных отношений Омской области привлечено к участию в деле в качестве второго заинтересованного лица.
Решением Арбитражного суда Омской области от 29.03.2017 по делу N А46-17744/2016 заявленные требования с учетом уточнений удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, Департамент указывает на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Податель жалобы обращает внимание на то, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Поэтому арендодатель не вправе вносить в договор аренды изменения, если они направлены на обход процедур предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры аукциона.
Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО "Фирма "ЛАТИС" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Также отзыв на апелляционную жалобу представило Министерство имущественных отношений Омской области в котором оставило удовлетворение апелляционной жалобы на усмотрение суда.
ООО "Фирма "ЛАТИС", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель Министерства имущественных отношений Омской области поддержал доводы изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, оставил вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрения суда.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
ООО "Фирма "ЛАТИС" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130 на основании договора аренды N Кр-31-4818 от 28.06.2004.
Распоряжением Мэра города Омска N 1761-р от 11.06.2004 "О предоставлении ОАО "Сибнефть" земельных участков по ул. Лукашевича в Кировском административном округе" (далее распоряжение N 1761-р) открытому акционерному обществу "Сибирская нефтяная компания" был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, площадью 445529 кв. м, с кадастровым номере 55:36:00 00 00:0078, местоположение установлено в 125 метрах северо-восточнее относительно ориентира - 12-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Лукашевича, 29 в Кировском Административном округе для общественно-деловых целей под строительство микрорайона "Прибрежный" с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений.
По смыслу данного распоряжения земельный участок с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0078 предоставлялся для жилищного строительства с возможностью сопутствующего строительства предприятий обслуживания, универсального комплекса спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений в составе микрорайона "Прибрежный". В последующем распоряжение N 1761-р не отменялось, изменения в него не вносились, цели предоставления земельного участка не изменялись.
Во исполнение данного распоряжения между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска и ОАО "Сибирская Нефтяная Компания" был заключен Договор аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 (далее - Договор аренды), пунктом 1.1 которого передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0078, площадью 445 529 кв. м, во исполнение распоряжения N 1761-р.
В соответствии с кадастровым планом земельного участка от 24.05.2004 N 36/04-5523 (приложение к Договору аренды) вид разрешенного использования земельного участка указан: "под строительство жилого микрорайона "Прибрежный", с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений".
Расчет арендной платы за аренду земельного участка (приложение к Договору аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004) был произведен по формуле, установленной Постановлением Мэра г. Омска от 19.04.2004 N 130-П, в соответствии с приложением N 5 - в размере 2-кратной средней ставки земельного налога, установленной для земель, занятых жилищным фондом. Данная формула предусматривалась для арендаторов, использующих земельный участок для строительства жилья.
Указанные выше обстоятельства свидетельствуют, по мнению заявителя, о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0078 для жилищного строительства и о возникновении между арендодателем и арендатором правоотношений по аренде земельного участка для жилищного строительства.
Соглашением от 26.12.2005 (зарегистрировано 08.02.2006) к Договору аренды все права и обязанности Арендатора, предусмотренные договором аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004, перешли от ОАО "Сибирская Нефтяная Компания" к нынешнему арендатору - ООО "Фирма "ЛАТИС" (далее - арендатор).
В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0078 было заключено соглашение от 06.04.2012 к Договору аренды. В соответствии с новой редакцией пункта 1.1 раздела 1 Договора аренды, введенной данным соглашением, в предмет договора аренды был включен образованный в результате раздела земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260, который обладал следующими характеристиками: площадь 220561 кв. м, местоположение установлено примерно в 125 м северо-восточнее относительно ориентира 12-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область г. Омск КАО ул. Лукашевича, 29, вид разрешенного использования: Под строительство жилого микрорайона "Прибрежный", с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений.
Соглашением от 18.04.2012 (зарегистрировано 23.04.2012) к Договору аренды права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2259 переданы НП "Спортивный клуб "Авангард".
Соглашением от 01.02.2013 (зарегистрировано 19.02.2013 за N 55-55-01/030/2013-516) к Договору аренды изложен в новой редакции раздел 1 Договора аренды, пунктом 1.2 предусмотрена передача в аренду ООО "Фирма "ЛАТИС" земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130, 55:36:110101:14131, образованных в результате межевания по разделу участка.
В соответствии с новой редакцией раздела 1 земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260 обладал следующими характеристиками: площадь 175361 кв. м, местоположение установлено примерно в 125 м северо-восточнее относительно ориентира 12-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, КАО ул. Лукашевича, 29, с видом разрешенного использования: Магазины, торговые комплексы и центры, в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), административные здания и офисы некоммерческих организаций.
Земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:14130 (образован из участка 55:36:110101:2260) обладал следующими характеристиками: площадь 28410 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир 12-этажный жилой дом, участок находится примерно в 210 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, КАО ул. Лукашевича, 29, с видом разрешенного использования: Магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), административные здания и офисы некоммерческих организаций.
Земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:14131 (образован из участка 55:36:110101:2260) обладал следующими характеристиками: площадь 16790 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир 12-этажный жилой дом, участок находится примерно в 130 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, КАО ул. Лукашевича, 29, с видом разрешенного использования: Магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), административные здания и офисы некоммерческих организаций.
Данный вид использования для участков был указан при межевании исключительно в связи с тем, что на момент межевания участок находился в территориальной зоне ОД-1, и вид разрешенного использования "Под строительство жилого микрорайона "Прибрежный", с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений" не относился к типовому перечню видов использования, указанных в Правилах землепользования и застройки г. Омска, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201. В этой связи, как указывает заявитель, орган государственного кадастрового учета потребовал от арендатора указать вид разрешенного использования из перечня, установленного градостроительным регламентом для зоны ОД-1.
Согласно ответу департамента архитектуры и градостроительства от 17.05.2012 N 02/5131 для этого арендатору не требовалось получение разрешения на условно разрешенный вид использования и арендатор осуществил данное изменение в сведения государственного кадастра недвижимости на основании декларации.
Заявитель полагает, что поскольку не вносились изменения в распоряжение N 1761-р, а Договор аренды сохранил свою силу, между сторонами Договора аренды сохранились правоотношения по аренде для жилищного строительства, что подтверждается также следующим фактом.
Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на 12.12.2011) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
При заключении арендатор воспользовался своим правом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, следующим образом - земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130, 55:36:110101:14131 оставил в предмете Договора аренды, а земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2261 Соглашением от 18.02.2013 исключил из предмета договора аренды и заключил в отношении него Договор аренды N ДГУ/12-2925-К-12 от 29.12.2012.
В пункте 1.1 Договора аренды N ДГУ/12-2925-К-12 от 29.12.2012 указано на заключение данного договора на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2261, находящегося в аренде по Договору аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004.
То есть Договор аренды N ДГУ/12-2925-К-12 от 29.12.2012 был заключен в рамках продолжения уже возникших и существующих правоотношений по Договору аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 с сохранением его прежних условий, как это предусмотрено пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом Договор аренды N ДГУ/12-2925-К-12 от 29.12.2012 был заключен для строительства многоквартирных жилых домов высокой этажности (пункт 1.4 указанного договора).
Соответственно, Договор аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 является договором аренды для жилищного строительства.
Соглашением от 02.07.2014 (зарегистрировано 03.10.2014 за N 55-55-01/189/2014-729) пунктом 1 была изменена площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260 с 175361 кв. м на 81714 кв. м 05.10.2015 арендатор направил в Администрацию города Омска обращение о приведении Договора аренды в соответствие с градостроительной документацией и распоряжением N 1761-р. Письмом от 28.10.2015 N Исх-ДИО/20248 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска дал ответ на указанное обращение, согласно которому внесение изменений в предмет договора (в том числе в части вида разрешенного использования) вносится на основании сведений государственного кадастра недвижимости и должно соответствовать последнему.
Во исполнение указанного письма Департамента арендатором были внесены изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130.
Так, земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260 относится к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более), что подтверждается кадастровой выпиской от 28.02.2016 N 55/201/16-67056.
Земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:14130 относится к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более), что подтверждается кадастровой выпиской от 14.07.2016 N 55/201/16-295087.
28.06.2016 арендатором с учетом сложившейся практики внесения изменений в Договор аренды (в том числе заключения Соглашений от 06.04.2012 и от 18.02.2013) было подано заявление в Департамент о приведении предмета Договора аренды в соответствие с государственным кадастром недвижимости и градостроительной документацией посредством заключения соглашения к Договору аренды.
Несмотря на исполнение арендатором указаний Департамента, изложенных в письме от 28.10.2015 N Исх-ДИО/20248, был получен ответ Департамента от 26.07.2016 N Исх-ДИО/10710 об отказе в удовлетворении заявления.
18.08.2016 арендатор, полагая, что Департаментом не было учтено то обстоятельство, что Договор аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 заключен для жилищного строительства и остается таковым на данный момент, подал заявление в Департамент о приведении предмета Договора аренды в части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130 в соответствие с государственным кадастром недвижимости и градостроительной документацией посредством заключения соглашения к Договору аренды.
Письмом от 26.09.2016 исх. N - ДИО/14194 Департамент ответил отказом и указал о невозможности заключения соглашения к Договору аренды, поскольку это, по его мнению, "направлено на обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры аукциона".
Данные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
29.03.2017 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусматривает признание недействительным акта государственного органа или местного самоуправления.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.
Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу распоряжения N 1761-р, земельный участок с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0078 изначально предоставлялся для жилищного строительства, с возможностью сопутствующего строительства предприятий обслуживания, универсального комплекса спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений в составе микрорайона "Прибрежный". В последующем распоряжение N 1761-р не отменялось, изменения в него не вносились, цели предоставления земельного участка не изменялись.
Довод Департамента о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно, несмотря на то, что договор аренды был заключен до 01.03.2015, то есть до вступления в силу новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не принимается на основании следующего.
По смыслу действующего законодательства, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, то условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Относительно уже заключенных договоров аренды для жилищного строительства таких положений не предусмотрено.
Более того, пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
То есть, действующим законодательством по-прежнему предусмотрено сохранение характера правоотношений первоначального договора аренды в случае межевания входящих в его предмет земельных участков.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что с учетом изложенных обстоятельств, это означает сохранение характера Договора аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004, как заключенного для жилищного строительства.
Кроме того, принимая во внимание позицию Департамента относительно заключения соглашений к Договору аренды, которые могут содержать в себе изменения вида разрешенного использования земельных участков, арбитражный суд оценил факт заключения Соглашения от 18.02.2013, в соответствии с которым был первоначально изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260 и образованных из него земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:14130, 55:36:110101:14131, с предусматривавшего жилищное строительство вида использования "Под строительство жилого микрорайона "Прибрежный", с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений" на вид использования "Магазины, торговые комплексы и центры (в том числе, салоны по продаже автотранспортных средств), административные здания и офисы некоммерческих организаций".
28.12.2016 на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260 зарегистрировано право собственности Омской области (регистрационная запись N 55-55/001-55/999/001/2016-4568/1 от 28.12.2016).
14.02.2017 ООО "Фирма "ЛАТИС" обратилось в Министерство с заявлением о заключении Договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260 в связи с регистрацией права собственности Омской области на указанный земельный участок.
С учетом позиции Министерства о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260 смена арендодателя должна осуществляться посредством вступления нового арендодателя в действующий договор аренды, а не заключения отдельного договора аренды, ООО "Фирма "ЛАТИС" уточнило требования.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, с учетом вступления Министерства в порядке сингулярного правопреемства в силу закона в правоотношение в рамках Договора аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 в качестве одного из арендодателей, любое изменение указанного договора подлежит подписанию обоими арендодателями как участниками правоотношения с множественностью лиц на стороне арендодателя.
Следовательно, требования ООО "Фирма "ЛАТИС" не могут быть исполнены в рамках возложения обязанности подписания соглашения к договору аренды только на Департамент, либо только на Министерство, причем в отношении каждого земельного участка.
Таким образом, несмотря на то, что Министерство не отказывало заявителю в заключении соглашения к договору аренды, к новому арендодателю перешли все права и обязанности арендодателя, существовавшие к моменту регистрации права собственности, в том числе процессуальные.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования ООО "Фирма "ЛАТИС" об обязании заключить соглашение к договору аренды могут быть удовлетворены и в отношении возложения обязанности по подписанию соглашения к договору аренды на Министерство, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260.
На момент вынесения оспариваемого отказа Департамента, выраженного в письме от 26.09.2016 N Исх.-ДИО/14194, Департамент являлся арендодателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260.
В связи с этим требование о признании незаконным отказа Департамента подлежит рассмотрению вне зависимости от последовавшей далее регистрации права собственности Омской области на указанный участок, поскольку регистрация права собственности произведена позднее как вынесения оспариваемого отказа, так и принятия требований заявителя к производству суда.
Довод Департамента о том, что спор должен быть рассмотрен в порядке искового производства не принимается судом апелляционной инстанции.
Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права или неправильного способа защиты, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.
Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2013 N ВАС-13239/12 по делу N А55-16103/10, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.09.2016 N Ф04-3758/2016 по делу N А03-14043/2015, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.12.2016 N Ф03-5431/2016 по делу N А80-17/2013).
При таких обстоятельствах, оспариваемый отказ Департамента во внесении соответствующих изменений в договор, основан на неверном применении правовых норм с нарушением прав и законных интересов заявителя, в связи с чем требования ООО "Фирма "ЛАТИС" подлежат удовлетворению.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска от уплаты государственной пошлины освобожден, в связи с чем судебные расходы по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 29.03.2017 по делу N А46-17744/2016 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2017 N 08АП-6598/2017 ПО ДЕЛУ N А46-17744/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 г. N 08АП-6598/2017
Дело N А46-17744/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко О.А.,
судей Шиндлер Н.А., Золотовой Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6598/2017) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 29.03.2017 по делу N А46-17744/2016 (судья Чернышев В.И.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС" к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании незаконным отказа и обязании совершить действия,
третье лицо: Министерство имущественных отношений Омской области,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Семенова Е.Г. (личность подтверждена служебным удостоверением, по доверенности N Исх-ДИО/8932 от 09.06.2017 сроком действия один год);
- от общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС" - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом; представитель Стригов Ян Андреевич к участию в судебном заседании не допущен, поскольку его полномочия в качестве представителя общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС" судом не признаны (в обоснование полномочий представлена доверенность N 18 от 23.12.2016 сроком действия по 01.06.2017 с истекшим сроком действия);
- от Министерства имущественных отношений Омской области - Огнева Е.А. (личность подтверждена служебным удостоверением, по доверенности N 03-01/12195 от 30.12.2016 сроком действия по 31.12.2017).
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС" (далее - заявитель, ООО "Фирма "ЛАТИС", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее - заинтересованное лицо, Департамент), выраженного в письме от 26.09.2016 N Исх.-ДИО/14194.
Определением суда от 17.02.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Омской области, поскольку 28.12.2016 на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260 зарегистрировано право собственности Омской области (регистрационная запись N 55-55/001-55/999/001/2016-4568/1 от 18.12.2016).
14.02.2017 ООО "Фирма "ЛАТИС" обратилось в Министерство с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260 в связи с регистрацией права собственности Омской области на указанный земельный участок.
С учетом позиции Министерства о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260 смена арендодателя должна осуществляться посредством вступления нового арендодателя в действующий договор аренды, а не заключения отдельного договора аренды, 20.03.2017 заявитель представил в суд письменное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве второго заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Омской области и об уточнении в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, согласно которому просил:
1. Признать незаконным отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в заключении соглашения к Договору аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004, выраженный в письме от 26.09.2016 N Исх.-ДИО/14194 об отказе в заключении дополнительного соглашения к Договору аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130.
2. Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска и Министерство имущественных отношений Омской области заключить соглашение к Договору аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 с арендатором - Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "ЛАТИС", в соответствии с которым:
абзац 2 пункта 1.2 раздела 1 договора (ранее указанный в редакции соглашения от 01.02.2013, зарегистрировано 19.02.2013 за N 55-55-01/030/2013-516) читать в следующей редакции:
"- с кадастровым номером 55:36:110101:2260, площадью 81714 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 12-этажный жилой дом, участок находится примерно в 125 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Лукашевича, 29, с видом разрешенного использования: Многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 и более этажей), именуемый в дальнейшем "Участок-2";"
абзац 3 пункта 1.2 раздела 1 договора (ранее указанный в редакции соглашения от 01.02.2013, зарегистрировано 19.02.2013 за N 55-55-01/030/2013-516) читать в следующей редакции:
"- с кадастровым номером 55:36:110101:14130, площадью 28410 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 12-этажный жилой дом, участок находится примерно в 210 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Крупская, 7, с видом разрешенного использования: Многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 и более этажей), именуемый в дальнейшем "Участок-3".
Определением суда от 23.03.2017 уточнение требований заявителя принято судом к рассмотрению, Министерство имущественных отношений Омской области привлечено к участию в деле в качестве второго заинтересованного лица.
Решением Арбитражного суда Омской области от 29.03.2017 по делу N А46-17744/2016 заявленные требования с учетом уточнений удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, Департамент указывает на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Податель жалобы обращает внимание на то, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Поэтому арендодатель не вправе вносить в договор аренды изменения, если они направлены на обход процедур предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры аукциона.
Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО "Фирма "ЛАТИС" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Также отзыв на апелляционную жалобу представило Министерство имущественных отношений Омской области в котором оставило удовлетворение апелляционной жалобы на усмотрение суда.
ООО "Фирма "ЛАТИС", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель Министерства имущественных отношений Омской области поддержал доводы изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, оставил вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрения суда.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
ООО "Фирма "ЛАТИС" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130 на основании договора аренды N Кр-31-4818 от 28.06.2004.
Распоряжением Мэра города Омска N 1761-р от 11.06.2004 "О предоставлении ОАО "Сибнефть" земельных участков по ул. Лукашевича в Кировском административном округе" (далее распоряжение N 1761-р) открытому акционерному обществу "Сибирская нефтяная компания" был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, площадью 445529 кв. м, с кадастровым номере 55:36:00 00 00:0078, местоположение установлено в 125 метрах северо-восточнее относительно ориентира - 12-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Лукашевича, 29 в Кировском Административном округе для общественно-деловых целей под строительство микрорайона "Прибрежный" с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений.
По смыслу данного распоряжения земельный участок с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0078 предоставлялся для жилищного строительства с возможностью сопутствующего строительства предприятий обслуживания, универсального комплекса спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений в составе микрорайона "Прибрежный". В последующем распоряжение N 1761-р не отменялось, изменения в него не вносились, цели предоставления земельного участка не изменялись.
Во исполнение данного распоряжения между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска и ОАО "Сибирская Нефтяная Компания" был заключен Договор аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 (далее - Договор аренды), пунктом 1.1 которого передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0078, площадью 445 529 кв. м, во исполнение распоряжения N 1761-р.
В соответствии с кадастровым планом земельного участка от 24.05.2004 N 36/04-5523 (приложение к Договору аренды) вид разрешенного использования земельного участка указан: "под строительство жилого микрорайона "Прибрежный", с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений".
Расчет арендной платы за аренду земельного участка (приложение к Договору аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004) был произведен по формуле, установленной Постановлением Мэра г. Омска от 19.04.2004 N 130-П, в соответствии с приложением N 5 - в размере 2-кратной средней ставки земельного налога, установленной для земель, занятых жилищным фондом. Данная формула предусматривалась для арендаторов, использующих земельный участок для строительства жилья.
Указанные выше обстоятельства свидетельствуют, по мнению заявителя, о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0078 для жилищного строительства и о возникновении между арендодателем и арендатором правоотношений по аренде земельного участка для жилищного строительства.
Соглашением от 26.12.2005 (зарегистрировано 08.02.2006) к Договору аренды все права и обязанности Арендатора, предусмотренные договором аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004, перешли от ОАО "Сибирская Нефтяная Компания" к нынешнему арендатору - ООО "Фирма "ЛАТИС" (далее - арендатор).
В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0078 было заключено соглашение от 06.04.2012 к Договору аренды. В соответствии с новой редакцией пункта 1.1 раздела 1 Договора аренды, введенной данным соглашением, в предмет договора аренды был включен образованный в результате раздела земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260, который обладал следующими характеристиками: площадь 220561 кв. м, местоположение установлено примерно в 125 м северо-восточнее относительно ориентира 12-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область г. Омск КАО ул. Лукашевича, 29, вид разрешенного использования: Под строительство жилого микрорайона "Прибрежный", с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений.
Соглашением от 18.04.2012 (зарегистрировано 23.04.2012) к Договору аренды права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2259 переданы НП "Спортивный клуб "Авангард".
Соглашением от 01.02.2013 (зарегистрировано 19.02.2013 за N 55-55-01/030/2013-516) к Договору аренды изложен в новой редакции раздел 1 Договора аренды, пунктом 1.2 предусмотрена передача в аренду ООО "Фирма "ЛАТИС" земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130, 55:36:110101:14131, образованных в результате межевания по разделу участка.
В соответствии с новой редакцией раздела 1 земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260 обладал следующими характеристиками: площадь 175361 кв. м, местоположение установлено примерно в 125 м северо-восточнее относительно ориентира 12-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, КАО ул. Лукашевича, 29, с видом разрешенного использования: Магазины, торговые комплексы и центры, в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), административные здания и офисы некоммерческих организаций.
Земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:14130 (образован из участка 55:36:110101:2260) обладал следующими характеристиками: площадь 28410 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир 12-этажный жилой дом, участок находится примерно в 210 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, КАО ул. Лукашевича, 29, с видом разрешенного использования: Магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), административные здания и офисы некоммерческих организаций.
Земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:14131 (образован из участка 55:36:110101:2260) обладал следующими характеристиками: площадь 16790 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир 12-этажный жилой дом, участок находится примерно в 130 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, КАО ул. Лукашевича, 29, с видом разрешенного использования: Магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), административные здания и офисы некоммерческих организаций.
Данный вид использования для участков был указан при межевании исключительно в связи с тем, что на момент межевания участок находился в территориальной зоне ОД-1, и вид разрешенного использования "Под строительство жилого микрорайона "Прибрежный", с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений" не относился к типовому перечню видов использования, указанных в Правилах землепользования и застройки г. Омска, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201. В этой связи, как указывает заявитель, орган государственного кадастрового учета потребовал от арендатора указать вид разрешенного использования из перечня, установленного градостроительным регламентом для зоны ОД-1.
Согласно ответу департамента архитектуры и градостроительства от 17.05.2012 N 02/5131 для этого арендатору не требовалось получение разрешения на условно разрешенный вид использования и арендатор осуществил данное изменение в сведения государственного кадастра недвижимости на основании декларации.
Заявитель полагает, что поскольку не вносились изменения в распоряжение N 1761-р, а Договор аренды сохранил свою силу, между сторонами Договора аренды сохранились правоотношения по аренде для жилищного строительства, что подтверждается также следующим фактом.
Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на 12.12.2011) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
При заключении арендатор воспользовался своим правом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, следующим образом - земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130, 55:36:110101:14131 оставил в предмете Договора аренды, а земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2261 Соглашением от 18.02.2013 исключил из предмета договора аренды и заключил в отношении него Договор аренды N ДГУ/12-2925-К-12 от 29.12.2012.
В пункте 1.1 Договора аренды N ДГУ/12-2925-К-12 от 29.12.2012 указано на заключение данного договора на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2261, находящегося в аренде по Договору аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004.
То есть Договор аренды N ДГУ/12-2925-К-12 от 29.12.2012 был заключен в рамках продолжения уже возникших и существующих правоотношений по Договору аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 с сохранением его прежних условий, как это предусмотрено пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом Договор аренды N ДГУ/12-2925-К-12 от 29.12.2012 был заключен для строительства многоквартирных жилых домов высокой этажности (пункт 1.4 указанного договора).
Соответственно, Договор аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 является договором аренды для жилищного строительства.
Соглашением от 02.07.2014 (зарегистрировано 03.10.2014 за N 55-55-01/189/2014-729) пунктом 1 была изменена площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260 с 175361 кв. м на 81714 кв. м 05.10.2015 арендатор направил в Администрацию города Омска обращение о приведении Договора аренды в соответствие с градостроительной документацией и распоряжением N 1761-р. Письмом от 28.10.2015 N Исх-ДИО/20248 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска дал ответ на указанное обращение, согласно которому внесение изменений в предмет договора (в том числе в части вида разрешенного использования) вносится на основании сведений государственного кадастра недвижимости и должно соответствовать последнему.
Во исполнение указанного письма Департамента арендатором были внесены изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130.
Так, земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260 относится к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более), что подтверждается кадастровой выпиской от 28.02.2016 N 55/201/16-67056.
Земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:14130 относится к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более), что подтверждается кадастровой выпиской от 14.07.2016 N 55/201/16-295087.
28.06.2016 арендатором с учетом сложившейся практики внесения изменений в Договор аренды (в том числе заключения Соглашений от 06.04.2012 и от 18.02.2013) было подано заявление в Департамент о приведении предмета Договора аренды в соответствие с государственным кадастром недвижимости и градостроительной документацией посредством заключения соглашения к Договору аренды.
Несмотря на исполнение арендатором указаний Департамента, изложенных в письме от 28.10.2015 N Исх-ДИО/20248, был получен ответ Департамента от 26.07.2016 N Исх-ДИО/10710 об отказе в удовлетворении заявления.
18.08.2016 арендатор, полагая, что Департаментом не было учтено то обстоятельство, что Договор аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 заключен для жилищного строительства и остается таковым на данный момент, подал заявление в Департамент о приведении предмета Договора аренды в части земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:2260, 55:36:110101:14130 в соответствие с государственным кадастром недвижимости и градостроительной документацией посредством заключения соглашения к Договору аренды.
Письмом от 26.09.2016 исх. N - ДИО/14194 Департамент ответил отказом и указал о невозможности заключения соглашения к Договору аренды, поскольку это, по его мнению, "направлено на обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры аукциона".
Данные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
29.03.2017 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусматривает признание недействительным акта государственного органа или местного самоуправления.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.
Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу распоряжения N 1761-р, земельный участок с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0078 изначально предоставлялся для жилищного строительства, с возможностью сопутствующего строительства предприятий обслуживания, универсального комплекса спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений в составе микрорайона "Прибрежный". В последующем распоряжение N 1761-р не отменялось, изменения в него не вносились, цели предоставления земельного участка не изменялись.
Довод Департамента о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно, несмотря на то, что договор аренды был заключен до 01.03.2015, то есть до вступления в силу новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не принимается на основании следующего.
По смыслу действующего законодательства, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, то условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Относительно уже заключенных договоров аренды для жилищного строительства таких положений не предусмотрено.
Более того, пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
То есть, действующим законодательством по-прежнему предусмотрено сохранение характера правоотношений первоначального договора аренды в случае межевания входящих в его предмет земельных участков.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что с учетом изложенных обстоятельств, это означает сохранение характера Договора аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004, как заключенного для жилищного строительства.
Кроме того, принимая во внимание позицию Департамента относительно заключения соглашений к Договору аренды, которые могут содержать в себе изменения вида разрешенного использования земельных участков, арбитражный суд оценил факт заключения Соглашения от 18.02.2013, в соответствии с которым был первоначально изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260 и образованных из него земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:14130, 55:36:110101:14131, с предусматривавшего жилищное строительство вида использования "Под строительство жилого микрорайона "Прибрежный", с предприятиями обслуживания, универсальным комплексом спортивно-зрелищных залов, торгово-сервисных и гостиничных учреждений" на вид использования "Магазины, торговые комплексы и центры (в том числе, салоны по продаже автотранспортных средств), административные здания и офисы некоммерческих организаций".
28.12.2016 на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260 зарегистрировано право собственности Омской области (регистрационная запись N 55-55/001-55/999/001/2016-4568/1 от 28.12.2016).
14.02.2017 ООО "Фирма "ЛАТИС" обратилось в Министерство с заявлением о заключении Договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2260 в связи с регистрацией права собственности Омской области на указанный земельный участок.
С учетом позиции Министерства о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260 смена арендодателя должна осуществляться посредством вступления нового арендодателя в действующий договор аренды, а не заключения отдельного договора аренды, ООО "Фирма "ЛАТИС" уточнило требования.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, с учетом вступления Министерства в порядке сингулярного правопреемства в силу закона в правоотношение в рамках Договора аренды N Д-Кр-31-4818 от 28.06.2004 в качестве одного из арендодателей, любое изменение указанного договора подлежит подписанию обоими арендодателями как участниками правоотношения с множественностью лиц на стороне арендодателя.
Следовательно, требования ООО "Фирма "ЛАТИС" не могут быть исполнены в рамках возложения обязанности подписания соглашения к договору аренды только на Департамент, либо только на Министерство, причем в отношении каждого земельного участка.
Таким образом, несмотря на то, что Министерство не отказывало заявителю в заключении соглашения к договору аренды, к новому арендодателю перешли все права и обязанности арендодателя, существовавшие к моменту регистрации права собственности, в том числе процессуальные.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования ООО "Фирма "ЛАТИС" об обязании заключить соглашение к договору аренды могут быть удовлетворены и в отношении возложения обязанности по подписанию соглашения к договору аренды на Министерство, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260.
На момент вынесения оспариваемого отказа Департамента, выраженного в письме от 26.09.2016 N Исх.-ДИО/14194, Департамент являлся арендодателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2260.
В связи с этим требование о признании незаконным отказа Департамента подлежит рассмотрению вне зависимости от последовавшей далее регистрации права собственности Омской области на указанный участок, поскольку регистрация права собственности произведена позднее как вынесения оспариваемого отказа, так и принятия требований заявителя к производству суда.
Довод Департамента о том, что спор должен быть рассмотрен в порядке искового производства не принимается судом апелляционной инстанции.
Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права или неправильного способа защиты, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.
Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2013 N ВАС-13239/12 по делу N А55-16103/10, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.09.2016 N Ф04-3758/2016 по делу N А03-14043/2015, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.12.2016 N Ф03-5431/2016 по делу N А80-17/2013).
При таких обстоятельствах, оспариваемый отказ Департамента во внесении соответствующих изменений в договор, основан на неверном применении правовых норм с нарушением прав и законных интересов заявителя, в связи с чем требования ООО "Фирма "ЛАТИС" подлежат удовлетворению.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска от уплаты государственной пошлины освобожден, в связи с чем судебные расходы по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 29.03.2017 по делу N А46-17744/2016 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Н.А.ШИНДЛЕР
Л.А.ЗОЛОТОВА
Н.А.ШИНДЛЕР
Л.А.ЗОЛОТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)